IV SA/Wa 2766/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, Protokolant ref. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę Decyzją z [...] września 2018r. Nr [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania J. L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] stycznia 2018 r., znak: [...] o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, położonej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,14 ha, na skutek założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...] W uzasadnieniu organ wskazał, że zawiadomieniem z dnia [...] maja 2017 r., uzupełnionym pismem z dnia [...] czerwca 2017 r [...] S.A. z siedzibą w [...], reprezentowane przez Pana A. R., poinformowały Starostę [...] o zakończeniu prac na nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,14 ha, położonej w obrębie [...] gmina [...], stanowiącej własność Pani J. L., objętej decyzją Starosty [...] z dnia [...] września 2015 r., znak [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.". Po rozpatrzeniu sprawy Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...] ustalił odszkodowanie na rzecz właścicielki opisanej wyżej nieruchomości w wysokości łącznej 3 120 zł, oraz zobowiązał inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym w/w decyzja stanie się ostateczna. Od decyzji tej odwołanie wniosła Pani J. L., w którym nie wyraziła zgody na wysokość odszkodowania ustaloną w operacie szacunkowym. Odwołująca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i w tym zakresie orzeczenie co do istoty poprzez ustalenie na rzecz J. L. odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w wysokości 12000 zł, jak również z tytułu straty w pożytkach naturalnych w wysokości 6 000 zł;". Wojewoda [...] po rozpoznaniu odwołania i zbadaniu akt sprawy wskazał, że decyzją Starosty [...] z dnia [...] września 2015 r., znak: [...] ograniczono sposób korzystania z części nieruchomości położonej w miejscowości [...], gmina [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] Wydział [...], stanowiącej własność Pani J. L., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,14 ha, poprzez udzielenie [...] Spółce Akcyjnej z siedzibą w miejscowości [...], zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przez działkę nr [...] przewodów służących do przesyłu energii elektrycznej w postaci sześciu przewodów roboczych wiązkowych trój przewodowych i dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 25 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10m do 80 m nad gruntem, na części przedmiotowej działki o całkowitej powierzchni zajęcia wynoszącej - 3082 m2, wyznaczonej pasem technologicznym (zajęcia) o szerokości 70 metrów (2 x 35 metrów od osi linii). Przebieg linii oraz obszar nieruchomoJci, został wskazany na załączniku graficznym stanowiącym integralną część tej decyzji. Inwestor pismem z dnia [...] maja 2017 r., uzupełnionym pismem z dnia [...] czerwca 2017 r., poinformował Starostę [...] o zakończeniu na przedmiotowej nieruchomości prac związanych z tą inwestycją oraz, że w wyniku prac "wystąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie technologicznym linii pod przewodami." Ponadto oświadczył, iż "po zakończeniu prac, jakie miały miejsce w dniach od [...] października 2016 do dnia [...] stycznia 2017 r. przedmiotowa nieruchomość nie została przywrócona do stanu poprzedniego". Obecnie zaskarżona decyzja Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. została wydana na podstawie art. 124 ust.1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 oraz art. 133 pkt 1, art. 132 ust. 1a, i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.), po przeprowadzeniu postępowania, wszczętego na wniosek [...] S.A. z siedzibą w [...] o ustalenie na rzecz właścicielki nieruchomości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji: [...]. Zgodnie z art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. W myśl art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa wart. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie Starosta [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego, który w dniu [...] listopada 2017 r. został sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych [...] s.c. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] wrzesień 2015 r.) oraz stanu na dzień zakończenia budowy odcinka linii 400 kV relacji [...] na działce nr [...] ([...] stycznia 2017 r.). Zakres wyceny obejmuje określenie: 1) wartości szkód w pożytkach z nieruchomości powstałych na skutek budowy dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] na tej działce, 2) zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości decyzją Starosty [...]. Celem wyceny było określenie wysokości odszkodowania na skutek powstania szkód w pożytkach podczas budowy odcinka linii elektroenergetycznej 400 kV oraz na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanego ograniczeniem sposobu korzystania z działki nr [...]