IV SA/Wa 832/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. staż. Agnieszka Szymańczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy oddala skargę I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]. (dalej "SKO"), po ponownym rozpatrzeniu odwołania T. M. (dalej "Skarżącej") od decyzji Burmistrza [...] (dalej "Burmistrza") z dnia [...] stycznia 2017 r. Nr [...] znak [...], ustalającej warunki zabudowy dla działki nr [...], położonej w L., obręb [...], przy ul. [...] (dalej "teren inwestycji") dla inwestycji obejmującej budowę budynku gospodarczego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi w ostrej granicy z działką nr [...](dalej "inwestycja") – utrzymało decyzję Burmistrza w mocy. II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez SKO zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej, przedstawia się następująco: 1. Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. Burmistrz ustalił na wniosek A. K. (dalej "Inwestora") warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. 2. Skarżąca wniosła do SKO odwołanie od decyzji Burmistrza, wskazując na: (-) wadliwość analizy sporządzonej przez organ I instancji, (-) niespełnienie się w sprawie wymogów dobrego sąsiedztwa z uwagi na niewystępowanie na nieruchomościach zlokalizowanych przy ul. [...] budynku gospodarczego o parametrach zbliżonych do parametrów przedmiotowej inwestycji. 3. Decyzją z dnia [...] maja 2017 r. znak: [...] (dalej "pierwszą decyzją odwoławczą"), wydaną na podstawie art.138 § 2 k.p.a., SKO uchyliło decyzję Burmistrza i przekazało temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. 4. Wyrokiem z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1891/17, wydanym po rozpatrzeniu skargi Inwestora oraz A. D. (dalej "Uczestniczki") tut. Sąd uchylił pierwszą decyzję odwoławczą SKO. Uzasadniając w/w orzeczenie Sąd wskazał, że SKO naruszyło art. 138 § 2 k.p.a., nie wykazując w sposób przekonywujący, że w postępowaniu przed organem I instancji dopuszczono się na tyle istotnych uchybień, iż ich usunięcie w trybie art. 136 k.p.a. nie było możliwe. W szczególności Sąd wskazał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dostarcza wyczerpujących danych do ustalenia szeroko rozumianej charakterystyki obszaru analizowanego (na którą łącznie składają się elementy wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej), niezbędnej z kolei do ustalenia pożądanych dla tego obszaru wymogów dobrego sąsiedztwa, dokonanie przez organ odwoławczy oceny czy, czy dopuszczone przez Burmistrza odstępstwa mogą znaleźć uzasadnienie w wynikach sporządzonej analizy, jest w tej sytuacji możliwe poprzez zestawienie charakteru tychże odstępstw z wynikami analizy, bez konieczności uszczegółowiania przez Burmistrza stanowiska w tym zakresie, odstąpienie przez SKO od takiej oceny i zastosowanie instytucji kasacji z art. 138 § 2 Kpa uznać należy za nieuzasadnione. III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją ponownie odwołanie Skarżącej od decyzji Burmistrza, SKO utrzymało tę decyzję w mocy. Uzasadniając powtórne rozstrzygnięcie odwoławcze, SKO wskazało w szczególności, co następuje: (i) Ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest w pełni dopuszczalne w świetle przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), dalej także "ustawy", "u.z.p.p.", oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenia". Organ I instancji wywiązał się prawidłowo z obowiązku przeprowadzenia analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego obszaru analizowanego, wykazując zgodność inwestycji z wymogami zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, oraz ustalając szczegółowe parametry inwestycji w granicach wyznaczonych przepisami rozporządzenia. Stosownie do powyższego: (ii) W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy Burmistrz wyznaczył wokół działki stanowiącej teren inwestycji - obszar analizowany. Przyjęta szerokość obszaru analizowanego wynosiła 50 m. W rozpoznawanej sprawie wyznaczony obszar analizowany, spełnia zatem wymogi § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia. (ii) Teren inwestycji znajduje się w obszarze zespołu 1-2 kondygnacyjnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z garażami i budynkami gospodarczymi. Funkcja projektowanego budynku nie jest zatem sprzeczna z przeważającymi funkcjami otoczenia. (iii) W oparciu o analizę zebranego materiału dowodowego oraz uwzględniając stanowisko Sądu, wyrażone w zapadłym w sprawie wyroku, SKO stoi na stanowisku, że zaproponowane rozwiązania przestrzenne, w tym wysokość budynku, linia zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu nawiązywać będą do zabudowań z obszaru analizowanego. Stosownie do powyższego: (iv) Wyznaczenie linii zabudowy nastąpiło na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, zgodnie z linią zabudowy dla budynków na działce nr [...]. (v) Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym są zróżnicowane od 0,06 do 0,30. Średni wskaźnik zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 0,15. Organ pierwszej instancji, biorąc pod uwagę wniosek inwestora oraz wielkość tego wskaźnika z obszaru analizowanego, ustalił wskaźnik dla działki będącej przedmiotem zainwestowania, w wysokości 0,28. Powyższe ustalenie odpowiada § 5 ust. 2 rozporządzenia stanowiącego, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (vi) Z analizy wynika, że szerokość elewacji frontowych, występujących w obszarze analizowanym jest zróżnicowana (od 7 m do 21,5 m). Średnia wielkość wynosi 12,5 m. Parametr ten ustalono zatem w ww. wysokości z tolerancją do 20%. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Stwierdzić również należy, iż dla planowanej inwestycji wskaźnik ten ustalony został prawidłowo, a zastosowanie ww. parametru znajduje uzasadnienie w sporządzonej analizie. (vii) W sporządzonej analizie podano, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 3 m do 8 m. Średnia wysokość wynosi ok. 5,5 m. Wyznaczając ten parametr organ I instancji oparł się na zabudowie znajdującej się w obszarze analizowanym, ustalając ten parametr w wysokości 6,5 m. Wskaźnik ten ustalony został prawidłowo, stosownie do § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. (viii) W myśl § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Burmistrz ustalił, że w obszarze analizowanym zabudowa ma zróżnicowaną geometrię dachów. Dla planowanej inwestycji ustalono dach dwu lub wielospadowy o nachyleniu połaci od 0° do 45°, z kierunkiem głównej kalenicy jako równoległy lub prostopadły. Jednocześnie wskazano, że wysokość głównych kalenic jest zróżnicowana i wynosi średnio 8,0 m (od 9 m do 10,50 m). Jej wysokość ustalono zgodnie z wnioskiem Inwestora w maksymalnej wysokości do 8 m. (ix) Z przeprowadzonej analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w pkt 1 ust. 1 art. 61 ustawy, bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podzielić należy również ocenę Burmistrza, iż zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. (x) Odnosząc się do zarzutów odwołania należy zauważyć, że decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi prawnie określoną formę oceny dopuszczalności lokalizacji inwestycji w danym miejscu, w świetle powszechnie obowiązującego prawa. Oznacza to, iż organ, rozpatrując złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie mógł odmówić ich ustalenia, gdy zlokalizowanie tej inwestycji w projektowanym miejscu jest zgodne z przepisami. Tym samym zarzuty odwołania nie znajdują uzasadnienia. IV. Pismem z dnia [...] lutego 2019 r. Skarżąca wniosła do tut. Sądu skargę na decyzję odwoławczą SKO, zarzucając jej: 1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 59 w zw. z art. 61 ustawy poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, której została już faktycznie zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę, które wskutek przerwy w budowie wygasło i co do którego toczy się postępowanie legalizacyjne; 2) naruszenie prawa materialnego tj. § 12 ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego o długości większej niż 6,5 m i wysokości większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej skarżącej; 3) naruszenie prawa materialnego tj. § 3 ust. 2 w zw. z ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organy obu instancji określiły, że "wokół działki obszar analizowany, granice tego obszaru wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 metrów", decyzja organu II instancji nie określa czy faktycznie organ I instancji właściwe określił obszar, nie zawiera mapy, o której mowa w rozporządzeniu, nie zawiera oznaczenia działek ani żadnej innej informacji poza powtórzeniem za organem I instancji powyższego zdania. Stanowi to naruszenie powołanego powyżej przepisu, uniemożliwia to kontrolę decyzji przez sąd, oraz pozbawia obywatela wiedzy o okolicznościach faktycznych i prawnych mających wpływ na jego prawa; 4) naruszenie prawa materialnego tj. § 8 rozporządzenia, zgodnie z którym geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. SKO wskazało, że wysokość kalenicy na wyznaczonym obszarze wynosi średnio 8 m (od 9 do 10,5 m) i w takiej maksymalnej wartości (8 metrów) ustaliło w/w parametr, zgodnie z wnioskiem Inwestora, dla przedmiotowej inwestycji. SKO nie dokonało w żaden sposób krytycznej analizy wskazań organu I instancji, który stwierdził, że ustalenie wysokości kalenicy wynika z analizy wysokości kalenic budynków na obszarze analizowanym (zdaniem organów obu instancji średnia wynosi 8 m), nie wskazując co to za budynki ani na jakich działkach się znajdują, nie przeprowadził żadnego postępowania dowodowego w tym zakresie. Z informacji przekazanych przez klientów wynika, że na obszarze analizowanym znajduje się wyłącznie jeden budynek o wskazanej przez organ wysokości, tj. na działce [...], jednakże jak wskazują klienci budynek ten posiada wjazd od innej drogi publicznej tj. ul. [...] nie [...]. 