IV SA/Wa 1255/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2018 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej J. L. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257, ze zm. - dalej k.p.a.,) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017, poz. 935) oraz art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej u.g.n.), po rozpatrzeniu odwołania J. L. od decyzji Starosty S. z dnia [...] sierpnia 2017 r., znak: [...] o ustaleniu odszkodowania, z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości z nieruchomości, położonej w miejscowości [...], gmina D., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,7729 ha, na rzecz współwłaścicieli: J. L. (udział 3/6 części), K.O. (udział 1/6 części) oraz na rzecz nieustalonych spadkobierców M. J. J. (udział 1/6 części) i J. M. O. (udział w 1/6 części, na skutek założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...] oraz o zobowiązaniu P. S.A., z siedzibą w K., do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja ta stanie się ostateczna - utrzymał w mocy objętą odwołaniem decyzję Starosty S. z dnia [...]sierpnia 2017 r., znak: [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że zawiadomieniem z dnia 14 marca 2017 r. P. S.A. z siedzibą w K., poinformowały Starostę S. o zakończeniu prac na nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7729 ha, położonej w obrębie [...] gmina [...], stanowiącej współwłasność M. J. J. w 1/6 części, J. L. w 3/6 części, J. M. O. w 1/6 części i K. O. w 1/6 części (KW Nr [...]), objętej decyzją Starosty S. z dnia [...] września 2015 r., nr [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...]. Po rozpatrzeniu sprawy Starosta S. decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r., ustalił odszkodowanie na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, w wysokości łącznej 7 442 zł, oraz zobowiązał inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Od decyzji Starosty S. z dnia [...] sierpnia 2017 r. odwołanie wniosła J. L., w którym nie wraziła zgody na wysokość odszkodowania, ustaloną w operacie szacunkowym uznając ją za "rażąco niską". Zdaniem odwołującej się "Operat szacunkowy stosuje ceny gruntów z gminy sąsiedniej. Właścicielami tej działki i działek sąsiednich są mieszkańcy gminy W. - mieszkańcy [...] i [...], gdzie ceny gruntów są 100% wyższe". Jednocześnie wskazała, że postępowanie powinno być zawieszone, do czasu przeprowadzenia postępowania spadkowego po M, J. i J. O. W dalszej części odwołania współwłaścicielka domagała się przydzielenia nieruchomości zamiennej. Ponadto zgłosiła swoje uwagi, dotyczące przebiegu linii elektroenergetycznej 400 kV. W związku z powyższym wniosła o rozdzielenie postępowań odszkodowawczych z tytułu ograniczenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz z tytułu powstałych zniszczeń w uprawie wskutek budowy linii wysokiego napięcia. Wojewoda [...] wskazał, że decyzją Starosty S. z dnia [...] września 2015 r., znak: [...] ograniczono sposób korzystania z części nieruchomości położonej w miejscowości [...], gmina D., stanowiącej współwłasność M. J. J. w 1/6 części, J. L. w 3/6 części, J. M.O. w 1/6 części i K. O. w 1/6 części (KW Nr [...]), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7729 ha, poprzez udzielenie P. Spółce Akcyjnej z siedzibą w miejscowości K., zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przez w/w działkę przewodów służących do przesyłu energii elektrycznej (napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...]), w postaci sześciu przewodów roboczych wiązkowych trój przewodowych dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 25 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10 m do 80 m nad gruntem, na części przedmiotowej nieruchomości o całkowitej powierzchni zajęcia 3666 m², wyznaczonej pasem technologicznym (zajęcia) o szerokości 70 metrów (2x35 metrów od osi linii), wskazanym na załączniku graficznym stanowiącym integralną część tej decyzji. Inwestor pismem z dnia 14 marca 2017 r. poinformował Starostę S. o zakończeniu na przedmiotowej nieruchomości prac związanych z tą inwestycją. Obecnie zaskarżona decyzja Starosty S. z dnia [...] sierpnia 2017 r. została wydana na podstawie art. 9a, art.124 ust. 1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 3, 6 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121), po przeprowadzeniu postępowania, wszczętego na wniosek P.S.A. z siedzibą w K. o ustalenie na rzecz współwłaścicieli nieruchomości odszkodowania, z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, w związku z założeniem i przeprowadzeniem przez nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji: [...]. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie Starosta S. zlecił wykonanie operatu szacunkowego, który w dniu [...] czerwca 2017 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności. Celem wyceny było określenie szacunkowej wartości rynkowej szkód powstałych, w związku z wybudowaniem linii elektroenergetycznej 400 kV [...], wynikających z: • zmniejszenia wartości nieruchomości, wskutek trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, zmianę jej dotychczasowej przydatności użytkowej, • rzeczywistych szkód powstałych w zasiewach, uprawach jednorocznych kulturach wieloletnich, drzewostanach. Biegły w swojej wycenie stwierdził, że rekompensata za szkody jest formą "naprawienia" powstałych nakazów i ograniczeń, w związku z istnieniem przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej, przesyłowej w granicach prawnych nieruchomości oraz fizycznie powstałych szkód na gruncie, z tytułu realizacji przedmiotowej inwestycji. Zgodnie z treścią wyceny wysokość odszkodowania odpowiada wartość zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczeń w jej użytkowaniu w pasie technologicznym linii WN, oraz wartości szkód fizycznych, w tym przypadku odpowiada kosztowi rekultywacji. Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Określił przede wszystkim stan zagospodarowania przedmiotowej działki na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób użytkowania, tj. [...] września 2015 r. oraz stan jej zagospodarowania na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu, tj. na dzień [...] listopada 2016 r., w którym nastąpiło zakończenie prac, związanych z budową linii elektroenergetycznej. Rzeczoznawca stwierdził, że teren w granicach przedmiotowej działki stanowi teren niezabudowany użytkowany jako grunty orne. W sąsiedztwie bezpośrednim działki znajdują się tereny użytków rolnych, leśnych i luźnej zabudowy kolonijnej. Nieruchomość położona jest w odległości ok. 2,8 km od centrum miejscowości gminnej D. i ok. 180 m od najbliższych zabudowań kolonijnych miejscowości. Działka jest nieuzbrojona, media zlokalizowane są przede wszystkim na terenach zabudowanych oddalonych w promieniu około 200-300 m. Biegły stwierdził, że przez teren działki nr [...] przebiega pas technologiczny linii elektroenergetycznej 400 kV [...] (słup zlokalizowany poza granicą prawną działki). Dokładny przebieg tej linii nad działką z zaznaczonym pasem technologicznym znajduje się na mapce stanowiącej załącznik do operatu. Organ wywodził, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi S. – K., D., Z., K., C., O. S., O. W., O.-F., gmina D., przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] grudnia 2014 r. (Dz. U. Woj. [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. poz. 867). Zgodnie z tym planem działka nr [...], położona w obrębie S., w miejscu lokalizacji projektowanych przewodów znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] - tereny infrastruktury elektroenergetycznej. Zgodnie z protokołem z oględzin nieruchomości spisanym w miejscowości S. z dnia [...] listopada 2016 r. w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych na ww. nieruchomości nie uległ zmianie stan zagospodarowania nieruchomości. Podczas wizji lokalnej na nieruchomości przeprowadzonej po zakończeniu prac budowlanych, stwierdzono obecność kolein i wgnieceń gruntu po przejeździe sprzętem ciężkim sprzętem na powierzchni stanowiącej 40% pasa technologicznego tj. 1466m². Przystępując do szacowania aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości biegły dokonał charakterystyki każdej z nieruchomości wybranej do porównań w aspekcie cech rynkowych takich jak: położenie, lokalizacja szczegółowa, powierzchnia i kształt działki, dostępność infrastruktury technicznej, możliwości inwestycyjne, możliwości rolniczego wykorzystania, struktura agrarna, klasę bonitacyjną gleby czy stopień nawożenia, warunki inwestycyjne oraz mikrośrodowisko. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń uzyskał wartość 1 m² przedmiotowego gruntu, która wynosi: • 1,11 zł/m² - dla działki z uwzględnieniem linii wysokiego napięcia; • 2,82 zł/m² - dla działki przed usytuowaniem linii wysokiego napięcia; Następnym etapem jest określenie zmniejszenia wartości nieruchomości, które następuje po uprzednim uwzględnieniu obniżenia wartości nieruchomości spowodowanego wprowadzeniem urządzenia do planu miejscowego. Dla rozpatrywanego przypadku biegły nie stwierdził zmian sposobu korzystania z całej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia. Ograniczenie sposobu korzystania istnieje tylko w pasie technologicznym, na skutek posadowienia urządzenia, tj. nad działką zawieszone są przewody linii 400 kV, stanowiska słupowe nie występują. Związku z powyższym wartość zmniejszenia przedmiotowej nieruchomości, biegły określił, jako różnicę wartości rynkowej, działki gruntu nieobciążonej urządzeniem przesyłowym z możliwością zabudowy podobnej, a szacowaną wartością rynkową działki gruntu obciążonej urządzeniem przesyłowym z możliwością ograniczonego użytkowania wyłącznie rolniczego w pasie. Zatem wartość zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę 6 269 zł i uwzględnia zmianę dotychczasowych warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej, trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie eksploatacyjnym z tytułu wybudowania linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. Następnie biegły określił wartość szkód fizycznych (tymczasowych) stwierdzając, że w pasie technologicznym powstały zniszczenia gleby, związane z przejazdem ciężkiego sprzętu i środków transportowych podczas naciągu przewodów elektrycznych, w skutek czego powstały głębokie koleiny. Jednocześnie stwierdził, że szkody w plonach czy drzewostanach nie wystąpiły. W związku z powyższym określił wartość nakładów, związanych z koniecznością wyrównania kolein, rozplantowania ziemi, stosując przeciętna stawkę szacunkową na gruntach ornych w wysokości 0,80 zł /m², z uwzględnieniem 1466 m² powierzchni zniszczeń, co dało wynik 1 173 zł. Zatem całkowita wartość odszkodowania wyniosła 7 442 zł i uwzględnia charakter nieruchomości, jej przeznaczenie, walory użytkowe i wartość rynkową a także stopień degradacji części składowych tej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 u.g.n. W ocenie organu, zarzuty J. L., dotyczące wysokości odszkodowania i zakwestionowanego przez nią podobieństwa nieruchomości porównawczych, przyjętych w wycenie, nie zasługują na uwzględnienie. Dla określenia szacunkowej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości biegły, z uwagi na brak odpowiedniej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym niezbędnej do wyceny, sięgnął również do rynków równoległych (podobnych) z terenu gminy W. i Z. Na rynkach tych znalazł wystarczającą bazę nieruchomości podobnych, w tym przypadku działek położonych na terenach zabudowy zagrodowej i terenach rolnych, co w połączeniu z bazą z rynku lokalnego pozwoliło na obiektywne i zgodne z stanem na dzień wyceny wartości 1 m² za grunt, biorąc pod uwagę jej przeznaczenie i przydatność inwestycyjną. W swojej analizie zastosował odpowiednie poprawki uwzględniające różnice atrakcyjności tych rynków oraz wynikające z różnicy cech i atrybutów działek przyjętych do porównania, jak również nieruchomości wycenianej, w tym z uwagi na jej obszar. Zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartą art. 4 pkt 16 u.g.n. stanowi ona nieruchomość porównywalną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy czym podkreślić należy, że porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczność powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź, polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. W ocenie organu nie doszło do zaistnienia przesłanek, przemawiających za zawieszeniem postępowania, ponieważ pozostali współwłaściciele nie poczynili żadnych czynności, mających na celu uregulowanie stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości w części przypadającego udziału należącego do ww. zmarłych. Ponadto ocena zgłoszonych uwag, dotyczących lokalizacji linii elektroenergetycznej nie jest przedmiotem prowadzonego postępowania, mającego na celu ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności tej nieruchomości, ponieważ dotyczy ustaleń przyjętych w projekcie planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie nie doszło do odebrania prawa własności na rzecz innego podmiotu. W związku z powyższym nie ma tutaj możliwości zastosowanie regulacji dotyczącej przyznania nieruchomości zamiennej zawartej w art. 131 ust. 1 u.g.n. W ocenie organu biegły w sposób należyty określił rynek nieruchomości podobnych, cechy i wagi wpływające na poziom cen na rynku na podstawie przeprowadzonej analizy, której wynik umieścił w operacie. Współwłaścicielka nie wykazała natomiast aby nieruchomości przyjęte do porównań odbiegały od wartości nieruchomości wycenianej. J. L., złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2018 r. Zdaniem skarżącej, złożony w toku postępowania przed Starostą wniosek o rozdzielenie postępowań odszkodowawczych z tytułu ograniczenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz "za zniszczone plony podczas budowy linii energetycznej [...] i rozbiórki starej linii", rozpatrzony "w formie informacji a nie postanowienia", pozbawiają możliwości "dochodzenia odszkodowania za zniszczone plony, powstałe podczas demontażu starej linii i wywożenia ciężkim taborem elementów linii". W dalszej części skargi zgłasza swoje uwagi dotyczące przebiegu linii elektroenergetycznej 400 kV, braku możliwości prowadzenia prac polowych i istoty ograniczenia możliwości użytkowania działki (pozostał jedynie pas 30 metrów) oraz wskazuje na potrzebę przydzielenia nieruchomości zamiennej. W związku z powyższym wnosi "o uchylenie decyzji Wojewody [...] w celu lepszego zbadania naprawy tego stanu". Podniosła również, że pominięto szkody wywołane promieniowaniem oraz spowodowane demontażem starej linii i wywożenia ciężkim sprzętem zdemontowanych materiałów. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał uprzednio prezentowane stanowisko. W piśmie uczestnika postępowania – P. S.A. z dnia [...] listopada 2018 r., w którym wniesiono o oddalenie skargi, wskazano, że odszkodowanie powinno rekompensować te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym. Powyższe - zdaniem uczestnika - oznacza, że w przypadku kiedy nieruchomość faktycznie na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości była np. użytkowana rolniczo, wówczas w tym przypadku odszkodowanie za te szkody się należy. Natomiast jeśli na ten dzień nieruchomość nie była użytkowana rolniczo, a właściciel podnosi że hipotetycznie mógł, gdyby nie budowa linii ją uprawiać, wówczas nie można uznać aby była to szkoda związana z ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. W świetle art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), dalej w skrócie: "P.p.s.a." - sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Kwestia sporna w sprawie jest wysokość przyznanego odszkodowania decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] Wojewody [...], który działał na podstawie powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do podstawy pranej należy wskazać, że przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. stanowi, że odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 (ograniczenie sposób korzystania z nieruchomości), które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zgodnie z powołanym przepisem, odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tego aktu. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód biorąc pod uwagę zakreśloną przez ustawodawcę podstawę prawną. Jeżeli w skutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Niewątpliwie utrata pożytków jest szkodą, a więc należy się z tego tytułu odszkodowanie, niezależnie od odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, gdyż wedle ww. przepisu odszkodowanie za szkodę powiększa się o kwotę zmniejszenia wartości nieruchomości (takie stanowisko, podzielane przez skład orzekający przyjął WSA w Łodzi w wyroku z dnia 7 sierpnia 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 465/18, LEX nr 2536475, wyrok WSA w Poznaniu z dnia z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Po 55/18, LEX nr 2493258). Na odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości składa się zatem zarówno wartość poniesionych szkód, jak i kwota odpowiadająca zmniejszeniu wartości nieruchomości. Stosownie do § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 Nr 207, poz. 2109, ze zm.), przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Zgodnie zaś z § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 .g.n., uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Sąd wskazuje ponadto, że to na rzeczoznawcy sporządzającym operat szacunkowy ciąży obowiązek takiego sformułowania opracowywanego dokumentu, by wprost i w sposób nie budzący wątpliwości wynikało z niego, że odpowiada on wymogom, określonym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. W realiach niniejszej sprawy powyższe oznacza, iż operat szacunkowy, określający wartość odszkodowania z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości musi być sporządzony w sposób pozwalający na jednoznaczne ustalenie, iż rzeczoznawca uwzględnił wszystkie przesłanki zmniejszenia wartości nieruchomości, wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia. Stosownie bowiem do § 43 ust. 3 powołanego rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, tj. zmianę warunków korzystania z nieruchomości; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości, w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Wobec tego w przypadku uznania, że dana przesłanka utraty wartości nieruchomości w danej sprawie nie wystąpiła (w rozpoznawanej wykluczono czynniki określone w pkt 1-3), biegły musi w sposób logiczny i przekonywujący uzasadnić swoje stanowisko. Należy wskazać, że w operacie nie odniesiono się do skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości, w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy (karta 78 teczka 2/2 akt administracyjnych sprawy). W zaskarżonej decyzji organ nie odniósł się do uwag skarżącej. Należy również zauważyć, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. oparte jest na zasadach wynikających z prawa cywilnego. Zastosowanie znajduje tu więc teoria różnicy, zgodnie z którą szkodą jest różnica pomiędzy stanem obecnym a stanem hipotetycznym, tj. tym, który by istniał gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody oraz zasada pełnego odszkodowania. Odszkodowanie powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym. Odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obejmuje jedynie szkody na obszarze objętym czasowym zajęciem, który został określony w decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej. Natomiast kwestia szkód, powstałych w trakcie realizacji inwestycji poza obszarem wskazanym w ww. decyzji nie może być przedmiotem postępowania odszkodowawczego (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1617/17, LEX nr 2432889). Istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz, czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Organ powinien był zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Nadto, co jest istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, skarżąca kwestionuje baki w operacie. W odwołaniu skarżąca neguje wysokość wyceny nieruchomości, wnosi o rozdzielenie postępowań odszkodowawczych i wskazuje na potrzebę przyznania nieruchomości zamiennej. W skardze i w późniejszych pismach składanych przez WSA w Warszawie zauważa, że pominięto szkody m.in. wywołane promieniowaniem oraz spowodowane demontażem starej linii, a ponadto spowodowane wywożeniem ciężkim sprzętem zdemontowanych materiałów. Zwraca uwagę na brak możliwości zagospodarowania działki w sposób rolniczy ze względu na małą powierzchnię oraz zakaz wjazdu. Przytoczone przez skarżącą w odwołaniu i w skardze kwestie, odnoszące się do wysokości odszkodowania, dotyczą wiadomości specjalnych, co implikuje konstatację o potrzebie ich analizy i wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, jako osobę posiadającą wiedzę specjalną. W przeciwnym razie, ze względu na ograniczony zakres oceny operatu, który normodawca powierzył organowi (o czym była wyżej mowa), kwestie te wymknęłyby się z zakresu postępowania administracyjnego, a decyzja w przedmiocie odszkodowania wydawana byłaby w ramach postępowania gabinetowego. Skoro domena organu nie obejmuje zagadnień specjalistycznych, to brak wypowiedzi specjalisty, prowadziłoby do iluzorycznej kontroli operatu i pozbawiałoby skarżącą możliwości obrony swoich praw i ustosunkowania się biegłego do przedłożonych zarzutów dotyczących wiedzy specjalistycznej. Dodatkowo Sąd zauważa, że podniesione przez skarżącą w toku postępowania zarzuty, mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przełożyć się na wartość nieruchomości oszacowanej w operacie, czego jednak Sąd na tym etapie nie może przesądzić. Wyczerpującej wypowiedzi biegłego odnośnie do wysokości szkody i wszystkich jej elementów i wyjaśnienia treści operatu w tym aspekcie zabrakło. Podobnie organ nie odniósł się do wszystkich twierdzeń i wniosków skarżącej. Narusza to art. 7, 77 i 80 k.p.a. oraz art. 15, 107, 138 § 1 pkt 1 tego aktu. Skarżąca powołuje się na braku możliwości prowadzenia prac polowych i ograniczenie możliwości użytkowania działki (pozostał jedynie pas 30 metrów) oraz wskazuje na potrzebę przydzielenia nieruchomości zamiennej. Te kwestie organ powinien uczynić przedmiotem swojej wypowiedzi, uprzednio posiłkując się wyjaśnieniem rzeczoznawcy. Obowiązek zwrócenia się przez organ do rzeczoznawcy celem otrzymania wyjaśnień podkreślany jest w orzecznictwie. W ocenie NSA organ administracji jest obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy, niejasności, braki lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. np. wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt I OSK 534/13, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, CBOSA). W wyroku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt I OSK 556/15, CBOSA NSA wywodził, że oparcie się na dowodzie, jakim jest operat szacunkowy, którego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji, z obowiązku oceny jego wiarygodności, ani nie odmawia organowi prawa do wystąpienia do rzeczoznawcy o udzielenie dodatkowych wyjaśnień, czy uzupełnienia operatu o niezbędne do orzekania elementy. Skład orzekający podziela wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08, CBOSA stanowisko, iż "Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest związany opinią". Ocenę postępowania poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77, art. 80 i art. 15, 107 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Sąd doszedł do przekonania, że wymienione przepisy zostały naruszone, a biorąc pod uwagę merytoryczną istotę podniesionych przez skarżącą zarzutów, uprawnione jest stwierdzenie, że ich niewyjaśnienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ zastosuje się do zaprezentowanej w niniejszym orzeczeniu oceny prawnej. W pierwszej kolejności organ wystąpi do rzeczoznawcy majątkowego o przedłożenie wyjaśnień lub uzupełnienie operatu w opisanych wyżej kwestiach wątpliwych. Po otrzymaniu wyjaśnień biegłej, organ dokona oceny wiarygodności i przydatności dla sprawy operatu szacunkowego, w kontekście przedłożonych wyjaśnień, o których poinformuje strony postępowania. Jeżeli od daty potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego upłynie 12 miesięcy organ zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności przedmiotowego operatu szacunkowego. W przypadku konieczności ponownego zlecenia operatu albo jego uzupełnienia o wskazane wyżej elementy, organ dokonana tej czynności. W zależności od poczynionych ustaleń, respektując zasadę dwuinstancyjności postępowania, organ wyda stosowny akt, który uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 K.p.a. Z przytoczonych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., Sąd uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.