. Biegłe stwierdziły, że na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], a linia przecina działkę w jej północnej części, natomiast pas technologiczny linii ma szerokość 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony), powierzchnia jego wynosi 3 082 m2, a przewody linii są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 10m (w środku przęsła). Opisana wyżej inwestycja jest zgodna z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod linię 400 kV [...] dla części wsi [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] gm. [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. Zgodnie z tym planem działka nr [...] w części dotyczącej pasa technologicznego położona jest na terenie 15E - tereny infrastruktury elektroenergetycznej. W uchwale Rady [...] zamieszczone są ustalenia dotyczące zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu i szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, ograniczenia ponadto występują w zakresie pasa technologicznego. W pozostałej części działka ta nie jest objęta aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium przyjętym na podstawie uchwały Nr [...] Rady [...] z dnia [...] listopada 2014r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] pozostała część działki nr [...] zlokalizowana jest na terenach lasów i zadrzewień. Zgodnie z protokołem ze stanu zagospodarowania nieruchomości spisanym przez przedstawiciela inwestora w miejscowości [...] dnia [...] maja 2017 r. w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych na ww. nieruchomości uległ zmianie stan zagospodarowania i użytkowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości tj. przez nieruchomość przewieszono przewody przedmiotowej linii elektroenergetycznej 400kV. W związku z budową przedmiotowej linii nastąpiła wycinka lasu sosnowego (z domieszką innych gatunków drzew) o powierzchni 600 m2, innych zniszczeń nie stwierdzono. Powyższe ustalenia potwierdziły także biegłe w protokole z dnia [...] listopada 2017 r. z wizji nieruchomości, w którym stwierdzono, że na tej działce podwieszono przewody linii elektroenergetycznej, nie wybudowano słupa linii. Na działce tej wycięto las sosnowy o pow. 600 m2, Ponadto stwierdzono, że na działce nie wyrządzono innych szkód, a grunt nie wymaga przeprowadzenia rekultywacji. Przystępując do szacowania aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi dokonali charakterystyki wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości wybranych do porównań w aspekcie cech rynkowych takich jak: położenie ogólne nieruchomości, lokalizacja szczegółowa i otoczenie, przydatność rolnicza oraz warunki użytkowe gruntu. Do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny zastosowały podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń uzyskały wartość 1 ha przedmiotowego gruntu, która wynosi 33 290 zł. Oszacowana wartość jednostkowa wycenianej nieruchomości stanowiła podstawę dla potrzeb określenia zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu przeprowadzenie napowietrznej linii, korzystania z nieruchomości poprzez założenie elektroenergetycznej. Autorki operatu zmniejszenie wartości działki nr [...] określiły jako iloczyn wartości jednostkowej gruntu (po uwzględnieniu szkody lokalizacyjnej), powierzchni pasa ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości (określonej w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) i obliczonego wcześniej współczynnika zmniejszenia wartości gruntu. Zdaniem biegłych ustalone zmniejszenie wartości działki nr [...] w wysokości 2 225 zł jest adekwatne do faktycznego obciążenia nieruchomości posadowieniem linii elektroenergetycznej podczas jej budowy, a określone zmniejszenie stanowi rekompensatę za szkodę trwałą, która wystąpiła na skutek budowy linii 400 kV. Ponadto w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi określili wartość szkód w drzewostanie w wysokości 895 zł. Po przeanalizowaniu ww. operatu szacunkowego organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wycen, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatów. Biegłe przy określeniu wartości rynkowej części nieruchomości leśnej, położonej we wsi [...], w gminie [...], oznaczonej jako działka nr [...], zastosowały podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Określiły przede wszystkim stan zagospodarowania przedmiotowej działki na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób użytkowania, tj. [...] września 2015 r. oraz na dzień [...].01.2017 r., w którym nastąpiło zakończenie prac związanych z budową linii elektroenergetycznej. Autorki operatu stwierdziły, że działka nr [...] stanowi grunt o charakterze leśnym. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty leśne, a dojazd do tej działki odbywa się z drogi gruntowej. Następnie wyjaśniły, że na lokalnym rynku brak jest transakcji gruntami przeznaczonymi i nabywanymi pod zalesienie. Wobec tego biegłe dla potrzeb określenia wartości rynkowej prawa własności 1 ha działki nr [...], poddały analizie transakcje gruntami rolnymi o słabszej bonitacji, potencjalnie stwarzających możliwości do zalesienia z terenu gminy [...] oraz gmin sąsiednich. Do porównań w wycenach posłużyły się transakcjami prawa własności podobnych działek rolnych, zlokalizowanych na obszarze gminy [...] oraz gmin sąsiednich (tabela IV.1. "Wykaz nieruchomości podobnych" - str. 19 w operacie). Podczas odrębnej analizy danych z tabeli nie stwierdzono transakcji starszych, niż 2 lata wobec daty, na którą określona jest wartość nieruchomości, ani też jednostkowych cen transakcyjnych rażąco odstających od reszty danych ze zbioru. W związku z powyższym należy oszacowana wartość jednostkowa wycenianej nieruchomości gruntowej może stanowić podstawę dla potrzeb określenia zmniejszenia wartości nieruchomości - działki nr [...] - na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej. Zdaniem organu biegłe zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględniając wszystkie czynniki mające na to wpływ. Do określenia wartości szkód w drzewostanie (wycinka drzew), powstałych w trakcie robót budowlanych na nieruchomości, autorki operatu uwzględniły wszystkie czynniki mające wpływ na wartość szkód. Ponadto biegłe w piśmie z dnia [...] czerwca 2018 r. ustosunkowały się do zarzutów odwołującej właścicielki nieruchomości – J. L., reprezentowanej przez pełnomocnika W. M. zawartych w piśmie z dnia [...] lutego 2018 r. udzielając stosownych wyjaśnień. Stwierdziły, że "na analizowanym rynku nie zanotowano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomościami stanowiących grunty o charakterze leśnym pozbawionych drzewostanu (wartość drzewostanu obliczono oddzielnie), do analizy i wyceny przyjęto transakcje o charakterze rolnym, o czym poinformowano w operacie szacunkowym w analizie i charakterystyce rynku". Ponadto wyjaśniły, że "wyrąb drzewostanu nastąpił na powierzchni 600 m2, a nie 1760 m2, jak pisze pełnomocnik Właścicielki (powierzchnia 600 m2 została uzgodniona na gruncie w protokole z opisu stanu nieruchomości, który został podpisany m. in. przez Pana W. M.)". Biegłe stwierdziły, że wartość drzewostanu została określona zgodnie z powszechnie przyjętymi zasadami wyceny tj. wartość rynkową drzewostanu mieszanego określono techniką wskaźnikową. W piśmie z dnia [...] czerwca 2018 r. biegłe wskazały, że "Data sporządzenia wyceny oraz data, na którą określona została wartość szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości – [...].11.2017 r., Data stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji Starosty [...] – [...].09.2015 r., Data stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia prac budowlanych – [...].01.2017 r." Jednocześnie przytoczyły opracowania planistyczne jakie przyjęły w operacie szacunkowym. W związku z powyższym zarzuty odwołującej dotyczące poniesionej straty na skutek przedwczesnego wycięcia drzew sosnowych na powierzchni 1760 m2 działki leśnej oraz określenia wartości nieruchomości na podstawie cen gruntów rolnych potencjalnie stwarzających możliwości do zalesienia (a nie w oparciu o realne ceny sprzedaży gruntów o charakterze leśnym), w ocenie organu odwoławczego nie zasługiwały na uwzględnienie, bowiem autorki operatu w operacie szacunkowym należycie zinterpretowały i opisały przeznaczenia wycenianej nieruchomości w obowiązującej w dacie określenia "stanu nieruchomości" dokumentacji planistycznej. Zdaniem odwoławczego określone w operatach szacunkowych zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostały także w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Autorki operatu zastosowały bowiem właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, jak też określenia wartości szkód w drzewostanie, przy uwzględnieniu wszystkich czynników mających na to wpływ. W ocenie organu odwoławczego przedstawiony powyżej operat szacunkowy wraz ze złożonymi wyjaśnieniami sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Dodatkowo wskazano, że prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie potwierdzona została także przez Komisję Opiniującą przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w swoich opiniach z dnia [...].06.2018 r., sporządzonych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem zespołu opiniującego opiniowany operat szacunkowy określający zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz wartość szkód w pożytkach (wycinka drzewostanu na gruncie leśnym) został opracowany przy zachowaniu zgodności z przepisami prawa i obowiązującymi zasadami wyceny, w dacie jego sporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za szkody w pożytkach podczas budowy linii 400 kV oraz zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowane ograniczeniem korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...]