VI SA/Wa 2071/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Lemiesz Sędziowie Sędzia WSA Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz (spr.) Sędzia WSA Andrzej Wieczorek Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Gajewiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2015 r. sprawy ze skargi R. K. na uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego, którego termin został wyznaczony na dni [...]-[...] listopada 2013 r. z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego oddala skargę Komisja Egzaminacyjna II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego, którego termin został wyznaczony na dni 5-6 listopada 2013 r. (zwana dalej: Komisja Odwoławcza, Komisja II stopnia) uchwałą z dnia [...] marca 2014 r. nr [...], na podstawie art. 74h § 1, § 9 i § 12 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2014 r., poz. 164, dalej: "p.not."), w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania R. K. (zwany dalej: skarżący, zainteresowany) od uchwały nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. Komisji Egzaminacyjnej Nr [...] do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w [...] w sprawie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego (zwana dalej: "Komisja Egzaminacyjna, Komisja I stopnia"), utrzymała w mocy powołaną wyżej uchwałę. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Komisja Odwoławcza wskazała, że Komisja Egzaminacyjna uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. stwierdziła, iż zainteresowany uzyskał wynik negatywny z egzaminu notarialnego. Skarżący z dwóch projektów aktów notarialnych otrzymał ocenę niedostateczną, przy czym w obu przypadkach egzaminatorzy wystawili dwie różne oceny: dostateczną i niedostateczną, a za opinię prawną otrzymał ocenę dostateczną. W związku z tym, że z pierwszej części egzaminu notarialnego skarżący uzyskał ocenę niedostateczną, Komisja Egzaminacyjna na podstawie art. 74f § 1 p.not. ustaliła wynik negatywny z egzaminu notarialnego. Od powyższej uchwały zainteresowany złożył odwołanie, w którym zakwestionował oceny za projekt pierwszego i projekt drugiego aktu notarialnego, podnosząc, że projekty powinny otrzymać ocenę pozytywną (przy czym pierwszy – co najmniej dobrą) i wniósł o zmianę wyniku całego egzaminu na ocenę pozytywną. Odwołanie zostało oparte na następujących zarzutach: 1) co do oceny za projektu pierwszego aktu notarialnego: a) nie zgodził się z poglądem, że nie jest dopuszczalne zawarcie w jednym akcie notarialnym umowy warunkowej sprzedaży oraz umowy przenoszącej własność; b) nie zgodził się z poglądem, że małoletni nie jest uprawniony do samodzielnego złożenia oświadczenia woli o kupnie nieruchomości; c) zakwestionował zarzut, że w akcie notarialnym nie wskazał, iż małoletni jest obywatelem polskim w sytuacji, gdy powołał jego dowód osobisty (art. 55 ust. 1 ustawy o obywatelstwie polskim); d) nie zachodziła podstawa do złożenia przez opiekuna oświadczenia o braku negatywnych przesłanek z art. 159 k.r.o. gdyż małoletni samodzielnie złożył oświadczenie woli, nie będąc reprezentowanym przez opiekuna; e) w akcie notarialnym zbędne było wskazanie, że strony nie są osobami bliskimi w rozumieniu art. 109 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt. 13 u.g.n., a warunkowa umowa sprzedaży została sporządzona z uwagi na fakt, że strony czynności prawnej nie spełniają powyższych przesłanek; f) niezasadny jest zarzut błędnego przyjęcia, że to bank decyduje o uruchomieniu środków pieniężnych małoletniego ulokowanych na rachunku bankowym w sytuacji, gdy oświadczenie banku mogło zostać złożone dopiero po okazaniu mu stosownego zaświadczenia bądź postanowienia sądu opiekuńczego; g) pouczenie o obowiązku uiszczenia podatku dochodowego nie jest obowiązkiem notariusza, a w akcie znalazł się zapis, że notariusz pouczył strony o odpowiednich przepisach podatkowych odnoszących się do dokonanych czynności; h) fakt, że zapłata ceny nie została zastrzeżona w USD, nie jest błędem dyskwalifikującym pracę. 2) co do oceny za projekt drugiego aktu notarialnego skarżący wskazał, że: a) niesłuszny jest zarzut niezabezpieczenia interesów stron poprzez brak pouczeń, gdyż w pracy jest pouczenie o odpowiednich przepisach podatkowych odnoszących się do danej czynności, a nadto polecenie egzaminacyjne nic nie mówi o obowiązku zamieszczania pouczeń; b) zgadza się z tym, iż z uwagi na obowiązek należytego zabezpieczenia interesów stron winna być w akcie przywołana zgoda J. Nowaka, z tym że zgodnie z częścią orzecznictwa brak takiej zgody nie stoi na przeszkodzie zbycia udziału w części nieruchomości; c) co do zarzutu nieudolnego skonstruowania umowy zamiany stwierdza, że jest niesłuszny, gdyż w akcie prawidłowo wyczerpał dyspozycję art. 603 k.c., zapisując umowę zamiany zgodnie z tym przepisem, a zarzut jest zbyt ogólny i egzaminator przytoczył tylko zapis umowy zamiany, nie wyjaśniając zarzutu, przy czym drugi egzaminator takiego błędu nie wskazał; d) z polecenia egzaminacyjnego nie wynikało, że trzeba podać podstawę prawną pełnomocnictwa dla prokurenta i zakres jego umocowania, a jedynie formę i treść dokumentów, w akcie wskazano formę i treść pełnomocnictwa i że pełnomocnik jest upoważniony do dokonania poniżej wymienionych w niniejszym akcie czynności, w tym do składania wniosków wieczystoksięgowych, tym samym wykazano, że jest on umocowany do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ponadto w praktyce notarialnej rzadko notariusz wskazuje, kto udzielił pełnomocnictwa i czy dotyczy ono czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i że drugi z egzaminatorów nie podniósł tego zarzutu; e) rzeczywiście nie ma w akcie odpisu z księgi macierzystej, ale podano numer elektronicznej księgi wieczystej i opisano udział w nieruchomości wspólnej, a skoro istnieje możliwość podglądu internetowego takiej księgi, przywoływanie z niej odpisu jest zbędne, odpis taki nie jest niezbędny do należytego zabezpieczenia interesów stron, nie jest niezbędny do dokonania czynności, zażądanie takiego odpisu to