IV SA/Wa 3059/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2019 r. sprawy ze skargi B. B. i G. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2018 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm., dalej u.g.n.) po rozpatrzeniu odwołania G. i B. małż. B., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania w kwocie 90 077,00 zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, położonej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 3,3099 ha, na skutek założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...] W uzasadnieniu podano, iż [...] S.A. z siedzibą w [...], zawiadomiły Starostę [...] o zakończeniu prac na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 3,3099 ha, położonej w obrębie [...] gmina [...], stanowiącej własność G. i B. małż. B., objętej decyzją Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i wystąpieniu zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...]. Po rozpatrzeniu sprawy Starosta [...] decyzją z dnia [...] lutego 2018 r., ustalił odszkodowanie na rzecz właścicieli opisanej wyżej nieruchomości w wysokości łącznej 90 077 zł, oraz zobowiązał inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym w/w decyzja stanie się ostateczna. W odwołaniu G. i B. małż. B. nie wyrazili zgody na wysokość odszkodowania ustaloną w operacie szacunkowym, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 134 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. Odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Wojewoda [...] rozpoznając sprawę wyjaśnił, że decyzją Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., znak: [...] ograniczono sposób korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę [...] o pow. 3,3099 ha położonej w m. [...], gm. [...], stanowiącej własność G. i B. małż. B., poprzez udzielenie [...] S.A. zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przez ww. działkę przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej, tj. jednego stanowiska słupowego (wraz z fundamentami) o wysokości do 60 m i powierzchni zajęcia na poziomie gruntu nie przekraczającej 225 m2 oraz trzech przewodów roboczych wiązkowych trój przewodowych i dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 20 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10 m do 60 m nad gruntem, na części przedmiotowej działki o powierzchni zajęcia wynoszącej 14428 m2, wyznaczonej pasem technologicznym (zajęcia) o szerokości 70 metrów (2 x 35 metrów od osi linii). Przebieg linii oraz obszar nieruchomości, został wskazany na załącznikach graficznych, stanowiących integralną część tej decyzji. Inwestor pismem z dnia [...] maja i [...] czerwca 2017 r., poinformował Starostę [...] o zakończeniu na przedmiotowej nieruchomości prac związanych z tą inwestycją i wystąpieniu zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej w związku z tą inwestycją. Oświadczył, iż po zakończeniu prac na działce nr [...] obręb [...] - w okresie od dnia [...] czerwca 2016 do dnia [...] kwietnia 2017 r. przedmiotowa nieruchomość nie została przywrócona do stanu poprzedniego. Obecnie zaskarżona decyzja Starosty [...] z dnia [...] lutego 2018 r. została wydana na podstawie art.124 ust. 1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 oraz art. 133 pkt 1, art. 132 ust. 1a i 6 u.g.n. po przeprowadzeniu postępowania, wszczętego na wniosek inwestora o ustalenie na rzecz właścicieli nieruchomości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...]. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 124 ust. 4 i art. 128 ust. 4 u.g.n. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie został sporządzony w dniu [...] listopada 2017 r. przez rzeczoznawców majątkowych K. M. (uprawnienia nr [...]) i A. W. (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy w którym biegłe, określiły wartość szkód w pożytkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powstałych podczas budowy odcinka linii elektroenergetycznej 400 kV w wysokości łącznej 90 077 zł, z czego: zmniejszenie wartości nieruchomości stanowi - 74 244 zł; wartość szkód w pożytkach - 1 382 zł; koszt rekultywacji - 14 451 zł. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] kwietnia 2016 r.) oraz stanu na dzień zakończenia budowy odcinka linii 400 kV relacji [...] na działce nr [...] ([...] kwietnia 2017 r.). Biegłe stwierdziły, że na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] wraz z 1 słupem kratowym, a linia przecina działkę pod kątem z północnego-zachodu na południowy - wschód, natomiast pas technologiczny linii ma szerokość 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony), powierzchnia jego wynosi 14 428 m2, a przewody linii są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 10 m (w środku przęsła). Opisana wyżej inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] i części wsi [...] gm. [...] - część A, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2014 r. Zgodnie z tym planem