. Dodatkowo organ odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, w zakresie utraty możliwości gospodarczego wykorzystania nieruchomości na odcinku, na którym przebiega linia elektroenergetyczna, w tym zwłaszcza możliwość uzyskania zysków z tytułu nasadzeń nowych drzew oraz obowiązku uiszczania podatku leśnego. Organ wskazał, że Pani J. L. w wyniku administracyjnego ograniczenia prawa własności działki nr [...] nie została pozbawiona jej własności, może ją dalej użytkować w dotychczasowy sposób, co wynika z ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] gm. [...] oraz obwiązującego studium zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...]. Z treści tego planu nie wynika natomiast zakaz dokonywania nasadzeń drzew i krzewów a jedynie ograniczenie ich wysokości. Ograniczenia planistyczne nie wpływają natomiast na wysokość odszkodowania ustalonego w niniejszym postepowaniu, a roszczenia z tym związane mogą być dochodzone w innym trybie. Ustalenia planistyczne decydują natomiast o przeznaczeniu nieruchomości wycenianej, a w konsekwencji o doborze nieruchomości podobnych. Podkreślono, że ustalenia planu miejscowego stanowią konkretyzację przepisów prawa powszechnie obowiązującego w zakresie możliwości zagospodarowania określonych obszarów gminy, tym samym mogą ograniczać, ze względu na projektowaną funkcję terenu, te wszystkie możliwości zagospodarowania, jakie wynikają bezpośrednio z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które miałby właściciel nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego. A więc plan miejscowy stanowi o dopuszczalności zagospodarowania nieruchomości w określony sposób i stanowi jeden z podstawowych elementów wartościotwórczych przy wycenie nieruchomości dla określenia wartości przysługującego do niej prawa własności. Jeżeli zatem ustalenia planistyczne i ograniczenia z nich wynikające wpływają na wartość nieruchomości (poprzez np. zmniejszenie jej wartości) właściciele nieruchomości mogą dochodzić odszkodowania z tego tytułu w innym trybie (cywilnym). Poprawne ustalenie stanu przedmiotowej nieruchomości zgodnie z § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, na dzień wydania przez Starostę Powiatu [...] decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, powinno uwzględniać, że na nieruchomości jest zlokalizowana w dokumentach planistycznych infrastruktura techniczna w postaci linii elektroenergetycznej. W tej sytuacji można jedynie uwzględnić zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowania inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, które niezależnie od tego, kiedy taka infrastruktura powstanie, może ograniczać korzystanie z nieruchomość, a tym samym wpływać na zmniejszenie jej wartości. Taka interpretacja znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie oraz w literaturze przedmiotu. Organ wyjaśnił także, że nie mają znaczenia w niniejszej sprawie kwestie podatkowe, które podniosła strona skarżąca. Obowiązek podatkowy wynika z przepisów powszechnie obowiązujących, ma charakter osobisty i niezbywalny oraz nie może on stanowić podstawy jakichkolwiek roszczeń względem osób trzecich. Obowiązek ponoszenia przez właściciela nieruchomoś i danin publicznych nie wpływa na wartość samej nieruchomości oraz wysokość należnego odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. W kwestii szkód spowodowanych wycinką drzewostanu, wypada zauważyć, że biegłe określiły zakres i wysokość powstałychvszkód z tego tytułu. Strona nie przedstawiła żadnych okoliczności, które przeczyłyby tym - ustaleniom. Co więcej strona na etapie postępowania przed organem I instancji ustaleńtych niekwestionowała, jak również nie wnosiła zastrzeżeń co do prawidłowości sporządzonej wyceny. Zupełnie niezrozumiałe są natomiast zarzuty odnoszące się do operatu z dnia [...] maja 2014., który nie stanowił podstawy ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Ustalone przez Starostę [...] odszkodowanie na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawców majątkowych w operacie szacunkowym odpowiada wartości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość linii elektroenergetycznej 400 kV. Tak ustalone odszkodowanie stanowi realizację wyrażonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej klauzuli wywłaszczeniowej dopuszczającej wywłaszczenie na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości, co w przypadku wywłaszczenia polegającego na ograniczeniu uprawnień właściciela do gruntu poprzez usytuowanie na nim urządzeń przesyłowych, oznacza odszkodowane za szkody na gruncie wyrządzone wybudowaniem urządzeń oraz wartość ubytku wartości nieruchomości wskutek konieczności znoszenia trwałej obecności urządzeń na gruncie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniosła Pani J. L., reprezentowana przez pełnomocnika W. M. Zdaniem skarżącej w kwestionowanej decyzji doszło do naruszenia: • art. 128 ust. 4 u.g.n. poprzez "naruszenie prawa materialnego, wadliwą jego wykładnię i zastosowanie polegające na nieuprawnionym zaniżeniu kwoty odszkodowania wyłącznie do części w obrębie linii elektroenergetycznej ( ... ) gdy szkoda spowodowana