5) naruszenie przepisów postępowania art. 7, 8, 9 i 11 oraz art. 77 i art. 103 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na tym, iż organ II instancji nie przeprowadził wszechstronnego postępowania dowodowego i nie odniósł się w uzasadnieniu decyzji do podnoszonych w odwołaniu Skarżącej zarzutów oraz innych istotnych kwestii, a mianowicie: 1) do tego, iż budowę przedmiotowego budynku już rozpoczęto na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Burmistrza Miasta [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2000 r., które wskutek przerwy w budowie wygasło i co do którego toczy się postępowanie legalizacyjne, zatem wniosek o wydanie decyzji zawiera nieprawdziwe stwierdzenie wnioskodawcy, że dotyczy nowej zabudowy, 2) do stanowiska decyzji Burmistrza, w myśl którego "przedmiotowa decyzja ma określić warunki ewentualnej legalizacji budowanego budynku gospodarczego, który nota bene powstawał na podstawie decyzji nr [...] burmistrz miasta i gminy [...] z dnia [...].07.2000 r. w sprawie pozwolenia na budowę budynku gospodarczego", 3) do tego, iż zgodnie z wnioskiem o wydanie warunków budynek gospodarczy usytuowany w ostrej granicy z działką skarżącej ma mieć dwie kondygnacje naziemne, wysokość zabudowy w kalenicy ma wynosić 7 m, a długość ma wynosić 10,50 m, co nie odpowiada warunkom wydania decyzji o warunkach zabudowy ustalonych w § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. na nieruchomościach posiadających wjazd od ulicy [...] nie ma żadnego budynku funkcji gospodarczej, 4) do tego, iż stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki przekracza 60%, co zmniejsza powierzchnię biologicznie czynną poniżej 60%. V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej w piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r., SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. VI. Na rozprawie przed Sądem w dniu 18 czerwca 2019 r. Inwestor przedłożył kopie: 1) decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] [...] (dalej "PINB") z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...], 2) postanowienia PINB z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] – na okoliczność nałożenia na Inwestora przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz.1066 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 poz.1369 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a."). Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja SKO nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a. W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził. VIII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji odwoławczej SKO prowadzi do następujących wniosków: 1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, prowadzonego na podstawie art.59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, było ustalenie w drodze decyzji administracyjnej, na wniosek Inwestora, warunków zabudowy dla zrealizowanej już inwestycji budowlanej, obejmującej budowę budynku gospodarczego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi w ostrej granicy z działką nr [...]. W wyniku ponownego rozpatrzenia odwołania Skarżącej od decyzji Burmistrza, ustalającej warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem Inwestora, SKO utrzymało w/w decyzję organu I instancji w mocy, uznając ustalenie przedmiotowych warunków za w pełni odpowiadające wymogom wynikającym z ustawy i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu stanowisko SKO jest trafne a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. 2. W pierwszej kolejności odnotować należy, iż konieczność ponownego rozpoznania sprawy przez SKO wyniknęła z uchylenia przez tut. Sąd poprzedniej, pierwszej decyzji odwoławczej w/w organu, rozpatrującej odwołanie Skarżącej od korzystnej dla Inwestora decyzji Burmistrza. Eliminując tę decyzję z obrotu prawnego, Sąd stwierdził, iż zastosowanie przez SKO instytucji procesowej z art.138 § 2 k.p.a. (tj. uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie temu organowi sprawy do ponownego rozpoznania), nie znajdowało uzasadnienia z uwagi na zgromadzenie w sprawie materiału dowodowego, wystarczającego do jej rozstrzygnięcia co do istoty przez organ odwoławczy (stwierdziwszy powyższe, Sąd nie przesądził natomiast rodzaju merytorycznego rozstrzygnięcia odwoławczego, jakie winno być w sprawie wydane). W wykonaniu w/w wyroku Sądu SKO wydało w sprawie merytoryczną decyzję odwoławczą (który to fakt automatycznie stanowi o wywiązaniu się przez w/w organ z obowiązków wynikających z art.153 p.p.s.a.), opartą na art.138 § 1 pkt 1 k.p.a. 3. Zagadnienie ustalania w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy dla inwestycji budowlanych uregulowano w art.59 – 67 ustawy oraz w przepisach rozporządzenia. Szczegółowe materialnoprawne przesłanki, warunkujące dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy, które muszą być spełnione łącznie, wskazuje art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy. W orzecznictwie sądowym stwierdza się zgodnie, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do wydania pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Zasadnicze znaczenie we w/w kontekście należy przypisać tzw. zasadzie dobrego sąsiedztwa (termin przyjęty w orzecznictwie sądowym i piśmiennictwie), wynikającej z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, która bezwzględnie uzależnia dopuszczalność zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych cech zagospodarowania przestrzennego, występujących w otoczeniu terenu inwestycji. Stosownie do litery przepisu uwzględnienie wniosku inwestora jest możliwe wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z kolei w stosownym rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r., wykonującym delegację zawartą w art.6 ust.6 ustawy określono sposób ustalania w/w wymagań, w tym w szczególności dotyczących: linii zabudowy (§ 4), wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7), geometrii dachu, tj. kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych (§ 8), przewidując w tym zakresie szczegółowe wytyczne. Rozporządzenie stanowi przy tym, że podstawą do dokonywania przez organ niezbędnych ustaleń faktycznych jest dowód w postaci obligatoryjnie sporządzanej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, zawierającej część tekstową i graficzną i stanowiącą załącznik do decyzji (§ 3 ust. 1 oraz § 9 ust.2 rozporządzenia). W toku kontrolowanego postępowania administracyjnego wykazano, iż wszystkie wymogi do ustalenia warunków zabudowy, wyszczególnione w art.61 ust.1 pkt 1 – 5 ustawy, zostały w sprawie spełnione (w tym w szczególności zasada dobrego sąsiedztwa, wynikająca z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy), a poszczególne parametry inwestycji, skatalogowane w §4 – 8 rozporządzenia, zostały ustalone w sposób rozporządzeniem wymagany. 4. Nietrafnie podnosi skarga, iż w sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego tj. art. 59 w zw. z art. 61 ustawy poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, której została już faktycznie zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę, które wskutek przerwy w budowie wygasło i co do którego toczy się postępowanie legalizacyjne. Z art. 59 ust. 1 ustawy wynika, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zestawienie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów Prawa budowlanego upoważnia z kolei do wniosku, iż decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę i przed rozpoczęciem budowy. W tej sytuacji ustalenie przez organ, iż inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy została już zrealizowana, winno zasadniczo prowadzić do uznania wszczętego postępowania administracyjnego za bezprzedmiotowe i w efekcie do jego umorzenia na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Reguła ta dopuszcza jednakże wyjątki w kontekście legalizacji obiektu budowlanego na zasadach ustalonych w Prawie budowlanym. Należy zważyć w tym kontekście, iż: W myśl art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego jest, co do zasady, zobligowany, z zastrzeżeniem ust. 2, do nakazania w drodze decyzji, rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego: 1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Jak jednakże trafnie podkreśla się w orzecznictwie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 maja 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 59/19, publ. LEX): "W przypadku stwierdzenia, że wzniesienie obiektu budowlanego lub jego części nastąpiło w warunkach samowoli budowlanej, na organie nadzoru budowlanego, zawsze, w pierwszej kolejności ciąży obowiązek zbadania czy istnieje prawna i techniczna możliwość legalizacji danego obiektu. Dopiero gdy postępowanie wykaże, że z określonych przyczyn legalizacja nie jest możliwa, organ orzeka rozbiórkę samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego lub jego części.". Jak z kolei zauważył tut. Sąd w wyroku z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt VII SA/Wa 2177/118, publ. LEX: "Przepis art. 48 ust. 1 p.b. ma wprawdzie charakter restytucyjny, czyli ma na celu przywrócenie do stanu pierwotnego terenu, na którym doszło do tzw. samowoli budowlanej, czyli robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia, jednakże ustawodawca umożliwił legalizację w przypadku, gdy wzniesiony lub budowany obiekt jest zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. W takim bowiem przypadku organ zobowiązany zażądać od inwestora przedłożenia w określonym terminie odpowiednich dokumentów, które pozwalałyby wydać decyzję zatwierdzającą projekt budowlany.". Normatywnym odzwierciedleniem w/w dyrektyw jest art. 48 ust. 2 ustawy, stanowiący, iż jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno - budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W postanowieniu wydanym na podstawie art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie (pkt 1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższych uregulowań nie może ulegać wątpliwości, że wyłączenie prawnej dopuszczalności ustalenia decyzją warunków zabudowy dla inwestycji już faktycznie zrealizowanej (art. 59 u.p.z.p.) nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy taka decyzja jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej uregulowanej w art.48 p.b.). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku inwestycji już zrealizowanych lub będących w toku jest zatem dopuszczalne w sytuacji nałożenia na inwestora przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia tej decyzji w ramach postępowania zmierzającego do doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem. Odnotować przy tym należy, że tryb likwidacji samowoli budowlanej, uregulowany w art. 48 Prawa budowlanego nie jest jedynym spośród przewidzianych w Prawie budowlanym. Ustawodawca wyraźnie rozróżnia tryby likwidacji samowoli budowlanej w art. 48 i art. 49b (określane w doktrynie i orzecznictwie jako postępowanie legalizacyjne) oraz w art. 50 - 51 (określane jako postępowanie naprawcze). Z dokumentów ujawnionych w postępowaniu przed Sądem wynika, iż w stosunku do budynku gospodarczego, stanowiącego przedmiotową inwestycję, realizowanego na