I SA/Wa 429/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz Sędziowie WSA Bożena Marciniak WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant referent stażysta Joanna Berbecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2015 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] listopada 2014 r., nr [...] w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy Rada Miasta P. uchwałą z dnia [...] grudnia 2003 r., Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia 17 grudnia 2003 r.) w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]) ustaliła stawkę ww. opłaty w wysokości 7%. Z udziałem środków Gminy Miasta P. wybudowano ulicę [...] wraz z chodnikami z obu stron i zjazdami do posesji, w ramach inwestycji "Budowa ulicy [...] wraz z brakującą infrastrukturą". Została ona zakończona [...] grudnia 2011 r. - protokołem zakończenia odbioru końcowego. Z tym dniem stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi - co spowodowało wzrost wartości nieruchomości, położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha - stanowiącej własność H. S. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] listopada 2014 r., nr [...], na podstawie art. 143, art. 144 ust. 1, art. 145 i art. 146 w związku z art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., Nr 518 ze zm.) oraz ww. uchwały Rady Miasta P. w pkt 1 ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł od H S., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...], o pow. [...] ha, spowodowanego wybudowaniem drogi ul. [...] (protokół odbioru końcowego z dnia [...] grudnia 2011r.) oraz stwierdził, że opłata adiacencka została ustalona na 7% wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z § 1 powołanej uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] grudnia 2003 r. Ponadto orzekł o terminie i sposobie zapłaty. W uzasadnieniu orzeczenia organ stwierdził, że od daty wejścia w życie uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] grudnia 2003 r., Nr [...] upoważniony jest do ustalenia opłaty adiacenckiej, jeżeli wartość nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej wzrosła (wyrok NSA w Katowicach z dnia 25 lipca 2000 r., sygn. akt II SA/Ka 2052/98). Wskazał, iż ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nakłada na właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości - którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli za zgodą właściwego organu jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, w przypadku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu unii europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne - obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po jej wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi. Przy czym wysokość tej opłaty wynosi nie więcej niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń i po ich wybudowaniu. Organ podniósł, że podstawową materialnoprawną przesłanką ustalenia opłaty jest wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, a wartość nieruchomości przed wybudowaniem drogi i po jej wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Oznacza to, iż w dniu wydania decyzji musi istnieć aktualna opinia rzeczoznawcy, co do wartości nieruchomości. Przy czym zasady określenia wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do jej określenia regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami to rzeczoznawca, dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego dla ustalenia wartości uprzednio wskazanej nieruchomości, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła przyjęła reprezentatywną grupę transakcji dla rynku miejscowego właściwego, przy zastosowaniu wskaźników korygujących. Według wskazanego operatu wartość nieruchomości przed wybudowaniem drogi wynosiła [...] zł, natomiast po jej wybudowaniu [...] zł. Nastąpił zatem wzrost wartości nieruchomości o [...] zł, a wysokość opłaty stanowiącej 7% tej kwoty wynosi [...] zł. Od decyzji odwołanie wniosła H. S. zgłaszając zastrzeżenia odnośnie niejednakowej ilości transakcji branych do wyceny przed i po zmianie infrastruktury. Wskazała także, że brak jest informacji, czy transakcje brane do wyceny przed wybudowaniem ul. [...] spełniają warunki do porównań, poza tym niewłaściwie została oceniona dostępność komunikacyjna nieruchomości. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] listopada 2014 r., nr [...]. Uzasadniając zapadłe rozstrzygnięcie organ II instancji podniósł, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej, zaś jej ustalenie następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Przy czym wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie Prezydent Miasta P. ustalił wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], o pow. [...] ha, w wyniku wybudowania infrastruktury technicznej - drogi ul. [...] oddanej do użytku z dniem [...] grudnia 2011 r. Wartość nieruchomości wg. stanu przed wybudowaniem drogi i po jej wybudowaniu określił rzeczoznawca majątkowy. Wskazał on, że zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego osiedli [...], zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] września 2000 r. przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana na terenie o przeznaczeniu podstawowym: mieszkalnictwo jednorodzinne. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny przeanalizowano rynek lokalny na terenie miasta P., w okresie ostatnich dwóch lat, dotyczący sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, stanowiących własność. Biegła stwierdziła, że przed wybudowaniem drogi dostępność komunikacyjna nieruchomości była utrudniona, ponieważ zlokalizowana była przy lokalnej drodze nieurządzonej. Po wybudowaniu nowej drogi ul. [...] wraz z chodnikami z obu stron i zjazdami do posesji, dostępność komunikacyjna nieruchomości uległa dużej poprawie, wzrósł jej standard użytkowy. Przy czym w trakcie analizy rynku stwierdzono wystarczającą ilość zawieranych transakcji. Do określenia wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej wybrano kilkanaście nieruchomości niezabudowanych z dostępem do drogi urządzonej i kilkanaście bez dostępu do urządzonej drogi. W ocenie Kolegium, operat ten został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i może stanowić dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Odwołująca nie przedłożyła kontroperatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe rozstrzygnięcie złożyła H. S.. Wniosła o unieważnienie wyceny nieruchomości, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego i wskazała, że na stronie 14 sporządzonego operatu w tabeli 1.1 pozycja numer 1, jest błąd matematyczny, niewłaściwie policzona została cena m2, tj. powinno być [...] (cena 1 m2) a nie [...] (cena m2). Błąd ten rzutuje na wszystkie wyliczenia i szacunkową wartość nieruchomości przed budową urządzeń infrastruktury. Wskazała także na istnienie innych błędów, m.in. zakwalifikowanie powierzchni działek do poszczególnych kategorii "małej" i "dużej". W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdziło, iż w operacie zaistniał błąd matematyczny, jednak po odrzuceniu tej wadliwej transakcji – wzrost wartości nieruchomości nie uległ zmianie. Do powyższego pisma załączyło aneks do operatu szacunkowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skarga jest zasadna, gdyż orzeczenie organu II instancji narusza przepisy prawa. W niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] listopada 2014 r. w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił m.in. przepis art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), zwanej dalej "ustawą". Z powołanej normy wynika, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (ust. 1). Z kolei zgodnie z art. 143 ww. ustawy powyższe unormowanie stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przy czym przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (ust. 2 ww. art.). Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej może ustalić wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1ustawy). Zgodnie z ust. 2 tego art. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ustawy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 146 ust. 1a ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 ustawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości - ani skarżąca, ani Kolegium nie kwestionują ustaleń organu w tym zakresie - iż na skutek wybudowania drogi organ I instancji mógł przystąpić do ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem upoważniała go do tego uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] grudnia 2003 r., Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), która ustaliła jej stawkę w wysokości 7% różnicy wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej i przed ich wybudowaniem. Strona skarżąca w istocie zarzuca, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, wskazany w operacie szacunkowym, przyjętym jako dowód w sprawie - bowiem opinia ta zawiera błędy. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania. Powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu współczynników korygujących. Organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również zobowiązany jest ocenić, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko, co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od wielu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W tym miejscu warto także wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14 stwierdził, że jeśli strona postepowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 kpa, a które z nich wymagają wiadomości specjalnych - aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale także do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Dopiero, gdy wyjaśnienia biegłego organ uzna za wystarczające (w