IV SA/Wa 630/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2017 r. sprawy ze skargi H. S. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Decyzją z dnia [...] września 2014 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania J. S. od decyzji Starosty Powiatu W. nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania za część nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni [...] ha, położonej w gminie I., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...] dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego W. prowadzi Kw [...]. Stan sprawy przedstawił się następująco: Decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. Starosta W. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie ciągu dróg powiatowych - nr [...] ( ul. [...]) w L. w gminie I., nr [...] ( ul. [...]) i nr [...] ( ul. [...]) w gminie L. o łącznej długości [...] km na odcinku od granicy powiatu do drogi gminnej (ul. [...]) w miejscowości L. W wyniku wydania ww. decyzji została wydzielona m.in. z działki nr [...] działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha z obrębu [...], gmina I. oraz z działki nr [...] działka ewidencyjna nr [...] o po. [...] ha z obrębu [...], gmina I. Działki te stanowiły własność H. S., a następnie - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - ww. nieruchomość stała się z mocy prawa własnością powiatu.  Na potrzeby postępowania odszkodowawczego rzeczoznawca majątkowy – H. P. (uprawienia państwowe nr [...]) w operatach szacunkowych z dnia [...] listopada 2012 r. ustaliła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę [...] zł. W dniu [...] czerwca 2013 r. Starosta W. przeprowadził rozprawę administracyjną. Pismem z dnia [...] czerwca 2013 r. przedstawiciele Powiatu W. wnieśli o sporządzenie nowych operatów szacunkowych, w związku z pojawieniem się na terenie powiatu w. licznych transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Wobec powyższego, pismem z dnia 2 lipca 2013 r. organ I instancji Wystąpił do Zespołu Prowadzenia Rejestru Cen i Wartości Wydziału Geodezji, Taksacji i Wdrożeń o wydanie zaświadczenia w przedmiocie zarejestrowanych transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości o przeznaczeniu drogowym na terenie tutejszego powiatu. Listę transakcji przekazano organowi I instancji przy piśmie z dnia 15 lipca 2013 r. Starosta W. zlecił wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni [...] ha, położonej w gminie I. niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu – M. S. (nr uprawnień państwowych [...]), który sporządził dwa operaty szacunkowe z dnia [...] sierpnia 2013 r. dla działki nr [...] oraz z dnia [...] sierpnia 2013 r. dla działki [...], ustalając wartość pierwszej z przedmiotowych nieruchomości na kwotę [...] zł, zaś drugiej na [...] zł, co dało łączną kwotę odszkodowania za dwie ww. działki gruntu w wysokości [...] zł. Klauzulami z dnia [...] czerwca 2014 r. rzeczoznawca majątkowy M. S. potwierdził aktualność operatów szacunkowych z dnia [...] sierpnia i z dnia [...] sierpnia 2013 r. Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Starosta W. orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość o łącznej powierzchni [...] ha, położoną w gminie I., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...] na rzecz H. S. w wysokości [...] zł i zobowiązał do jego zapłaty Powiat W. H. S. wniósł odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając organowi I instancji - poprzez niewyczerpujące zbadanie prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych rzeczoznawców majątkowych H. P. i M. S. - naruszenie przepisów art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. oraz wnosząc o uchylenie decyzji Starosty W. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. Rozpatrując odwołanie Wojewoda [...] stwierdził, że kluczową częścią materiału dowodowego w postępowaniu w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej, tak I instancji, jak i organu rozpatrującego odwołanie od decyzji tego organu. Organ odwoławczy wskazał, że w zaskarżonej decyzji z dnia [...] lipca 2014r. Starosta W. odniósł się do wartości dowodowej sporządzonych na potrzeby postępowania operatów szacunkowych i doszedł do wniosku, że zostały sporządzone zgodnie z § 56 ust. 1 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985 ze zm.), dalej: "rozporządzenie", a także zgodnie z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), dalej: u.g.n. Dlatego też nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. i zgodził się ze sporządzonymi przez niego opiniami na temat wartości przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda [...] wskazał, że operaty wykonane przez M. S. w odniesieniu do działki nr [...] oraz do działki nr [...] w obrębie [...] w gminie I. zawierają określenie wartości ww. nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ocenie organu odwoławczego oba operaty