tylko zbędne koszty, w praktyce notariusz rzadko żąda tego odpisu, a ponadto udział w nieruchomości wspólnej i nr księgi dla takiej nieruchomości podane są w księdze lokalowej; f) wypis z kartoteki lokali jest całkowicie zbędny, nie jest niezbędny do należytego zabezpieczenia interesów stron, nie jest niezbędny do dokonania czynności, w praktyce sporadycznie żąda się tego dokumentu, a nadto w akcie są oświadczenia stron co do stanu prawnego przedmiotów umowy; g) w pracy brak rzeczywiście wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego, z tym że nie jest to dokument niezbędny do sporządzenia aktu ani zawarcia zamiany, strony złożyły oświadczenia co do stanu prawnego przedmiotów umowy i ich charakteru, więc nie jest to dokument niezbędny do należytego zabezpieczenia interesów stron; h) z poleceń egzaminacyjnych nie wynikał obowiązek podawania trybu podjęcia uchwał organów spółek, lecz jedynie podanie treści i formy uchwał, co zostało uczynione, a nadto drugi z egzaminatorów nie podniósł tego zarzutu, nie jest to błąd pracy; i) niesłuszny jest kluczowy zarzut dotyczący nieokazania przez Spółkę Akcyjną zgody Ministra Skarbu zgodnie z art. 5a ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa (Dz. U. z 2012 r., poz. 1224) na zamianę i ustanowienie hipoteki, gdyż w akcie wyraźnie przywołano wypis aktu notarialnego, w którym Minister ten, "zgodnie z zapisami statusu Spółki" (cyt.) wyraził zgodę na czynności dokonywane przez Spółkę "WAPNIAK" S.A. (cyt.), co wyczerpuje polecenie egzaminacyjne, nie było wymagane podawanie podstawy prawnej zgody i sposobu jej podjęcia; w akcie zapisano, że zgoda dotyczy dokonania wyżej wymienionych czynności przez spółkę, co stanowi nawiązanie do powołanych wyżej uchwał walnego zgromadzenia, wymieniających czynności, nie przywołano podstawy prawnej zgody, bo nie było to wymagane, ale z treści pracy wynika, że zdający znał konieczność jej przywołania i z jakich przepisów on wynika, a przywołanie w akcie, że była ta zgoda wymagana statutem miało stanowić zabezpieczenie na wypadek, gdyby okazało się jednak, iż nie jest ona wymagana zgodnie z przepisami. Egzaminator zwrócił uwagę, że przywołanie powyższe zgody być może stanowi nieudolne jej sformułowanie, wywodził jednak, że skoro przywołano ją w oparciu o statut, to nie jest spełniony wymóg jej uzyskania w trybie art. 5a cytowanej ustawy, z czym nie zgadza się skarżący. Zdaniem zdającego zgoda ta wyczerpuje wymogi tego przepisu, mimo, że jej uzyskanie wynikało nie tylko z ustawy, ale i ze statutu; w obrocie prawnym zgodnie z praktyką o rzeczywistym braku zgody (niewątpliwym braku zgody) mówi się wtedy, gdy nie ma o niej żadnej wzmianki, brak jest w dokumencie jakichkolwiek domniemań faktycznych przemawiających za jej istnieniem, a w rzeczonym akcie zgoda jest opisana wprost i stwierdzenie egzaminatora o jej braku jest wynikiem domniemania jej braku wskutek powziętych wątpliwości i wywodów. Nadto drugi egzaminator uznał, że zgoda jest przywołana, z tym że "zdający przyjął iż wymagana jest ona zapisami statusu" (cyt.) i pojawia się pytanie, dlaczego zgoda Ministra udzielona zgodnie "ze statusem Spółki" (cyt.), jeżeli dotyczy czynności określonych w powoływanym art. 5a, jest zdaniem pierwszego egzaminatora nieważna, nigdzie nie napisano w akcie, że zgoda jest wydana "na podstawie statutu", lecz "zgodnie ze statusem", co oznacza, że statut odwoływał się w swej treści do konkretnych przepisów, a żaden przepis nie zabrania umieszczenia w statucie, że na dokonanie czynności rozporządzającej "składnikami trwałymi" jest potrzebna zgoda ww. Ministra; j) zdający potwierdza, że w akcie nie wpisano rzeczywiście, iż lokal zbywany nie jest składnikiem aktywów trwałych, co powoduje, że nie ma obowiązku uzyskania zgody Ministra, przywołano jednak taką zgodę, wymaganą statutem spółki, umieszczenie więc zapisu, że lokal nie stanowi takiego składnika, jest zbędne; k) w akcie nie ma odniesienia się do świadectwa charakterystyki energetycznej, lecz nie stanowi to przeszkody w obrocie lokalami i brak ten nie powoduje nieważności, bezskuteczności ani naruszenia interesów stron; l) umowa zbycia rzeczy oznaczonej co do tożsamości nie wymaga dla swej ważności wydania przedmiotu zbycia, dlatego nieopisanie tej kwestii nie jest błędem wpływającym na ocenę pracy; ł) brak wniosku o odłączenie działki nr 80/1 nie powoduje jego nieważności i bezskuteczności ani nie wpływa na prawidłowość pozostałych wniosków i może być uzupełniony, sprostowany lub złożony na nowo na formularzu sądowym; m) wadliwa taksa notarialna nie wynika z tego, że zdający nie uwzględnił, iż akt dokumentuje czynności różnych osób, gdyż sama treść aktu wskazuje, że miał wiedzę co do tego i ta wadliwość wynikała z pomylenia wartości jednego z lokali i od niej naliczono taksę, w pozostałym zakresie taksa jest prawidłowa, n) opłaty sądowej za wniosek o odłączenie działki nr 80/1 nie pobrano w akcie w związku z brakiem postawienia takiego wniosku, o) niesłuszny jest zarzut niewskazania osób wnoszących opłatę, gdyż w paragrafie dotyczącym opłat, podatków i taksy wpisano "Pobrano gotówką od spółek", także niesłuszny jest zarzut niepodania sposobu uiszczenia opłat; p) błędny podatek od czynności cywilnoprawnych od jednej z zamian był wynikiem pomyłki co do wartości jednego z lokali; r) przytoczony wyżej zapis "Pobrano gotówką od spółek" wskazuje, że niesłuszny jest zarzut niepodania osób, od których pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych; s) nie jest też słuszny zarzut, że pracę napisano ręcznie i że praca jest dostatecznie staranna; t) z końca uzasadnienia oceny jednego z egzaminatorów wynika, że gdyby nie brak zgody Ministra Skarbu, ocena byłaby pozytywna i że praca sporządzona jest poprawnie, a zatem skoro wykazano, iż zgoda ta w akcie była, nie można mówić o jej braku, tym bardziej że drugi egzaminator przyjął, że akt taką zgodę zawiera; u) zdający wskazuje także, że akt sporządzono w sposób ważny i skuteczny. Komisja II stopnia uznając, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, wskazała, iż