podstawie pozwolenia budowlanego z 2000 r., wszczęto postępowanie naprawcze. Postanowieniem z dnia nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. PINB wstrzymał prowadzenie robót budowlanych przy budowie w/w budynku, natomiast postanowieniem nr [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. ten sam organ, na podstawie art.51 ust.1 pkt 3 oraz art.83 ust.1 Prawa budowlanego, nałożył na współwłaścicieli terenu inwestycji, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego budynku, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych. W uzasadnieniu w/w wyżej decyzji wskazano, że w toku kontroli stwierdzono, że "przedmiotowy budynek usytuowany jest niezgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania działki, przy zachowaniu długości budynku 1050 cm, odległości od granic z działkami sąsiednimi (stan bez ocieplenia) wynoszą odpowiednio 337 i 305 cm. W zatwierdzonym projekcie zagospodarowania przyjęto szerokość działki 1750 cm. Pomiar w naturze wykazał szerokość działki 1638 cm (pomiędzy ogrodzeniami). Ponadto stwierdzono zmianę szerokości budynku (w projekcie szerokość wynosi 4,23 m, według pomiaru 5,00). Odstąpienia polegające na zmianie zagospodarowania działki oraz charakterystycznych parametrów technicznych budynku (szerokość i kubatura), zgodnie z art.36a ust.5 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zaliczane są do kategorii istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, wymagały więc uprzedniego uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt zamienny, stosownie do dyspozycji art.36a ust.1 ustawy Prawo budowlane.". Jak stanowi art.51 ust.1 pkt 3 Prawa budowlanego w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Nie ulega wątpliwości, że w art.51 Prawa budowlanego brak jest odpowiednika art.48 ust.2 pkt 1 ustawy, nakładającego na inwestora obowiązek przedłożenia zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd orzekający w niniejszej sprawie przyłącza się jednakże do tej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, która pomimo w/w uwarunkowań nie wyklucza dopuszczalności przeprowadzania procedury ustalania warunków zabudowy na potrzeby postępowania naprawczego. Jak bowiem trafnie wskazał NSA w wyroku z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt 1834/17, publ. CBOSA: "Natomiast z istoty obu trybów "legalizacyjnych", w tym naprawczego, o jakim mowa w art. 50-51 Prawa budowlanego, wynika, w pierwszej kolejności, obowiązek przeprowadzenia postępowania celem ustalenia m.in. czy wykonane roboty budowlane bez stosownej zgody organu są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. To wymaga zaś stwierdzenia czy wykonane roboty budowlane są zgodne z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro postępowanie naprawcze służy doprowadzeniu zrealizowanej inwestycji do stanu zgodnego z prawem, to nie są z tego wyłączone wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie nie można wykluczyć sytuacji, kiedy "zalegalizowanie" robót wykonanych w okolicznościach przewidzianych w art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego będzie wymagało uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy (por. wyroki NSA: z 14 stycznia 2014 r., II OSK 1890/12; z 24 lutego 2017 r., II OSK 1530/15; z 11 lipca 2017 r., II OSK 2275/15).". Z uzasadnienia przywołanej decyzji PINB, wydanej na podstawie art.51 ust.1 pkt 3 Prawa budowlanego, wynika w sposób nie pozostawiający wątpliwości, iż dostrzeżone przez organ istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego polega na zmianie zagospodarowania działki oraz charakterystycznych parametrów technicznych budynku (szerokość i kubatura). Z racji tego, iż zagadnienia tego rodzaju stanowią istotne składowe ładu przestrzennego, ustalenie w niniejszej sprawie, w trybie art.59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy), czy stwierdzone odstępstwa dadzą się ze w/w ładem pogodzić, znajduje oczywiste uzasadnienie. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż specyfika sprawy, tj. fakt objęcia kontrolowanym postępowaniem nie obiektu dopiero planowanego (tj. zamierzenia inwestycyjnego) a inwestycji już realizowanej, był w oczywisty sposób znany orzekającym w sprawie organom. W kontekście postępowania przed Burmistrzem świadczy o tym (powołana zresztą w skardze) jednoznaczna w swojej wymowie adnotacja na str.4 decyzji tego organu (fakt, iż wspomniano tam o wydaniu tejże decyzji na potrzeby postępowania legalizacyjnego, nie zaś ściśle na potrzeby postępowania naprawczego, nie ma istotnego znaczenia w świetle poczynionych wyżej uwag o dopuszczalności procedowania w przedmiocie warunków zabudowy na potrzeby każdego z tych postępowań). 