szacunkowe, sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. były poprawne pod wglądem merytorycznym, a ich ustalenia są logiczne i wewnętrznie spójne. Organ odwoławczy podniósł, że co prawda, daty dwóch transakcji porównawczych, zestawionych w tabeli na stronie 16 wskazują, że zawarte one były w okresie dłuższym niż dwa lata przed datą sporządzenia operatu szacunkowego – jednakże zalecenie w tym zakresie zawarte w standardach Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (NI 2) nie ma statusu obligatoryjnego prawnie, więc może być traktowane jako wskazanie dobrej praktyki zawodowej. Stąd niespełnienie tego postulatu, w ocenie organu odwoławczego, nie stanowi samo w sobie przesłanki pozwalającej na uznanie omawianych operatów szacunkowych za nieprawidłowe. Odnosząc się natomiast do poprzednio wykonanych na potrzeby niniejszego postępowania operatów szacunkowych rzeczoznawcy majątkowego H. P. z dnia [...] listopada 2012 r., na które powołuje się strona w odwołaniu od decyzji, Wojewoda [...] podkreślił, że określały one wartość nieruchomości na podstawie cen gruntów budowlanych, stąd oszacowana wartość nieruchomości znajduje się na poziomie wyższym niż wartość oszacowana w operacie M. S. na podstawie cen gruntów nabywanych z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Organ odwoławczy wskazał, że autorka poprzednio wykonanych w sprawie operatów szacunkowych z dnia [...] listopada 2012r. zamieściła w nich analizę cen gruntów "drogowych", aczkolwiek uznała, że nie mogą być one podstawą do określenia wartości rynkowej z powodu trybu, w jakim nabywane są grunty na te cele. Tym samym, w ocenie Wojewody [...], naruszyła unormowania prawne zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Z uwagi na powyższe oraz ze względu na utratę aktualności przedłożonych przez nią operatów, nie mogą one stanowić dowodu służącego do oceny wartości nieruchomości, a tym samym odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Wojewoda [...] wskazał także, że w aktach sprawy znajdują się także operaty wykonane dla przedmiotowych działek przez trzeciego rzeczoznawcę majątkowego – A. S. Podobnie jak w przypadku wycen H. P. wartość została tu określona na podstawie cen gruntów budowlanych. Poza tym, w operatach tych odmiennie (w stosunku do operatów M. S. i H. P.) określono przeznaczenie działek - nie pod drogę KZ, lecz jako tereny pod zabudowę mieszkaniową, usługową niską i tereny komunikacji. Podsumowując, organ odwoławczy uznał, że zaskarżona decyzji była prawidłowa. H. S. wniósł skargę na powyższą decyzję i wniósł o: - uchylenie zaskarżonej, oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji; - określenie, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane; - zasądzenie kosztów według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniósł, że organ drugiej instancji nie przeprowadził dowodów wnioskowanych w odwołaniu od decyzji I instancji oraz nie wyjaśnił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dlaczego wnioski te zostały pominięte. Skarżący podniósł, że w jego ocenie wnioski te miały zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia, ponieważ chodziło o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz specjalistycznej oceny sporządzonej przez biegłego na okoliczność prawidłowego sporządzenia i ustaleń operatów sporządzonych w dniu [...] sierpnia 2013 r. i [...] sierpnia 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. oraz różnic merytorycznych i metodologicznych pomiędzy tymi operatami, a operatami sporządzonymi przez rzeczoznawcę majątkowego H. P. W szczególności wyjaśnienia, czy rzeczywiście pomiędzy listopadem 2012 r., a sierpniem 2013 r. wartość nieruchomości będących przedmiotem badania mogła zmniejszyć się o 38% i 46%. Skarżący zarzucił organom dokonanie błędnej oceny operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. i oparcie na nich swojego rozstrzygnięcia w zakresie wysokości odszkodowania, gdy tymczasem operaty te budziły poważne wątpliwości. Poważnych rozbieżności występujących pomiędzy operatami sporządzonymi przez M. S. i H. P. nie usunięto w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak również w postępowaniu przed organem drugiej instancji. Poważne wątpliwości skarżącego wzbudził fakt, że wartość jednego metra kwadratowego działki [...] w okresie 10 miesięcy zmniejszyła się z kwoty [...] zł do kwoty [...] zł (o 38%), zaś działki [...] zmniejszyła się z kwoty [...] zł do kwoty [...] zł (o 46%). M. S. przy określeniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny przyjął transakcje z rynku wtórnego dotyczące gruntów niezabudowanych, przeznaczonych lub zajętych pod drogi gminne, powiatowe lub wojewódzkie lub przeznaczone pod modernizację dróg publicznych przy cenie każdorazowo ustalonej w drodze negocjacji w liczbie 5. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy H. P. do wyceny przyjęła ponad 30 transakcji sprzedaży gruntów o funkcji "drogowej" i ponad 20 transakcji dotyczących sprzedaży udziałów w gruntach drogowych. Zdaniem skarżącego tak znaczna różnica liczby analizowanych transakcji, dyskwalifikuje operaty szacunkowe sporządzone przez M. S. Według skarżącego powyższe wskazuje na potrzebę zweryfikowania metodologii, tez i ustaleń operatów szacunkowych stanowiących podstawę zaskarżonej decyzji poprzez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami, co zdaniem skarżącego, uzasadnia przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ten dowód powinien w szczególności obejmować ocenę tezy, że w okresie od listopada 2012 r. do sierpnia 2013 r. wartość nieruchomości zmniejszyła się o 38% i 46%. Skarżący podniósł, że jakkolwiek podważenie dowodu w postaci operatu szacunkowego musi nastąpić wyłącznie w postaci kontrdowodu, to jednak już w oparciu o operaty rzeczoznawcy H. P., można uznać zarzuty za uzasadnione. Tymczasem organy administracji nie wyjaśniły sprzeczności pomiędzy tymi operatami. Powyższe narusza art. 80 i 77 § 1 Kpa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 ze zm.) w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm., zwanej dalej również: "P.p.s.a."), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 P.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.), a także, gdy decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie istotę sporu stanowi wysokość odszkodowania przyznanego skarżącemu, jako byłemu właścicielowi, z tytułu utraty własności nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni [...] ha, położonej w gminie I., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...], do której to utraty doszło w wyniku objęcia tej nieruchomości zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej (decyzja Starosty W. z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...]). Zaskarżoną decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty W. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie w wysokości [...] zł. Ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. z dnia [...] sierpnia 2013 r. (dot. działki nr [...]) i z dnia [...] sierpnia 2013 r. (dot. działki nr [...]). W ocenie Sądu stanowisko to należy uznać na trafne, zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja nie naruszają prawa. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Na podstawie art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1496) nieruchomość, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, przechodzi na własność Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego. W myśl art. 12 ust. 5 cytowanej ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania i wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednie przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 1-4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, LEX nr 206473). Wprawdzie organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych którymi dysponuje biegły, nie może zatem ingerować w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, może jednak – i powinien – ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, pozwalającym na stwierdzenie, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA z dnia 16 kwietnia 2015r. I OSK 2053/13 i podane tam orzecznictwo, 22 lipca 2014r. I OSK 2948/12, 7 marca 2014r. I OSK 1894/12, 23 stycznia 2013r. II OSK 1076/12, 28 maja 2013r. I OSK 2430/11 i podane tam orzecznictwo, por. także wyrok NSA z dnia 15 października 2009r. I OSK 36/09 i 8 maja 2009r. I OSK 695/08. wszystkie opubl w CBOSA). W rozpatrywanej sprawie operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., na podstawie których ustalono wysokość odszkodowania, zawierają określenie wartości przedmiotowych nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 u.g.n.). Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłą zasadna jest ocena, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiadają ww przepisom prawa. Biegły w opinii w sposób prawidłowy opisał położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, cechy mające wpływ na jej wartość i ostatecznie jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla obszaru, w którym położone były przedmiotowe nieruchomości obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzone uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 2005 r. Rady Gminy I. Zgodnie z nimi teren, na którym położone są szacowane działki stanowiły teren poszerzenia drogi publicznej (KD), natomiast tereny sąsiednie stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej i usług (3MN/U). Autor operatów przyjął dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, transakcje nieruchomościami drogowymi, czyli postąpił zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, który nakazuje, by przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjąć przeznaczenie przeważającej wśród gruntów przyległych, z zastrzeżeniem jednak sytuacji gdy wartość ta