I SA/Wa 334/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie: WSA Magdalena Durzyńska (spr.) WSA Włodzimierz Kowalczyk Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2014 r. sprawy ze skargi J. W. i L. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta W. z dnia [...] października 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących J. W. i L. W. solidarnie kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do tut. Sądu decyzją [...] z dnia [...] grudnia 2013r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako "SKO"/"organ") działając na podstawie art. 127 § 2 w zw z art. 17 pkt. 1 i art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 zwanej dalej "kpa") oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] października 2013r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne o numerach [...] i [...] z obrębu [...], położone w rejonie ulicy [...] w W., wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, że w dniu [...] października 2012r. Prezydent [...] w postępowaniu prowadzonym na wniosek właścicieli J. i L. W. (dalej jako "skarżący") decyzją nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w W. w rejonie ulicy [...], oznaczonej jako działki o nr ewid. [...] i [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2 objęte księgą wieczystą nr [...] na 3 działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną: o numerach [...] (o powierzchni [...] ha), [...] (o powierzchni [...] ha) i [...] (o powierzchni [...] ha). Jak wskazał organ, decyzję o nałożeniu opłaty w wysokości [...] zł wydano na podstawie art. 98 lit a ust. 1 i la oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – delej jako "ugn"/"ustawa") i uchwały nr [...] Rady W. z [...] stycznia 2008r. w sprawie określenia ( na 30%) stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Dalej organ przywołał art. 107 ust. 3 ustawy, zgodnie z którym "terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień" i podał, że "w razie nie dojścia do ugody o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu lub podziale nieruchomości". Organ wyjaśnił, że będący podstawą decyzji operat szacunkowy sporządził biegły na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004r. poz. 2109 ze zm.) a wartość rynkową przedmiotu wyceny określono metodą korygowania ceny średniej. Analizą objęto transakcje z lat 2010-2013 a za obszar rynku lokalnego dla nieruchomości gruntowych przyjęto dzielnicę [...]. Według rzeczoznawcy majątkowego przed podziałem wartość nieruchomości wynosiła [...] zł, zaś po podziale wzrosła do [...] zł. Stąd zdaniem organu wskutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...] zł, co przy przyjęciu 30% stawki opłaty adiacenckiej dało kwotę [...] zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ uznał, iż brak na terenie obrębu [...] transakcji sprzedaży nieruchomości o powierzchni ok. [...] m2 nie uniemożliwia wyceny gdyż prowadziłoby to do wniosku że w "takiej sytuacji wycena gruntu jest w ogóle niemożliwa czy niedopuszczalna". Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne (wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r., sygn. akt: I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587) SKO wyjaśniło, że organ prowadzący postępowanie może ocenić operat jedynie pod względem formalnym, nie może zaś wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi jakie posiada biegły. Według SKO "jeżeli strona uważa, że operat wykonany na zlecenie organu prowadzącego postępowanie budzi wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn)". Zdaniem SKO zarzuty skarżących nie są zasadne gdyż nawet nie zadeklarowali zamiaru przedłożenia kontroperatu wykonanego przez innego rzeczoznawcę a ich argumentacji nie można uznać za trafną gdyż nie posiadają specjalnej wiedzy w przedmiocie szacowania nieruchomości. Powołując się na operat organ uznał, że "powierzchnia gruntu jest tylko jednym z atrybutów cenotwórczych i na podstawie zebranych przez rzeczoznawcę transakcji można stwierdzić że nie jest to cecha rynkowa zasadniczo wpływająca na ceny gruntów na przyjętym rynku". W konsekwencji organ przyjął, że przy wyborze transakcji do porównania cecha rynkowa w postaci "wielkość gruntu" nie jest kryterium wiodącym. Za biegłym organ podał, że "w celu uniknięcia zarzutów niedostatecznego podobieństwa nieruchomości porównawczych do przedmiotowej nieruchomości odrzucono transakcje o powierzchni poniżej [...] m2 a przedział cenowy ograniczono do wartości od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, co oznacza odrzucenie cen najniższych i najwyższych". Dalej organ wskazał, że "do porównania wybrano tylko nieruchomości o takim stanie ewidencyjnym jak nieruchomość wyceniana po podziale, wybrano tylko nieruchomości składające się z min. 2 działek ewidencyjnych". Według organu, z obliczeń biegłego "wynika bezsporny aczkolwiek niewielki wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po