IV SA/Wa 3308/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2016 r. sprawy ze skargi W. sp. j. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej W. sp. j. z siedzibą w W. kwotę 2800 (dwa tysiące osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...].08.2015 r. nr [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, z późn. zm.), określanej dalej jako K.p.a. i art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 782), powoływanej dalej jako ugn, w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. Nr 687 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania spółki "W. Sp. Jawna" od decyzji Starosty W. nr [...] z dnia [...].12.2014 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w W., stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni [...] nr z obr. [...], która zgodnie z decyzją Starosty W. nr [...] znak [...] z dnia [...].05.2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy W. uchylił zaskarżoną decyzję w całości, ustalił odszkodowanie w wysokości 9 901,50 zł za nieruchomość położoną w W., stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni [...] nr z obr. [...], która zgodnie z decyzją Starosty W. nr [...] znak [...] z dnia [...].05.2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy W., zobowiązał do wypłaty odszkodowania Gminę W. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się prawomocna. Ponadto stwierdził, że wypłata odszkodowania następuje na rzecz: • "W. Sp. Jawna" w kwocie 9 901,50 zł (słownie: dziewięć tysięcy dziewięćset jeden złotych pięćdziesiąt groszy); • P. Sp. z o. o. w kwocie 524 zł (pięćset dwadzieścia cztery złote) z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego; • O. Sp. akcyjna w kwocie 524 zł (pięćset dwadzieścia cztery złote) z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego. W uzasadnieniu tej decyzji organ przedstawił następujący stan sprawy. Starosta W. po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza W., decyzją nr [...] z dnia [...].05.2012 r. znak [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w W. z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia, tj. kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, wodociągu, napowietrznej linii oświetlenia ulicznego, napowietrznej linii energetycznej niskiego napięcia, kablowej i napowietrznej sieci telekomunikacyjnej wraz z rozbiórką garaży na działkach mieszczących się w liniach rozgraniczających teren niezbędny do realizacji drogi gminnej, w których to znajduje się działka ewidencyjna nr [...]. Decyzja Starosty W. z dnia [...].05.2012 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna i nastąpiło przejście własności m. in. działki ewidencyjnej nr [...] o pow. 78 m² na rzecz Gminy W. Decyzją nr [...] z dnia [...].12.2014 r. Starosta W. ustalił za opisaną wyżej nieruchomość odszkodowanie w wysokości 11.001,90 zł, przyznając je na rzecz "W. Sp. Jawna" oraz na rzecz P. Sp. z o. o. w wysokości 524 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego i na rzecz O. Sp. akcyjna w wysokości 524 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego; zobowiązując do jego wypłaty Gminę W. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie organ pierwszej instancji uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełniała przesłanki przewidziane w przepisach specustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 14.10.2014 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A.W. Wysokość odszkodowania została zwiększona o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła spółka "W. Sp. Jawna", kwestionując oparcie rozstrzygnięcia na opinii biegłego. Odwołująca się spółka zarzuciła organowi pierwszej instancji, że odszkodowanie nie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3.09.2014 r. sporządzonego na zlecenie spółki przez rzeczoznawcę majątkowego I.H. Spółka wniosła o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji II instancji stwierdzono, że przedmiotowy grunt objęty był księgą wieczystą [...]. Jako właściciel działki nr [...] ujawniona została spółka "W. Sp. Jawna". Na działce nr [...] ustanowione było na rzecz P. Sp. z o. o. prawo służebności przesyłu ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony polegające na prawie zainstalowania linii kablowych średniego i niskiego napięcia oraz na rzecz T. Sp. akcyjnej prawo użytkowania nieruchomości ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie wykonywania wszelkich czynności związanych z wybudowaniem sieci telekomunikacyjnej, przy czym uprawnieni obowiązani są każdorazowo do przywrócenia gruntu na własny koszt do stanu poprzedniego. Organ wskazał, że decyzją nr [...] z dnia [...].09.2013 r. Starosta W. ustalił za opisaną wyżej nieruchomość odszkodowanie w wysokości 16.380,00 zł, przyznając je na rzecz "W. Sp. Jawna" i zobowiązując do jego wypłaty Gminę W. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie organ pierwszej instancji uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełniała przesłanki przewidziane w przepisach specustawy, a decyzję wydano na podstawie operatu szacunkowego z dnia 10.04.2013 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A.W. Po rozpatrzeniu odwołań Burmistrza W. oraz spółki "W. Sp. Jawna" od ww. decyzji, Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...].01.2014 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Wojewoda [...] wskazał, że organ pierwszej instancji nie ustalił odszkodowania za ograniczone prawa rzeczowe. Ponadto w ocenie organu odwoławczego sporządzony w dniu 10.04.2013 r. operat szacunkowy ze względu na błędy nie mógł stanowić dowodu w sprawie. W świetle art. 12 ust. 5 ww. ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania i wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednie przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Na podstawie art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W toku postępowania na zlecenie organu pierwszej instancji został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.W. operat szacunkowy, w którym określono wartość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 10 478 zł oraz wartość ograniczonych praw rzeczowych na kwotę 1048 zł (2 x 524 zł). Starosta W. decyzją nr [...] z dnia [...].12.2014 r. ustalił za przedmiotową nieruchomość odszkodowanie w wysokości 11.001,90 zł, przyznając je na rzecz "W. Sp. Jawna" oraz na rzecz P. Sp. z o. o. w wysokości 524 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego i na rzecz O. Sp. akcyjna w wysokości 524 zł, z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego; zobowiązując do jego wypłaty Gminę W. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie organ pierwszej instancji uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełniała przesłanki przewidziane w przepisach specustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 14.10.2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A.W. Odnosząc się do sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego z dnia 14.10.2014 r. przez A.W. organ stwierdził, że zastosowano w nim prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Oceniając prawidłowość określenia wartości odszkodowania organ podkreślił, iż odszkodowanie dla byłego właściciela nieruchomości, ustalone w decyzji organu pierwszej instancji jest zawyżone - poprzez błędną interpretację ustaleń operatu. Z treści operatu wynika bowiem, że wartość prawa własności działki ewidencyjnej nr [...] z obr. [...] oszacowano na 10 478 zl (134,33 zł/m2 x 78 mŁ). Na wycenianej nieruchomości ustanowiono jednak dwa ograniczone prawa rzeczowe, które w ocenie rzeczoznawcy mają (ujemny) wpływ także na wartość działki ewidencyjnej nr [...]. Przedmiotowa działka jest więc "obciążona" dwiema służebnościami, które oszacowano na 524 zł i 524 zł (łącznie 1 048 zł). W ocenie organu odwoławczego, w decyzji o ustaleniu odszkodowania organ pierwszej instancji popełnił błąd obliczeniowy, gdyż byłemu właścicielowi działki ewidencyjnej nr [...] przyznał "pełne" odszkodowanie za wycenianą działkę (tj. 10 478 zł), bez uwzględnienia wpływu służebności, które następnie powiększone zostało o 5% (razem 11 001,90 zł). Tymczasem - należało najpierw odjąć od ogólnej wartości działki ewidencyjnej nr [...] wartość obu służebności i dopiero tak ustaloną wartość powiększyć o dodatkowe 5%. Odszkodowanie przyznane byłemu właścicielowi działki ewidencyjnej nr [...] obejmuje de facto 105% wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, zaś odrębne odszkodowanie dla podmiotu uprawnionego z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego przyznano oddzielnie. Tym samym - wartość działki ewidencyjnej nr [...] (przed powiększeniem wyniku o 5%) jest w wydanej decyzji wyższa, niż jej wartość oszacowana przez rzeczoznawcę (10 478 zł x 105% + (524+524), zamiast: (10 478 zł - 1048 zł; potem: 9 430 zł x 1,05). Organ uznał, że określona w decyzji kwota odszkodowania przypadająca byłemu właścicielowi (tj. 11 101,90 zł) jest zniekształcona i nieprawidłowa. Określona w operacie wartość 10 478 zł zawiera już w sobie (obniżającą ją) wartość służebności (2 x 524 zł). Najlepszym argumentem w tej kwestii jest zapis na str. 13 (w pkt. 8.6.): "wynik końcowy oszacowania wartości całej nieruchomości" (10 478 zł). Na dalszych stronach operatu, wartość ta jest pomniejszana o ustaloną wartość ograniczonych praw rzeczowych (2 x 524 zł), choć zapis operatu w wyciągu może być pod tym względem mylący (podano 3 odrębne kwoty, zamiast: 10 478 zł - w tym: służebności - 524 zł + 524 zł). W związku z tym Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 14.10.2014 r. może więc stanowić wiarygodny i przydatny dowód w sprawie, jednak decyzja organu pierwszej instancji