5. Nietrafnie podnosi skarga, iż pozytywnie rozpatrując wniosek Inwestora organy obu instancji naruszyły regulacje, ustalające zasady lokalizacji obiektów budowlanych w ostrej granicy. Trafnie bowiem wskazał NSA w wyroku z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 548/14, publ. CBOSA, iż: "W pierwszym rzędzie należy odnotować, że w judykaturze podzielone są opinie, czy w decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe przesądzanie kwestii lokalizacji obiektu na terenie działki inwestycyjnej w innym zakresie niż linia zabudowy od strony drogi publicznej (o braku dopuszczalności patrz np. wyroki NSA z 18 stycznia 2012 r. o sygn. akt II OSK 2065/10 i z 8 listopada 2013 r. o sygn. akt II OSK 1302/12). W ocenie Sądu w tym składzie, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu mogą obejmować także kwestie zabudowy w tzw. ostrej granicy, jest to bowiem jedna z charakterystycznych cech zabudowy, kształtująca ład przestrzenny na danym terenie. Dopuszczalne jest więc, a w pewnych przypadkach nawet konieczne, przesądzenie w treści decyzji, czy zabudowa może być zrealizowana w tzw. ostrej granicy (tak samo wyroki NSA z 7 kwietnia 2009 r. o sygn. akt II OSK 503/08, z 11 lipca 2013 r. o sygn. akt II OSK 625/12 oraz WSA w Poznaniu z 9 grudnia 2009 r. o sygn. akt II SA/Po 573/09 i WSA w Gliwicach z 15 lipca 2011 r. o sygn. akt II SA/Gl 127/11). Takie rozumienie wskazanej regulacji pozostaje w zgodzie z treścią normatywną przywołanego w skardze § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdzie wskazano expressis verbis, że jednym z warunków realizacji zabudowy w ostrej granicy na terenach nieobjętych planem (niezbędnym choć niewystarczającym) jest jej dopuszczenie w ramach określenia warunków zabudowy (§ 12 ust. 2). Co ważne, ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są jednocześnie wiążące przy wydaniu pozwolenia na budowę (art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jedynie o tyle, że stosowne rozstrzygnięcia pozwolenia na budowę nie mogą odbiegać od tych, określonych na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie oznacza to jednak, aby organ administracji architektoniczno-budowlanej był związany decyzją w takim znaczeniu, aby musiał wydać pozwolenie na budowę także gdy nie są spełnione wymagania odrębne, podlegające badaniu właśnie na etapie wydania tego zezwolenia. Należą do nich określone normatywnie warunki techniczne m.in. dla obiektów budowlanych. Na etapie bowiem uzyskiwania pozwolenia na budowę, kontroli organów architektoniczno-budowlanych podlega zgodność projektu zarówno z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy, jak i warunkami technicznymi dla budynków (art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy - Prawo budowlane). To inwestor ponosi więc potencjalne ryzyko uzyskania warunków zabudowy dla inwestycji, która nie będzie mogła być faktycznie zrealizowana, w myśl przepisów budowlanych. W tej sytuacji chybiony jest zarzut skargi, upatrywany w naruszeniu § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co do błędnego ustalenia, że przepis ten może mieć zastosowanie w kontekście ochrony interesów osób trzecich (właścicieli sąsiednich nieruchomości). Kwestie te nie podlegają badaniu na etapie postępowania przed organem właściwym w sprawie warunków zabudowy. Z kolei, gdy chodzi o zachowanie zasady "dobrego sąsiedztwa", trafnie skonstatował Sąd I. instancji, że na danym terenie zabudowa w ostrej granicy występuje często - tak na działce strony skarżącej, jak i na działce inwestycyjnej oraz na działce do niej przyległej, po przeciwległej stronie, wobec działki należącej do skarżącej. W takim przypadku zabudowa w ostrej granicy nie uchybia wymaganiu kontynuacji zastanych parametrów zabudowy. Nie przesądza to z kolei, czy taka zabudowa jest możliwa przy uwzględnieniu wymagań określonych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.". W niniejszej sprawie w sytuacji, w której: (-) przedmiotowy budynek posadowiony jest w tylnej granicy terenu inwestycji (na marginesie odnotować należy, że nie jest to granica z nieruchomością Skarżącej, a granica terenu inwestycji z działką nr [...]), (-) na działce nr [...] posadowiony jest (na całej szerokości tej działki), budynek mieszkalny, wprawdzie nie znajdujący się wprost w granicy z terenem inwestycji, niemniej w bezpośredniej bliskości tej granicy, (-) na działce nr [...]., stykającej się zarówno z terenem inwestycji, działką nr [...]., jaki i z działką Skarżącej, znajduje się natomiast narożny budynek garażowy, usytuowany wprost w granicach ze w/w działkami – stwierdzić należy, iż objęty kontrolowanym postępowaniem budynek jest w oczywisty sposób posadowiony w miejscu skoncentrowania zabudowy posadowionej w granicach działek lub w niewielkiej odległości od tych granic (łącznie 3 budynki), uzupełnionego zabudową położoną niewiele dalej, tj.: (-) budynkiem garażowym na działce nr [...]., (-) budynkiem mieszkalnym na działce nr [...].. Przyjęcie w tej sytuacji przez organy, iż: (-) na tle okolicznej zabudowy lokalizacja przedmiotowego budynku w ostrej granicy z działką nr [...]. nie jest rozwiązaniem precedensowym (lub co najmniej, iż nie jest rozwiązaniem istotnie odbiegającym od zasad ukształtowania tej zabudowy), (-) z tej racji lokalizacja ta pozostaje w zgodzie z ładem przestrzennym - jest w ocenie Sądu w pełni przekonujące. Jak wskazano powyżej, ocena w/w aspektu sprawy w kontekście przepisów techniczno – budowlanych, regulujących kwestię odległości obiektów budowlanych od granicy nieruchomości, nie należała do przedmiotu sprawy. 