IV SA/Wa 1991/20

Dnia 12 lutego 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Barszcz Sędziowie Sędzia WSA Marzena Milewska – Karczewska Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 lutego 2021 roku sprawy ze skargi L. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2020 roku nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] lipca 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: SKO w [...], Kolegium, organ odwoławczy) utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. (dalej: Zarząd Dzielnicy) z [...] maja 2020 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego dwukondygnacyjnego na działce ew. nr [...] z obrębu [...], usytuowanej przy ul. P. na terenie Dzielnicy [...] m. W.. Stan sprawy przedstawia się następująco: L. B. (dalej: Inwestor, skarżący) wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego dwukondygnacyjnego na działce ew. nr [...] z obrębu [...], usytuowanej przy ul. P. na terenie Dzielnicy [...] m. W.. W dniu 4 października 2019 r. wpłynęły zastrzeżenia strony postępowania I. K. do planowej inwestycji. I. K. wniosła następujące uwagi: w pobliżu nie występuje zabudowa mieszkaniowa, nie ma publicznej drogi dojazdowej, brak jest kanalizacji, wokół działki są tereny rolne, nasyp kolejowy i dużo zieleni. W toku postępowania administracyjnego Zarząd Dzielnicy ustalił, że teren inwestycji obejmuje działkę nr ew. nr [...] z obrębu [...], pow. 0,0981 m2, klasyfikacja użytków B-tereny mieszkaniowe. Działka jest zabudowana budynkiem przeznaczonym do rozbiórki. Działka inwestycyjna nie posiada faktycznego dostępu do drogi publicznej - ul. S., a ul. P. nie jest drogą publiczną. Działka ewid. [...], przez którą Inwestor wskazał służebność, posiada klasyfikację Tk - tereny kolejowe. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się tereny niezabudowane, najbliższa istniejąca zabudowa na działkach sąsiednich to zabudowa przemysłowa - a więc sprzeczna z planowaną zabudową mieszkaniową. Nie można określić wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji. Teren planowanej inwestycji nie jest objęty ustaleniami żadnego obowiązującego planu miejscowego. Decyzją z [...] maja 2020 r. Zarząd Dzielnicy [...] m. W. odmówił ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla wyżej opisanej zawnioskowanej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji Zarząd Dzielnicy wskazał, że przeprowadzone analizy wykazały, że nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji ze względu brak spełnienia art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, braku dostępu do drogi publicznej oraz niewystarczającego planowanego uzbrojenia terenu. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany i stwierdził, że teren objęty wnioskiem o warunki zabudowy to częściowo teren niezabudowany, natomiast istniejąca zabudowa pełni funkcję przemysłową oraz usługową, którą tworzą wielkopowierzchniowe hale. W bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej znajdują się Piekarnia [...] sp. z o.o., A. S.A oraz działki niezabudowane. Obszar, w którym leży działka inwestycyjna, jest wyraźnie wyodrębniony jako kwartał poprzez: Kanał [...] - od północy, ul. A. - od zachodu, ul. D. - od południa oraz ul. S. - od wschodu. Jedyną zabudową mieszkaniową w tak wydzielonym kwartale jest budynek mieszkalny przeznaczony do rozbiórki, znajdujący się na działce inwestycyjnej. Zlokalizowana w analizowanym obszarze zabudowa - obiekty wzniesione nielegalnie, bez wymaganych pozwoleń i zatwierdzonego projektu budowlanego - nie mogą posłużyć za podstawę ustalania wymagań dla nowej zabudowy. W obszarze analizowanym zabudowa mieszkaniowa: jednorodzinna oraz wielorodzinna nie występuje. Organ I instancji na podstawie wyników sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej ustalił, że zabudowa w obszarze analizowanym to przede wszystkim zabudowa przemysłowa i usługowa, a planowana zabudowa mieszkaniowa stałaby w sprzeczności z istniejącym zagospodarowaniem. Planowana zabudowa wielorodzinna nie będzie dostosowana do istniejących w tym miejscu standardów i nie zagwarantuje ładu przestrzennego rozumianego jako, takie ukształtowanie przestrzeni, które stworzy harmonijna całość. Organ I instancji stwierdził, że Inwestor nie dołączył do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dokumentów poświadczających prawo przejścia i przejazdu przez działki nr ewid. [...], [...] i [...] z obr. [...] ani zgody zarządcy drogi wewnętrznej na skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną. Inwestor wskazał, że dostęp do drogi publicznej będzie odbywał się za pośrednictwem działek ewid. nr [...], [...] i [...] z obr. [...]