działka nr [...] w części dotyczącej pasa technologicznego położona jest na terenie 6E - tereny obiektów i urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej oraz 1KDD - tereny dróg dojazdowych. W uchwale Rady Gminy [...] zamieszczone są ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu i szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu. Pozostała część działki nr [...] objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] maja 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] gm. [...] - część "B" i pozostała część tej działki leży na terenie: 1PU, 3PU - teren zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług; 2KD-D - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. W operacie opisane zostało przeznaczenie wycenianej części nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób prawidłowy, tj. tereny obiektów i urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej oraz tereny dróg dojazdowych, co stanowi warunek konieczny dla poprawnego doboru, oceny i opisu właściwego segmentu rynku nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Podano także przeznaczenia części działki leżącej poza pasem technologicznym linii w dacie decyzji Starosty [...] zgodnie z obowiązującym planem miejscowym tj. tereny zabudowy obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i usług oraz tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Powyższe ustalenia stanowią warunek konieczny dla poprawnego doboru, oceny i opisu właściwego segmentu rynku nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Sporządzony przez biegłe opis nieruchomości uwzględnia stan zagospodarowania, stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona przewidziane w art. 4 ust. 17 u.g.n., które zostały omówione w punktach: II.4 operatu (charakter i stopień zurbanizowania miejscowości), II.6. (stan zagospodarowania) z uwzględnieniem stanu na datę wydania decyzji starosty w punkcie II.6.1. oraz z uwzględnieniem stanu na datę zakończenia prac budowlanych i przekazania nieruchomości w punkcie II.6.2 Stan zagospodarowania na dzień zakończenia prac został ustalony podczas wizji terenowej. Określone zostały również niezbędne dane dotyczące powierzchni pasa technologicznego, sposobu użytkowania gruntu - rolny, okresu prowadzenia prac montażowych, rodzaju uprawy, powierzchni zniszczonych upraw, w obszarze której wymagane jest przeprowadzenie rekultywacji, informacji o konieczności nawiezienia ziemi dla wyrównania terenu oraz o posadowieniu słupa kratowego mocnego. Autorki operatu dokonały w swojej opinii analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny. Określiły rodzaj rynku, obszar rynku i okres badania cen. Analiza dotyczyła transakcji gruntami inwestycyjnymi pod zabudowę, położonymi w rejonie głównych arterii regionu. Stwierdziły, że obrót takimi gruntami jest ograniczony, dlatego okres badania został rozszerzony do okresu 2014-2017. Zamieszczono 5 transakcji nieruchomościami podobnymi z obszaru gminy [...] i [...]. Dobór nieruchomości porównawczych nie budzi wątpliwości. Przyjęty do analizy segment rynku nieruchomości inwestycyjnych jest właściwym w świetle obowiązujących uregulowań prawnych i celu dla jakiego operat szacunkowy został sporządzony. Opisane zostały tendencje ogólne oraz ustalenia dotyczące trendu zmiany ceny - ustalenia współczynnika zmiany ceny z uwagi na upływ czasu. Biegłe wyspecyfikowały założenia, jakie przyjęły do wyceny, wymieniły cechy rynkowe, opisały gradację tych cech oraz podały przypisane im wagi. Przedmiotowa działka ma większą powierzchnię niż te działki które były przedmiotem obrotu. Atrybut ten został uwzględniony w cesze "kształt działki", co wynika z charakterystyki oceny "kształt dogodny - działka o dobrych parametrach powierzchniowych, proporcjach boków oraz kształcie, umożliwiających w sposób racjonalnie zagospodarowanie terenu". Wszystkie transakcje wymienione w tabeli z nieruchomościami podobnymi zostały szczegółowo opisane poprzez ocenę cech każdej z nieruchomości (tab. V.1.2). Określiły zakres kwotowy w oparciu o największą i najmniejszą cenę jednostkową. Do bezpośrednich porównań wybrały 3 transakcje. Procedurę obliczeniową określenia wartości jednostkowej nieruchomości gruntowej przedstawiono na str. 24-25 operatu. Do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny zastosowały podejście porównawcze metodę porównywania parami. Autorki operatu zmniejszenie wartości działki nr [...] określiły jako iloczyn wartości jednostkowej gruntu (po uwzględnieniu szkody lokalizacyjnej), powierzchni pasa ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości (określonej w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) i obliczonego wcześniej współczynnika zmniejszenia wartości gruntu, powiększony o wartość szkody za posadowienie słupa kratowego na przedmiotowej działce. Zdaniem biegłych ustalone zmniejszenie wartości nieruchomości w wysokości 74 244 zł jest " adekwatne do