podziale". Skargę na opisaną wyżej decyzję złożyli J. i L. W. ("skarżący") zarzucając, że operat szacunkowy, który stanowi podstawowy dokument dowodowy, nie został wykonany w sposób rzetelny, a procedura szacowania wartości nieruchomości została przeprowadzona bez zachowania przepisów prawa. Skarżący zarzucili też naruszenie art. 77 § 1 kpa, art. 80 kpa i art. 79 § 2 kpa poprzez nieustosunkowanie się biegłego do zarzutów odwołania. Podnieśli, że przeprowadzona w toku postepowania procedura szacowania oparta o podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, nie spełnia podstawowych uwarunkowań tej metody tj. przeprowadzenia szacowania wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W uzasadnieniu wskazali, że w myśl art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Skarżący podnieśli, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości z rynku nieruchomości nie podobnego do rynku nieruchomości wycenianej z KW [...] gdyż w procesie wyceny do porównań zostały przyjęte nieruchomości położone w północnych, znacznie bardziej rozwiniętych pod względem inwestycyjnym i wyposażenia w infrastrukturę techniczną rejonach dzielnicy [...]. W konsekwencji - rynek nieruchomości, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, charakteryzujący się cenami transakcyjnymi przy sprzedaży nieruchomości gruntowych na poziomie [...] zł/m2 - max [...] zł/m2 powierzchni nieruchomości, został porównany do rynków nieruchomości, na których ceny transakcyjne nieruchomości osiągają poziom min. [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Zarzucili, że średnia cena z 13 opisanych w operacie transakcji wyniosła [...] zł/m2 i jest ona 2-krotne wyższa od najwyższej ceny transakcyjnej uzyskanej w wyniku sprzedaży nieruchomości położonej w obrębie [...], w którym znajduje się wyceniana nieruchomość. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Stosownie do z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego, ustalonego i obowiązującego w dniu wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Jak stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej jako "ppsa") uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, przy czym zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do wniosku, że skarga zasługuje na uwzględnienie. W sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania dowodowego w sposób mający wpływ na jej wynik. Opłata adiacencka to w myśl definicji sformułowanej w art. 4 pkt. 11 ugn opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Jest to danina publiczna na rzecz gminy, a jej źródłem jest uzyskiwana przez określony podmiot korzyść majątkowa (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości (art. 98a ugn), wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1 ugn), budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy (art. 144 ugn). [por. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 09 października 2000r. w sprawie OPK 8/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 15, LEX Nr 44491]. Opłatę wymierza się w oparciu ustaloną uprzednio na terenie danej gminy stawkę procentową. Opłaty adiacenckie związane z podziałem nieruchomości przewiduje art. 98a ugn. Stanowi on, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela [lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa], wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w formie decyzji administracyjnej, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przy wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być zatem wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Odmiennie niż w przypadku określonym w art. 144 ugn, przy opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości nie mamy do czynienia z korzyścią w postaci wzrostu wartości nieruchomości będącego wynikiem zaangażowania środków publicznych (Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego) np. w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wobec tego, aby można było obciążyć właściciela podzielonej nieruchomości opłatą adiacencką wzrost jej wartości po podziale musi być ewidentny, a przy tym to na gminie ciąży obowiązek wykazania, że rzeczywiście wzrost wartości w określonym stanie faktycznym miał miejsce. W tym kontekście Sąd uznał, że nie znajduje uzasadnienia przerzucanie na stronę obowiązku dowodzenia, że sporządzony na zlecenie organu operat jest wadliwy - w szczególności w sytuacji gdy z samej jego treści wynika wprost, że nie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie jest też trafny wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pogląd, iż organ prowadzący postępowanie nie posiada uprawnień do wkraczania w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego a jedynie może ją ocenić pod względem formalnym. Wręcz przeciwnie - na organie, stosownie do art. 7 i art. 77 oraz art. 80 kpa, ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i