postępowanie przed komisją odwoławczą jest szczególnym postępowaniem odwoławczym, którego zakres strona określa w odwołaniu, a komisja kontroluje tylko tę część egzaminu, która została zakwestionowana przez stronę. Celem tego postępowania jest rozpatrzenie zasadności zarzutów odwołania, nie zaś skontrolowanie całego przebiegu egzaminu ani też ponowne sprawdzenie wszystkich prac egzaminacyjnych. Komisja Odwoławcza wskazała przy tym, że uwzględniając zakres zaskarżenia, jeżeli organ ten rozpatrując odwołanie, dostrzeże mankamenty w kwestionowanej pracy, niepodnoszone przez egzaminatorów Komisji I stopnia, to ma obowiązek brania ich pod uwagę, a powołanie się na takie uchybienie nie narusza zakazu reformationis in peius, gdyż nie dochodzi do obniżenia oceny z zaskarżonej części egzaminu. Komisja Odwoławcza odnotowała także, że organ odwoławczy, związany jedynie zakresem zaskarżenia, winien wziąć pod uwagę te pozytywne elementy pracy, które zostały pominięte przez egzaminatorów, a co do których skarżący nie sformułował zarzutów w swoim odwołaniu. Odnosząc się do zarzutów skarżącego do projektu pierwszego aktu notarialnego, Komisja Odwoławcza stwierdziła, że skarżący prawidłowo podniósł, że dopuszczalne było sporządzenie w jednym akcie notarialnym trzech czynności: umowy warunkowej, oświadczenia o niewykonaniu prawa pierwokupu oraz umowy przenoszącej własność. Ani z art. 598 § 1 k.c. ani z art. 110 ust. 3 u.g.n. nie wynika, że zawiadomienie o treści umowy warunkowej powinno być doręczone osobie uprawnionej na piśmie oraz aby osoba taka nie mogła wcześniej złożyć oświadczenia, że nie korzysta z prawa pierwokupu. Komisja Odwoławcza uznała w związku z powyższym, że przesłanki zawiadomienia spełnia udział w czynności osoby uprawnionej do wykonania prawa pierwokupu. Organ uznał także, że rozwiązanie, że to małoletni, który ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych, składa oświadczenie woli za zgodą opiekuna, jest prawidłowe i zgodne z prawem, w tym art. 15 i 17 k.c. Ponadto Komisja Odwoławcza uznała poprawność zarzutu skarżącego, że w akcie notarialnym zbędne było wskazanie, że strony nie są osobami bliskimi w rozumieniu art. 109 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 13 u.g.n., gdyż okoliczność ta wynikała wprost z treści kazusu. Niezależnie od powyższego za bezzasadny Komisja Odwoławcza uznała zarzut jednego z egzaminatorów co do kwestii braku oświadczenia, że kupujący nie jest cudzoziemcem w sytuacji, gdy małoletni wylegitymował się, stając do aktu, dowodem osobistym, które wydawane są obywatelom RP, co wynika z art. 1 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Organ przyjął również, że wbrew zarzutowi jednego z egzaminatorów, nie jest konieczne przytoczenie w opisie zaświadczenia, o którym mowa w art. 591 k.p.c., że opiekun przyjął obowiązek sprawowania opieki. Z powołanego przepisu bowiem wynika, że zaświadczenie wydawane jest po złożeniu przyrzeczenia przez opiekuna, które nie zostałoby złożone, gdyby opiekun nie przyjął nałożonych na niego obowiązków. Jednocześnie organ uznał, że do aktu notarialnego powinno zostać przedstawione postanowienie sądu opiekuńczego wyrażające zgodę na dysponowanie środkami finansowanymi małoletniego złożonymi na rachunku bankowym, co jednoznacznie wynika z treści art. 161 § 2 zdanie drugie k.r.o. Komisja Odwoławcza wskazała także, że kwestia prawidłowej reprezentacji opiekuna do nabycia nieruchomości w imieniu małoletniego została rozwiązana w sposób nieprawidłowy z uwagi na brak oświadczenia o braku przesłanek z art. 159 k.r.o. Organ przyjął również, że za reprezentację małoletniego należy również uznać wyrażenie zgody na złożenie oświadczenia woli przez samego małoletniego, gdyż jest to warunek konieczny ważności tego oświadczenia. Komisja Odwoławcza podzieliła przy tym stanowisko jednego z egzaminatorów, że oświadczenia woli zawarte w umowie warunkowej są nieprecyzyjne i źle sformułowane z uwagi na niewskazanie podstawy prawa pierwokupu oraz na nieznajomość tej podstawy i brak dostatecznej wiedzy na temat instytucji pierwokupu. Komisja Odwoławcza odnotowała także, że skarżący nie pouczył nabywcy nieruchomości o treści art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co było celowe w świetle art. 80 p.not. oraz wobec faktu, że nieruchomość stanowiąca grunty rolne przeznaczona została w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, oraz że w projekcie aktu notarialnego nie zawarto pouczenia o obowiązku zapłaty przez sprzedającego podatku dochodowego, gdyż nieruchomość sprzedano przed upływem 5 lat od jej nabycia od gminy. Ponadto organ podniósł, że w akcie nie wskazano, w jaki sposób pobrano opłatę sądową ani kto ponosi koszty aktu. Komisja Odwoławcza odnotowała również niestaranny charakter pracy i liczne błędy, w tym błędy ortograficzne. Organ wskazał ponadto, że skarżący nie zabezpieczył interesów stron przez zastosowanie instytucji określonej w art. 777 § 1 pkt 4 bądź 5 k.p.c. co do obowiązku zapłaty ceny. Komisja Odwoławcza, uwzględniając, że sporządzony przez skarżącego akt notarialny jest ważny i skuteczny oraz zawiera podstawowe essentialia negotii warunkowej umowy sprzedaży, jak i umowy przenoszącej własność oraz mając na względzie odnotowane braki, zasadne było podniesienie oceny za projekt pierwszego aktu notarialnego nie wyżej niż do oceny dostatecznej. Odnosząc się do zarzutów skarżącego dotyczących oceny projektu drugiego aktu notarialnego, Komisja Odwoławcza stwierdziła, że jej zdaniem zasługują w całości na akceptację uwagi egzaminatorów uzasadniające negatywną ocenę. Organ wskazał, że projekt zawiera uchybienia przepisom prawa, w szczególności dotyczące przepisów Kodeksu cywilnego z zakresu prawa zobowiązań, ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa, Kodeksu spółek handlowych w zakresie zgód korporacyjnych i trybu ich wyrażania oraz reprezentacji spółek, przepisów dotyczących pobieranych przez notariuszy opłat i podatków, a także uchybienia obowiązkowi notariusza zabezpieczenia interesów stron czynności. Komisja II stopnia