faktycznego obciążenia nieruchomości posadowieniem linii elektroenergetycznej podczas jej budowy, a określone zmniejszenie stanowi rekompensatę za szkodę trwałą, która wystąpiła na skutek budowy linii 400 kV. W operacie biegłe określiły również wartość szkód w pożytkach w wysokości 1 382 zł oraz koszt rekultywacji gruntu w wysokości 14 451 zł. Wojewoda podkreślił, iż po przeanalizowaniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych K. M. i A. W. w dniu [...] listopada 2017 r. nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń zawartych w operacie. Wyjaśnił, iż biegłe w piśmie z dnia [...] czerwca 2018 r. ustosunkowały się do zarzutów właścicieli nieruchomości – G. i B. małż. B., zawartych w piśmie z dnia [...] lutego 2018 r. udzielając stosownych wyjaśnień. Biegłe wyjaśniły, że w operacie szacunkowym kształt działki nr [...] został sklasyfikowany jako dogodny, tj. "działka o dobrych parametrach powierzchniowych, proporcjach boków oraz kształcie, umożliwiających w sposób racjonalny zagospodarowanie terenu". W ocenie organu zarzuty odwołujących dotyczące przyjęcia niewłaściwego okresu badania rynku nieruchomości i błędnego doboru transakcji porównawczych oraz ustalenia kształtu działki jako niekorzystnego nie znajdują uzasadnienia. Odwołujący nie wskazali podstaw kwestionowania okresu badania rynku nieruchomości (2014-2017). Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota interpretacyjna NI dopuszczają taki zakres analizy, co szczegółowo biegłe wyjaśniły na stronie 23 operatu szacunkowego. Organ wskazał, iż w jego ocenie organu odwoławczego określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Autorki operatu zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, jak też określenia wartości szkód oraz wartości kosztów rekultywacji, przy uwzględnieniu wszystkich czynników mających na to wpływ. Wojewoda stwierdził, iż w jego ocenie operat szacunkowy wraz ze złożonymi wyjaśnieniami sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. " Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Organ podkreślił, iż prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie potwierdziła także Komisja Opiniująca przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w swojej opinii z dnia [...].06.2018 r. nr [...], sporządzonej w trybie art. 157 u.g.n. Zdaniem zespołu opiniującego opiniowany operat szacunkowy określający wartość szkód w pożytkach oraz zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, został opracowany przy zachowaniu zgodności z przepisami prawa i obowiązującymi zasadami wyceny, w dacie jego sporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za szkody w pożytkach podczas budowy linii 400 kV oraz zmniejszenia wartości nieruchomości, spowodowanym ograniczeniem korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...]. Wojewoda wyjaśnił, iż G. i B. małż. B. w wyniku administracyjnego ograniczenia prawa własności działki nr [...] nie zostali pozbawieni jej własności, mogą ją dalej użytkować w dotychczasowy sposób, co wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] i części wsi [...] gm. [...]. W konstatacji Wojewoda [...] stwierdził, że ustalone przez Starostę [...] odszkodowanie na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawców majątkowych w operacie szacunkowym odpowiada wartości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość linii elektroenergetycznej 400 kV. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie B. B. i G. B. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: - art. 7, 77 par. 1, 80, 138 par. 1 pkt 1 i 8 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie sprawy bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i zbadania całości materiału dowodowego, w szczególności opinii biegłej; bezpodstawne utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji; zasady pogłębiania zaufania do obywateli; - art. 134 ust. 1 W zw. z art. 150 usta. 1 i 2 w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości pomimo braku dysponowania przez organ wystarczającymi informacjami do prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( j.t. Dz. U. Nr 2018, poz. 2107 ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Wedle art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone decyzje nie naruszają prawa, w stopniu uzasadniającym konieczność jej uchylenia. Na wstępie wskazać należy, że podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły art. 124 ust.1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 oraz art. 133 pkt 1, art. 132 ust. la, i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm., dalej jako u.g.n.) i dotyczą one ustalenie na rzecz skarżących odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości należącej do nich nieruchomości, w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji: [...]. Zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. W myśl zaś art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się zaś w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie, a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Odnosząc się do zarzutów skargi za prawidłowe należało uznać stanowisko organu odwoławczego, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny oraz metody szacowania zostało opisane i uzasadnione. Organ zasadnie więc uznał, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo. Zważyć przy tym należy, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z 22 maja 2015 r., I OSK 701/11); "Organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13); "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z 16 października 2014 r., I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy w ocenie Sądu w sposób przekonywujący, jak również wyczerpujący wyjaśnił, dlaczego uznał za nieuzasadnione zarzuty podniesione w odwołaniu, a dotyczące określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie w dniu [...] listopada 2017 r. Organy obu instancji dokonały również przewidzianej prawem oceny tego operatu, wyjaśniły dlaczego przyjęły ww. operat sporządzony przez biegłe jako dowód w sprawie. Z tych też względów zarzuty skargi sformułowane w odniesieniu do obu organów jak i przyjętego jako dowód w sprawie operatu nie mogły być uwzględnione. Wskazać bowiem należy, że z uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego w sposób nie budzący żadnych wątpliwości Sądu wynika, że po pierwsze dokonał on analizy i oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych K. M. i A. W. w dniu [...] listopada 2017 r. Organ odwoławczy nie stwierdził bowiem braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wycen, które pozwoliłyby mu na zakwestionowanie ustaleń operatu. W ocenie organu II Instancji biegłe zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględniając wszystkie czynniki mające na to wpływ. Sąd podzielił także stanowisko organu odwoławczego, iż określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei art. 130 u.g.n. stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa wart. 124 ust. 1 ustawy. Organ dokonał oceny operatu, pod kątem tego, czy zastosowano w nim właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego przedstawiony powyżej operat szacunkowy wraz ze złożonymi wyjaśnieniami sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. Podniesione zatem przez skarżących skardze zarzuty w powyższym zakresie nie znajdują uzasadnienia. Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma również okoliczność, że prawidłowość sporządzenia przyjętego w sprawie jako dowód operatu, została potwierdzona przez Komisję Opiniującą przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w swoich opinii z dnia [...] czerwca 2018 r., sporządzonej w trybie art. 157 u.g.n. Zdaniem zespołu opiniującego opiniowany operat szacunkowy określający zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz wartość szkód w pożytkach został opracowany przy zachowaniu zgodności z przepisami prawa i obowiązującymi zasadami wyceny, w dacie jego sporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za szkody w pożytkach podczas budowy linii 400 kV oraz zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowane ograniczeniem korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...]. Skoro zatem podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących itp. może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n., uzyskanie w sprawie ww. opinii, potwierdziło w ocenie Sądu stanowisko organów w zakresie rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Skarżący nie przedstawili natomiast żadnego dowodu, który podważałby tę opinię i stanowisko. Wskazać należy, że ocena prawidłowości sporządzenia operatu dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie stanowi kolejnego operatu szacunkowego, a więc formy opinii danego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.), albowiem jak słusznie wskazał NSA w wyroku z 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. Wobec tego, skoro przedłożona przez Inwestora ocena nie stanowiła opinii biegłego, właściwie organ odwoławczy przeprowadził dowód z tego dokumentu. W opinii tej wskazano zaś m.in., że autorki operatu zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości oraz wartości szkód powstałych w trakcie robót budowlanych na nieruchomości przy uwzględnieniu wszystkich czynników mających na to wpływ. W tych punktach operat zdaniem Komisji został sporządzony zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 i § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem Komisji, opiniowany operat został wykonany poprawnie merytorycznie. Tym samym, mając na uwadze, iż zarówno w ocenie organów jak i ww. Komisji, operat sporządzony został poprawnie, w ocenie Sądu nie mogły zostać uwzględnione zawarte w skardze zarzuty dotyczące naruszenia art. 134 ust. 1, art. 150 ust.1 i 2 i art.151 ust.1 u.g.n. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.