da się określić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (o czym będzie jeszcze mowa poniżej). Przy dokonywaniu szacowania rzeczoznawca poddał analizie lokalny rynek nieruchomości drogowych z okresu od kwietnia 2011 r. do czerwca 2013 r., za który uznał tereny gmin I., sąsiedniej Gminy L. oraz W. Ceny transakcyjne skorygowano o trend czasowy. Do określenia wartości wycenianej nieruchomości wytypował trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej nieruchomości, określając następujące cechy rynkowe: lokalizacja ogólna (40%), sąsiedztwo (40%) i przydatność działki (20%). Następnie opisał nieruchomości przyjęte do porównań i zestawił cechy nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi. W ten sposób uzyskano trzy wyniki i poprzez obliczenie średniej matematycznej ustalono ostatecznie wartość rynkową wycenianej nieruchomości. Sąd podziela w pełni ocenę organów, iż brak jest podstaw do zakwalifikowania w/w sposobu wyceny nieruchomości jako naruszającego przepisy prawa. Zatem prawidłowo sporządzony operat szacunkowy pozwalał organowi na wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego wskazując, że zawiera on wszystkie niezbędne dane konieczne do dokonania wyceny przejętej pod drogę nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów skargi, że znajdujące się w aktach sprawy operaty sporządzone przez M. S. zawierały jedynie 5 transakcji "drogowych", podczas gdy sporządzone wcześniej na potrzeby niniejszego postępowania, a ostatecznie nieuwzględnione operaty sporządzone przez H. P. zawierały listę ponad 30 transakcji sprzedaży gruntów o funkcji "drogowej" i ponad 20 transakcji dotyczących sprzedaży udziałów w gruntach drogowych, należy stwierdzić, że metoda porównywania parami dopuszcza wycenę nieruchomości na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, liczącego co najmniej trzy nieruchomości (por.: pkt 4.2.6 Noty Interpretacyjnej NI 1, w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny). Ponadto mimo, że rzeczoznawca majątkowy H. P. w swoich operatach zamieściła analizę cech gruntów "drogowych", to jednak uznała, że nie mogą one być podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej i wartość nieruchomości określiła w oparciu o ceny gruntów budowlanych. Odnosząc się do tej kwestii należy wskazać, że przepis § 36 rozporządzenia, będący przepisem regulującym kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). Przepis § 36 ust. 4 jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust 1. Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana w pierwszej kolejności na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych – a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Jak już wyżej podano, rzeczoznawca H. P. dokonała wyceny nieruchomości na podstawie cen gruntów budowlanych, wbrew wymogom wynikającym z wyżej omówionego § 36 ust. 4 rozporządzenia, stąd oszacowana wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., który za podstawę wyceny prawidłowo przyjął transakcje dotyczące gruntów nabywanych z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Dlatego też całkowicie bezpodstawny jest zarzut zawarty w skardze, że organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły kwestii "spadku wartości" nieruchomości w okresie 10 miesięcy (tj. od sporządzenia operatów przez H. P. w listopada 2012 r. do sporządzenia operatów przez M. S., tj. do sierpnia 2013 r.). Organ odwoławczy zasadnie uznał, że dokonanie wyceny nieruchomości przez H. P. na podstawie cen gruntów budowlanych naruszało przepisy § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów i stąd też operaty przez nią sporządzone nie mogły stanowić podstawy orzekania w niniejszej sprawie. Stąd też zupełnie chybiony jest zarzut jakoby doszło do tak drastycznego spadku wartości nieruchomości. Rozbieżność, która wystąpiła nie świadczy o spadku wartości przejętych działek, lecz jest wynikiem wadliwego zastosowania przez biegłą H. P. § 36 ust. 4 rozporządzenia. Skoro wystąpiły transakcje nieruchomości drogowych, to właśnie odniesienie do tej funkcji winno nastąpić przy gromadzeniu transakcji stanowiących podstawę do dokonania wyceny. W tej sytuacji nie można uwzględnić zarzutów skarżącego, że doszło do naruszenia art. 80 kpa oraz art. 77 § 1 Kpa. Organ drugiej instancji wyjaśnił, że w jego ocenie operat sporządzony przez M. S. był prawidłowy, sporządzony zgodnie z przepisami regulującymi kwestie sporządzania operatów, wskazał także, dlaczego operat sporządzony przez H. P. uznał za wadliwy i niemogący stanowić podstawy orzekania o wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie (naruszał przepisy § 36 ust. 4 rozporządzenia). Reasumując, zarzuty zawarte w skardze Sąd uznał za nieuzasadnione. Również z urzędu nie dopatrzył się innych uchybień, skutkujących koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. W konsekwencji, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.