6. Nietrafnie wywodzi skarga, iż w postępowaniu administracyjnym nie wykazano prawidłowości wyznaczenia – w świetle kryteriów przewidzianych w §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia wykonawczego do ustawy - obszaru analizowanego. Sposób wyznaczenia w niniejszej sprawie obszaru analizowanego nie budzi bowiem zastrzeżeń w świetle wymogów w/w §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia, przyznającego organowi niezbędny margines elastyczności (rozporządzenie wyznacza wyłącznie minimalne granice w/w obszaru – 50 m). Jak podnosi się w orzecznictwie sądowym treść tego przepisu prowadzi do pewnego zróżnicowania w praktyce jego stosowania (ujęcie wąskie - trzykrotność frontu od granicy do granicy obszaru albo ujecie szerokie - trzykrotność frontu od każdej z granic terenu inwestycji – tak NSA w wyroku z dnia 10 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1334/09, publ. CBOSA.). Organy zastosowały w niniejszej sprawie ujęcie szerokie (co najmniej trzykrotność frontu działki od każdej z granic terenu inwestycji), dokonując pewnego rozszerzenia tego obszaru w kierunku zachodnim i północno zachodnim, uwzględniając w ten sposób przede wszystkim cały naturalnie ukształtowany kwartał urbanistyczny wyznaczony ulicami: [...], [...], [...]. Brak podstaw do przyjęcia, że doszło do zdeformowania obrazu stanu zagospodarowania przestrzennego sąsiedztwa terenu inwestycji w szczególności poprzez nieuzasadnione wyznaczanie obszaru o rażąco zawyżonej powierzchni. 7. Nietrafnie wywodzi skarga, iż w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia §8 rozporządzenia poprzez nieprzeprowadzenie wyczerpującej analizy co do przesłanek ustalenia wysokości kalenicy na 8 metrów, którą to wysokość organ I instancji uznał jako odpowiadającą średniej wysokości występującej na obszarze analizowanym. Odnotować należy, że w świetle ustaleń tekstowej części analizy (poz. 2, 3, 5 - 7 – k.58 akt Burmistrza) we w/w obszarze posadowionych jest co najmniej pięć budynków o wysokości przekraczającej 8 metrów (obiekty na działkach nr: [...], [...]., [...], [...], [...]). Skarżąca kwestionuje co do zasady ścisłość w/w ustaleń (nie powołując w tym kontekście szczegółowej argumentacji), niemniej przyznaje, iż budynek o wysokości 8 metrów znajduje się na graniczącej narożnikiem z terenem inwestycji działce nr [...]., wskazując jednocześnie na brak podstaw do uwzględnienia tego faktu przy ustalaniu przedmiotowego parametru dla inwestycji objętej wnioskiem z uwagi na to, iż w/w działka nr [...]. posiada dostęp do innej drogi publicznej (tj. ulicy Sportowej) niż teren inwestycji, posiadający dostęp do ulicy [...]. Całość w/w argumentacji należy uznać za nieprzekonującą albowiem, po pierwsze, Skarżąca nie przedłożyła żadnych danych, podważających rzetelność ustaleń analiz Burmistrza w zakresie wysokości kalenicy w obiektach położonych w obszarze analizowanym, po drugie, brak jest podstaw do formułowania generalnej tezy, iż jeżeli w granicach obszaru analizowanego, wyznaczonego na zasadach przewidzianych w §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia, znalazły się również takie nieruchomości, które posiadają dostęp do drogi publicznej innej niż droga, do której dostęp posiada teren inwestycji, to parametry charakteryzujące zabudowę usytuowaną na tego rodzaju nieruchomościach, jako niereprezentatywne dla ustalenia cech zabudowy skoncentrowanej wzdłuż tej samej drogi publicznej, należy automatycznie pomijać przy ustalaniu parametrów zabudowy nowej (ewentualnie zabudowy legalizowanej). O ile bowiem bezspornie wzorzec zabudowy usytuowanej wzdłuż tej drogi publicznej, do której dostęp ma teren inwestycji, winien stanowić zasadniczy punkt odniesienia przy ustalaniu warunków zabudowy planowanej lub legalizowanej na w/w terenie, o tyle postulatu tego nie można postrzegać w każdym przypadku jako bezwzględnego dogmatu, podważającego co do zasady sens – dopuszczalnego w świetle §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia - ujmowania w obszarze analizowanym jakichkolwiek nieruchomości, nie przylegających do drogi publicznej, zapewniającej obsługę komunikacyjną terenowi inwestycji. Stanowisko Skarżącej znajdowałoby bez wątpienia uzasadnienie w takiej sytuacji, w której oparcie się na parametrach zabudowy związanej z inną drogą niż obsługującą teren inwestycji prowadziłoby do oczywistego wypaczenia zasady dobrego sąsiedztwa, polegającego na nieuzasadnionym (w świetle czytelnych w danym stanie faktycznym zasad ładu przestrzennego) pominięciu konsekwentnego wzorca zabudowy, ukształtowanego wzdłuż drogi obsługującej teren inwestycji i nawiązaniu w to miejsce do niereprezntatywnego, przypadkowego wzorca ukształtowanego w innej części obszaru analizowanego. Sytuacja taka nie występuje jednakże w rozpatrywanej sprawie, w której obiekt objęty wnioskiem Inwestora, położony wprawdzie na działce zlokalizowanej przy ulicy [...], został jednakże usytuowany w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zlokalizowanej na nieruchomościach położonych przy ulicy [...], a jednocześnie obszar zabudowy, umiejscowiony pomiędzy tymi ulicami stanowi jednocześnie zwarty i uzupełniający się kwartał urbanistyczny. Uwzględnienie w tej sytuacji przez organy m.in. parametrów charakteryzujących zabudowę na działkach nr [...], [...]