IV SA/Wa 117/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2017 r. sprawy ze skargi R. Sp. z o.o. z siedzibą w G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] (dalej także "zaskarżoną decyzją") Minister Infrastruktury i Budownictwa (dalej także "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania spółki R. sp. z o.o. z siedzibą w G. (dalej także "skarżącej (spółki")", reprezentowanej przez radcę prawnego P.S., od decyzji Wojewody [...] (dalej także "Wojewody") z dnia [...] marca 2014 r., znak: [...], orzekającej o: - ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania w wysokości 100 846,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w gminie G. , obręb [...] , oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] o pow. 0,0314 ha, [...] o pow. 0,1210 ha oraz [...] o pow. 0,0131 ha, przeznaczonej pod budowę drogi publicznej Drogowej Trasy Średnicowej, część "[...]" od km 4+037,37 do km 5+320,00, odcinek [...], - zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - utrzymał decyzję Wojewody w mocy. II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Ministra zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] listopada 2016 r., przedstawia się następująco: 1. Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0314 ha, nr [...] o pow. 0,1210 ha oraz nr [...] o pow. 0,0131 ha, położona w G. , obręb [...] , decyzją Wojewody [...] Nr [...] - znak [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod inwestycję pn.: "Budowa drogi publicznej Drogowej Trasy Średnicowej. Część "[...]" od km 4+037,37 do km 5+320,00. Odcinek [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 23 maja 2012 r. 2. Decyzją z dnia [...] marca 2014 r., znak: [...], Wojewoda orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącej spółki odszkodowania w wysokości 100 846,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w gminie G. , obręb [...] , oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] o pow. 0,0314 ha, [...] o pow. 0,1210 ha oraz [...] o pow. 0,0131 ha, przeznaczonej pod budowę drogi publicznej Drogowej Trasy Średnicowej, część "[...]" od km 4+037,37 do km 5+320,00, odcinek [...], a także zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. 3. Pismem z dnia 4 kwietnia 2014 r. skarżąca spółka, reprezentowana przez r.pr. P.S., wniosła do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2014 r., zarzucając organowi I instancji: - oparcie się na wadliwe sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 3 marca 2014 r. autorstwa M.J., - ustalenie wysokości odszkodowania z naruszeniem art.134 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie nieaktualnego oszacowania wartości nieruchomości, sporządzonego na dzień 3 marca 2013 r. (a faktycznie w dniu 14 listopada 2012 r.), a zatem na ponad 1 rok przed datą ustalenia odszkodowania, - zaniżenie wysokości odszkodowania poprzez błędne przyjęcie przez biegłego przeznaczenia wycenianej nieruchomości (tj. drogowego w miejsce przemysłowego), - pominięcie okoliczności, że nieruchomość pozostająca we władaniu R. Sp. z o.o., tj. nie objęta decyzją lokalizacyjną, stała się bezużyteczna ze względu na znajdujące się na działce słupy sieci energetycznej uniemożliwiające realizację jakichkolwiek inwestycji. - zaniechanie powiększenia należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z uwagi na wydanie nieruchomości inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji (odwołanie zarzuca Wojewodzie przyjęcie błędnej daty doręczenia skarżącej spółce zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w której to dacie (tj. przyjętej przez organ) istotnie nie doszło jeszcze do wydania nieruchomości, - zaniechanie pouczenia strony o jej uprawnieniu do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości. III. Zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. Minister rozpatrzył odwołanie skarżącej spółki od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014 r., utrzymując tę decyzję w mocy. 1. Stosownie do postanowień rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2015 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Budownictwa (Dz.U. z 2015 r., poz. 1907 ze zm.) organem właściwym rozpatrzenia wniesionego odwołania jest Minister Infrastruktury i Budownictwa. 2. Podstawę dla ustalenia w niniejszej sprawie wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie G. , obręb [...] , oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] o pow. 0,0314 ha, [...] o pow. 0,1210 ha oraz [...] o pow. 0,0131 ha, przeznaczonej pod budowę drogi publicznej Drogowej Trasy Średnicowej, część "[...]" od km 4+037,37 do km 5+320,00, odcinek [...] stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 marca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.J. (nr uprawnień [...]). 