merytorycznej poprawności sporządzonej opinii. Oznacza to, że organ ma obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego a ocena ta winna obejmować zarówno podejście, jak i metodę oraz technikę szacowania przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ winien zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak również czy jest on logiczny i zupełny, nadto czy jest spójny i wskazuje na przeprowadzony proces wyciągania wniosków. Omawiany środek dowodowy nie może zawierać niejasności, pomyłek, braków czy wewnętrznych sprzeczności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, organ winien zażądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Powyższe stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Przyjmuje się, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Okoliczność, że wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że działa on w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko a ono podlega kontroli organu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2011r. sygn. akt I OSK 379/10). Innymi słowy, w postępowaniu administracyjnym nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Fakt sporządzenia jej przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest sam w sobie wystarczający do uznania niepodważalnej mocy dowodowej operatu. Dopiero bowiem po dokonaniu weryfikacji sporządzonej wyceny przez organ administracji będzie ona mogła stanowić podstawę do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Zdaniem Sądu obowiązek ten nie został w niniejszej sprawie wypełniony, bowiem organy administracyjne bezkrytycznie przyjęły zawierający liczne uchybienia operat szacunkowy. Przede wszystkim operat podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (por. art. 4 pkt. 16 ugn) oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zaś daty przyjętych do porównania transakcji winny być zbieżne z datą orzekania a do porównania winny być przyjęte transakcje nieruchomości o różnym stanie. Jak wynika bowiem z art. 98a ust. 1 zd 4 ugn "wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej" natomiast "stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 zd 5 ugn). Uwzględniając powyższe, należy przyjąć, że sporny operat nie spełnia wymogów ustawowych. Skarżący słusznie zarzucili, że przyjęte do porównań nieruchomości nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Trzeba podkreślić, że w sprawie przyjęto do porównania nieruchomości o powierzchni od [...] mkw ([...] ha) do [...] mkw ([...] ha) czyli o ogromnej (dziesięciokrotnej) rozpiętości. Gdy chodzi o wycenianą po podziale nieruchomość i działki składające się na nią – powierzchnia poszczególnych działek (trzech) oscylowała w granicach [...] – [...] mkw, natomiast przed podziałem objęta jedną księgą wieczystą nieruchomość składała się z dwóch działek ewidencyjnych o powierzchni odpowiednio [...] mkw ([...] ha) i [...] mkw ([...] ha). Pomijając nieadekwatną do stanu sprawy powierzchnię nieruchomości porównywanych organ nie uwzględnił, że w sprawie dokonany w październiku 2012r. podział nie dotyczył jednej nieruchomości stanowiącej jedną działkę ewidencyjną o powierzchni [...] mkw ([...] ha) lecz doszło wówczas do podziału dwóch działek ewidencyjnych o powierzchni po około (uśredniając) [...] mkw ([...] ha). To charakterystyczna sytuacja, która winna skutkować odpowiednią weryfikacją założenia dokonanego zarówno przez biegłego jak i przez organ. W sprawie nie mamy bowiem do czynienia z podziałem jednej działki o pow. [...] ha na trzy mniejsze o powierzchni [...] ha uzasadniającym przypuszczenie, co do lepszej pozycji na rynku obrotu nieruchomościami, lecz z dwoma równie atrakcyjnymi pod względem powierzchni działkami, z których ostatecznie w wyniku podziału wydzielono trzy osobne działki o podobnej (mniejszej) powierzchni. W sprawie istotne jest także, że zarówno w opinii jak i w zaskarżonej decyzji nielogiczne przyjęto, że na ww rynku nieruchomości powierzchnia nieruchomości (działek ewidencyjnych) nie ma znaczenia dla dokonywanej wyceny. Stanowisko to całkowicie neguje przyjęte przez ustawodawcę założenie, że podział jednej działki ewidencyjnej (bo do tego sprowadza się podział "nieruchomości" dokonywany w trybie przepisów zawartych w art. 93 i n ugn) na większą ilość mniejszych działek ewidencyjnych co do zasady powoduje wzrost wartości nieruchomości. Trzeba ponownie podkreślić, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku z zaangażowaniem środków publicznych w rozwój infrastruktury technicznej nieruchomości (por. art. 144 ugn) czy zmianą przeznaczenia tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.). Może on być wynikiem rozdrobnienia jednej działki na kilka mniejszych – atrakcyjnych i pożądanych ze względu na popyt występujący na danym rynku nieruchomości. Stąd twierdzenie organu, że wielkość nieruchomości nie ma znaczenia przy