I SA/Wa 656/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: , Przewodniczący sędzia WSA Joanna Skiba, sędzia WSA Łukasz Trochym, asesor WSA Anna Fyda-Kawula (spr.), po rozpoznaniu w dniu 17 marca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. A. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2021 r. nr [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., zwanej dalej: k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. 2020 r., poz. 1990 ze zm.) po ponownym rozpatrzeniu sprawy w wyniku odwołania A. A. (Skarżąca), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Prezydent [...] decyzją nr [...] z [...] grudnia 2018 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi publicznej gminnej ([...]) na odcinku od ul. [...] do ul. [...], projektowanej m.in. na działce ewidencyjnej nr [...] o powierzchni [...] m2, powstałej z podziału działki nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...]. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z [...] września 2019 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję [...] grudnia 2018 r. Właścicielem ww. nieruchomości w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna była Skarżąca. W dziale III ww. księgi wieczystej wpisane było ograniczone prawo rzeczowe - prawo dożywotniego i nieodpłatnego użytkowania tej działki na rzecz H. A. i M. M.. Decyzją z [...] czerwca 2020 r. Prezydent [...] na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, 4c, 4f, 4g i 5 oraz art. 18 ust. 1, 1a, 1b, 1d i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 k.p.a. orzekł o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł. Ustalone odszkodowanie powiększono o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł. Odszkodowanie w kwocie [...] zł zostało przyznane w całości na rzecz Skarżącej. Jednocześnie odmówiono ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego (prawa użytkowania) ustanowionego na rzecz H. A. i M. M.. Ponadto organ zobowiązał do zapłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W wyniku odwołania Skarżącej od powyższej decyzji, w którym zarzuciła, że wycena ww. nieruchomości nie została wykonana rzetelnie przez rzeczoznawcę, Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2021 r. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] czerwca 2020 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985), wydanego na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 tej ustawy). Kwotę odszkodowania za grunt wydzielony na podstawie decyzji Prezydenta [...] z [...] grudnia 2018 r. w wysokości [...] zł ustalono w oparciu o dane zawarte w operacie szacunkowym z [...] lipca 2019 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, H. P.. Organ podkreślił, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego, zatem podlega swobodnej ocenie, jako element materiału dowodowego. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym zastosowała się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę porównywania parami, bazując na cenach i cechach rynkowych nieruchomości drogowych wyselekcjonowanych z analizowanego rynku. Szczegółowo opisano sporną nieruchomość - według stanu na właściwą datę [...] grudnia 2018 r. O doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Przy piśmie z [...] grudnia 2020 r. Prezydent [...] przekazał Wojewodzie [...] klauzulę aktualności do operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r. na dzień [...] grudnia 2020 r. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, organ odwoławczy stwierdził, że nie odnotowano w nim braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny. Do porównań przyjęto wyselekcjonowane transakcje drogowe. Oszacowana wartość nieruchomości wynika z cen porównawczych nieruchomości drogowych i cech rynkowych przedmiotu wyceny. W świetle innych wycen działek drogowych z [...] uzyskany wynik jest prawdopodobny i nie odbiega zasadniczo od innych podobnych wycen. W tej sytuacji stwierdzono, że ww. operat jest wiarygodnym dowodem o wartości opisanej wyżej nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera bowiem konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w tej sprawie, gdyż wartość opisanej nieruchomości ustalono w sposób zgodny z prawem. Organ zaznaczył przy tym, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że decyzja organu I instancji jest zasadna i prawidłowa. W związku z tym zarzuty odwołującej, iż wycena nieruchomości nie została wykonana rzetelnie przez rzeczoznawcę nie znajdują odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania oraz rozpoznanie sprawy na rozprawie. Zaskarżonej decyzji Skarżąca zarzuciła naruszenie: - przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez pobieżną i wybiórczą ocenę przez organ drugiej instancji zebranego w sprawie materiału dowodowego, co uchybia zasadzie prawdy obiektywnej, zgodnie z którą organy administracji powinny dążyć do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a przed wydaniem decyzji w sposób wyczerpujący rozpatrzyć cały materiał dowodowy; 2. art. 80 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji wyłącznie w oparciu o formalną ocenę operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H. P., z pominięciem pozostałych w sprawie dowodów wskazujących na jego nierzetelność i opracowanie z naruszeniem ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; 3. art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji, które zawierać powinno w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej oraz przekonywania stron; - prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust. 5 i art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony z naruszeniem zasad jego przygotowania wynikających zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co spowodowało zaniżenie należnego odszkodowania, podczas gdy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowić powinna wartość rynkowa nieruchomości; 2. art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 48 i art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.) polegające na nieustaleniu odszkodowania za części składowe, znajdujące się na działce nr [...]