3. W dniu 14 października 2016 r., rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego oraz poinformował, że w przeciągu ostatnich dwóch lat ceny nieruchomości nie uległy zmianie. 4. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). 5. Ustalenia rzeczoznawcy przedstawiają się następująco: 5.1. Rzeczoznawca majątkowy opisał działkę: - nr [...] o pow. 0,0314 ha, jako działkę niezagospodarowaną o nieregularnym kształcie, nieuzbrojoną, bez dostępu do drogi publicznej, - nr [...] o pow. 0,1210 ha, jako działkę niezagospodarowaną o regularnym kształcie, nieuzbrojoną bez dostępu do drogi publicznej, na której występowały naniesienia roślinne, - nr [...] o pow. 0,0131 ha, jako działkę niezagospodarowaną o regularnym kształcie zbliżonym do trójkąta, nieuzbrojoną bez dostępu do drogi publicznej. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ujętym w Uchwale Rady Miejskiej w G. Nr [...] z dnia [...] lipca 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta G. dla ustalenia przebiegu ulicy głównej jako Drogowej Trasy Średnicowej od rzeki [...] do ul. [...], przebiegu autostrady [...], powiązania DTS z autostradą oraz istniejącymi ulicami w tym rejonie miasta, zgodnie z którą przedmiotowe działki położone są w terenie oznaczonym symbolem 03 KUg-2/2 - tereny ulic głównych. 5.2. Przeznaczenie szacowanej nieruchomości, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej było zgodne z celem wywłaszczenia, zatem nie wystąpiła różnica wartości w zakresie aktualnego i alternatywnego sposobu jej użytkowania. W związku z powyższym tzw. zasada korzyści określona w art. 134 ust. 4 w analizowanym przypadku nie występuje, a określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonał według aktualnego sposobu użytkowania (zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n.). 5.3. Rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku obrotu nieruchomościami "drogowymi" obejmującego teren miasta G. . W wyniku przeprowadzonej analizy dwuletniego okresu poprzedzającego sporządzenie przedmiotowej wyceny biegły odnotował jedynie 16 transakcji nieruchomościami drogowymi, co w jego ocenie uwzględniając wielkość, charakter oraz stopień zurbanizowania miejscowości, w której znajdowała się szacowana nieruchomość nie pozwalało na zbudowanie właściwego modelu wyceny. 5.4. W związku z powyższym na podstawie § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy analizie poddał rynek regionalny obejmujący gminy G. , Z., M. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku regionalnego biegły do budowy modelu wyceny wykorzystał 23 transakcje obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa określone w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W wyniku przeprowadzonych badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości "drogowych" biegły ustalił cechy rynkowe zasadniczo wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz przyznał im odpowiednie wagi (lokalizacja - 30%, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 20%, sąsiedztwo - 20%, dojazd do nieruchomości - 15%, kształt i możliwość zagospodarowania działki, z której wydzielono działkę pod drogę - 15%). 5.5. Uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, biegły określił wartość wyżej opisanej nieruchomości na kwotę 100 846,00 zł w tym wartość działek gruntu na kwotę 96.934,00 zł, tj. działki nr [...] na kwotę 18 391,00 zł, działki nr [...] na kwotę 70 870,00 zł, a działki nr [...] na kwotę 7 673,00 zł, natomiast wartość składnika roślinnego na kwotę 3 912,00 zł. 5.6. Ze względu na występowanie na szacowanej nieruchomości m.in. pojedynczych drzew, które wykształciły sortymenty użytkowe średnio i wielkowymiarowe biegły wyjaśnił, że wartość takich drzew szacuje się jako wartość drewna, przy zastosowaniu odpowiedniego wzoru. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca majątkowy określił wartość składnika roślinnego na kwotę 3 912,00 zł. Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 5.6. Analizowany operat szacunkowy z dnia 3 marca 2014 r. zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego. Biegły w związku z przeznaczeniem wycenianej działki prawidłowo zastosował procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. 