IV SA/Wa 1157/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi M. K. i A. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz skarżących M. K. i A. K. solidarnie kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] lutego 2015r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej też "Minister" lub "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania M. i A. K. (dalej też skarżący) od decyzji Wojewody [...] (dalej też "Wojewoda" lub "organ I instancji") z dnia [...] kwietnia 2014r. nr [...], w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j. t. Dz.U. z 2013r. poz. 267 z późn. zm. – dalej "k.p.a."), uchylił wskazaną decyzję w zakresie pkt 2, dotyczącego zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia wydania decyzji przez organ II instancji a w pozostałej części utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014r. nr [...]. Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r, zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2014r., znak: [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej nr [...] [...] - [...], odcinek węzeł "[...] - [...]" (droga krajowa - klasa [...]) na terenie województwa [...] i [...]. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i A. K. w wysokości 704.697,00 zł za nieruchomość położoną w obrębie [...] - [...], gmina [...], stanowiącą działki nr [...] o pow. 0,6038 ha i nr [...] o pow. 3,4610 ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod inwestycję drogową polegającą na budowie drogi ekspresowej nr [...] [...] - [...], odcinek węzeł "[...] - [...]" (droga krajowa - klasa [...]) na terenie województwa [...] i [...] oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli M. i A. K., zarzucając nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości przeznaczonych pod drogi o różnych kategoriach a nadto przyjęcie przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nieprawidłowej cechy "uzbrojenie terenu", przy całkowitym pominięciu cechy "kategoria drogi". Skarżący podnieśli też, że biegły rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo rozszerzył analizowany rynek transakcji nieruchomości drogowych o odległe tereny, podczas gdy na rynku lokalnym istniały transakcje nieruchomościami drogowymi oraz że nieprawidłowo rozszerzył okres badania rynku o ponad 3 lata od dnia wyceny. Organ II instancji po rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] lutego 2015r. nr [...] uchylił wskazaną decyzję w zakresie pkt 2, dotyczącego zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia wydania decyzji przez organ II instancji a w pozostałej części utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014r. nr [...]. W uzasadnieniu powołując się na obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa Minister podtrzymał w całości stanowisko organu I instancji zawarte w skarżonym rozstrzygnięciu oraz odniósł się do operatu szacunkowego wskazując, że został on sporządzony prawidło przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej przy czym wartość szkód w uprawach określono w oparciu o art. 135 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U. z 2014, poz. 518 – dalej: "u.g.n."). Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i porządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 z późn.zm. – dalej: "rozporządzenie") i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ wskazał także za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r. (sygn. akt I SA/Wa 873/07), że rzeczoznawca majątkowy ma status zbliżony do osoby zaufania publicznego i z tego względu organ nie ma podstaw do podważenia jego wiedzy specjalistycznej. Organ zaznaczył również, że nieruchomość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] położona jest na terenie przeznaczonym pod drogi, tj. pod przewidywaną trasę obejścia [...] w ciągu drogi ekspresowej nr [...]. Z tego też względu rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości nabywane pod cele drogowe. W ocenie organu subiektywne przekonanie strony nie mogło świadczyć o wadliwości operatu szczególnie, że strona nie przedstawiła alternatywnej opinii o wartości nieruchomości oraz nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skargę na w/w orzeczenie organu II instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli M. i A. K. wnosząc o uchylenie skarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z dnia [...] kwietnia 2014r., bowiem naruszają one interes prawny skarżących. W skardze zarzucono, naruszenie: 1/ prawa materialnego, poprzez niewłaściwe zastosowanie: - § 36 rozporządzenia, poprzez uznanie, iż sporządzony na użytek postępowania operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2014 roku spełnia wymogi stawiane przez przepisy rozporządzenia; -art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez wadliwe przyjęcie przez organ definicji nieruchomości podobnej, a przez to wadliwe uznanie przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego, jako przydatnego do rozstrzygnięcia sprawy; - art. 134 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez niewłaściwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w wyniku przyjęcia za niewadliwy operatu szacunkowego; -art. 134 ust. 2 u.g.n. poprzez wadliwe przyjęcie lub nieuwzględnienie przez organ cech charakterystycznych przejmowanej nieruchomości w postaci jej położenia, wielkości, możliwości rozwojowych, kształtu, możliwego i dotychczasowego sposobu użytkowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami; -art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez brak zweryfikowania przez organ I instancji prawidłowości przyjętych założeń oraz wskazanych nieruchomości "porównywalnych" wskazanych