podniosła, że ocenie na egzaminie zawodowym podlega nie tylko merytoryczna strona udokumentowanych czynności, lecz także wypełnienie przez zdających obowiązków formalnych, wynikających z ustrojowego usytuowania zawodu notariusza, jakim jest status osoby zaufania publicznego, w tym polegających na czuwaniu nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz udzielaniu stronom niezbędnych wyjaśnień. W uzasadnieniu uchwały Komisja Odwoławcza podniosła, że za zabezpieczenie interesów stron i wyjaśnienia im skutków podatkowych dokonywanych czynności nie można uznać wpisania pouczenia "o odpowiednich przepisach podatkowych". Organ wskazał przy tym, że obowiązek zamieszczenia takiego pouczenia w akcie wynika z art. 80 p.not., a nie z treści zadania egzaminacyjnego. Komisja Odwoławcza uznała brak zgody J. Nowaka na podział wieczystoksięgowy nieruchomości za błąd pracy wskazujący na brak znajomości bieżącego orzecznictwa. Organ wskazał także na niemożliwe do sprostowania w trybie art. 80 p.not. błędy dotyczące udokumentowania zamiany. Komisja Odwoławcza podniosła również brak dokładnego powołania w pracy egzaminacyjnej treści umocowania dla prokurenta wskazującą na brak znajomości art. 1093 k.c. Organ wskazał także, że dane objęte podglądem czy nawet wydrukiem komputerowym ze strony internetowej księgi wieczystej nie są objęte rękojmią właściwą odpisom z księgi wieczystej wydanym przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, a dane o nieruchomości wspólnej ujęte w księdze lokalowej nie obejmują ewentualnych obciążeń nieruchomości wspólnej. Na niewykazanie należytej staranności przy sporządzaniu aktu wskazuje, zdaniem Komisji Odwoławczej, również nieprzywołanie wypisów z kartoteki lokali. Ponadto organ za niezgodne z obowiązkiem wyjaśniająco-doradczym notariusza oraz obowiązkiem dochowania należytej staranności przy dokonywaniu czynności i zabezpieczenia interesów stron uznał stwierdzenie skarżącego dotyczące zbędności wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego. Komisja Odwoławcza zwróciła również uwagę, że brak podania w projekcie aktu notarialnego trybu podejmowania uchwał przez zgromadzenia spółek, jest nieprawidłowy z uwagi na datę rejestracji w KRS spółki z ograniczoną odpowiedzialności, wysokość kapitału zakładowego oraz wartość przedmiotu nabycia wskazującą na konieczność podjęcia uchwały zgromadzenia wspólników w szczególnym trybie art. 229 k.s.h. Komisja Odwoławcza w uzasadnieniu uchwały wskazała także, że sposób przywołania zgody Ministra Skarbu dla spółki akcyjnej świadczy, zdaniem organu, o braku wiedzy zdającego z zakresu ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa. Organ uznał także brak przywołania świadectw charakterystyki energetycznej budynków oraz brak pouczenia w tym przedmiocie za błąd pracy egzaminacyjnej stanowiący uchybienie obowiązku wyjaśniająco-doradczego notariusza i nieodpowiadający wymogom dokonywania czynności z zachowaniem należytej staranności. Komisja Odwoławcza za nieprawidłowe zabezpieczenie interesów stron uznała również brak odniesienia się w akcie co do problemu wydania nieruchomości. Organ rozpatrując odwołanie, wskazał również na brak wiedzy skarżącego w zakresie trybu dokonywania wpisów w księdze wieczystej, w tym prostowania błędów, oraz niewypełnienie zadania egzaminacyjnego przez niepostawienie prawidłowych wniosków wieczystoksięgowych. Komisja Odwoławcza wskazała także, że niepobranie opłaty sądowej nie pozwala na stwierdzenie, że opłaty sądowe są prawidłowe. Organ podniósł również, że taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych pobrane zostały wadliwie. Komisja Odwoławcza zwróciła ponadto uwagę, że zapis "Pobrano gotówką od spółek" nie pozwala na ustalenie podmiotów ponoszących taksę, opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych, a praca egzaminacyjna nie zawiera adnotacji o zaewidencjonowaniu opłat sądowych w ewidencji tych opłat. Zdaniem organu na niestaranny charakter aktu wpłynęły powtórzenia, zbędne opisy, błędy ortograficzne oraz nieprawniczy język. Komisja Odwoławcza oceniając zarzut, że w praktyce notarialnej sporadycznie przywołuje się np. odpisy z księgi macierzystej czy wypis z kartoteki lokali, wskazała, że na egzaminie notarialnym oceniana jest wiedza zdającego, a nie praca notariuszy. Ponadto organ przyjął, że każdy z egzaminatorów ocenia pracę niezależnie, w związku z czym oceny te mogą się różnić. Komisja Odwoławcza podkreśliła także, że przyjęcie przez jednego z egzaminatorów, że akt zawiera zgodę Ministra Skarbu postawienie oceny pozytywnej, nie wskazuje, że zgoda ta jest prawidłowa. Dodatkowo organ w uzasadnieniu uchwały wskazał na inne błędy nieuznane za dyskwalifikujące pracę egzaminacyjną, ale przemawiające zdaniem Komisji Odwoławczej za niepodwyższaniem oceny. R. K., nie podzielając argumentacji Komisji II stopnia, złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę, w której wniósł o zmianę uchwały z dnia [...] marca 2014 r. w części dotyczącej utrzymania w mocy zaskarżonej uchwały oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej uchwale skarżący zarzucił naruszenie: 1) art. 74 oraz art. 74e p.not., a także 2) art. 77 i 80 k.p.a. W uzasadnieniu skargi zainteresowany przytacza argumentację zawartą w odwołaniu od uchwały Komisji I stopnia i zarzuca rozpatrzenie przez Komisję Odwoławczą części postawionych zarzutów w sposób błędny, niezupełny, wybiórczy oraz dokonany z pominięciem istotnych elementów związanych z podniesionymi zarzutami, a także pominięcie pozytywnych elementów prac egzaminacyjnych. Ponadto skarżący zarzucił Komisji Odwoławczej przekroczenie uprawnień poprzez tworzenie nowych zarzutów niemających poparcia w treści pracy, treści zadania i przepisach prawa. W odpowiedzi na skargę Komisja Odwoławcza wniosła o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej uchwale i wskazując na bezzasadność stawianych zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Chodzi więc o kontrolę aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywaną pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Skarga