. Zgodnie z informacją z rejestru gruntów dz. nr ewid. [...] i [...] są sklasyfikowane jako dr - drogi, działka nr [...] - jako Tk - tereny kolejowe, przez które przebiega bocznica kolejowa. Właścicielem wszystkich działek jest m. W.. Faktycznie w terenie droga ta nie istnieje i pomimo klasyfikacji "dr" nie jest to droga publiczna. Ponadto w opinii organu I instancji planowany sposób zaopatrzenia w wodę - z własnego źródła oraz odprowadzania ścieków - do szamba szczelnego jest niewystarczający dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ponieważ Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji poinformowało, że nie ma możliwości dostawy wody oraz odprowadzania ścieków do sieci miejskiej, warunek projektowanego lub istniejącego uzbrojenia terenu uznaje się za niespełniony. Odwołanie od decyzji z [...] maja 2020 r. wniósł L. B.. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] lipca 2020 r. utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. z [...] maja 2020 r. W uzasadnieniu decyzji SKO w [...] wskazało, że planowana inwestycja nie spełnia warunku opisanego w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ww. ustawy, tj. tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Z przeprowadzonej analizy obszarowej wynika, że w obszarze analizowanym nie ma ani jednej działki zabudowanej budynkiem o parametrach odpowiadających budynkowi mieszkalnemu wielorodzinnemu dwukondygnacyjnemu, o który wnosił Inwestor i to z tego powodu warunek dobrego sąsiedztwa nie jest spełniony. Obszar analizowany, w którym znajduje się teren objęty wnioskiem o warunki zabudowy to częściowo teren niezabudowany, natomiast istniejąca zabudowa pełni funkcję przemysłową oraz usługową, którą tworzą wielkopowierzchniowe hale. W bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej znajdują się Piekarnia [...] sp. z o. o., A. S.A oraz działki niezabudowane. W obszarze analizowanym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz wielorodzinna nie występuje. Jedyną zabudową mieszkaniową w obszarze analizowanym jest niezalegalizowany budynek mieszkalny przeznaczony do rozbiórki, znajdujący się na działce inwestycyjnej. L. B. w skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lipca 2020 r. wniósł o zmianę decyzji w ten sposób, aby zobowiązać Burmistrza Dzielnicy do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...] przy ul. P. w W. albo skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący podniósł, że podstawowym problemem nierozwiązanym od 4 lat jest uregulowanie dostępu do drogi publicznej, bez którego skarżący nie może uzyskać pozwolenia na budowę, co więcej nie może uzyskać ani pozwolenia na remont istniejącego budynku ani na jego rozbiórkę. Ponadto właściciel nieruchomości nie może się dopuszczać samowoli, bo dysponuje swoją nieruchomością i swoją własnością. W polskim prawie budowlanym nie ma pojęcia samowoli budowlanej. Z dokumentów geodezyjnych wynika, iż działka inwestycyjna jest działką budowlaną a wzniesiony na niej budynek jest wybudowany w 1988 r. (budowa zakończona). Ponadto działki nr [...], [...] i [...] stanowią formalnie drogę i umożliwiają formalny dojazd do działki [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] – w odpowiedzi na skargę – wniosło o oddalenie skargi i podtrzymała stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Na wstępie należy wskazać, że w świetle art. 184 Konstytucji RP w zw. z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2021, poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019, poz. 2325 ze zm. – dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Dokonywanie oceny pod kątem zgodności z prawem oznacza, że sąd administracyjny sprawując wymiar sprawiedliwości bada legalność działania administracji publicznej. Badanie to sprowadza się do oceny zgodności z prawem zaskarżonego zachowania organu administracji publicznej w trzech płaszczyznach, a mianowicie: a) respektowania reguł określonych w przepisach ustrojowych, b) dochowania wymaganej prawem procedury c) zgodności działania z prawem materialnym (por. uzasadnienie uchwały pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 października 2009r., I OPS 10/09, ONSAiWSA 2010, z. 1, poz. 1). W aspekcie ustaleń faktycznych obowiązkiem wojewódzkiego sądu administracyjnego jest przede wszystkim dokonanie oceny, czy materiał dowodowy został przez organ prawidłowo zebrany i oceniony (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2015r., II GSK 789/14, CBOSA). Równocześnie należy zwrócić uwagę na okoliczność, że wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak, co do zasady, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawie skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a.) Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lipca 2020 r. nie narusza prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Regulacją ustawową prawa materialnego, która znalazła zastosowanie w przedmiotowej sprawie administracyjnej była ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020. poz. 293 ze zm.) – dalej w skrócie: "u.p.z.p.". Art. 4 ust. 2 u.p.z.p. stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z regulacją art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na obszarze objętym wnioskiem skarżącego o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy dla planowanej inwestycji mogło nastąpić wyłącznie w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji pozytywnej - ustalającej warunki zabudowy jest możliwe jedynie przy kumulatywnym spełnieniu warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego – określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. - jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma na celu powstrzymywanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora obowiązku dostosowania planowanej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej. Innymi słowy - dopuszczalna jest nowa zabudowa o ile charakter i szczegółowe uwarunkowania planowanej inwestycji odpowiadać będą charakterystyce urbanistycznej terenu, na którym ma być realizowana. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy, inaczej sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy, reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588 ze zm.) – dalej w skrócie: "rozporządzenie". Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Przez obszar analizowany – zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia - należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego – zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia – wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Wyniki analizy, o których mowa w § 3 ust. 1, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Kontrolowaną decyzją SKO w [...] utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy o odmowie ustalenia warunków zabudowy z racji niespełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 u.p.z.p., a rozstrzygnięcie to w świetle przytoczonych regulacji prawnych i zgromadzonego materiału dowodowego należało uznać za zgodne z zastosowanym prawem. Zarząd Dzielnicy [...] m. W. – jako organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy wyznaczył wokół terenu, którego dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Kontrola załącznika do decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy zawierającego wyniki analizy (części tekstowej i graficznej) oraz decyzji wykazała, że wyznaczenie obszaru analizowanego nastąpiło zgodnie z przepisami rozporządzenia. W wyniku analizy ustalono, że nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, gdyż planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie zmieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu zagospodarowania terenu kontynuując zasadę dobrego sąsiedztwa. W myśl tej zasady planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej w sąsiedztwie zabudowy w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Obszar analizowany, w którym znajduje się działka nr [...] to częściowo teren niezabudowany, natomiast istniejąca zabudowa pełni funkcję przemysłową oraz usługową, którą tworzą wielkopowierzchniowe hale. W bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej znajdują się: Piekarnia [...] sp. z o.o., A. S.A oraz działki niezabudowane. Jedyną zabudową mieszkaniową w obszarze analizowanym jest budynek mieszkalny przeznaczony do rozbiórki znajdujący się na działce inwestycyjnej. Dla przedmiotowego budynku nie odnaleziono dokumentacji potwierdzającej jego legalną budowę, a i skarżący nie przedłożył takiej dokumentacji. Tymczasem zasadą jest, że zlokalizowana w analizowanym obszarze zabudowa - obiekty wzniesione nielegalnie, bez wymaganych pozwoleń i zatwierdzonego projektu budowlanego - nie mogą posłużyć za podstawę ustalania wymagań dla nowej zabudowy. Należy podkreślić, że powstająca w sąsiedztwie działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) zabudowy już istniejącej. W obszarze analizowanym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz wielorodzinna nie występuje, zatem zasadnie SKO stwierdziło, że planowana zabudowa mieszkaniowa stałaby w sprzeczności z istniejącym zagospodarowaniem terenu, z istniejącą funkcją. Planowana zabudowa wielorodzinna nie będzie dostosowana do istniejących w tym miejscu standardów i nie zagwarantuje ładu przestrzennego rozumianego jako, takie ukształtowanie przestrzeni, które stworzy harmonijna całość (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 12.04.2017 r. II SA/Bd 1152/16). Planowany przez skarżącego budynek nie wpisuje się w zastaną w obszarze analizowanym zabudowę, a zezwolenie na jego realizację godziłoby w zasadę dobrego sąsiedztwa, a w konsekwencji naruszyłoby ład przestrzenny. Sąd ustalenia te w pełni podzielił i uznał za zgodne z zastosowanym prawem. W postępowaniu zasadnie również zostało uznane, że planowana inwestycja nie spełnia też warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Zgodnie z art. 2 pkt. 