I SA/Wa 72/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2012 r. sprawy ze skargi P. [...] S.A. w W. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego P. [...] S.A. w W. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania P. S.A. na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości położonej w gminie K., obręb K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha. nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalającej odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie na kwotę [...]. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Nieruchomość położona w gminie K., obręb K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha. nr [...] "o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha została objęta decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2005 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji północnej obwodnicy miasta L. w ciągu drogi krajowej nr [...] utrzymana w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] maja 2006 r., nr [...]. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wnioskiem z dnia 19 lipca 2010 r., wystąpił o wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda [...] oceniając, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego w dniu 29 lipca 2010 r. wydał postanowienie w tym przedmiocie. Z uwagi na treść przepisu art. 130 ust. 2 i 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, poz. 2603 ze zm.) – dalej jako u.g.n. koniecznym było oszacowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości i ustalenie wartości odszkodowania. Zgodnie ze wskazaniami u.g.n. wycena nieruchomości została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego H. W. w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2010 r., który ustalił jej wartość na kwotę [...] zł. Organ pierwszej instancji uznał, że został on sporządzony zgodnie z obwiązującymi przepisami prawa, zawiera wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody wyceny, uzasadnienie dokonanego wyboru, zestawienie stosownych cen transakcyjnych i wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. Tym samym brak jest podstaw do zgłaszania zastrzeżeń co do wartości nieruchomości. W dalszym toku postępowania wywłaszczeniowego zgodnie z art. 118 u.g.n. wyznaczony został termin rozprawy administracyjnej. Na rozprawie w dniu 15 marca 2011 r., przedstawiciel [...] S.A. wniósł o doliczenie do przyznanego odszkodowania obwiązującego podatku VAT w wysokości 23 %. Wojewoda [...] odnosząc się do powyższego wniosku zaznaczył, że kwestię zagadnień dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług regulują przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.) z uwagi na fakt, że przepisy stanowiące podstawę prawną niniejszej decyzji nie regulują kwestii podatkowych – podatek VAT w decyzji nie został uwzględniony. W toku postępowania [...] S.A. wniosły o ustanowienie na rzecz Spółki nieodpłatnego prawa użytkowania części działek nr [...] polegającego na nieograniczonym czasowo prawie dostępu, eksploatacji i konserwacji infrastruktury kolejowej, na której usytuowany jest rów odwadniający oraz ustanowienie na rzecz P. S.A. w W. służebności gruntowej na działce nr [...] podlegające na bezpłatnym dostępie do urządzeń Spółki w przypadku prowadzenia robót awaryjno – konserwacyjnych. Ponadto wniesiono o ustanowienie na rzecz "Telekomunikacji Kolejowej" spółki z o.o. jako właściciela kabla teletechnicznego nieodpłatnego prawa służebności przesyłu na działce nr [...]. Powołując się na treść art. 120 u.g.n. organ orzekł o ustanowieniu przedmiotowych służebności. Natomiast odnośnie żądania strony co do ustanowienia na rzecz P. nieodpłatnego prawa użytkowania części działek o numerze [...] polegającego na nieograniczonym czasowo prawie dostępu, eksploatacji i konserwacji infrastruktury kolejowej, na której usytuowany jest rów odwadniający organ wyjaśnił, iż kwestia ta nie była przedmiotem orzeczenia z uwagi na brak uregulowań prawnych pozwalających na ustanowienie w decyzji o wywłaszczeniu nieodpłatnego prawa użytkowania. Przepis art. 120 wyraźnie dotyczy "niezbędnych służebności", a nie innych praw. Odnośnie żądania strony co do ustanowienia na rzecz P. S.A. służebności gruntowej na działce nr [...] polegającej na zakazie zabudowy rejonów tras przebiegu tych urządzeń organ odmówił ustanowienia służebności w tym zakresie wskazując, że ustanowienie służebności gruntowej polegającej na zakazie zabudowy rejonów tras przebiegu tych urządzeń pozostaje w sprzeczności z celem wywłaszczenia. Natomiast odnosząc się do kwestii ustanowienia służebności gruntowej na działce nr [...] w przypadku prowadzenia robót ziemno – budowlanych w rejonie urządzeń spółki – każdorazowego