jest matematycznie nieprawidłowa zatem organ odwoławczy uchylił ją i orzekł co do istoty sprawy poprzez prawidłowe ustalenie odszkodowania na rzecz "W. Sp. Jawna" w kwocie 9 901,50 zł. Odnosząc się zaś do operatu szacunkowego z dnia 3.09.2014 r., sporządzonego na zlecenie spółki przez rzeczoznawcę majątkowego I.H. (dalej jako kontr-operat), Wojewoda uznał, że słusznie organ pierwszej instancji nie przyjął go jako dowodu w sprawie. Wskazał, że - jak wynika z opisu nieruchomości porównawczych - obiekt porównawczy nr 1, zakwalifikowany do dalszych obliczeń jako obiekt "C", też z ul. [...], był zabudowany budynkiem mieszkalnym (wprawdzie - jak wynika z opisu - w złym stanie technicznym, jednak fakt ten mógł mieć wpływ na wartość 1 m powierzchni gruntu). Istotnie (w nawiązaniu do odwołania), na str. 15 kontr-operatu (w pkt. 9.1) jest błąd rachunkowy: niewłaściwie obliczono zakres tzw. delty C (Cmax - Cmin = 414 zl/nr- 272 zł/m = 142 zł/m2, a nie 143 zł/m2). Odnotowane uchybienie jest nieznaczne, ale ma pewien wpływ na zakresy kwotowe przypadające na poszczególne cechy rynkowe, a tym samym - na poziom poprawek kwotowych i wynik końcowy wyceny, który przez to jest niepewny. Ponadto – w ocenie organu - nie jest też w pełni przekonujące, dlaczego nie zdecydowano się na wycenę działki ewidencyjnej nr [...] na podstawie stwierdzonych nieruchomości drogowych (tabela na środku str. 11 kontr-operatu). Zgromadzono trzy aktualne transakcje drogowe z W., o dość zbliżonym poziomie cen jednostkowych (90-125 zł/m2). Sam ogólny argument, że nieporównywalna była ich lokalizacja (peryferia miasta) mógł zostać zastąpiony stosownymi korektami danej cechy rynkowej na korzyść działki wycenianej (korzystniejsza lokalizacja). Zgromadzona ilość danych, mimo bardzo małej próbki, była wciąż wystarczająca do zastosowania metody porównywania parami. W skardze wywiedzionej dnia 15 września 2015 r. przez W. Sp. Jawna, wniesiono o uchylenie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Podniesiono, że ustalone za trzecim razem w toku postępowania administracyjnego odszkodowanie jest dużo niższe, niż odszkodowanie ustalone w 2013 r. przez Starostę W. Biegły za pierwszym razem ustalił bowiem wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 16.380,00 zł, natomiast za drugim razem wartość tej nieruchomości ustalił na kwotę 10.478,00 zł. Drugim niewątpliwym błędem – w ocenie strony skarżącej - popełnionym przez Starostę W. było powierzenie wykonania nowego operatu temu samemu biegłemu, który w przedmiotowej sprawie z uwagi na zakwestionowanie jego poprzedniej opinii, może nie być w pełni obiektywny. Strona skarżąca argumentowała, że w przedmiotowej sprawie miał miejsce brak obiektywności, gdyż różnica w wycenie nieruchomości jest znaczna, co rodzi podejrzenie, że albo pierwsza wycena była nieprawidłowa, albo druga. Może to jedynie zweryfikować wycena sporządzona przez innego biegłego. W skardze zwrócono uwagę, że wycena wartości nieruchomości wykonana przez I.H. na kwotę 21.808,00 zł jest zbliżona do pierwszej wyceny wykonanej przez A.W. Zgodnie z drugą wyceną wartość nieruchomości jest o połowę niższa, co wskazuje, że chyba jednak musiał być popełniony błąd w wykonanej wycenie. Kolejny argument podniesiony przez stronę dotyczył niezasadnego zdyskwalifikowania operatu sporządzonego przez I.H., wykonanym na zlecenie strony. Strona podkreśliła, że błąd rachunkowy wykazany w operacie szacunkowym, wykonanym przez I.H., jest nieznaczny, a różnica 1 zł w obliczeniu nie dyskwalifikuje operatu szacunkowego, który jest zgodny i poprawny pod względem metodologicznym. Nie jest to różnica, która mogłaby mieć istotny wpływ na poziom oszacowanego odszkodowania. Z kolei badanie rynku nieruchomości jedynie w mieście W. w ocenie strony jest zaletą, a nie wadą wykonanego operatu przez I.H., a A.W. dokonał błędnej wyceny nieruchomości. Analizując zestawienie nieruchomości podobnych należało wziąć pod uwagę, że usytuowanie ul. [...], przy której znajduje się działka nr [...], jest ścisłym centrum miasta W. (o czym świadczą odległości od poszczególnych instytucji, np. stacja kolejowa - 400 m, szkoła - 100 m, Kościół -100 m, ośrodek zdrowia - 150 m). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując prezentowaną uprzednio argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę uznając, że decyzja Wojewody [...] narusza prawo w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionej decyzji – Sąd stwierdził naruszenie przywołanych w zarzutach skargi i z urzędu przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Spór między stronami ogniskuje się wokół poprawności operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wyceny. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest zatem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Nie oznacza to jednak przerzucenia na rzeczoznawcę rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej wysokości odszkodowania, poprzez powielenie przez organ w decyzji wyniku wyceny dokonanej w operacie, bez ustosunkowania się do poprawności operatu. Operat szacunkowy – jako stanowiący dowód z opinii biegłego – wymaga oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wartości nieruchomości, to regulacja ta nie zwalnia organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z uwagi na eksponowany w skardze zarzut dotyczący niewłaściwej oceny, dokonanej przez organy dotyczącej zgodności z prawem operatów szacunkowych sporządzonych w toku postępowania, jak również z uwagi na znaczne rozbieżności w dokonanej w nich wyceny należy uwzględnić modyfikację, w stosunku do ogólnych zasad oceny dowodu z opinii biegłego, jaką wprowadza przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przeprowadzenie takiej oceny może zostać zainicjowane przez stronę postępowania (por. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11, treść [w:] CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Natomiast organ może zlecić weryfikację operatu organizacji rzeczoznawców w sytuacji, gdy ocena operatu szacunkowego, dokonana na podstawie art. 80 K.p.a. oraz art. 84 § 1 K.p.a., budziłaby wątpliwości co do jego wiarygodności. Wątpliwości te nie mogą dotyczyć istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat może być podważony przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Zatem, weryfikacji w trybie art. 80 K.p.a. i art. 84 K.p.a. podlega w zasadzie prawidłowość sporządzenia operatu pod względem formalnym, tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a także, czy nie zawiera on nieścisłości, rachunkowych, czy jest jasny, czy nie pomija niektórych składników majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08; wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11; wyrok NSA z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11, CBOSA). Prowadzący postępowanie nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyrok NSA z 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11). Także o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Pełną ocenę merytoryczną operatów szacunkowych, obejmującą także czynności wchodzące w zakres wiadomości specjalnych, ustawodawca powierza (na zasadzie wyłączności) organizacjom zawodowym rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Przy czym, jak wynika z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Nadto zgodnie z art. 157 ust. 4 przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. W sytuacji tak znacznych rozbieżności między poszczególnymi wycenami sporządzonymi przez A.W. i I.H., sięgającymi połowy wartości nieruchomości, jak również sporem w zasadniczym przedmiocie, tj. doboru nieruchomości stanowiących materiał wyjściowy do oszacowania nieruchomości przedmiotowej, organ powinien był rozważyć wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sprawie oceny operatu, ewentualnie zlecić sporządzenie kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy. Należy bowiem uznać, że kwestionowane elementy operatu jedynie w części poddają się ocenie, do której organ jest powołany. W przypadku stwierdzenia, że potrzebne jest zlecenie wykonania kolejnego operatu należy uwzględnić stanowisko zaprezentowane w wyroku z dnia 9 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 226/10 (LEX nr 745181), w którym Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż "sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Uzasadnia to zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 K.p.a., bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji." Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogła być przedmiotem rozważań organu oraz Sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (por. wyroki NSA: z dnia 9 grudnia 2010 r., sygn. akt I OSK 226/10, z 22 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1249/14, CBOSA), a zatem jej oceny może dokonać jedynie podmiot zewnętrzny, zaś rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Warszawie z 19 maja 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 2443/10, CBOSA). Odnosząc się do zawartego w skardze zarzutu dotyczącego sporządzenia operatu przez uprawnionego, który podlega wyłączeniu, należało w niniejszej sprawie rozważyć, czy podlega wyłączeniu od udziału w sprawie biegły, który wydał już raz opinię w tej sprawie, będącą podstawą decyzji, a która to decyzja była następnie uchylona z uwagi na wady związane z tą opinią. Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy, należy odpowiedzieć na pytanie, czy ten sam biegły rzeczoznawca majątkowy mógł "uzupełnić" swoją wcześniejszą opinię – uznaną przez organ II instancji za wadliwą – czy też podlegał wyłączeniu od dalszego udziału w postępowaniu dowodowym. Wskazać w tym aspekcie należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że zgodnie z powołanym art. 84 § 2 K.