R. K. podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona uchwała i uchwała utrzymana nią w mocy nie naruszają prawa. Należy zauważyć, że zarzuty i wnioski skargi zostały nieprawidłowo sformułowane. Podnosząc naruszenie wskazanych w petitum skargi przepisów, skarżący, skoro przepisy te zawierają po kilka jednostek redakcyjnych, powinien wskazać, które z jednostek zostały naruszone i w jaki sposób. Dopiero na podstawie analizy uzasadnienia skargi można doprecyzować zarzuty. Natomiast, gdy chodzi o wnioski, to należy zauważyć, że z mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1)uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a)naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b)naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c)inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2)stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach; 3)stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Zatem sąd administracyjny nie posiada uprawnień reformatoryjnych w odniesieniu do zaskarżonych decyzji (uchwał), a jedynie kasacyjne i dlatego nie może dokonywać zmian w zaskarżonych aktach. Uwagi te są istotne, biorąc pod uwagę, że skarżący jest prawnikiem, który przystąpił do egzaminu notarialnego i pragnie wykazać się znajomością przepisów prawa (w ocenie sądu uregulowania dotyczące kognicji sądów administracyjnych należą do podstawowej wiedzy z zakresu prawa konstytucyjnego, prawa o ustroju sądów i prokuratur, jaką i notariusz powinien posiąść). Przechodząc do oceny zaskarżonej uchwały, należy zauważyć, że egzamin notarialny podlega zasadom określonym przepisami ustawy - Prawo o notariacie. Jak wynika z art. 74 § 3 p.not. polega on na sprawdzeniu przygotowania prawniczego osoby przystępującej do egzaminu notarialnego do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza, w tym wiedzy i umiejętności jej praktycznego zastosowania z zakresu: materialnego i procesowego prawa cywilnego, prawa rodzinnego i opiekuńczego, prawa gospodarczego, spółek prawa handlowego, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, materialnego i procesowego prawa administracyjnego, prawa finansowego, prawa prywatnego międzynarodowego, prawa Unii Europejskiej, prawa konstytucyjnego, prawa o ustroju sądów i prokuratur, samorządu notarialnego oraz innych organów ochrony prawnej działających w Rzeczypospolitej Polskiej, a także warunków wykonywania zawodu notariusza i etyki tego zawodu. Należy zauważyć, że z dniem [...] sierpnia 2013 r. przepisy dotyczące egzaminu notarialnego uległy zmianie na mocy art. 6 pkt 23 – 28 w zw. z art. 50 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r., poz. 829). Jednakże na mocy art. 30 ust. 2 cytowanego ostatnio aktu: zakres, tryb i sposób przeprowadzania egzaminu notarialnego w latach 2013 i 2014 odbywał się na podstawie ustawy – Prawo o notariacie, w brzmieniu dotychczasowym, z tym że egzamin ten nie obejmował zadania polegającego na rozwiązaniu testu. Zatem wypracowane dotychczas w orzecznictwie zasady oceny uchwał w sprawie ustalenia wyników egzaminu notarialnego zachowują aktualność. Wymogi stawiane kandydatom na notariusza powinny być wysokie, skoro z istoty zawodu wynika, że notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (czynności notarialnych), w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania publicznego, zaś czynności notarialne, dokonane przez niego zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego (art. 1 § 1, 2 § 1 i § 2 p.not.). Ponadto, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt II GSK 293/13 (opubl orzeczenia.nsa.gov.pl) liczne ustawy określają warunki uprawniające do wykonywania zawodów wymagających wysokich kwalifikacji, w tym - Prawo o notariacie. Ustanowienie warunków polegających na zdobyciu odpowiedniego wykształcenia potwierdzonego sprawdzianem zdobytych kwalifikacji nie stanowi ograniczenia dostępu do zawodu, bowiem każdy obywatel jest uprawniony, po zdobyciu stosownego wykształcenia, do poddania się sprawdzeniu kwalifikacji i uzyskaniu dostępu do zawodu notariusza. Bezpieczeństwo podmiotów korzystających z pomocy notariusza wymaga obiektywnego sprawdzenia kwalifikacji osób wykonujących zawód określany jako "zawód zaufania publicznego". Zatem konieczne jest ustanowienie barier uniemożliwiających dostęp do zawodu osób, które nie wykazały się niezbędną do tego wiedzą. W takiej sytuacji przepisy dotyczące przeprowadzania egzaminu notarialnego należy wykładać i stosować, mając na względzie cel, któremu służyło ich ustanowienie. Tym celem jest zapewnienie wysokiego stopnia profesjonalizmu osoby dopuszczonej do wykonywania zawodu notariusza. Egzamin notarialny nie może cechować się tolerancją dla popełnionych błędów. Tak pojmowany cel egzaminu wynika także z konstytucyjnej zasady sformułowanej w art. 17 ust. 1 Konstytucji RP – "sprawowanej przez samorząd notarialny pieczy nad wykonywaniem zawodów zaufania publicznego", w którym mieści się przestrzeganie właściwej jakości - w sensie merytorycznym i prawnym - czynności składających się na wykonywanie tych zawodów, wraz ze wskazaniem pożądanego stanu docelowego określonego, jako "należyte wykonywanie zawodu". Jednocześnie przepis art. 17 ust. 1 Konstytucji RP zakreśla ramy tak sprawowanej pieczy - interes publiczny i potrzeba jego ochrony (por. wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2014 r., sygn. akt II GSK 602/13, opubl. orzeczenia.nsa.gov.pl). Co do charakteru uchwały w sprawie wyniku egzaminu notarialnego nie jest ona odpowiednikiem decyzji administracyjnej o charakterze uznaniowym. Organy ją podejmujące, tj. obie komisje egzaminacyjne nie mają żadnego "luzu decyzyjnego", co oznacza, że jeżeli praca egzaminacyjna jest oceniona pozytywnie, zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 74f § 1 p.not., wynik egzaminu musi być pozytywny. Także oceny prac egzaminacyjnych nie są dokonywane w ramach "luzu decyzyjnego". Zgodnie z art. 74d § 3 p.not., tzw. druga część egzaminu notarialnego (bo pierwszą – testową wykluczyła nowela z 13 