ramach art. 80 kpa), może oczekiwać od strony postępowania - kwestionującej opinię o wartości nieruchomości - poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1a ustawy. Organ orzekający nie może natomiast wymagać od strony postępowania poparcia zarzutów zgłoszonych wobec operatu szacunkowego dodatkowymi kwalifikowanymi dowodami, np. oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, bez uprzedniego wyczerpania przez ten organ możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie, na podstawie art. 7 i art. 80 kpa. W niniejszej sprawie organy obu instancji stwierdziły, iż operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania drogi, jednak Kolegium - rozpoznając odwołanie - nie ustosunkowało się zarzutów odwołania, które bezpośrednio dotyczyły wykonanej wyceny: czy niejednakowa ilość transakcji uwzględnionych do wyliczenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem drogi i po realizacji tej inwestycji ma wpływ na wysokość wyceny, czy transakcje brane do wyceny przed wybudowaniem ul. [...] spełniają warunki do porównań oraz o błędnej ocenie dostępności komunikacyjnej nieruchomości. Nie zwróciło się też do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do nich. Zauważyć należy, że organ odwoławczy działa jako organ o charakterze reformacyjnym, co znaczy, iż powinien ponownie merytorycznie rozpoznać sprawę w jej całokształcie. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 kwietnia 2001 r. sygn. IV SA 501/99, wyrok NSA z dnia 15 października sygn. V SA 3872/00). Powyższe implikuje stwierdzenie, że Kolegium nie wykonało wskazanego obowiązku, bowiem nie oceniło sprawy jej całokształcie. Nie rozważyło ani zgłoszonych zarzutów, ani nie dokonało oceny operatu szacunkowego pod kontem logiczności, spójności, czy zupełności. O braku dostatecznej analizy tej opinii najdobitniej świadczy wskazany w skardze zarzut popełnionego błędu matematycznego przy wyliczeniu wartości nieruchomości, zignorowany przez organy. Przy czym fakt jego popełnienia został uznany zarówno przez organ II instancji, jak też przez rzeczoznawcę - co znalazło wyraz w treści odpowiedzi na skargę oraz w przedłożonym z nią aneksie do operatu. Ponadto Kolegium nie zwróciło się do biegłej, celem ustosunkowania się do zgłoszonych w odwołaniu zarzutów, ani nie dokonało samodzielnej ich oceny, w ramach art. 80 kpa. Tymczasem w przypadku, gdy organ nie mógł sam dokonać ich oceny z uwagi na brak wiadomości specjalnych, powinien wystąpić do rzeczoznawcy, który zobowiązany jest do wyjaśnienia wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do jego opinii. Brak tak podstawowej analizy opinii powoduje zatem konieczność uchylenia decyzji organu II instancji. Przedłożony przez rzeczoznawcę operat zawiera nieścisłości, które mogły rzutować na prawidłowość dokonanej oceny i które nie zostały przeanalizowane przez Kolegium, jednocześnie przedwcześnie oczekiwało ono od strony postępowania (co wynika z treści uzasadnienia) - poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami – tj. kontroperatem. Reasumując organ II instancji nie rozważył wszechstronnie prawidłowości przedłożonego operatu, nie odniósł się również do zarzutów odwołania. Tym samym dopuścił się naruszenia przepisów art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa oraz zasady przekonywania, wyrażonej w art. 11 kpa. Powyższe uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji, jako wydanej z naruszeniem przepisów prawa. Jednocześnie na zmianę oceny Sądu nie może mieć wpływu aneks do operatu szacunkowego, w którym transakcja z błędnie obliczoną ceną za m2 została pominięta. Biegła dokonała nim także innych zmian w przedłożonej opinii i co prawda wykazała, że pominięcie transakcji nie wpłynęło na wysokość dokonanej uprzednio wyceny - jednak aneks ten został sporządzony już po wydaniu decyzji II instancji, jak też po złożeniu skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W ten sposób strona została pozbawiona możliwości odniesienia się do najważniejszego dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, jak też organ - z uwagi na zmiany w procesie wyceny - nie mógł zbadać jej poprawności, w kontekście art. 80 kpa, przed wydaniem orzeczenia. Ponownie rozpatrując sprawę organ II instancji powinien dokonać oceny operatu szacunkowego zarówno pod względem formalnym jak i zgodności z prawem oraz odnieść się w wydanej decyzji do zgłoszonych zarzutów odwołania. Jeśli będzie to niezbędne zwróci się o dodatkowe wyjaśnienia do biegłego sporządzającego opinię, a zatem oceni wartość dowodową operatu z uwzględnieniem ww. aneksu - pod względem spójności, logiczności i zupełności. W przypadku trwania wątpliwości, mimo złożonych wyjaśnień, organ będzie uprawniony do zlecenia sporządzenia nowego operatu szacunkowego w sprawie, a następnie prawidłowej oceny tego dowodu. Mając na powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.