uzyskania opinii i nadzoru, wraz z powiadomieniem o terminie rozpoczęcia robót budowlanych organ odwoławczy zauważył, że zapewnienie konieczności uzyskania opinii i nadzoru w sytuacji prowadzenia robót "ziemno – budowlanych" w rejonie urządzeń spółki nie mieści się w zakresie służebności, co uzasadnia odmowę ustanowienia takiej służebności. Kwestie te są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Mając na uwadze powyższe, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości położonej w gminie K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o pow. [..] ha. nr [...] "o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalił odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie na kwotę [...] zł. Od powyższej decyzji [...] S.A. wniosły odwołanie do Ministra Infrastruktury zarzucając organowi nieprawidłowe ustalenie kwoty należnego odszkodowania w wyniku nie doliczenia do kwoty odszkodowania podatku VAT w wysokości 23%. W toku postępowania odwoławczego powołując się na treść stosownych zapisów ustawy z dnia 18 października 2006 r., o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. nr 220, poz. 1601 ze zm.), przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze zm.) organ przeanalizował kolejne etapy postępowania wywłaszczeniowego uznając, że zostało ono wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Odnosząc się do spornej kwestii to jest odszkodowania również w pierwszej kolejności przeanalizował przepisy u.g.n. oraz przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z zm.), który przewiduje, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jeśli na rynku brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Minister Infrastruktury wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. W. w dniu [...] grudnia 2010 r. w którym wartość prawa użytkowania nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł. Organ odwoławczy zauważył, że analizą zostały objęte transakcje nieruchomościami gruntowymi wolnymi od zabudowy, zawartymi w okresie ostatnich dwóch lat, przeznaczonych pod inwestycje drogowe z terenu gminy K. oraz gmin sąsiednich powiatu [...]. Do ostatecznego porównania przyjęto [...] transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu powiatu lublinieckiego. Wartość rynkowa prawa własności gruntu została określona na kwotę [...] zł, natomiast wartość użytkowania wieczystego na kwotę [...] zł. Minister Infrastruktury uznał, że operat szacunkowy został sporządzony wadliwie. W pierwszej kolejności organ zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy nie zawarł w operacie szacunkowym żądnych wyjaśnień co do możliwości wyceny tego prawa w oparciu o procedury wskazane w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. W szczególności nie wyjaśnił tego czy na analizowanym rynku zaistniała dostateczna ilość transakcji pozwalająca na oszacowanie przedmiotowego gruntu przy zastosowaniu sposobów wyceny opisanych w § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Minister Infrastruktury wyjaśnił, że wobec braku wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego nie można stwierdzić czy zastosowana procedura jest prawidłowa. Kolejne zastrzeżenie organu wzbudziła wysokość stawki opłaty rocznej wnoszonej za ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Ponieważ [...] S.A. nabyły nieruchomości będące przedmiotem niniejszego postępowania na podstawie decyzji uwłaszczeniowej Wojewody [...] z dnia [...] października 2007 r., stosownie do art. 8 ustawy z dnia 10 października 2007 r., o transporcie kolejowym (Dz. U. nr 16, poz. 94 ze zm.) odstępuje się od naliczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu objętego tą decyzją, bowiem grunty zajęte pod infrastrukturę kolejową są zwolnione z opłat za użytkowanie wieczyste. Minister Infrastruktury zaznaczył również, że przedmiotowa nieruchomość stanowi infrastrukturę kolejową i stosownie do u.g.n., dla tej nieruchomości obwiązuje stawka opłaty rocznej w wysokości 1%, tym samym brak jest podstaw do uwzględniania w operacie tej stawki w wysokości 3%. Dalej organ odwoławczy zauważył, że w dniu 26 sierpnia 2011 r., weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165, poz. 385) w związku z tym operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania powinien odpowiadać treści nowego § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., tymczasem w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy nie określił jakie było przeznaczenie szacowanego gruntu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Biegły ograniczył się jedynie do wskazania, że nieruchomość ta została objęta decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego i na tej podstawie dobrał nieruchomości podobne. Ponadto w opracowaniu brak jest przeznaczenia nieruchomości porównawczych, nie wskazano jakie było ich pierwotne przeznaczenie określone w dokumentach planistycznych. Odnosząc się do zarzutu naliczenia podatku VAT Minister Infrastruktury wyjaśnił, że podatek VAT jest jednym z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinien być traktowany wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek, jako swoisty element warunków sprzedaży. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość nieruchomości będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących czynnikami rynkowymi. Organ powołał się przy tym na orzecznictwo sądów administracyjnych. Mając na uwadze powyższe Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości położonej w gminie K., K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha. nr [...] "o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalającej odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie na kwotę [...] zł. Na powyższą decyzję P. S.A. w Warszawie wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżąca zarzuciła organom naruszenie przepisu art. 139 k.p.a. oraz nieuwzględnienie w uzasadnieniu decyzji zarzutów P. S.A., zgłoszonych w odwołaniu. Ponadto wniosła o doliczenie do kwoty odszkodowania podatku VAT w wysokości 23 % oraz przyznanie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi strona wskazała, że Minister Infrastruktury rozpoznał odwołanie w znacznie szerszym zakresie niż wskazywały na to P. S.A. poprzez wskazanie w uzasadnieniu wad w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego. Ponadto wyjaśnienie organu II instancji dotyczące naliczenia podatku VAT nie jest słuszne. Skarżący zaznaczył, że poza sporem jest to, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy określający prawdopodobną cenę wolnorynkową, jaką można uzyskać za daną nieruchomość. Poza sporem jest to, że wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego podlega podatkowi od towarów i usług. Skarżący wskazał, że Minister Finansów wydał indywidualną interpretację z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] w której zajął stanowisko, iż wywłaszczenie nieruchomości stanowi dostawę towaru w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowisko Ministra Infrastruktury powoduje obniżenie realnej wartości nieruchomości o podatek VAT, którego PKP nie będzie mogła odliczyć. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnił, że nie stanowią one nowych dowodów w sprawie i były znane organowi w przeprowadzonym postępowaniu, w którym się do nich ustosunkowano. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych względów niż podniesione w skardze. Przedmiotem oceny sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury uchylająca decyzję Wojewody [...] wydaną w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Wskazać należy, że organ odwoławczy dokonał kontroli w tym zakresie przy zastosowaniu trybu z art. 138 § 2 k.p.a. Stosownie do powołanego przepisu organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy, albo uchylając tę decyzję umarza postępowanie w pierwszej instancji w całości albo w części. Z powyższego przepisu wynika zatem, że organ odwoławczy może uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi wyłącznie wówczas, gdy doszło do naruszenia przepisów postępowania, a zarazem nie zostały wyjaśnione okoliczności mające wpływ na wynik sprawy. Decydując się na zastosowanie tego trybu organ administracji powinien jednak pamiętać o zachowaniu pewnych warunków. Jednym z nich jest zachowanie zasady zapisanej w art. 139 k.p.a., który to przepis przewiduje, że nie można wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba, że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes prawny. W ocenie sądu w niniejszej sprawie Minister Infrastruktury prowadząc postępowanie odwoławcze dopuścił się naruszenia powołanych przepisów. Przedmiotem kontroli organu drugiej instancji była decyzja o wywłaszczeniu i odszkodowaniu za nieruchomość. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Minister Infrastruktury uznał, iż postępowanie wywłaszczeniowe zostało przeprowadzone prawidłowo. Organ odwoławczy zakwestionował natomiast tę część ustaleń organu pierwszej instancji, która dotyczyła postępowania odszkodowawczego, w szczególności operatu szacunkowego na podstawie, którego oszacowano wartość wywłaszczonej nieruchomości uznając, że w tym zakresie zostały naruszone regulujące tę kwestię przepisy. Zatem mimo, iż organ uznał, iż decyzja organu pierwszej instancji jest w części prawidłowa, uchylił ją w całości. Tym samym orzekł na niekorzyść strony, bowiem stosując tryb art. 138 § 2 k.p.a. wyeliminował z obrotu prawnego również tę cześć decyzji, którą