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 K.p.a. Poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Nie ulega wątpliwości, że jedną z przesłanek określonych w art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n jest przesłanka wyłączenia z mocy samego prawa rzeczoznawcy majątkowego od udziału w postępowaniu w sprawie, w której był biegłym. Z tą przesłanką wiąże się kolejna przesłanka wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego z mocy prawa od udziału w postępowaniu prowadzonym w sprawie, wymieniona w art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, który jest w sprawie kluczowym dowodem, bierze bowiem udział w wydaniu zaskarżonej odwołaniem decyzji. Zdaniem Sądu, wskazane przesłanki w odniesieniu do rzeczoznawcy majątkowego oznaczają sytuację, w której określony rzeczoznawca majątkowy, jako powołany przez organ biegły, sporządził opinię o wartości nieruchomości - operat szacunkowy, będący podstawą do wydania decyzji administracyjnej, która to decyzja została następnie uchylona, ze względu na wady sporządzonej opinii, w wyniku czego zaistniała konieczność ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ pierwszej instancji oraz ponownego sporządzenia stosownego operatu. Innymi słowy jeżeli przyczyną decyzji kasatoryjnej organu drugiej instancji były uchybienia w postępowaniu dowodowym związane z opinią biegłego, wówczas biegły ten nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownym postępowaniu pierwszoinstancyjnym, ani uzupełniać w nim swojej wcześniejszej opinii. Wpada ponadto wskazać, że odpowiednie stosowanie przepisów prawa polega na zwykłym stosowaniu wprost określonych przepisów odniesienia, z tym jednak, że całkowicie nie mają zastosowania bądź też w pewnej części swej treści ulegają zmianie te spośród nich, które ze względu na treść swych postanowień są bezprzedmiotowe lub całkowicie sprzeczne z przepisami normującymi dane stosunki, do których mają być one zastosowane. Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że nie jest prawidłowy pogląd, jakoby biegły nie mógł podlegać wyłączeniu z tego powodu, że wydawał już raz opinię w sprawie. Odpowiedniość stosowania przepisów art. 24 K.p.a. oznacza, że należy uwzględnić kontekst prawno-faktyczny danej sprawy dla określenia, czy biegły będzie podlegał wyłączeniu. Zachodzi tu bowiem druga z sytuacji odpowiedniego stosowania przepisów, a zatem konieczność modyfikacji przepisów odpowiednio stosowanych. Powinien on podlegać wyłączeniu stosownie do art. 176 u.g.n. w związku z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. oraz art. 84 § 2 K.p.a. Rzeczoznawca, który sporządzał już opinię w sprawie, zakwestionowaną następnie przez organ drugiej instancji, ma już bowiem wypracowane stanowisko w sprawie, co nasuwa uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności i obiektywizmu. Do wydania nowej opinii powinien być wówczas powołany inny rzeczoznawca majątkowy (zob.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 123/08, Lex nr 522410, wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1382/12, CBOSA). Ponownie rozpatrując sprawę organ powinien mieć również na względzie, że skoro na organie administracji spoczywa obowiązek oceny treści operatu szacunkowego, to operat ten powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny, analizy logiczności i poprawności wniosków operatu. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego, a biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Ponadto Sąd podziela pogląd, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Ponadto powinny być uwzględniane cechy rynkowe tych nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości, ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych itp. Te wszystkie aspekty powinny być powołane w operacie szacunkowym jako kryteria zakwalifikowania nieruchomości i ich cen do porównań (tak Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 647, zob. także: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt I OSK 2010/06, LEX nr 437627; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2007r., sygn. akt II SA/Po 211/06, LEX nr 387847; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 czerwca 2008r., sygn. akt II SA/Gd 139/08, LexPolonica nr 2064073). Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji rozważy czy zasadne jest zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu, czy zlecenie sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego na okoliczność ustalenia wartości odszkodowania w przedmiotowej sprawie, przy uwzględnieniu powyższych uwag Sądu. Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "c" orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku, zaś o kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.