czerwca 2013 r.) składa się z dwóch zadań polegających na opracowaniu projektów aktów notarialnych na podstawie opisanego przypadku (casusu). Natomiast trzecia część egzaminu notarialnego polega na opracowaniu opinii prawnej na podstawie przedstawionego problemu prawnego, w myśl art. 74d § 4 p.not. Według § 22 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 2 czerwca 2009 r. w sprawie komisji egzaminacyjnej do spraw aplikacji notarialnej oraz przeprowadzania egzaminu wstępnego i notarialnego (Dz. U. Nr 84, poz. 708 z późn. zm.) w drugim dniu egzaminu notarialnego zdający opracowuje zadanie polegające na opracowaniu jednego projektu aktu notarialnego z drugiej części egzaminu notarialnego i opinię prawną z trzeciej części egzaminu notarialnego. Czas na rozwiązanie tych zadań wynosi 480 minut liczonych od wskazanego przez przewodniczącego komisji kwalifikacyjnej lub jego zastępcę momentu przystąpienia do opracowywania zadań. W trzecim dniu egzaminu notarialnego zdający opracowuje drugi projekt aktu notarialnego z drugiej części egzaminu notarialnego. Czas na rozwiązanie tego zadania wynosi 360 minut od wskazanego przez przewodniczącego komisji kwalifikacyjnej lub jego zastępcę momentu przystąpienia do opracowywania zadania. Zgodnie z art. 74d § 6 p.not., członkowie komisji dokonują oceny części drugiej egzaminu zgodnie ze skalą ocen zawartą w ustawie (art. 74d § 3 i art. 74e § 4 p.not.), przy czym zgodnie z art. 74e § 2 p.not., oceny rozwiązania każdego z zadań części drugiej dokonują dwaj członkowie komisji niezależnie od siebie biorąc pod uwagę 1/ zachowanie wymogów formalnych, 2/ właściwość zastosowanych przepisów prawa i umiejętność ich interpretacji, 3/ poprawność zastosowanego przez zdającego rozstrzygnięcia problemu. Pamiętać należy, że kryterium, zgodnie z którym egzaminatorzy oceniają pracę, jest obiektywne, bowiem stanowią je przepisy prawa. W kwestii oceny czy przyjęte przez zdającego rozwiązania są prawidłowe nie ma zatem żadnego luzu decyzyjnego. Praca egzaminacyjna, która spełnia wskazane wyżej wymagania musi być oceniona pozytywnie. Natomiast, w zależności od tego, w jakim stopniu praca spełnia wskazane wymagania, egzaminatorzy wystawiają oceny korzystając ze skali ocen zawartych w ustawie. Te oceny także nie są przejawem "luzu decyzyjnego", są natomiast przejawem indywidualnego podejścia specjalistów, którzy z jednej strony gwarantują znajomość przepisów prawa i obiektywną ocenę prawidłowości zastosowanych rozwiązań, a z drugiej zawierają element własnej "eksperckiej" oceny poziomu pracy. Wszelkie egzaminy przeprowadzane przez specjalistów zawierają pewien element subiektywny, jednak mając na uwadze, że zgodnie z art. 71f § 1 w zw. z art. 74 § 1 i art. 71b § 1 p.not., członkami komisji są osoby, których wiedza i doświadczenie dają rękojmię prawidłowego przeprowadzenia egzaminu, a zgodnie z art. 74e § 3 ustawy, każdy z członków komisji wystawia samodzielnie ocenę cząstkową wraz z uzasadnieniem, a ostateczną ocenę stanowi średnia ocen wystawionych przez obu egzaminatorów uznać należy, że ocena końcowa nie jest wynikiem stosowania "luzu decyzyjnego" ani dowolności. W podobny sposób Komisja Odwoławcza (działająca na podstawie art. 74h p.not. i rozporządzenia MS w sprawie komisji II stopnia) ocenia zarzuty odwołania biorąc pod uwagę ich zasadność w świetle przepisów prawa i nie stosując żadnego "luzu decyzyjnego" (por. cytowane wyroki II GSK 602/13, II GSK 292/13). Przedmiotem kontroli była uchwała o negatywnym wyniku egzaminu notarialnego, zatem kontrolą powinna być objęta prawidłowość i rzetelność oceny pracy egzaminacyjnej zdającego. Za nieusprawiedliwione uznać należy zarzuty dotyczące przekroczenia przez Komisję Odwoławczą granic odwołania poprzez postawienie ocenianej pracy nowych zarzutów. Mając na uwadze treść art. 74h § 1 i § 9 p.not. w związku z § 5 ust. 2 pkt 1, ust. 3 i 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 16 lipca 2009 r. w sprawie komisji egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (Dz. U. z 2013 r, poz. 1236 z późn. zm.), w sytuacji, gdy w rozporządzeniu wyraźnie jest mowa o "głosowaniu nad ostateczną oceną pracy pisemnej z tej części egzaminu notarialnego, która została zakwestionowana w odwołaniu", należy przyjąć, że związanie Komisji Odwoławczej zakresem zaskarżenia i treścią podniesionych zarzutów, nie oznacza braku kompetencji do dokonania kompleksowej oceny zaskarżonej pracy egzaminacyjnej, w szczególności do oceny, jakie znaczenie dla końcowego rezultatu postępowania mają uwzględnione (w razie stwierdzenia ich zasadności) zarzuty osoby odwołującej się. Z przedstawionego punktu widzenia, stwierdzić należy również, że skarżący nie wykazał, aby w rozpatrywanej sprawie Komisja II stopnia orzekała w zakresie wykraczającym, nie dość, że poza ramy zaskarżonej części egzaminu, to zwłaszcza poza ramy i granice zarzutów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu, w znaczeniu, w jakim ramy i granice te określone zostały w przywołanych powyżej przepisach prawa. Tym samym, przeprowadzona przez komisję egzaminacyjną ocena pracy w jej całokształcie, czemu może na przykład towarzyszyć uznanie zarzutów odwołania za nietrafne i uzasadniające negatywną ocenę pracy, przy jednoczesnym wykazaniu stosowną argumentacją istnienia innych jeszcze jej mankamentów i wad, nie oznacza wyjścia poza granice odwołania, gdyż nie z tej przyczyny uchwała Komisji I stopnia została utrzymana w mocy. W ramach zarzutów odwołania kontrola polega na dokonaniu oceny, z uwzględnieniem wszystkich elementów, które mają wpływ na ostateczną ocenę zaskarżonej części pracy (por. wyroki NSA wyżej cytowane oraz z dnia 13 grudnia 2011 r. II GSK 1421/10 i II GSK 1289/10, opubl. orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie Komisja Odwoławcza uznała za częściowo uzasadnione zarzuty skarżącego zgłoszone co do ocen z pierwszego aktu notarialnego i podniosła ocenę niedostateczną do dostatecznej. Natomiast nie uwzględniła zarzutów postawionych przez skarżącego co do ocen z drugiego aktu notarialnego, a to