VIII SA/Wa 308/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kobylski, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Szymanowicz - Nowak, Sędzia WSA Justyna Mazur (sprawozdawca), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Radomiu w trybie uproszczonym w dniu 26 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi G. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z 13 lutego 2025 r., znak [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...]z dnia 15 listopada 2024 r. nr [...]. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. (dalej także: Dyrektor IAS, organ odwoławczy, DIAS) postanowieniem z 13 lutego 2025 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572; dalej: k.p.a.) oraz art. 18 pkt 2 i art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 132 ze zm.; dalej jako u.p.e.a.), po rozpatrzeniu zażalenia G. G. (dalej także: skarżący, strona) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w R. (dalej: Naczelnik US, organ I instancji, organ egzekucyjny) z 15 listopada 2024 r. w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowienia zostały wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym: Naczelnik US w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec majątku strony na podstawie własnych tytułów wykonawczych z 2.03.20218 r. o numerach: [...], zawiadomieniem z 18.10.2023 r. nr [...] o zajęciu nieruchomości wezwał stronę do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, egzekwowanych należności pieniężnych wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w R. przy ul. R. [...] i [...], składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...], dla której Sąd Rejonowy w R. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Postanowieniem z 18.03.2024 r. nr [...] UNP: [...] Naczelnik US wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości ww. nieruchomości, który 26.07.2024 r. sporządził operat szacunkowy szacując wartość nieruchomości na łączną kwotę 450.00,00 zł, w tym: wartość gruntu działki nr [...] o powierzchni 0,0388 ha - 125.000,00 zł, wartość murowanego budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 79,00 m2 - 108.000,00 zł, wartość pozostałego budynku niemieszkalnego murowanego o powierzchni zabudowy 22,00 m2 - 14.000,00 zł, wartość murowanego budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 62,00 m2 - 175.000,00 zł, wartość budynku garażu murowano-drewnianego o powierzchni użytkowej 50,65 m2 - 11.000,00 zł, wartość służebności gruntowej drogi wpisanej w dziale l-SP - 14.000,00 zł, wartość służebności gruntowej przyłącza wody i gazu wpisanej w dziale l-SP - 3.000,00 zł. W dniu 3.09.2024 r. Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości nr [...]. UNP: [...]. Pismem z 16.09.2024 r. wniesionym w tym samym dniu, pełnomocnik skarżącego wniósł zarzuty, w treści których zakwestionował opinię biegłego co do wyceny budynku o powierzchni 62 m2 oraz wartości działki nr [...]. Pełnomocnik podniósł, że działka nr [...] winna być wyceniona z uwzględnieniem kryterium jej położenia i przydatności budowlanej. Jest to działka bardzo mała i jej przydatność budowlana jest niewielka. Położona jest przy bardzo wąskiej ulicy, w przeciwieństwie do użytych do porównania cen (m.in. ulice O., G., S., W., O. czy K.). Ponadto położona jest w starej dzielnicy R., tj. K., gdzie zabudowa nastąpiła w okresie PRL Podkreślił, że dojazd do przedmiotowej działki odbywa się dzięki ustanowionej służebności. Służebności załatwiają też przyłącza medialne. Z tych względów jej atrakcyjność na rynku nie jest duża, jak określił biegły. Winno mieć to duży wpływ na cenę metra kwadratowego działki. Biegły wycenił m2 działki na kwotę 322,00 zł, co w ocenie pełnomocnika nie jest osiągalne rynkowo, a także nie odzwierciedla cen w tym rejonie miasta. Dlatego też, pełnomocnik kwestionuje wartość samej działki i kwoty wskazanej w opinii. Odnośnie budynku o pow. 62 m2 pełnomocnik podniósł, że został wyceniony na zbyt niską kwotę. Jest to prawie nowy budynek, zezwolenie na budowę budynku miało miejsce w 2007 r., zaś do zamieszkania nadawał się ok 2010 r. Należałoby w związku z tym przyjąć, że budynek ma obecnie 14 lat. Jego wyposażenie jest jeszcze młodsze, gdyż było robione później. Obecnie