6. Odnosząc się do przedstawionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego ustalenia wartości nieruchomości na dzień 3 marca 2013 r., a zatem na ponad 1 rok przed datą ustalenia odszkodowania oraz twierdzenia strony, że ustalona w ten sposób wartość nieruchomości nie może stanowić podstawy do wydania rozstrzygnięcia przez organ i ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż nie uwzględnia aktualnego stanu i zmian na rynku nieruchomości wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W związku z powyższym stan nieruchomości prawidłowo został przyjęty na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, a więc na dzień [...] kwietnia 2012 r. Odnośnie zaś zarzutu ustalenia odszkodowania według wartości nieruchomości z przed roku należy wyjaśnić, że w dniu 20 czerwca 2013 r. organ wojewódzki zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M.J. o wyjaśnienie kwestii oszacowania wartości części składowych nieruchomości. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy przedłożył ponownie sporządzony w dniu 5 lipca 2013 r. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości. W dniu 3 marca 2014 r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył pismo o dokonaniu samokontroli operatu szacunkowego, stwierdzając że błędnie określono wartość drzewostanu oraz przedłożył ponownie sporządzony w dniu 3 marca 2013 r. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 100 846,00 zł. Następnie biegły uznał ważność operatu szacunkowego ma dzień 3 marca 2014 r. Natomiast przy piśmie z dnia 14 października 2016 r., rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że w przeciągu ostatnich dwóch lat ceny nieruchomości nie uległy zmianie. Zatem rzeczoznawca majątkowy, jako ekspert znający rynek nieruchomości uznał, że wycena wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji ustalającej odszkodowanie byłaby taka sama. W związku z powyższym zarzut ten należy uznać za nieuprawniony. 8. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Co się zaś tyczy niepouczenia strony o możliwości przedstawienia opinii odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodowa rzeczoznawców majątkowych to wskazać trzeba, że w toku postępowania prze organem II instancji, strona poinformowana o takiej możliwości, opinii takiej nie przedłożyła. 9. Odnośnie zarzutu strony dotyczącego bezużyteczności pozostałej po podziale części działki należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Należy zatem stwierdzić, iż strona ma prawo zwrócić się, na podstawie powołanego przepisu do Zarządu Województwa [...] z wnioskiem o wykup pozostałej części nieruchomości, uzasadniając wniosek brakiem możliwości prawidłowego jej wykorzystania na dotychczasowe cele. W razie sporu w tym zakresie sprawa ta, jako cywilna rozstrzygana jest już przed sądem powszechnym. Kwestia ta jednak nie jest rozstrzygana w postępowaniu wywłaszczeniowo - odszkodowawczym. 10. Odnosząc się natomiast do zarzutu nie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości wyjaśnić należy, że przyjęta przez Wojewodę [...] data odbioru zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej błędnie została przyjęta na dzień 15 maja 2011 r., gdyż z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że zwrotne potwierdzenie przez skarżącą odbioru zawiadomienia nr [...] z dnia [...] maja 2012 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zostało doręczone dnia 15 maja 2012 r. Jednak nie zmienia to faktu, że w aktach sprawy brak jest protokołu wydania nieruchomości, ani żadnego innego dokumentu potwierdzającego wydanie nieruchomości. Natomiast w odwołaniu, oprócz zakwestionowania wskazanej przez Wojewodę [...] daty odbioru zawiadomienia o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, nie wskazano na jakakolwiek okoliczność pozwalającą przyjąć, że skarżący uzewnętrznił wolę wydania przedmiotowej nieruchomości do dyspozycji inwestora. Natomiast udowodnienie tej okoliczności spoczywa na właścicielu nieruchomości. IV. Pismem z dnia 15 grudnia 2016 r. skarżąca wniosła do tut. Sądu skargę na decyzję Ministra z dnia [...] listopada 2016 r., podnosząc przeciwko tej decyzji następujące zarzuty: - naruszenia przepisów prawa materialnego, poprzez obrazę art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 roku, poprzez niewłaściwe zastosowanie tej normy prawnej i przyjęcie w ślad za opinią biegłego rzeczoznawcy, wartości nieruchomości z daty orzekania o ustaleniu odszkodowania, podczas gdy biegły wartość nieruchomości określił na dzień 3 marca 2013 roku, a zatem na rok przed wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie, podczas gdy wycena winna być dokonana na dzień wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania i w żadnym wypadku tego kryterium nie spełnia ponowne przedłożenie tego samego operatu w dniu 5 lipca 2013 roku i w dniu 3 marca 2014 roku, rzeczą bowiem powszechnie wiadomą jest to, że wartości nieruchomości, zwłaszcza na takim terenie jak aglomeracja śląska, /gdzie obrót nieruchomościami jest na bardzo wysokim poziomie /mają charakter dynamiczny i w przeciągu kilkunastu miesięcy ulegają zmianie, a zatem wysokość odszkodowania winna zostać ustalona na dzień wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania; - naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku poprzez zaakceptowanie przez organ odwoławczy wysokości odszkodowania ustalonej w roku 2012, podczas gdy organ ten wydawał rozstrzygnięcie prawie trzy lata po wydaniu decyzji przez Wojewodę [...] , a ustalenie odszkodowania winno mieć miejsce na dzień wydania decyzji, przy czym w sytuacji w której organ odwoławczy orzeka prawie trzy lata później od organu I instancji /z bliżej nieznanych powodów/, to dla prawidłowego określenia wysokości odszkodowania winien, jako organ rozpoznający sprawę merytorycznie, dopuścić dowód z opinii biegłego celem ustalenia wartości nieruchomości na moment wydawania przezeń decyzji, zwłaszcza, że nie ma wątpliwości, iż przez tak długi okres czasu zmianie uległy ceny nieruchomości, co łączyło się między innymi z rozbudową infrastruktury drogowej na terenie aglomeracji śląskiej, o ile bowiem zasadą jest ustalenie wysokości odszkodowania przez organ I instancji, o tyle rozpoznanie odwołania po tak długim czasie /z przekroczeniem wszelkich możliwych terminów do zakończenia postępowania/ nakazuje kierując się wykładnią prokonstytucyjną / art. 21 Konstytucji R.P / ponowne oszacowanie wartości nieruchomości na etapie postępowania odwoławczego, albowiem czynniki obiektywne / takie jak np. siła nabywcza pieniądza / w sposób oczywisty prowadzą do zmiany wartości nieruchomości, a odszkodowanie ma odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, w tym zakresie organ odwoławczy dopuścił się także naruszenia art. 134 par 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; naruszenie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku, poprzez nie zastosowanie tej regulacji i nie powiększenie kwoty odszkodowania o 5% wartości pomimo bezspornego ziszczenia się przesłanek ujętych w dyspozycji tej normy prawnej, a także co koresponduje z tym zarzutem naruszenie art. 107 par 3 k.p.a. w związku z art. 140 k.p.a. poprzez nieuzasadnienie niezastosowania przez organ odwoławczy regulacji o której mowa w wyżej przytoczonym przepisie, co uniemożliwia skarżącej rzeczową polemikę z zajętym stanowiskiem przez organ odwoławczy, a sądowi administracyjnemu właściwą kontrolę skarżonego indywidualnego aktu administracyjnego. V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia 9 stycznia 2017 r. Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VI. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), dalej p.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r. nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a. W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził. VII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r. prowadzi do następujących wniosków: 1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, zakończonego w drugiej instancji zaskarżoną do Sądu decyzją Ministra, było ustalenie na rzecz skarżącej spółki odszkodowania z tytułu przejścia na własność Województwa [...] , na podstawie art.12 ust.4 pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowej, należącej do skarżącej spółki nieruchomości. Organy obu instancji ustaliły w/w odszkodowanie, przyjmując iż wiarygodną podstawę do określenia jego wysokości stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 marca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.J. (nr uprawnień [...]), zaopatrzony na etapie postępowania odwoławczego klauzulą aktualizacyjną z dnia 14 października 2016 r. Ocenę tę Sąd w całości podziela, uznając wydane w sprawie decyzje odszkodowawcze za prawidłowe. Tym samym zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. 