wystarczało, aby utrzymać w mocy uchwałę o negatywnym wyniku egzaminu. Praca egzaminacyjna musi spełniać jednocześnie wszystkie kryteria wymienione w art. 74e § 2 p.not. W zależności od tego w jakim stopniu są one spełnione, egzaminatorzy wystawiają stosowane oceny. Zatem praca musi spełniać podstawowe wymogi formalne, zdający musi zastosować zasadniczo właściwe przepisy prawa i poprawnie je zinterpretować, a problem co do istoty musi być trafnie rozstrzygnięty. Jednocześnie zdający musi wykazać, że jest przygotowany do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza, w tym przede wszystkim posiadł odpowiednią wiedzę i umiejętność jej praktycznego zastosowania. Zadaniem egzaminowanego kandydata na notariusza jest więc, gdy chodzi o drugą i trzecią część egzaminu notarialnego - w oparciu o wiedzę, którą zobowiązany był się legitymować i wykorzystanie której podlegało ocenie i sprawdzeniu z punktu widzenia umiejętności praktycznego jej zastosowania – przede wszystkim, zidentyfikowanie i zdefiniowanie problemu prawnego zobrazowanego w zadaniach oraz istoty tego problemu, a następnie ich rozwiązanie poprzez przedstawienie (prawidłowej pod kątem obowiązujących przepisów prawa) propozycji prawnej kwalifikacji zdarzeń i faktów podanych w zadaniach egzaminacyjnych oraz ich prawnych konsekwencji. Ponadto akt notarialny musi spełniać wymagania stawiane temu dokumentowi przez art. 92 § 1 p.not.: dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu (pkt 1), miejsce sporządzenia aktu (pkt 2), imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy (pkt 3), imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu (pkt 4), oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty (pkt 5), stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu (pkt 6), stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany (pkt 7), podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu (pkt 8), podpis notariusza (pkt 9), oczywiście z uwzględnieniem założeń egzaminacyjnych przedstawionych wytłuszczonym drukiem w końcowej części każdego z zadań. Nadto, skoro zdający ma wykazać, że jest prawidłowo przygotowany do samodzielnego i należytego wykonywania zadań notariusza, to akty przez niego sporządzone powinny spełniać również wymogi z art. 80 p.not. Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty (§ 1). Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (§ 2). Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (§ 3). W akcie notarialnym muszą być zawarte także szczegółowe dane co do wynagrodzenia notariusza (art. 5 p.not.), podatków (art. 7 § 1 p.not.) i opłat sądowych (art. 7 § 2 p.not.), co także było podkreślone w założeniach zadań. Akt notarialny, gdy jest podstawą wpisu do księgi wieczystej, nie może zawierać nieprawidłowości, które spowodują oddalenie wniosku o wpis (art. 6269 w zw. z art. 6264 k.p.c.). Dopiero akt notarialny spełniający przedstawione kryteria może zostać oceniony pozytywnie. W omawianych zadaniach, obowiązek określony w § 2 i 3 art. 80 p.not., zgodnie z założeniami egzaminacyjnymi został powiązany z pouczeniem i poinformowaniem w zakresie wysokości, podstaw prawnych wynagrodzenia notariusza, podatków i opłat, a także, co słusznie zauważyła komisja egzaminacyjna, poinformowaniem o powodach niepobrania podatków. Z kolei co do realizacji obowiązku z art. 92 § 1 pkt 5 p.not. w założeniach stwierdzono, ze obowiązkiem zdającego było także wskazanie dokumentów, stanowiących podstawę do należytego zabezpieczenia interesów stron oraz niezbędnych do dokonania czynności i opisanie ich w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Zatem akty notarialne tak miały być sporządzone przez egzaminowanego, aby na ich podstawie egzaminator mógł jednoznacznie ocenić, czy zdający egzamin na notariusza jest przygotowany do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza. Skala ocen, wynikająca z art. 74d § 3 i 74e § 4 p.not., pozwalała na uwzględnienie wszystkich wad i zalet kontrolowanych zadań. Zauważyć należy, że w każdym z dwóch zaprezentowanych stanów faktycznych zawarte były szczególne problemy, których dostrzeżenie i prawidłowe rozwiązanie należało do zdającego, co powinno było znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonych aktach notarialnych. Skarżący zadaniu temu nie sprostał co drugiego aktu notarialnego. W odniesieniu do pierwszego aktu notarialnego Komisja Odwoławcza wyjaśniła, że jest ważny i skuteczny (istniała możliwość zawarcia w jednym akcie obu umów i małoletni mógł bezpośrednio złożyć oświadczenie woli), zawiera podstawowe essentialia negotii warunkowej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność sporządzony przez skarżącego. Elementy te pozwoliły podnieść ocenę za ten akt jedynie do dostatecznej. Jednakże Komisja Odwoławcza stwierdziła popełnienie przez skarżącego szeregu uchybień: - brak wiedzy w zakresie przesłanek do powstania ustawowego prawa pierwokupu (w niniejszym zadaniu według art. 109 ust. pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opubl. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm., stanowiącego, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego), - brak wykazania reprezentacji małoletniego (brak oświadczenia złożonego w trybie art. 159 k.r.o.), zwłaszcza, że w myśl art. 17 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych (m.in. osoba, która ukończyła 13 lat, a nie ukończyła jeszcze lat 18, zgodnie z art. 15 k.c.) zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego (oznacza to, że małoletni mógł samodzielnie, posiadając zezwolenie sądu opiekuńczego, ale z konieczną zgodą opiekuna prawnego zawrzeć umowę będącą przedmiotem zadania pierwszego); - brak przedłożenia wymaganego przez art. 161 § 2 zd. drugie k.r.o. (Gotówka pozostającego pod opieką, jeżeli nie jest potrzebna do zaspokajania jego uzasadnionych potrzeb, powinna być złożona przez opiekuna w instytucji bankowej. Opiekun może podejmować ulokowaną gotówkę tylko za zezwoleniem sądu opiekuńczego.) zezwolenia sądu opiekuńczego na dysponowanie środkami finansowymi małoletniego