uznał za prawidłową. Naruszenie przepisu art. 139 k.p.a. jest tym bardziej oczywiste, że w odwołaniu wniesionym od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., strona nie podnosiła zarzutów dotyczących przebiegu postępowania wywłaszczeniowego, a organ II instancji w uzasadnieniu stwierdza, że postępowanie to zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Podkreślenia wymaga, że charakter kontroli instancyjnej związany jest z badaniem prawidłowości zaskarżonej decyzji pod względem faktycznym i prawnym. Jej zakres jest zatem szeroki, bowiem dotyczy legalności, celowości, słuszności (zgodności z prawdą materialną), gospodarności i rzetelności. Wynika z tego, że jest to kontrola merytoryczna i formalna, a kontrola decyzji w postępowaniu odwoławczym dotyczy całości decyzji, niezależnie od granic zaskarżenia. De lege lata strona nie może decydować o zakresie kompetencji kontrolnych organu II instancji, czyli organ odwoławczy jest zobowiązany rozpatrzeć sprawę ponownie w takim stanie faktycznym i prawnym, w jakim znajduje się ona w dacie podejmowania przez niego rozstrzygnięcia. Celem postępowania odwoławczego nie jest bowiem sama kontrola poprawności rozstrzygnięcia podjętego w I instancji (nie jest to kasacja), lecz ponowne rozpoznanie sprawy z uwzględnieniem zmiany w jej stanie faktycznym i prawnym, które nastąpiły w okresie dzielącym orzekanie po raz pierwszy od ponownego orzekania wskutek odwołania. (J. Borkowski, glosa do wyroku SN z dnia 17 kwietnia 1997 r. III RN 12/97, OSP 1998, nr 5, poz.99). Sąd pragnie również podkreślić, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, w toku postępowania odwoławczego organ II instancji jest obowiązany ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozstrzygniętą decyzją organu I instancji. W piśmiennictwie administracyjnym wyraźnie akcentuje się, że organ odwoławczy nie może ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji, a jest obowiązany ponownie rozstrzygnąć sprawę (por. B. Adamiak i J. Borkowski Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, 7 wydani, Wydawnictwo C.H.Beck 2005, str. 599). merytorycznie. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy zauważyć należy, że Minister Infrastruktury w toku postępowania odwoławczego dopuścił się również naruszenia przywołanej wyżej zasady. Dokonując bowiem kontroli decyzji Wojewody [...] w kontekście sporządzonego operatu szacunkowego Minister Infrastruktury zakwestionował stanowisko organu pierwszej instancji, który przyjął, że stawka opłaty rocznej na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową, powinna wynosić 3%. Minister Infrastruktury uznał, że powinna ona wynieść 1%. Skoro zatem organ odwoławczy niejako "orzekł zamiast organu pierwszej instancji", innymi słowy w uzasadnieniu merytorycznie wypowiedział się co do okoliczności sprawy, nie miał podstaw do zastosowania przepisu art. 138 § 2 k.p.a. Nie przewiduje on bowiem orzekania przez organ co istoty sprawy, a jedynie upoważnia do uchylenia decyzji nakazując wyartykułowanie uchybień okoliczności, które organ pierwszej instancji winien wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Chcąc orzekać co do istoty sprawy (tak w Minister infrastruktury) należałoby zastosować tryb z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Za niezasadny uznał również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zarzut skarżącego dotyczący doliczenia do kwoty odszkodowania podatku VAT w wysokości 23%. Zauważyć należy, że ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło w trybie specustawy drogowej nastąpiło na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej jako u.g.n., który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Zarówno w powołanych przepisach jak i w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. Regulacja ustawowa w tym zakresie jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m. in. w zapisie § 11 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości". Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. Mając na uwadze powyższe wywody sąd nie podzielił zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna zostać powiększona o podatek VAT w wysokości 23%. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują. Podkreślić również należy, że stanowisko to znajduje swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 2387/10, lex nr 750708, sygn. akt I SA/Wa 65/10, lex nr 673619). Ponownie rozpoznając sprawę organ przeprowadzi postępowanie z uwzględnieniem stanowiska wyrażonego w niniejszym uzasadnieniu. Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności, sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 152 i 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.