2. Zgodnie z art.12 ust.4 specustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art.11f ust.1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18 (art.12 ust.5 ustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej). Stosownie do art.18 ust.1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art.12 ust.4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wynikający ze specustawy wprost (art.12 ust.5 ustawy) nakaz odpowiedniego stosowania – przy ustalaniu wysokości i wypłacie odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na Skarb Państwa - przepisów o gospodarce nieruchomościami oznacza między innymi, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). 3. Jak już wskazano powyżej, operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony w dniu 3 marca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.J. (nr uprawnień [...]) i zaopatrzony na etapie postępowania odwoławczego klauzulą aktualizacyjną z dnia 14 października 2016 r. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku regionalnego biegły do budowy modelu wyceny wykorzystał 23 transakcje obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi w jego ocenie kryterium podobieństwa określone w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, określił wartość wyżej opisanej nieruchomości na kwotę 100 846,00 zł w tym wartość działek gruntu na kwotę 96.934,00 zł, tj. działki nr [...] na kwotę 18 391,00 zł, działki nr [...] na kwotę 70 870,00 zł, a działki nr [...] na kwotę 7 673,00 zł, natomiast wartość składnika roślinnego na kwotę 3 912,00 zł. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Ministra pod kątem wywiązania się przez ten organ z obowiązku oceny wiarygodności przedmiotowego operatu, jako dowodu w sprawie, Sąd kierował się kryteriami takiej kontroli, sformułowanymi przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl. NSA przedstawił tam następujące stanowisko: "Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę, że kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana regulują przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia. Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z treścią przepisów art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia, stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 powołanej ustawy). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Należy podkreślić, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r., I OSK 701/11); "Organ administracji oceniając operat, jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z dnia 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13); "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa.". Kierując się w/w wytycznymi, tut. Sąd stwierdza, iż: (-) kontrola zawartości ocenianego operatu nie daje przekonujących podstaw do wywodzenia, że nie odpowiada on wymogom formalnym, wynikającym z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub właściwego rozporządzenia wykonawczego, ewentualnie że ustalenia rzeczoznawcy obarczone są wadami, mającymi postać niekompletności czy niespójności wywodu, uniemożliwiających odtworzenie przyjętych przez autora założeń, danych czy też wniosków, (-) wobec braku możliwości zakwestionowania wartości dowodowej operatu we w/w zakresie, przyjąć należy, że formułowane w stosunku do niego zastrzeżenia skargi, w tym w szczególności negujące rzeczywistą aktualność ustaleń tego dowodu na okoliczność wartości wycenianej nieruchomości w dacie wydania orzeczenia odwoławczego (pomimo zaopatrzenia operatu w stosowną klauzulę aktualizacyjną na zasadach określonych w art.156 ust.4 u.g.n.), dotyczą wiadomości specjalnych, podlegających weryfikacji wyłącznie na zasadach określonych w art.157 u.g.n., (-) nieskorzystanie przez skarżącą spółkę ze w/w trybu weryfikacyjnego (pomimo nieskrępowanej ku temu sposobności) obliguje do uznania, że wartość dowodowa operatu nie została skutecznie zakwestionowania, a zatem dowód ten całkowicie zasadnie był podstawą ustaleń faktycznych w rozpatrywanej sprawie. 4. Sąd nie podziela stanowiska skargi co do niedostatecznego charakteru wyjaśnień decyzji odwoławczej w zakresie istnienia przesłanek do powiększenia wysokości należnego skarżącej odszkodowania o 5% na zasadach określonych w art.18 ust.1e specustawy drogowej. Takie okoliczności, jak: (-) brak protokołu, czy też jakiegokolwiek innego dokumentu, potwierdzającego wydanie przez skarżącą nieruchomości inwestorowi, (-) nieuprawdopodobnienie przez skarżącą w żaden sposób, że w terminach przewidzianych w przepisie ujawniła ona inwestorowi wolę wydania mu przedmiotowej nieruchomości, dawały pełne podstawy do przyjęcia przez organ, że ustawowe warunki do przyznania skarżącej premii odszkodowawczej nie zaistniały. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.