zgromadzonymi na rachunku bankowym; - brak zastrzeżenia zapłaty ceny w USD; - niezastosowanie instytucji z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. (tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie), co znacznie upraszcza ewentualne dochodzenie roszczeń objętych aktem notarialnym; - brak pouczeń istotnych dla należytego zabezpieczenia interesów stron o treści art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 80 p.not. czy obowiązku zapłaty podatku dochodowego w razie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia; - sporządzenie aktu w sposób bardzo niestaranny, brak dokładności w formułowaniu oświadczeń stron. Należy zwrócić uwagę na błąd w oświadczeniach stron co do rozporządzenia prawem, w których jako nabywcę w ramach warunkowej umowy sprzedaży wskazuje się Adama Raja (§ 6.1.), a jako nabywcę w oświadczeniu składanym w związku z przeniesieniem własności – Adama Adamskiego. Na błąd ten zwrócili uwagę egzaminatorzy obu komisji. Jednakże nie może to być błąd traktowany tylko w kategoriach oczywistej omyłki, albowiem wskazuje w każdej z umów innego nabywcę. Tak skonstruowany akt, bez wyeliminowania tego błędu, może być nie uwzględniony przez sąd wieczystoksięgowy w myśl art. 6269 k.p.c. (sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania), a w dalszej kolejności powodem procesów cywilnych. W ocenie Sądu wskazane błędy były na tyle liczne i poważne, że brak było podstaw do podniesienia oceny za ten akt powyżej dostatecznej. W drugim akcie notarialnym z kolei wielowątkowy problem stanowiło rozwiązanie kwestii zamiany własności nieruchomości: działek gruntu zabudowanych oraz udziału w nieruchomości gruntowej niezabudowanej (drodze wewnętrznej) na stanowiące przedmiot odrębnej własności lokale niemieszkalne - przez osoby prawne, w tym spółki, w których udziały (akcje) posiadał Skarb Państwa. Problemu tego zdający nie rozwiązał. Uchybienia były jeszcze liczniejsze i poważniejsze, aniżeli w pierwszym akcie notarialnym, szczegółowo zresztą wymienione i uzasadnione przez Komisję Odwoławczą. Przede wszystkim zainteresowany nie wykazał się znajomością mającego zastosowanie w takiej sytuacji art. 5a ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa stanowiącego w ust. 1, że państwowe osoby prawne są obowiązane uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa na dokonanie czynności prawnej w zakresie rozporządzenia składnikami aktywów trwałych w rozumieniu przepisów o rachunkowości, zaliczonymi do wartości niematerialnych i prawnych, rzeczowych aktywów trwałych lub inwestycji długoterminowych, w tym oddania tych składników do korzystania innym podmiotom na podstawie umów prawa cywilnego lub ich wniesienia jako wkładu do spółki lub spółdzielni, jeżeli wartość rynkowa przedmiotu rozporządzenia przekracza równowartość w złotych kwoty 50.000 euro, obliczonej na podstawie średniego kursu ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski według stanu z dnia wystąpienia o zgodę. Czynność prawna dokonana z naruszeniem obowiązku określonego w ust. 1 jest nieważna (ust. 2 tego art.). Skarżący nie wykazał, aby przedłożono prawidłową zgodę Ministra Skarbu (mowa jest o zgodzie w formie aktu notarialnego - § 1pkt 13 i 14 aktu). Inne przykładowe uchybienia: opisał blankietowo pełnomocnictwo dla prokurenta, mimo wymogu z art. 1093 k.c. w pkt 2 aktu (Do zbycia przedsiębiorstwa, do dokonania czynności prawnej, na podstawie której następuje oddanie go do czasowego korzystania, oraz do zbywania i obciążania nieruchomości jest wymagane pełnomocnictwo do poszczególnej czynności.), nie zauważył potrzeby przedstawienia przez zainteresowana stronę odpisu z księgi wieczystej dla nieruchomości wspólnej oraz lokali niemieszkalnych (w tym ostatnim przypadku przyjął wypisy z aktów notarialnych zawierających umowy nabycia tychże lokali - § 2 pkt 1 i 2, § 3 pkt 1 i 2 aktu) i innych dokumentów (wpisu z planu zagospodarowania przestrzennego, świadectw charakterystyki energetycznej budynków), nie zawarł oświadczenia stron umowy zamiany o wydaniu nieruchomości (§ 4 i § 6), jednocześnie nieprawidłowo oznaczając przedmiot nabycia (lokale mieszkalne), używając przy tym formuły nieznanej przepisom ustawy o własności lokali (oddzielna nieruchomość zamiast odrębna własność lokalu), brak zgody współwłaściciela działki niezabudowanej – J. Nowaka (bądź wskazanie w uwagach do aktu dlaczego takiej zgody nie zawarł), błędnie sformułowany wniosek do sądu wieczystoksięgowego co do wpisu hipoteki oraz nie zawierający żądania odłączenia działki nr 80/1 (co do której zmienił się układ właścicieli), co powodowało w konsekwencji niezgodność między stanem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, gdyż w jednej księdze wieczystej mieliby być wpisani różni właściciele dwóch działek – nr 80/1 i 80/2 (nie może skarżący podnosić, że tę niezgodność z aktu notarialnego strony mogłyby usunąć poprzez złożenie dodatkowego wniosku do sądu, gdyż akt ma być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i rzetelnie), inne uchybienia wskazane w uchwale Komisji Odwoławczej: niewykazanie trybu, w jaki powinna być podjęta uchwała przez zgromadzenie wspólników spółki z o.o. (art. 229 k.s.h.), naliczenia wysokości i pouczenia co do taksy notarialnej, podatków i opłat sądowych. Wymienione przez Komisję Odwoławczą błędy i ich waga w drugim akcie notarialnym słusznie skutkowały oceną niedostateczną. Zarzut, że ocena ta była nierzetelna, stronnicza i tendencyjna jest więc bezzasadny. Skoro zatem, przy ocenie drugiego aktu notarialnego nie było podstaw do podniesienia ocen wystawionych przez egzaminatorów Komisji Egzaminacyjnej, a co do aktu pierwszego – słusznie podniesiono ocenę tylko do stopnia dostateczny, nie było podstaw do podwyższenia oceny z całego egzaminu notarialnego. Skarżący nie wykazał, aby w ocenach Komisji obu szczebli wystąpiły istotne uchybienia, które pozwalałyby poddać w wątpliwość ich rzetelność i zasadność czy też naruszenie zasad oceny zadań. Z powyższych względów skargę jako niezasadną na mocy art. 151 p.p.s.a. należało oddalić.