faktem czasowego zajęcia objęła całą nieruchomość i znajdujący się na niej drzewostan powodując utratę jej wartości z uwagi na faktyczne uniemożliwienie dostępu do dalej położonej części działki"; • art. 7 i 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nie dokonanie podczas rozpoznawania niniejszej sprawy wnikliwej i wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego ( ... ) w kontekście ustalenia przyczyn i wysokości rzeczywiście poniesionej ( ... ) szkody"; • § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewłaściwej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania". W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r.ewentualnie uchylenie również decyzji organu I instancji, celem ponownego rozpoznania sprawy, lub zmianę decyzji i orzeczenie tytułem odszkodowania kwoty 12000 oraz 6000 za wcześniejszą wycinkę drzew. W ocenie bowiem skrażącej kwota wynikająca z decyzji jest rażąco niska, m.in. na skutek przyjętcia w operacie zaniżonych współczynników. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddlanie, podtrzymując stanowisko zawarte w zakarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2018 r. poz. 1302 - ze zm. - dalej "p.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Mając na uwadze powyższe kryteria Sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone decyzje nie naruszają prawa, w stopniu uzasadniającym konieczność jej uchylenia. Wskazać należy, że podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły art. 124 ust.1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 oraz art. 133 pkt 1, art. 132 ust. la, i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.) i dotyczą one ustalenie na rzecz skarżącej nieruchomości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości należącej do niej nieruchomości, w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji: [...]. Zgodnie z art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. W myśl zaś art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa wart. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się zaś w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie, a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Odnosząc się do zarzutów skargi za prawidłowe należało uznać konstatacje organu odwoławczego, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny oraz metody szacowania zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo. Wskazać należy, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r., I OSK 701/11); "Organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z dnia 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13); "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. Należy wskazać, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy w ocenie Sądu w sposób nie tylko przekonywujący, ale również wyczerpujący wyjaśnił, dlaczego uznał za nieuzasadnione zarzuty podniesione w odwołaniu, a dotyczące określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie [...] listopada 2017r. W ocenie Sądu organy dokonały również przewidzianej prawem oceny tego operatu, wyjaśniły dlaczego przyjęły ww. operat sporządzony przez biegłe jako dowód w sprawie. Powyższa konkluzja oznacza, że w ocenie Sądu podniesione przez skarżącą zarzuty w odniesieniu zarówno do organów jak i przyjętego jako dowód w sprawie operatu nie mogły być uwzględnione. Wskazać bowiem należy, że z uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego w sposób nie budzący żadnych wątpliwości Sądu wynika, że po pierwsze dokonał on analizy i oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych K. M. i A. W. z [...] listopada 2017r. Organ odwoławczy nie stwierdził bowiem braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wycen, które pozwoliłyby mu na zakwestionowanie ustaleń operatu. Zdaniem organu biegłe zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględniając wszystkie czynniki mające na to wpływ. Do określenia wartości szkód w drzewostanie (wycinka drzew), powstałych w trakcie robót budowlanych na nieruchomości, autorki operatu uwzględniły wszystkie czynniki mające wpływ na wartość szkód. Ponadto podkreślono, że biegłe w piśmie z dnia [...] czerwca 2018 r. ustosunkowały się do zarzutów odwołującej właścicielki nieruchomości – J. L., reprezentowanej przez pełnomocnika W. M. zawartych w piśmie z dnia [...] lutego 2018 r. udzielając stosownych wyjaśnień. Stwierdziły, w nim również, że "na analizowanym rynku nie zanotowano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomościami stanowiących grunty o charakterze leśnym pozbawionych drzewostanu (wartość drzewostanu obliczono oddzielnie), do analizy i wyceny przyjęto transakcje o charakterze rolnym, o czym poinformowano w operacie szacunkowym w analizie i charakterystyce rynku". Ponadto wyjaśniły, że "wyrąb drzewostanu nastąpił na powierzchni 600 m2, a nie 1760 m2, jak pisze pełnomocnik Właścicielki (powierzchnia 600 m2 została uzgodniona na gruncie w protokole z opisu stanu nieruchomości, który został podpisany m. in. przez Pana W. M.)". Biegłe stwierdziły, że wartość drzewostanu została określona zgodnie z powszechnie przyjętymi zasadami wyceny tj. wartość rynkową drzewostanu mieszanego określono techniką wskaźnikową. W piśmie z dnia [...] czerwca 2018 r. biegłe wskazały, że "Data sporządzenia wyceny oraz data, na którą określona została wartość szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości – [...].11.2017r., Data stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji Starosty [...] – [...].09.2015 r., Data stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia prac budowlanych – [...].01.2017 r." Jednocześnie przytoczyły opracowania planistyczne jakie przyjęły w operacie szacunkowym. W związku z powyższym zarzuty zawarte zarówno w odwołwaniu, jak i w powielone w skardze dotyczące poniesionej przez skarżącą straty na skutek przedwczesnego wycięcia drzew sosnowych na powierzchni 1760 m2 działki leśnej oraz określenia wartości nieruchomości na podstawie cen gruntów rolnych potencjalnie stwarzających możliwości do zalesienia (a nie w oparciu o realne ceny sprzedaży gruntów o charakterze leśnym), zostały przez organ odwoławczy wyjaśnione i w ocenie Sądu brak jest podstaw aby uznać że zasługują one na uwzględnienie, bowiem w operacie szacunkowym właściwie odniesiono się do przeznaczenia wycenianej nieruchomości w obowiązującej w dacie określenia "stanu nieruchomości" dokumentacji planistycznej. Sąd podzielił także stanowisko organu odwoławczego, iż określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei art. 130 u.g.n. stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) uwzględnia się: • zmianę warunków korzystania z nieruchomości; • zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; • trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; • skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa wart. 124 ust. 1 ustawy. Organ dokonał oceny operatu, pod kątem tego, czy zastosowano w nim właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, jak też określenia wartości szkód w drzewostanie. W ocenie organu odwoławczego przedstawiony powyżej operat szacunkowy wraz ze złożonymi wyjaśnieniami sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. Podniesione zatem przez skarżącą w skardze zarzuty w powyższycm zakresie nie znajdują uzasadnienia. Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma również okoliczność, że prawidłowość sporządzenia przyjętego w sprawie jako dowód operatu, została potwierdzona przez Komisję Opiniującą przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w swoich opinii z dnia [...].06.2018 r., sporządzonej w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem zespołu opiniującego opiniowany operat szacunkowy określający zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz wartość szkód w pożytkach (wycinka drzewostanu na gruncie leśnym) został opracowany przy zachowaniu zgodności z przepisami prawa i obowiązującymi zasadami wyceny, w dacie jego sporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za szkody w pożytkach podczas budowy linii 400 kV oraz zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowane ograniczeniem korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...]. Skoro zatem podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących itp. może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n., uzyskanie w sprawie ww. opinii, potwierdziło w ocenie Sądu stanowisko organów w zakresie rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Skarżąca nie przedstawiła zaś żadnego dowodu. Który podważałby tą opinię i stanowisko. Wskazać należy, że ocena prawidłowości sporządzenia operatu dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie stanowi kolejnego operatu szacunkowego, a więc formy opinii danego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.), albowiem jak słusznie wskazał NSA w wyroku z dnia 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. W związku z tym skoro przedłożona przez skarżącą Spółkę ocena nie stanowiła opinii biegłego, właściwie organ odwoławczy przeprowadził dowód z tego dokumentu. W opinii tej wskazano zaś m.in., że autorki operatu zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości oraz wartości szkód powstałych w trakcie robót budowlanych na nieruchomości przy uwzględnieniu wszystkich czynników mających na to wpływ. W tych punktach operat zdaniem Komisji został sporządzony zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 i §43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem Komisji, opiniowany operat został wykonany poprawnie merytorycznie. Tym samym, mając na uwadze, iż zarówno w ocenie organów jak i ww. Komisji, operat sporządzony został poprawnie, w ocenie Sądu nie mogły zostać uwzględnione zawarte w skardze zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego tj. art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działajac na podstawie art. 151 P.p.s.a oddalił skargę.