jej wycenie w omawianym przypadku opłaty adiacenckiej ustalanej w oparciu o art. 98a ugn – jest całkowicie nieuzasadnione. W kontrolowanej sprawie, do ustalenia wartości nieruchomości według stanu przed podziałem i według stanu po jej podziale błędnie przyjęto trzynaście identycznych transakcji (tabele k. 14 i k. 17-18). Według biegłego (i według SKO w W.) nieruchomość według stanu przed podziałem i po podziale należało wycenić w oparciu o te same transakcje, tych samych nieruchomości o powierzchni od [...] mkw poprzez [...] mkw i [...] mkw aż do [...] mkw. Zarówno przy opisie cech nieruchomości porównawczych według stanu przed podziałem jak i według stanu po podziale biegły wskazał, że "do porównania wybrano tylko nieruchomości o takim stanie ewidencyjnym jak nieruchomość wyceniana po podziale (wybrano tylko nieruchomości składające się min. z dwóch działek ewidencyjnych)", k. 13 operatu, identyczne zdanie zawarte jest na str. 17 operatu. Jednocześnie wskazano, że wartość nieruchomości nie ma związku z jej powierzchnią. Rzeczywiście, jak wynika z tabeli porządkującej nieruchomości porównawcze: cena 1 mkw nieruchomości o pow. [...] mkw przy ul. [...] w W. wyniosła [...] zł/mkw; przy ul. [...] w W. wyniosła [...] zł/mkw przy powierzchni [...] mkw a przy ul. [...][...] zł/mkw przy powierzchni [...] mkw. Natomiast cena równoległej do ul. [...] nieruchomości przy ul. [...] wyniosła odpowiednio [...] i [...] zł/mkw przy powierzchni [...] mkw i [...] mkw (str. 14 opinii). Powyższe, nawet przy nieznajomości terenów dzielnicy [...], może świadczyć jedynie o braku minimum kompetencji w przyjmowaniu do porównania nieruchomości podobnych zarówno jeśli chodzi o ich położenie jak i parametry techniczne a także powierzchnię. Porównanie dużej nieruchomości zaopatrzonej w media i położonej na terenach całkowicie zurbanizowanych, przeznaczonej pod działalność usługową z oddaloną od "centrum" wielokrotnie mniejszą nieruchomością bez mediów i pośrednim dostępem do drogi gruntowej musiało skutkować uznaniem, że powierzchnia nieruchomości nie ma znaczenia przy wycenie, ale, co należy podkreślić, porównywanie tego rodzaju nieruchomości nie miało podstaw i stanowiło rażące naruszenie podstawowych zasad dotyczących wyceny. Nie można bowiem uznać za nieruchomości podobne położonej jedynie "w rejonie ulicy" nieruchomości rolnej z ustalonymi warunkami zabudowy jednak bez mediów i bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i nieruchomości położonej przy głównej arterii komunikacyjnej na linii [...]-[...], jaką jest ul. [...] w W. - wyposażonej we wszelkie media i doskonale skomunikowanej z jednoczesnym przeznaczeniem w istniejącym planie miejscowym pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Trzeba jednoznacznie podkreślić, że opinia sporządzona przez biegłego (biegłą) zawiera wiele błędów i sprzeczności, które są możliwe do wychwycenia nawet przy jej pobieżnej lekturze. Dla przykładu można wskazać, że z jednej strony zarówno biegły, a za nim organ przyjęli, że porównaniem nie objęto transakcji dot. cen najniższych i najwyższych a tymczasem analizie poddano jedynie te skrajne wymienione w tabeli transakcje o cechach skrajnych, czyli transakcję nieruchomości o powierzchni [...] mkw przy cenie [...] zł/mkw i transakcję dot. nieruchomości przy ul. [...] o pow. [...] mkw i cenie [...] zł/mkw. (str. 15 i 18 w tabelach). W obu przypadkach, zarówno po podziale jak i przed podziałem porównywano te same transakcje nieruchomości i te same nieruchomości przy czym, nie budzi wątpliwości, że nieruchomość o powierzchni przekraczającej 1 ha jest całkowicie nieadekwatna do nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją, co więcej jest to nieruchomość o innych warunkach gdy chodzi o przeznaczenie w stosunku do nieruchomości wycenianej (brak planu miejscowego jak i decyzji o warunkach zabudowy). Natomiast gdy chodzi o nieruchomość położoną w [...] przy ul. [...] o powierzchni [...] mkw, to w odróżnieniu od nieruchomości skarżących (położonej na obrzeżach dzielnicy i osiedla [...] w sąsiedztwie niezainwestowanych gruntów przy lokalizacji o "najniższej próbce" i "pozycji gorszej od najniższej w cenie", przy braku bezpośredniego dostępu do drogi "z przyległą drogą gruntową bez chodników" jedynie z siecią energetyczną "w zasięgu" i przy "niskiej intensywności zabudowy") – jest to (jak wskazano w opinii) nieruchomość "korzystnie położona, wyposażona w infrastrukturę techniczną: gaz, prąd, wodę miejską" i kanalizację w zasięgu, z dobrym dostępem do komunikacji, "przy ulicy o nawierzchni z kostki Bauma z chodnikiem", "oświetlona", w kształcie zbliżonym do kwadratu, "z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo-usługową" i "wysoką intensywnością zabudowy" i korzystną sytuacją na rynku. Analiza cech ww nieruchomości - przyjętych do porównania celem korygowania ceny średniej - jednoznacznie wskazuje, że nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu ustawy a zatem operat szacunkowy został sporządzony wadliwie i nie mógł stanowić podstawy do obciążenia skarżących daniną publiczną w postaci opłaty adiacenckiej. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). W § 4 ust. 1 ww rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen, a przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy nieruchomości (§ 4 ust. 4 ww rozporządzenia). Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłego (biegłą) należało przyjąć, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja nie odpowiadają przepisom prawa. Nadto, jak wskazano, do porównania winny być przyjęte transakcje zbliżone do daty orzekania a więc z drugiej połowy 2013r., tymczasem z operatu wynika, iż do porównania przyjęto transakcje mające miejsce nawet w połowie 2011r. a więc o ponad dwa lata poprzedzające wydanie decyzji. W konsekwencji Sąd uznał, że w sprawie w oczywisty sposób naruszono przepisy postępowania, w tym zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Stosownie do art. 80 kpa organy administracji publicznej mają prawo do oceny dowodów. Jednak w przedmiotowej sprawie uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych poprzez całkowicie bezkrytyczne przytoczenie jej poszczególnych zapisów i ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi oczywiste naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i prawidłowości a także adekwatności operatu do okoliczności konkretnej sprawy. Analiza tych danych, nawet przy braku znajomości samej metody szacowania czy podejścia porównawczego, winna skutkować pozytywną bądź negatywną oceną operatu a ocena ta należy do organu prowadzącego sprawę. W żadnym razie nie można uznać za prawidłowy operatu, który do porównania wartości nieruchomości według jednego stanu i według innego stanu przyjmuje te same (w 100%) transakcje i nie wyjaśnia dlaczego tabela porównawcza zamieszczona w jego pierwszej części została zamieszczona (skopiowana) również w drugiej części. Niewątpliwie nie można też uznać za prawidłowy operatu, który jako metodę wyceny wskazuje metodę korygowania ceny średniej a do porównania nie przyjmuje nieruchomości podobnych. Organ winien też uwzględnić, że każdy operat szacunkowy jest wypadkową przyjęcia pewnej metody wyceny i konkretnie wymienionych w nim i przyjętych do porównania transakcji - ale jest to jedynie "szacunkowe" określenie wartości nieruchomości. Ma to istotne znaczenie, gdyż co do zasady przyjmuje się, że różnice w wycenie wartości nieruchomości nie przekraczające (w zależności od rynku) 2 % czy nawet 3 % nie stanowią o wadliwości tak dokonanej wyceny, a w konsekwencji nie stanowią o zaistnieniu realnej różnicy w wartości nieruchomości. W tym kontekście, pomijając wadliwość spornego operatu, w ocenie Sądu należało rozważyć, czy w przypadku różnicy w wartości 1 mkw nie przekraczającej 1 zł a dokładnie [...] zł/mkw tj. mniej niż 0,3% można w ogóle mówić o jakimkolwiek wzroście bądź spadku wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie biegła wyliczyła wartość 1 mkw spornej nieruchomości przed podziałem na [...] zł (k. 16 opinii) i na [...] zł po podziale (k. 20 opinii). Jak już wielokrotnie wskazano, obie te wyceny zostały dokonane w oparciu o te same przyjęte do porównania transakcje, również współczynniki korygujące przy obu wycenach biegła przyjęła identyczne (tabela na k. 16 i 19). Stąd, trudno w ogóle określić w jaki sposób doszło do różnicy w obu wycenach. Abstrahując w tym miejscu od metodologicznych błędów operatu – należy przyjąć, że różnica w obu wycenach (według stanu przed i po podziale) jest na tyle znikoma, że mieści się w granicach dopuszczalnego błędu - a w konsekwencji nie uzasadnia przyjętej w decyzji tezy o wzroście wartości nieruchomości. Trzeba podkreślić, że w postępowaniu określającym wysokość opłaty adiacenckiej nie można z góry przyjąć założenia, że sam fakt podziału nieruchomości spowodował automatycznie wzrost jej wartości. Podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony [por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007r. w sprawie I OSK 729/06, LEX nr 325251]. Na marginesie wskazać też trzeba, że niezasadnie przywołano w uzasadnieniu decyzji art. 107 ugn. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji jako wadliwe winny być wyeliminowane z obrotu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa. Ich uchylenie skutkowało wstrzymaniem wykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku (art. 152 ppsa). Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę prawną i zleci innemu biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 98a ugn oraz art. 149 i n ugn przy jednoczesnym uwzględnieniu określonej w art. 4 pkt. 11 ugn definicji nieruchomości podobnej bądź rozważy umorzenie postepowania w oparciu o art. 105 § 1 kpa. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.