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Skarżący podnosi, że ma zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul. S. za pośrednictwem działek nr ewid. [...], [...], [...] z obr. [...]. Skarżącemu nie przysługuje tytuł prawny do wskazanych działek, nie ma również na nich ustanowionego ograniczonego prawa rzecznego w postaci służebność przejścia i przejazdu. Normatywne pojęcie "dostępu do drogi publicznej" w rozumieniu art 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp ten winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, bądź orzeczenia sądowego. Dostęp do drogi publicznej musi zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może być on dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi być to dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (tak NSA w wyroku z 5 marca 2013 r. II OSK 2078/11 i w wyroku z 5 marca 2013 r. II OSK 2078/11; WSA w Warszawie w wyroku z 17 stycznia 2017 r. IV SA/Wa 2374/16, WSA w Poznaniu w wyroku z 13 stycznia 2016 r. II SA/Po 1009/15, WSA w Krakowie w wyrokach z 4 października 2017 r. II SA/Kr 230/17 i w wyroku z 11 lutego 2014 r. II SA/Kr 988/13). Dostęp do drogi publicznej musi istnieć w dacie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, zatem niedopuszczalne jest, aby na etapie ustalania warunków zabudowy dostępność ocenianego terenu inwestycji do drogi publicznej określać w sposób warunkowy. Warunek dostępu do drogi publicznej (prawnego i faktycznego) musi być spełniony już na etapie ustalenia warunków zabudowy (wyrok NSA z 2 kwietnia 2015 r., II OSK 2249/13). Organ odwoławczy po wnikliwej analizie stanu prawnego nieruchomości, które miałyby zapewnić skarżącemu dostęp do drogi publicznej zasadnie stwierdził, że działki nr ewid. [...] i [...] są sklasyfikowane jako dr - drogi, działka nr [...] - jako Tk - tereny kolejowe, przez który przebiega bocznica kolejowa. Właścicielem wszystkich działek jest m. W.. Faktycznie w terenie droga ta nie istnieje i pomimo klasyfikacji "dr" nie jest to droga publiczna. Wobec powyższego podzielono stanowisko, że działka nr [...] nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Skład orzekający podzielił również stanowisko o braku spełnienia dla planowanej inwestycji przesłanki art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., albowiem nie ma możliwości dostawy wody z miejskiej sieci wodociągowej i odprowadzania ścieków z planowanej inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Odbiornikiem ścieków bytowych z planowanego budynku może być istniejący kanał sanitarny (J) 0,20 m w ul. B. po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji sieci kanalizacyjnej w ulicach: D. i S. oraz w drodze dojazdowej do ww. inwestycji (dz. [...] i [...] z obr. [...]). Ze względu na znaczną odległość planowanej inwestycji od odbiornika docelowego, tj. kanału sanitarnego w ul. B. skanalizowanie ww. działki w systemie kanalizacji grawitacyjnej może być niemożliwe. Warunek uzbrojenia terenu, zgodnie z art. 61 ust. 3 u.p.z.p, uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie wymienionych elementów infrastruktury technicznej lub niektórych z nich - zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod. red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck). Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy - co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (wyrok NSA z 9 maja 2017 r. sygn. II OSK 1298/16). Dla planowanej inwestycji warunek projektowanego lub istniejącego uzbrojenia terenu nie został spełniony, gdyż nie ma możliwości dostawy wody oraz odprowadzania ścieków do sieci miejskiej. Planowana przez skarżącego inwestycja nie spełnia zatem trzech warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 2 i pkt 3 u.p.z.p., a co za tym idzie organ zasadnie odmówił skarżącemu ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Nie uszło uwadze Sądu, że w zaskarżonej decyzji SKO w [...] w zasadzie omówiono jedynie brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., stwierdzając że niespełnienie jednego z warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., które muszą być spełnione łącznie, jest podstawą do odmowy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Niemniej uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, albowiem pozostałe warunki odmowy, określone w art. 61 pkt 2 i pkt 3 u.p.z.p. zostały w sposób przekonywujący uzasadnione w decyzji organu I instancji z [...] maja 2020 r. Wobec wykazanej zgodności z prawem zaskarżonej decyzji SKO w [...] z [...] lipca 2020 r., tym samym braku podstaw do uznania zasadności argumentacji przedstawionej w skardze, Sąd – na mocy art. 151 p.p.s.a. – oddalił skargę.