VII SA/Wa 2386/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, , Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), Asesor WSA Elżbieta Granatowska, Protokolant spec. Joanna Piątek-Macugowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2023 r. sprawy ze skargi D J na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 7 września 2022 r. znak KOC/2876/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz skarżącego D J kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia 7 września 2022 r., znak: KOC/2876/Ar/22, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: "SKO w Warszawie", "organ II instancji") na podstawie art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm., dalej: "k.p.a.") oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570), po rozpatrzeniu odwołania D J od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] (dalej: "organ I instancji") z dnia [...]marca 2022 r., nr [...]ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej oraz drogi wewnętrznej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, na działkach nr ew. [...] i [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...]w dzielnicy [...]w [...]- utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Z akt postępowania administracyjnego wynika, że w dniu 26 lutego 2019 r. J K (dalej: "inwestor") złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po rozpatrzeniu tego wniosku Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji określając: - linię zabudowy: nieprzekraczalną linie zabudowy wzdłuż ul. [...]- jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku na działce nr ew. [...] z obrębu [...] ( zgodnie z § 4 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); - obszar wyłączony spod zabudowy kubaturowej, oznaczonej literami 1-2-3-4-1-zgodnie z załącznikiem graficznym- przeznaczony pod projektowana drogę wewnętrzną; - maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji – 0,11 - minimalną powierzchnie biologicznie czynną- 70% terenu objętego decyzją ( oznaczonego literami A-1-4-D-E-A; -szerokość elewacji frontowych projektowanych budynków od strony południowej ( równolegle do ul. [...])- 11,0m +/- 20%; -maksymalną wysokość ( od terenu istniejącego do najwyższego punktu kalenicy dachu) – 9,8m; - zakaz podwyższania terenu, rzędne dla terenu wynoszą: dla działki [...]– 84,3 – 84,9 m n.p.m. dla działki [...]– 84,5 – 85,2 m n.p.m. - geometria dachu : dach spadzisty, kalenicowy, kąt nachylenia głównych połaci dachu od 300 do 450( zgodnie z § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.). W decyzji ustalono także rodzaj pokrycia dachu oraz materiał i kolor elewacji. Ustalono również obowiązek zapewnienia miejsc postojowych na własnej działce w liczbie minimum 2 miejsca na lokal. W zakresie warunków ochrony środowiska i ludzi, organ wskazał w decyzji , że teren objęty wnioskiem położony jest w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązuje rozporządzenie Nr 3 Wojewody [...] z dnia 13 lutego 2007r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu ( Dz.Urz. Woj. [...]. Z 2007 r., Nr 42, poz. [...])zmienione uchwała nr 34/13 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 18 lutego 2013r. zmieniającą niektóre rozporządzenia Wojewody Mazowieckiego dotyczące obszarów chronionego krajobrazu. Z tego powodu decyzja określiła dodatkowe ustalenia. Jednocześnie organ wskazał na konieczność dostosowania odległości projektowanych obiektów budowlanych i ogrodzeń do zapisów dotyczących [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. Z uwagi na fakt, że teren inwestycji znajduje się w obszarze zagrożenia powodzią , o którym mowa w art. 169 ust 2 pkt 3 lita ustawy z dnia 20 lipca 2017r. Prawo wodne ( Dz.U z 2021r., poz.2233), projekt budowlany należy opracować z uwzględnieniem zagrożenia powodziowego a projektowanie budynków należy poprzedzić wykonaniem badań gruntowo-wodnych. Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożył D J. Po rozpatrzeniu złożonego w sprawie odwołania SKO w Warszawie decyzją 7 września 2022 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie Zarządu Dzielnicy [...]. W uzasadnieniu organ II instancji zacytował przepisy stanowiące podstawę wydanego rozstrzygnięcia. Wskazał, że ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji następuje w przypadku braku planu miejscowego, w oparciu o przepisy powołanej ustawy oraz wydanych na jej podstawie rozporządzeń wykonawczych. Po zapoznaniu się z wnioskiem strony organ administracji jest zobowiązany do przeprowadzenia postępowania w całości i dopiero po jego zakończeniu, możliwe jest rozstrzygnięcie sprawy. Zatem postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy inicjuje wniosek strony, który stosownie do brzmienia art. 52 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2022r. poz. 503, dalej: "u.p.z.p" ) powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a także charakterystykę inwestycji, obejmującą m.in. określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej, charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Jak wynika z akt sprawy inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę zespołu trzech budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej oraz drogi wewnętrznej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...] i [...]z obrębu [...], położonych przy ul. [...]w Dzielnicy [...]m. [...]