przez biegłego sporządzającego operat szacunkowy i to mimo narzucających się oczywistych wątpliwości co do rzetelności tego operatu; 2/ przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art.10 , art. 77, art. 78 w zw. z art. 80, art. 107 oraz art. 139 k.p.a. poprzez brak należytego uzasadnienia zaskarżonej decyzji z uwagi na: niedostateczne ustalenie faktów oraz ich znaczenia według obowiązujących przepisów prawa; pominięcie dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy; niedostateczne wyjaśnienie przepisów prawa stanowiących podstawę prawną rozstrzygnięcia organu administracyjnego, a nadto poprzez brak wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z przedmiotową sprawą administracyjną, w tym brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez brak merytorycznej oceny operatu szacunkowego pod kątem wyboru metody i sposobu wyceny, doboru nieruchomości do wyceny; poprzez przyjęcie, że wyceniane działki przeznaczone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowią w całości drogę; poprzez pominięcie przy szacowaniu wartości nieruchomości jaki wpływ na wartość nieruchomości ma rodzaj drogi planowanej; poprzez niedokonanie pełnej i odpowiedniej analizy rynku i pominięcie transakcji z terenu przylegającego do nieruchomości będących przedmiotem wyceny; ograniczenie prawa do obrony skarżących poprzez uniemożliwienie im przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenia żądań, co w konsekwencji spowodowało, że skarżący nie złożyli wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii przedmiotem, której byłoby zbadanie prawidłowości przez zespół oceniający operatu rzeczoznawcy E. J. oraz nie złożyli dalszych wniosków dowodowych takich jak w sprawie prowadzonej przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju sygn. [...] w zakresie pozostałych nieruchomości przejętych pod drogi, a należących do skarżących. W uzasadnieniu skargi szczegółowo uzasadniono podniesione zarzuty wskazując m. in., że zdaniem skarżących decyzja zapadła bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, organ bowiem jedynie ogólnikowo i powierzchownie wskazał na ustalenia faktyczne na podstawie, których rozstrzygał meritum sprawy. Podniesiono również, że zaskarżona decyzja w żaden sposób nie odnosi się do zarzutów podniesionych w odwołaniu i powiela w całości twierdzenia organu I instancji. Nadto organ nie odniósł się do nieprawidłowości zawartych w operacie na które wskazywali skarżący w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Minister podtrzymał stanowisko zawarte w skarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. – jt.Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn.zm.). Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do wniosku, że skarga jest zasadna. W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji naruszają przepisy postępowania administracyjnego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie istotę sporu stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określone zostało odszkodowanie za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, nieruchomość stanowiącą własność M. i A. K., położoną w obrębie [...], gmina [...] (działki nr ewidencyjny [...] o pow. 0,5038ha i [...] o powierzchni 3,4610ha), przeznaczoną pod inwestycję drogową polegającą na budowie drogi ekspresowej nr [...] [...]-[...], odcinek węzeł "[...]-[...]" . Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt. Dz.U. z 2013r. poz. 687- dalej: "ustawa drogowa"). Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4a w/w ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy drogowej ). Wskazany przepis art.18 ustawy drogowej określa, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z przepisu art. 134 ust. 1 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca wskazał jednocześnie w ust. 2 tego artykułu, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Określając wartość wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia. W świetle ugruntowanego stanowiska orzecznictwa sądowego nie ulega wątpliwości, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego (sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego), a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji, podobnie jak i sądu administracyjnego z obowiązku oceny jego wiarygodności. Tytułem przykładu należy wskazać chociażby stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, w myśl którego w razie wątpliwości co do treści sporządzonego operatu szacunkowego organ administracji publicznej może żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również - jeśli istnieją ku temu uzasadnione powody - odmówić mocy dowodowej sporządzonemu operatowi. Operat szacunkowy powinien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. W takiej sytuacji oczekiwanie od rzeczoznawcy majątkowego, że w formalnie prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym budzące uzasadnione wątpliwości kwestie zostaną dostatecznie wyjaśnione i w sposób zrozumiały i logiczny umotywowane - nie obniża rangi rzeczoznawcy jako osoby zaufania publicznego jak również sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Podkreślić w tym miejscu należy, że to na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (v. wyrok NSA z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd podkreśla przy tym, że dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać na stwierdzeniu, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi w szczególności w zgodzie z art. 154 i 134 u.g.n oraz przepisami rozporządzenia, jak miało to miejsce w decyzji organu I instancji. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi również, jak miało to miejsce w decyzji organu II instancji, przywołanie treści operatu szacunkowego i ogólnikowe stwierdzenie, że jego analiza w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. i powołanego wyżej rozporządzenia, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, albowiem biegły skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Organ II instancji stwierdził w decyzji także, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie kryteria, o których mowa w art. 134 ust. 2 u.g.n. Jednocześnie organ stwierdził, że biegły przeprowadził wnikliwą analizę rynku, co jednak nie zostało przez organ wykazane w uzasadnieniu skarżonego orzeczenia. Tak jak wskazano powyżej, organy z urzędu obowiązane są do badania prawidłowości sporządzonego operatu. Tymczasem w sprawie niniejszej, pomimo zarzutów odwołania w tym zakresie, decyzja Ministra zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia wyrażające się w formule, że operat nie zawiera nieprawidłowości i został sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Podkreślić jeszcze raz zatem należy, że operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że oceny wymaga również to, czy jest zupełny i logiczny. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu, organy obu instancji dokonały jedynie pobieżnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, stwierdzając że jest on prawidłowy bez analizy tegoż dokumentu do czego były zobligowane. W sprawie niniejszej, znalazł zastosowanie przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość przedmiotowej nieruchomości składającej się z działek nr ew. [...] i [...] zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Istotą wskazanego powyżej podejścia porównawczego jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Wyjaśnienie z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować swe precyzyjne odzwierciedlenie w sporządzanym operacie, czego brak jest w operacie sporządzonym w dniu [...] lutego 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tej sytuacji należało wziąć pod uwagę przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość W niniejszej sprawie przedstawione przez rzeczoznawcę zestawienie 11 transakcji nieruchomościami (str. 8 operatu z dnia [...] lutego 2014r,) nie zawiera - poza wskazaniem położenia, ceny i powierzchni oraz numeru ewidencyjnego - innych danych pozwalających na ocenę czy brane pod uwagę działki spełniają kryterium podobieństwa, co jak słusznie wskazują skarżący, uniemożliwia ocenę spełnienia kryterium podobieństwa. Wypada również zauważyć, iż jak wynika z § 26 rozporządzenia, dopiero gdy brak jest na rynku lokalnym nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, uzasadnione jest sięgnięcie do rynku regionalnego lub krajowego. Natomiast w sytuacji gdy inwestycja polegająca na budowie drogi [...] jest inwestycją pod którą niewątpliwie doszło do wywłaszczenia wielu nieruchomości, na co wskazują również skarżący, wątpliwym wydaje się aby na rynku lokalnym w okolicy nieruchomości wywłaszczanej nie dało się odnaleźć nieruchomości, które spełniałyby kryteria podobieństwa. Zaznaczyć przy tym należy, że biegła nie wskazała nawet nazw powiatów, w których położone są porównywane nieruchomości, posługując się określeniem "powiatów ościennych" (str. 7 pkt III.2.operatu). Strona skarżąca kwestionowała od samego początku katalog przyjętych do porównania nieruchomości, ich podobieństwo a przede wszystkim wskazywała brak konieczności uwzględniania przy wycenie nieruchomości z terenu innych powiatów i województwa, bowiem na terenie powiatu [...] w ocenie skarżącej były zawarte transakcje nieruchomościami podobnymi, na dowód czego skarżąca przedłożyła uzyskane z Urzędu Gminy w [...] 4 akty notarialne oraz pismo Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z dnia 18 listopada 2015r. zawierające zestawienie transakcji nabycia nieruchomości pod drogi krajowe na obszarze województwa [...] w latach 2011-2014.(karta 97-102, 38-66 akt sądowych). W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. Sąd nie podziela natomiast stanowiska skarżących, że zreformowanie przez Ministra orzeczenia odszkodowawczego Wojewody w zakresie terminu wypłaty odszkodowania, polegające na przyjęciu za dzień rozpoczęcia biegu tego terminu daty wydania obecnie zaskarżonej decyzji Ministra, nie zaś daty uzyskania waloru ostateczności przez decyzję lokalizacyjną, narusza zakaz reformationis in peius, ustanowiony w art.139 k.p.a. W sytuacji, w której wymagalność roszczenia odszkodowawczego jest uzależniona od uzyskania waloru ostateczności przez orzeczenie odszkodowawcze, które to orzeczenie konkretyzuje to roszczenie, uzależnianie tej wymagalności od wystąpienia innych zdarzeń prawnych (Wojewoda, orzekający o odszkodowaniu w dniu [...] kwietnia 2014r. uzależnił tę wymagalność od daty nabycia waloru ostateczności przez decyzję lokalizacyjną, który to warunek ziścił się w dniu [...] października 2014r. z datą wydania decyzji II instancyjnej przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju nr [...], a zatem przed zakończeniem postępowania odszkodowawczego ostateczną decyzją Ministra z dnia [...] lutego 2015 r.), należy uznać za rażące naruszenie prawa, znoszące zakaz wynikający z art.139 k.p.a. Ponownie rozpoznając sprawę organ zgromadzi pełny materiał dowodowy, w tym niezbędny do oceny spełnienia przesłanek z art. 18 ust. 1e ustawy drogowej. Oceny zgromadzonego materiału dowodowego organ dokona z uwzględnieniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zapewniając jednocześnie możliwość czynnego udziału skarżących w postępowaniu stosownie do art. 10 k.p.a. A także decyzję organ uzasadni z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.