. i [...](tj. w tym przypadku wysokości kalenicy, przekraczającej 8 metrów), położonych od strony ulicy [...], było całkowicie dopuszczalne. Zestawiwszy z powyższym brak skutecznego zakwestionowania przez Skarżącą ustaleń organów w zakresie w/w parametru, dotyczących działek nr [...] i [...], położonych od strony ulicy [...], stwierdzić należy brak podstaw do skutecznego zakwestionowania prawidłowości rozstrzygnięć decyzji organów obu instancji w części określającej wysokość kalenicy dla przedmiotowej inwestycji. 8. Wbrew ocenie skargi za przeszkodę do pozytywnego rozpatrzenia wniosku Inwestora nie można uznać tej okoliczności, iż na nieruchomościach przylegających do ulicy [...] nie występuje żaden budynek o funkcji gospodarczej. W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, iż co do zasady budynek gospodarczy należy kwalifikować jako budynek o funkcji uzupełniającej, towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej, tj. takiej jaka jest posadowiona wzdłuż ulicy [...]. Dopuszczalność lokalizowania tego rodzaju zabudowy na obszarze zabudowy mieszkaniowej nie budzi zatem zastrzeżeń. Dodatkowo odnotować należy, iż budynki należące do zbiorczej kategorii kategorią "budynki gospodarcze/garaże" posadowione są na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji (chodzi o działki nr [...]., [...]. i [...]) od strony południowej (tj. od strony ulicy [...]). Przedmiotowa inwestycja nie stanowi zatem precedensu na obszarze analizowanym. Analogicznie do rozważań poczynionych wcześniej stwierdzić należy, iż fakt, iż w/w zabudowa o zbliżonej funkcji posadowiona jest na działkach, skomunikowanych z inną drogą niż teren inwestycji, nie stanowi przeszkody do uznania przedmiotowej nieruchomości za dopuszczalną. 9. W podobny sposób przedstawia się sprawa w kontekście takich parametrów przedmiotowej inwestycji, jak wyznaczona na zasadach określonych w §7 ust.4 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (6,5 m). Z materiałów sprawy wynika, że w/w parametry wyznaczono na zasadzie odstępstwa od wartości średnich (5,5 m), niemniej w nawiązaniu do wartości występujących w obszarze analizowanym (spośród 13 nieruchomości porównawczych na pięciu znajduje się zabudowa wyższa niż 5,5 m). 10. Nie można podzielić zarzutu skargi co do niemożności dochowania – w razie zrealizowania inwestycji – obowiązku utrzymania powierzchni biologicznej na ustalonym w decyzji (pkt 2 lit.a tiret czwarte) poziomie nie mniejszym niż 60% powierzchni działki stanowiącej teren inwestycji. Skarżąca wywodzi, iż na wywiązanie się przez Inwestora z nałożonego na niego zobowiązania nie pozwoli docelowy sumaryczny udział tej powierzchni terenu inwestycji, która ma zostać zajęta pod zabudowę, obejmujący zarówno powierzchnię zajętą pod zabudowę będącą przedmiotem niniejszego postępowania, jak i powierzchnię zajętą pod zabudowę będącą przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, toczącego się równolegle (a dotyczącego rozbudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego, usytuowanego we frontowej części działki). Rozumowania powyższego nie można jednakże podzielić. Jak to już podkreślił Sąd w poprzednim wyroku, wydanym w niniejszej sprawie, tj. w wyroku z dnia 20 listopada 2017 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1891/17) – por. str.14 uzasadnienia pkt 6 – "Z ustaleń analizy organu I instancji, odnoszących się do wskaźnika powierzchni zabudowy terenu inwestycji wynika, co następuje: (-) aktualny wskaźnik powierzchni zabudowy już istniejącej na przedmiotowej działce, wynosi 0,28, (-) na w/w zabudowę już istniejącą składa się zarówno zabudowa objęta niniejszym postępowaniem (tj. budynek gospodarczy, zlokalizowany w granicy z działką nr ew.[...]. na podstawie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] lipca 2000 r. nr [...]), jak i rozbudowany i nadbudowany istniejący budynek mieszkalny, zlokalizowany przy granicy z działką o nr ew.[...]), (-) ukształtowany w ten sposób wskaźnik powierzchni zabudowy 0,28 odnosi zatem łącznie zarówno do powierzchni w/w budynku mieszkalnego, jak i powierzchni budynku gospodarczego, (-) stan ten można usankcjonować w całości poprzez ustalenie w decyzji przedmiotowego wskaźnika na tym samym poziomie 0,28 (tożsamość wartości wskaźnika istniejącego i ustalonego decyzją), odnoszącego się łącznie do całości dopuszczonej zabudowy działki (tym samym decyzja określająca warunki zabudowy wyłącznie dla budynku gospodarczego ustala, że ujmowana łącznie z powierzchnią zabudowy wszystkich innych budynków, realizowanych na tej działce, powierzchnia ta nie może przekroczyć wskaźnika 0,28), (-) bezspornie proponowana wartość wskaźnika 0,28 odbiega od wartości średniej (0,15), występującej na obszarze analizowanym, niemniej na obszarze tym znajdują się m.in. działki o wskaźniku powierzchni zabudowy 0,30 (działka [...].+ [...]) oraz 0,27 (działka nr [...]).". Niezależnie od powyższego uznać należy, że oparcie ustalonego wskaźnika zabudowy (0,28) nie na jego średniej wartości występującej na obszarze analizy (0,15), a na wartościach wyższych niż ta średnia (0,30; 0,27; 0,23; 0,21), występujących na kilku działkach w tym obszarze, było dopuszczalne w świetle §5 ust.2 rozporządzenia w szczególności w sytuacji, w której zabudowa posadowiona na działce stanowiącej teren inwestycji (posiadającej kształt wydłużonego prostokąta) nie jest skoncentrowana w jednym miejscu a w dwóch, oddalonych od siebie miejscach działki. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.