. SKO w Warszawie wyjaśniło, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ jest zobowiązany do przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a także analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu co wynika z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Analiza załącznika nr 2 (mapa) zaskarżonej decyzji, dokonana przez skład orzekający wskazuje, iż organ I instancji wyznaczył obszar analizowany zgodnie z wskazanym powyżej przepisem rozporządzenia. Jednocześnie organ wskazał, że jak wynika z akt sprawy - załącznika mapowego zaskarżonej decyzji przyjęty do analizy obszar ma szerokość ok. 126 m, liczoną od granic działek stanowiących teren inwestycji. Szerokość frontu działki stanowiącej teren inwestycji wynosi 42 m, a zatem wielkość tak wyznaczonego obszaru stanowi trzykrotną szerokość frontu. Organ II instancji podkreślił, iż wyznaczenie obszaru analizowanego nie może nastąpić w oderwaniu od realiów danej sprawy, a w szczególności bez uwzględnienia charakterystyki terenu znajdującego się wokół terenu inwestycji, a także powierzchni i kształtu terenu, przeznaczonego do zabudowy. Jak wynika z akt sprawy teren inwestycji stanowią dwie działki ewidencyjne (nr [...], [...]) o szerokości 42 m, mają one kształt wydłużonego prostokąta. Teren inwestycji znajduje się w centrum wyznaczonego obszaru. Zdaniem SKO w Warszawie, tak wyznaczony obszar umożliwia dokonanie analizy funkcji i zagospodarowania terenu (w obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa), nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, a także wielkości kształt obszaru odzwierciedla sposób zabudowy znajdującej się otoczeniu terenu inwestycji. Organ odwoławczy dokonując ponownej oceny całości sprawy ustalił, iż zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym, umożliwia ustalenie powołanych parametrów dla planowanej zabudowy, z uwagi na funkcję tych obiektów, a także cechy zabudowy i zagospodarowania terenu. Rozpoznając ponownie sprawę w zakresie wyznaczenia podstawowych parametrów dla planowanej zabudowy organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania stanowiska organu I instancji. W toku postępowania organ II instancji dokonał ponownego określenia wskaźników zabudowy, wymienionych w § 4 - 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. i uzyskane wyniki są zbieżne z ustaleniami organu I instancji. Zdaniem organu odwoławczego sposób określenia wskazanych powyżej parametrów nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, a także reguły ich wyznaczenia, ujęte w obszernej analizie włączonej do akt sprawy, są zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ wskazał również, że w toku postępowania dokonano również niezbędnych uzgodnień, określonych w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. jak również prawidłowo ustalono strony postępowania. SKO w Warszawie odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 54 pkt 2 lit. a u.p.z.p. zauważył, iż to inwestor, w złożonym wniosku określa rodzaj i zakres planowanej zabudowy, zaś rolą organu jest wyłącznie ustalenie czy realizacja zamierzenia inwestycyjnego odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a więc czy dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla tak określonego przedsięwzięcia. Na etapie ustalenia warunków zabudowy zarzut naruszenia stosunków wodnych jest przedwczesny, albowiem do faktycznej zabudowy terenu jeszcze nie doszło. Zauważyć bowiem należy, iż ocena czy działania inwestora powodują naruszenie stosunków wodnych może nastąpić wyłącznie w oparciu o ustalenie, że określone działania (np. podwyższenie gruntu, czy też ograniczenie spływu wód) wywołują szkody na gruntach sąsiednich, a zatem po stwierdzeniu istnienia negatywnego oddziaływania. Skoro decyzja o warunkach zabudowy przesądza wyłącznie o potencjalnym sposobie zagospodarowania danego terenu, to nie jest możliwe stwierdzenie, iż wywołuje on skutki w zakresie naruszenia stosunków wodnych na gruntach sąsiednich. Nadto, organ I instancji zasadnie, w zaskarżonej decyzji określił warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi (pkt 1.2. decyzji) m.in. poprzez wskazanie ograniczeń zabudowy wynikających z rozporządzenia Nr 3 Wojewody Mazowieckiego z dnia 13 lutego 2007 r. (dalej jako: "WOChK") w sprawie [...]Obszaru Chronionego Krajobrazu. W ocenie Kolegium na tym etapie procesu inwestycyjnego jest to wystarczające. Z tych względów nie jest możliwe uwzględnienie żądania strony skarżącej, która dalszego uszczegółowienia skarżonej decyzji poprzez określenie kierunku spływu wód. W zakresie zarzutu naruszenia § 6 WOChK w zakresie zmiany stosunków wodnych organ wskazał, iż norma ta ma zapobiegać działaniom powodującym zmianę stosunków wodnych z racji występowania na tym terenie problemu z odpływem wód gruntowych. SKO w Warszawie wyjaśniło, że na etapie ustalenia warunków zabudowy inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, zaś obowiązek ten wynika wprost z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Zatem