. W uzasadnieniu skargi Skarżąca przedstawiła argumentację na poparcie podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Skarżąca uzupełniła argumentację skargi w piśmie z [...] grudnia 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji rozstrzygając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., zwanej dalej: p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (...). Kontrolując wydane w sprawie decyzje Wojewody [...] z [...] stycznia 2021 r. oraz Prezydenta [...] z [...] czerwca 2020 r. o ustaleniu odszkodowania za sporną nieruchomość, zgodnie ze wskazanym wyżej kryterium, Sąd stwierdził, że są one zgodne z prawem. Na wstępie należy zauważyć, że postępowanie toczyło się na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 12 ust. 4a tej ustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie zaś z treścią art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 powołanej ustawy). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 powołanej ustawy). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 tej ustawy). W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uznawany za dowód z opinii biegłego, w rozumieniu art. 84 k.p.a. Organ oceniając taki dowód powinien zatem stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Konieczne jest uwzględnienie i tej okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (vide: wyrok TK z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Operat jest dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19). W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Rozważania te powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Jeżeli więc sporządzony w sprawie operat budzi wątpliwości co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, należy odmówić mu mocy dowodowej i zażądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia, albo też zlecić wykonanie nowego operatu (vide wyrok NSA z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10). Sąd, kontrolując decyzję, w której poddawano ocenie operat szacunkowy, powinien uwzględnić, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przez niego przyjętej. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (tak NSA w powołanym wyżej wyroku z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19). Odnosząc powyższe uwagi do stanu faktycznego tej sprawy, zauważyć należy, że prawidłowe ustalenie przeznaczenia spornej działki miało istotne znaczenie dla sprawy, gdyż zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2 § 36 powołanego rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w sposób przedstawiony w ust. 3 § 36 powołanego rozporządzenia. Z kolei z treści § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia wynika, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Należy podkreślić, że w rozpoznawanej sprawie organy zaakceptowały przyjęcie w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego H. P. w dniu [...] lipca 2019 r. (zaktualizowanym na dzień [...] grudnia 2020 r.), stanowiącym – w rozumieniu obowiązujących przepisów – podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania, że wyceniana nieruchomość (sporna działka nr [...]) na dzień wydania decyzji Prezydenta [...] z [...] grudnia 2018 r. położona była na terenie przeznaczonym pod drogę, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z [...] września 2010 r. Sąd podziela ocenę dokonaną przez organy, zgodnie z którą operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości ocenianej nieruchomości został sporządzony prawidłowo i mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w tej sprawie. Z uwagi na przeznaczenie nieruchomość została wyceniona w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w oparciu o zbiór nieruchomości przy wykorzystaniu transakcji nieruchomościami drogowymi. W świetle treści powyższego przepisu przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 1377/20 i przywołane w nim orzecznictwo). Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, organ w zaskarżonej decyzji prawidłowo zaakceptował sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy i dokonał jego prawidłowej oceny, uznając, że oszacowana w sposób zgodny z przepisami prawa wartość spornej nieruchomości może stanowić podstawę do ustalenia w tej sprawie odszkodowania za jej przejęcie pod drogę. Ocena ta dotyczyła wymogów formalnych operatu, kwestii obliczeniowych, zastosowanej metody i techniki wyceny oraz przyjętych do porównań wyselekcjonowanych transakcji drogowych. Oszacowana wartość nieruchomości wynika z cen porównawczych nieruchomości drogowych i cech rynkowych przedmiotu wyceny. W świetle innych wycen działek drogowych z [...] uzyskany wynik wyceny organ uznał za prawdopodobny i nieodbiegający zasadniczo od innych podobnych wycen. Na tej podstawie organ prawidłowo przyjął, że ww. operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe, a zatem stanowi wiarygodny dowód w sprawie ustalenia odszkodowania za sporną nieruchomość. W ocenie Sądu, powyższa ocena powołanego operatu jest przekonująca i została prawidłowo uzasadniona przez organ odwoławczy. Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi dotyczącego nieustalenia odszkodowania za części składowe gruntu, Sąd stwierdza, że wyjaśnienia rzeczoznawcy H. P. w tym zakresie aż nadto jasno wynikają zarówno ze sporządzonego operatu szacunkowego (v. s. 7 operatu, k. 48 akt administracyjnych), a nadto z dwukrotnie udzielanych przez tego rzeczoznawcę wyjaśnień w tym zakresie, zawartych w pismach z [...] listopada 2019 r. oraz z [...] lutego 2020 r. Wynika z nich wprost, że wycena obejmuje naniesienia budowlane, które są trwale związane z gruntem, a spornych płyt betonowych pełniących funkcję obrzeży na wycenianej nieruchomości nie można było uznać za naniesienia budowlane, gdyż były one tylko wkopane w grunt. Za niezasadne Sąd uznał więc podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania, to jest art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. zmierzające do podważenia prawidłowych ustaleń organu poczynionych w omówionym zakresie. W orzecznictwie podkreśla się, że jeżeli sporządzony w sprawie operat budzi wątpliwości co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, należy odmówić mu mocy dowodowej i zażądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia, albo też zlecić wykonanie nowego operatu (vide wyrok NSA z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10). Skoro w tej sprawie organy zasadnie uznały, że operat szacunkowy z [...] lipca 2019 r. (zaktualizowany na dzień [...] grudnia 2020 r.) został sporządzony prawidłowo, to mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w tej sprawie. Nie godząc się z oszacowaną wartością spornej nieruchomości Skarżąca mogła przy tym skorzystać z możliwości oceny tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia ww. operatu - do czego uprawniona była na mocy powołanego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11). Możliwość weryfikacji operatu szacunkowego w tym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega takiej konieczności – zależy od inicjatywy strony, która dąży do jego zakwestionowania. Skarżąca z tej możliwości nie skorzystała. Nie przedstawiła też kontroperatu na etapie postępowania administracyjnego, w którym sporna działka byłaby wyceniona odmiennie. Za niezasadne Sąd uznał więc twierdzenie Skarżącej przedstawione w uzupełniającym skargę piśmie z [...] grudnia 2021 r. dotyczące aktualności ocenianego operatu szacunkowego oraz wniosek o jego pominięcie i sporządzenie nowego operatu. Stosownie bowiem do treści art. 78 § 2 k.p.a., organ może nie uwzględnić żądania przeprowadzenia dowodu, jeżeli dotyczy ono okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami. W tej sprawie istotna okoliczność jaką była wartość przejętej nieruchomości została już stwierdzona dowodem z opinii biegłego rzeczoznawcy, a jego wiarygodność wątpliwości organu nie budziła. O dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, jej uzupełnieniu, decydują natomiast wątpliwości organu co do przedłożonego już operatu, a nie subiektywne odczucia strony w tym względzie (por. wyrok NSA z 28 marca 2019 r., sygn. akt I OSK 1357/17). Dysponując zatem dowodem z wyceny nieruchomości, którego wiarygodność w toku postępowania nie została skutecznie podważona, organy uprawnione były do ustalenia na jego podstawie kwoty należnego za przejętą nieruchomość odszkodowania. Wbrew temu co podniesiono w skardze, organy wydając w tym przedmiocie decyzję rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, czyniąc zadość zasadom ustanowionym w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a motywy podjętego rozstrzygnięcia przedstawiły w sposób zgodny z wymogami z art. 107 § 3 w zw. z art. 8 i art. 11 k.p.a. Reasumując, organy prawidłowo oceniły i zaakceptowały przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny spornej nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcie wskazanych przez rzeczoznawcę nieruchomości porównywanych do wyceny spornej działki. Zdaniem Sądu, ocena ta odpowiada prawu i pozostaje w zgodzie z treścią art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie. Ze wszystkich wskazanych powodów skarga została oddalona na podstawie art. 151 p.p.s.a. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 2095), o czym zawiadomiono strony umożliwiając im przedstawienie dodatkowego stanowiska w sprawie. Poza brakiem udziału stron w samym posiedzeniu, na którym zapada wyrok, sądowa kontrola w tym trybie nie różni się od kontroli sprawowanej przy rozpoznawaniu spraw na rozprawie. Ponadto, jak wskazano w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 listopada 2020 r., sygn. akt II OPS 6/19, przepis art. 15 zzs4 ust. 3 powołanej ustawy należy traktować jako "szczególny" w rozumieniu art. 10 i art. 90 § 1 p.p.s.a. Prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Dlatego Sąd nie uwzględnił wniosku Skarżącej zawartego w skardze o rozpoznanie sprawy na rozprawie.