kwestie dotyczące posadowienia budynków na terenie inwestycji, jak również przyjęcie rozwiązań technicznych, zapobiegających zmianom stosunków wodnych nastąpi na etapie wydawania pozwolenia na budowę, gdzie następuje konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Stąd też w ocenie organu przyjęte w decyzji ustalenia dotyczące tych okoliczności (potencjalnej zmiany stosunków wodnych) są na tym etapie procesu inwestycyjnego są wystarczające. SKO w Warszawie dokonało ponownego, całościowego i merytorycznego rozpatrzenia sprawy, jak i zaskarżonej decyzji i uznało, że organ I instancji przeprowadzając ponownie postępowanie wyjaśniające przeprowadził je zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 października 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zatem brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i odmowy ustalenia warunków zabudowy lub uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył D J, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ją decyzji Zarządu Dzielnicy [...] a także zasądzenia zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 54 pkt 2 lit. a w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która nieprecyzyjnie określa warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności nie dookreśla rzędnych terenu istniejącego oraz nie ustala zakazu podwyższania terenu, podczas gdy decyzja o warunkach zabudowy powinna w sposób jednoznaczny i konkretny określać warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy; - art. 54 pkt 2 lit. b u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz w zw. z art. 107 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy, która sprzecznie określa ustalenia Inwestycji dotyczące odprowadzenia wód opadowych, podczas gdy decyzja administracyjna powinna w sposób konkretny rozstrzygać o prawach bądź obowiązkach stron postępowania; - art. 1 ust. 2 pkt 3 i 7 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która nie uwzględnia w sposób wystarczający oraz prawidłowy wymagań ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami oraz prawa własności osób trzecich, w szczególności skarżącego; - art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na zaniechaniu wszechstronnego zebrania, rozpatrzenia i oceny materiału dowodowego, a w szczególności nieustalenie, czy po zrealizowaniu planowanej Inwestycji nie zostaną naruszone zakazy z § 6 WOChK w sprawie [...]Obszaru Chronionego Krajobrazu, w zakresie zmiany stosunków wodnych, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która badanie w powyższym zakresie również pomija. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej także jako "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Skarga podlega uwzględnieniu , choć nie z przyczyn w niej wskazanych. Na wstępie wyjaśnić należy, że materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 503., dalej także jako "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej także jako "rozporządzenie Ministra Infrastruktury"). W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do oceny zasadności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej oraz drogi wewnętrznej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, na działkach nr ew. [...] i [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...]w dzielnicy [...]w [...]. Trzeba podkreślić, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wskazać należy, że stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, którego treść określa art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy przedmiotowa inwestycja jest dopuszczalna w świetle przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym danego terenu. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Decyzja o warunkach zabudowy jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, Lex nr 1216331). Przy czym podkreślić należy, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na skutek wniosku zawierającego konkretne wskazania dla projektowanej inwestycji i organ związany jest treścią sformułowanego wniosku, co oznacza, że jeżeli wnioskowana funkcja, cechy i parametry planowanej zabudowy nie są możliwe do zaakceptowania na danym terenie to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji. Wynika z tego też dalsza konsekwencja, że organ dokonuje oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla konkretnie sformułowanego wniosku i brak ograniczeń w tym ile takich wniosków złożono dla konkretnych inwestycji, z których każda może się różnić, zatem organy nie dokonują porównywania, gdy dla danego terenu wydana zastała już uprzednio decyzja o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się bowiem dla konkretnie sformułowanego wniosku, gdy spełnione zostaną wymogi o jakich mowa w art. 61 u.p.z.p. W tym miejscu wskazać trzeba, że skład orzekający podziela pogląd, iż organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora. Z tym że bezwzględnie związany jest rodzajem inwestycji wskazanej przez inwestora, natomiast nie jest bezwzględnie związany wskazanymi przez inwestora parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany. Granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora, wyznacza przeznaczenie projektowanych obiektów budowlanych oraz funkcje jakie ma pełnić ( vide wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 lutego 2009 r. sygn.akt IV SA/Wa 2581/2007). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., który stanowi, że: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki przewidzianej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane, w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to jednak, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś wszystkie w/w przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną. Zgodnie z - § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury , w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji, cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. W celu ustalenia faktycznych rozwiązań urbanistycznych istniejących na terenie sąsiadującym z nieruchomością na której planowane jest wnioskowane przedsięwzięcie, organ wyznacza wokół danej nieruchomości obszar w granicach którego przeprowadza analizę funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającej stosowną klauzulę, w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów . Przechodząc dalej wskazać należy, że ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, organ może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w ustawie, jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze (wyrok WSA w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12, dostępne orzeczenia.nsa.gov.pl dalej "CBOSA"). Przepis § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, Lex 488144). Zabieg taki wymaga jednak dodatkowego szczegółowego uzasadnienia podyktowanego określonymi potrzebami wynikającymi z konieczności zachowania ładu przestrzennego. W sprawie niniejszej , przyjmując, że szerokość frontu działki wynosi 42 m , do analizy wyznaczono obszar o szerokości około 126 m, licząc od granicy działek stanowiących teren inwestycji, co stanowi trzykrotną szerokość frontu działki. Taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jest prawidłowy i nie narusza § 2 pkt 5 i § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., zasady dobrego sąsiedztwa ani także art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Sądu prawidłowa jest także dokonana przez organy administracji analiza funkcji i cech zabudowy obszaru analizowanego. Z analizy obszaru wyznaczonego przez urbanistę wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna dostępna z tej samej drogi publicznej (ul. [...]), która umożliwiała określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organy administracji dokonały prawidłowego wyznaczenia linii zabudowy. W decyzji o warunkach zabudowy wyznaczono nieprzekraczalna linię zabudowy, wzdłuż ul. [...]– jako przedłużenie istniejącego budynku na działce nr ew. [...], co pozostaje w zgodzie z brzmieniem § 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Prawidłowo wyznaczono szerokość elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Średnia szerokość elewacji frontowej na analizowanym obszarze wynosi 14 m. Dla planowanej inwestycji wyznaczono szerokość elewacji frontowej, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. – 11 m, z tolerancją 20%. Taki sposób wyznaczenia tego wskaźnika jest wystarczająco precyzyjny i zarazem prawidłowy, albowiem zgodny z brzmienie powołanego przepisu rozporządzenia. Za front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działki. Dla planowanej inwestycji główny wjazd następuje od ul. [...]poprzez projektowaną wewnętrzną drogę dojazdową, od tej też drogi publicznej został wyznaczony front działki (stanowiący zarówno parametr na potrzeby ustalenia obszaru analizy jak i ustalenia szerokości elewacji frontowej). Również parametr dotyczący ustalenia maksymalnej wysokości, od terenu istniejącego do najwyższego punktu kalenicy dachu - 9,8 m, został ustalony zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., biorąc pod uwagę wysokość zabudowy na działkach sąsiednich. Należy jednak podnieść, że ustalenie przez organy maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na poziomie 0,11 nastąpiło z naruszeniem § 5 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ja wynika z analizy urbanistycznej średni wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony na podstawie zabudowy na działkach [...], [...], [...], [...], [...]/[...], [...]oraz [...], [...], [...] i [...]z obrębu [...] wynosi 0,0648. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, o czy stanowi ust. 2 § 5 rozporządzenia. Organ I instancji w swojej decyzji ustalając maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na 0,11 nie uzasadnił w ogóle, dlaczego przyjął taki, a nie inny parametr, mimo iż odbiegał on od średniej występującej na analizowanym obszarze. Również organ odwoławczy nie odniósł się w uzasadnieniu do kwestii ustalenia powyższego wskaźnika , pomimo, że został on prawie dwukrotnie zwiększony w porównaniu do przyjętego w analizie. W uzasadnieniach decyzji organów obu instancji brak jakichkolwiek rozważań, czy ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy, niewątpliwie w warunkach odstępstwa od średniej, jest w realiach sprawy rzeczywiście uzasadnione. Tymczasem "podstawowym kryterium oceny legalności odstępstw od wartości średnich jest to, czy odstępstwa te służą realizacji ładu przestrzennego. Stąd też określenie ostatecznych wartości poszczególnych wskaźników urbanistycznych oraz architektonicznych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie jest wynikiem prostych wyliczeń matematycznych, ale rezultatem indywidualnych analiz przeprowadzonych przez osobę mającą wiadomości specjalne (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), uwzgledniających specyfikę danego zamierzenia inwestycyjnego oraz konkretnych uwarunkowań urbanistycznych i architektonicznych w sąsiedztwie terenu inwestycji. W tym też kontekście, jako - co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego, tak aby nie doszło do dysharmonii w sposobie zagospodarowania obszaru" ( vide wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2022r., II OSK 2720/19). Jak wynika z załącznika do analizy funkcji i cech zabudowy geometrię dachu ustalono jako dach dwuspadowy i wielospadowy o kącie nachylenia od 300 do 450 ( średnia z analizy geometrii dachów na działkach [...], [...], [...], [...], [...]/[...], [...] oraz [...], [...] [...] i [...]. W ocenie Sądu ustalenie geometrii dachu w treści decyzji ustalającej warunki zabudowy nastąpiło w niniejszej sprawie w sposób nie dość wystarczający, mając na uwadze wymogi określone § 8 rozporządzenia. Ustalono co prawda kąt nachylenia od 300 do 450 , jednak nie wskazano układu połaci dachowych (wskazano ogólnie na dach spadzisty - bez odwołania się też do charakterystyki dachów występujących w obszarze analizowanym), a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, ew. uzasadnienia dlaczego odstąpiono od ich określenia. Podnieść należy, że geometria dachu planowanej zabudowy powinna nawiązywać do form istniejących, występujących na obiektach o różnym przeznaczeniu, tworząc z nimi harmonijną całość w myśl zasad wynikających z u.p.z.p.( vide wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2022r., II OSK 2720/19). Z tych względów należało uznać, że doszło do naruszenia § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w związku z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze naruszenie przez organy § 5 ust. 1 oraz § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w związku z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało uchylić zaskarżona decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji. Nie zasługują natomiast na uwzględnienie zarzuty sformułowane w skardze. W tym miejscu wyjaśnić trzeba, że w § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (Dz. U. 2003.164.1589) wskazano między innymi, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Zgodnie z treścią § 2 pkt 4 rozporządzenia, ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu zapisuje się poprzez nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, wynikające z: a) potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 72 i 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. — Prawo ochrony Środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627, z późn. zm.), b) obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody, o których mowa w przepisach o ochronie przyrody. Zgodnie zaś z § 2 pkt 7 rozporządzenia, ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed: a) pozbawieniem: — dostępu do drogi publicznej, — możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, — dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Przywołane rozporządzenie wydane zostało na podstawie art. 67 ust. 3 u.p.z.p. stanowiącego, iż minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, stosowane w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oznaczenia i nazewnictwo, mając w szczególności na uwadze wymagania, o których mowa w art. 54 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Należy wskazać, że wbrew zarzutom skargi organy w sposób wystarczający zapisały w decyzji ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu oraz ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich ( w tym skarżącego). Organy wskazały, że teren objęty wnioskiem położony jest w granicach , ustanowionych w myśl przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody, [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązuje rozporządzenie Nr 3 Wojewody [...] z dnia 13 lutego 2007r. w sprawie [...]Obszaru Chronionego Krajobrazu ( Dz.Urz. Woj. [...]. Z 2007 r., Nr 42, poz. [...] ) zmienione uchwałą nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia 18 lutego 2013r. zmieniającą niektóre rozporządzenia Wojewody Mazowieckiego dotyczące obszarów chronionego krajobrazu. Z tego faktu wynikają ustalone w decyzji nakazy oraz zakazy w tym miedzy innymi: - zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko, - zakaz likwidacji i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych, - zakaz się wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub utrzymaniem, budową, odbudową, naprawą lub remontem urządzeń wodnych ( w tym zakaz podwyższania terenu); -zakaz dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody lub zrównoważone wykorzystanie użytków rolnych i leśnych oraz racjonalna gospodarka wodna lub rybacka, -zakaz likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych, - zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 10 m oraz ogrodzeń w odległości mniejszej niż 5m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej. Ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu zostały określone szczegółowo i w sposób zapewniający ochronę wartości przyrodniczych przy realizacji planowanej inwestycji. Tym bardziej, że decyzja wskazuje także na konieczność uwzględnienia przepisów z zakresu ochrony gatunkowej roślin, zwierząt i grzybów, zgodnie z ustawa o ochronie przyrody oraz rozporządzeniem Ministra Środowiska w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt ( Dz.U. z 2020r., poz.26). Dodatkowo zaznaczyć trzeba, że w decyzji, wbrew zarzutowi skargi, powtórzono zakaz podwyższania terenu, określając jednocześnie istniejące rzędne terenu dla inwestycji. Sąd za całkowicie nieuzasadnione uznaje stanowisko skarżącego o rzekomej sprzeczności w ustaleniach dotyczących kwestii odprowadzania wód opadowych. Ustalenie wymagające aby wody opadowe z dachów i powierzchni utwardzonych na działce odprowadzane były w całości do gruntu na terenie inwestycji za pomocą infiltracji powierzchniowej, nie dopuszcza się odprowadzania wód opadowych na działki sąsiednie ( odprowadzenie wód opadowych z drogi dojazdowej w całości do gruntu na terenie inwestycji za pomocą infiltracji powierzchniowej, nie dopuszcza się odprowadzania wód opadowych na drogę publiczną i działki sąsiednie) , nie pozostaje bowiem w żadnym razie w sprzeczności z zakazem dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody lub zrównoważone wykorzystanie użytków rolnych i leśnych oraz racjonalna gospodarka wodna lub rybacka. Podnoszona w skardze kwestia uwzględnienia specyfiku terenu, kierunku spadku działek i ich wpływu na sposób i parametry zagospodarowania przedmiotowych działek, winna być przedmiotem rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym ( w tym projekcie zagospodarowania działki) i oceny tego projektu w zakresie zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi w tym § 29 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który stanowi, że dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione. W odniesieniu do zarzutów skargi, wyjaśnienia wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie jest dopuszczalna ( możliwa ) zabudowa określonego rodzaju (zmiana zagospodarowania terenu), a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. Pozytywne przesądzenie o takiej możliwości w decyzji o warunkach zabudowy daje inwestorowi podstawę do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli inne warunki wymagane ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane są spełnione. W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę organ architektoniczno – budowlany ocenia planowaną inwestycję także w aspekcie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ,wydanego na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Decyzja taka określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Na każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do rozpatrzenia sprawy dotyczącej danej inwestycji w granicach przysługujących temu organowi kompetencji. Oznacza to, że organ wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu właściwego w sprawach wydawania pozwoleń na budowę. Organ w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego ocenia możliwość udzielenia pozwolenia na planowaną budowę także w aspekcie poprawności rozwiązań dotyczących odprowadzania wód opadowych. Tym bardziej, że nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie w decyzji o warunkach szczegółowego sposobu odprowadzania wód opadowych z uwzględnieniem ukształtowania terenu i wyliczeniem rzędnych tego terenu. Należy także podkreślić, że nie jest zadaniem organu ustalającego warunki zabudowy, ustalenie czy po zrealizowaniu planowanej inwestycji nie zostaną naruszone zakazy z § 6 rozporządzenia Nr 3 Wojewody [...] z dnia 13 lutego 2007r. w sprawie [...]Obszaru Chronionego Krajobrazu. Ponownie podkreślić trzeba, że organy zakazy z tego aktu wynikające ustaliły w decyzji o warunkach, a za ich przestrzeganie w projekcie budowlanym odpowiada organ architektoniczno-budowlany. Pomimo nieuwzględnienia zarzutów skargi, mając jednak na uwadze naruszenie przez organy § 5 ust. 1 oraz § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w związku z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy uwzględnią powyższe rozważania Sądu. Z tych wszystkich względów orzeczono jak w punkcie I sentencji, przyjmując za podstawę przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit a) w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329). O kosztach orzeczono w punkcie II sentencji na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się: kwota 500 zł tytułem uiszczonego przez skarżącą wpisu, kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącego, ustalone jako stawka minimalna na podstawie § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów. (Dz. U. 2015 r., poz. 1804 ze zm.), oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżącego opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.