kupienie mieszkania w starym PRL-owskim bloku do remontu, to kwota nie mniej niż 300.000,00 zł. Dlatego też, pełnomocnik stwierdził, że nie można uznać oszacowanej ceny ww. budynku na kwotę 175.000,00 zł. Ponadto pełnomocnik podniósł, że biegły nie dokonał oględzin budynku. Synowa strony była w pracy, bo nie została o tym fakcie powiadomiona. Pełnomocnik podkreślił także, że w protokole są wskazane 3 budynki mieszkalne, podczas gdy faktycznie są tylko dwa. Budynek o pow. 22 m2 jest tylko komórką bez wykończenia w środku i z prowizoryczną instalacją elektryczną. Fakt ten miał w ocenie pełnomocnika wpływ na dokonaną wycenę, co winno zostać zweryfikowane. Nieaktualne są także informacje zawarte w pismach z Urzędu Miejskiego w R. z 27.09.2023 r. oraz z 20.10.2023 r., iż pod adresem R. [...] i [...] nikt nie jest zameldowany. W budynku pod adresem R. [...] zameldowany jest skarżący z żoną, natomiast pod adresem R. [...], zameldowane są 2 inne osoby. Należałoby dokonać prawidłowych ustaleń z tym związanych, a następnie zadać biegłemu pytanie, czy faktycznie zameldowanie 4 osób ma znaczenie dla wykonanego protokołu wyceny i oszacowania wartości nieruchomości. Pismem z 18.09.2024 r., Naczelnik US wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego M. J. o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów. Pismem z 18.10.2024 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów odnoszących się do sporządzonego operatu szacunkowego i podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości w operacie szacunkowym z 26.07.2024 r. Postanowieniem z 15.11.2024 r. nr [...] Naczelnik US oddalił w całości wniesione przez stronę zarzuty. W uzasadnieniu wyjaśnił, że metodyki i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy i jest dowodem w sprawie administracyjnej, który podlega ocenie, jak każdy inny dowód, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Następnie stwierdził, że w sprawie, mając na uwadze stanowisko rzeczoznawcy majątkowego oraz wyniki analizy formalnej, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na ww. nieruchomość, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu wyceny. W zażaleniu na to postanowienie, pełnomocnik strony zarzucił naruszenie art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 8 i 77 k.p.a. oraz wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia jako wydanego przedwcześnie, z naruszeniem prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu. W uzasadnieniu podniósł, że stanowisko biegłego z 18.11.2024 r. w sprawie wniesionych zarzutów, organ winien doręczyć na piśmie stronie, czego nie uczynił. Naruszyło to prawo strony do czynnego udziału w postępowaniu. Ponadto, organ błędnie wskazał, że cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na nieruchomość. W ocenie pełnomocnika, idąc tym tropem, można by wcale nie robić operatu szacunkowego. Błędnie także wskazał, że organ egzekucyjny nie ma uprawnień do wkraczania w strefę merytoryczną sporządzonego operatu szacunkowego. Prowadziłoby to do sytuacji, że niezależnie jakie zarzuty byłyby złożone, to organ prowadzący postępowanie, nawet pomimo ich trafności, nie będzie czynił żadnych kroków celem ich wyjaśnienia. Dyrektor IAS postanowieniem z 13 lutego 2025 r., wskazanym na wstępie i zaskarżonym w niniejszej sprawie, utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia przedstawił na wstępie dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie. Przywołał następnie art. 110u § 1 u.p.e.a., wskazując, że pismem z dnia 16 września 2024 r. pełnomocnik skarżącego wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w R. przy ul. R. [...] i [...], składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...] o powierzchni 0,0388 ha, dla której Sąd Rejonowy w R. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wyjaśnił, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po jego wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, w tym wymogu, że opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości, tj. stanowiąca szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Dodał, że w tej sprawie rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, dokonując oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 450.00,00 zł, w tym: wartość gruntu działki nr [...] o powierzchni 0,0388 ha -125.000,00 zł, wartość murowanego budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 79,00 m -108.000,00 zł, wartość pozostałego budynku mieszkalnego murowanego o powierzchni zabudowy 22,00 m2 - 14.000,00 zł, wartość murowanego budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 62,00 m2 - 175.000,00 zł, wartość budynku garażu murowano-drewnianego o powierzchni użytkowej 50,65 m2 - 11.000,00 zł, wartość służebności gruntowej drogi wpisanej w dziale l-SP -14.000,00 zł, wartość służebności gruntowej przyłącza wody i gazu wpisanej w dziale l-SP - 3.000,00 zł. Do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowanej ceny średniej. W oparciu o ww. operat szacunkowy Naczelnik US 3.09.2024 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji. DIAS zauważył, że we wniesionych zarzutach z 16.09.2024 r. pełnomocnik strony kwestionuje wysokość oszacowanej wartości działki nr [...] (cena zawyżona) oraz budynku o powierzchni 62 m2 (cena zaniżona). Ponadto podnosi, że rzeczoznawca nie dokonał oględzin ww. budynku, gdyż synowa strony nie została o tym powiadomiona. W protokole wskazano 3 budynki mieszkalne, podczas gdy faktycznie są tylko dwa. Budynek o pow. 22 m2 jest tylko komórką bez wykończenia w środku i z prowizoryczną instalacją elektryczną. W zażaleniu pełnomocnik podniósł natomiast, że nieprzekazanie w formie pisemnej przed wydaniem zaskarżonego postanowienia opinii z 18.10.2024 r. rzeczoznawcy majątkowego w sprawie wniesionych zarzutów, naruszyło prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu. Błędnie jest wyjaśnienie organu, że cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na nieruchomość. Błędne jest również stwierdzenie organu, że nie ma uprawnień do wkraczania w strefę merytoryczną sporządzonego operatu szacunkowego. Organ odwoławczy wyjaśnił w tym miejscu, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy, nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2021 r. w sprawie sygn. akt I OSK 3145/18 organ odwoławczy wskazał, iż kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na te niewkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tą wkraczające (...) merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zauważył, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Na status osoby zaufania publicznego, do którego należy zaliczyć zawód rzeczoznawcy majątkowego, składają się takie elementy jak przekonanie o zachowaniu, przez osobę wykonującą ten zawód, dobrej woli, właściwych motywacji, należytej staranności zawodowej oraz wiara w przestrzeganie wartości istotnych dla profilu danego zawodu. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z dyspozycją art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie natomiast stwierdzenia przez organ egzekucyjny z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. Za prawidłowe zatem uznał działanie Naczelnika US w zakresie wystąpienia do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do wniesionych w sprawie zarzutów. Pismem z 18.10.2024 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów odnoszących się do sporządzonego operatu szacunkowego i podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości w operacie szacunkowym z 26.07.2024 r. Ustosunkowując się do zarzutu zawyżenia wysokości oszacowanej wartości działki nr [...], wyjaśnił: Odnośnie wyceny gruntu działki numer [...] to jej oszacowanie znajduje się na stronach 30-37 sporządzonej opinii. Finalnie działka oszacowania została na kwotę 125.000 złotych na podstawie zbioru nieruchomości podobnych pochodzących z lokalnego rynku. Odnośnie obszaru rynku przybranego do analizy, to rynek musiał być poszerzony na inne obręby ewidencyjne aniżeli obręb [...]_K., ponieważ w tym obrębie występuje zwarta zabudowa i działki nie zabudowane praktycznie nie występują na rynku, w związku z czym nie ma cen transakcyjnych. Takie działanie, czyli poszerzanie analizowanego rynku, możliwe jest na podstawie przepisu zawartego w § 3 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Szacując wartość gruntu działki nr [...] wyodrębniono stosowne cechy różnicujące i poddano je ocenie. I tak cecha atrakcyjności lokalizacji została oceniona na prawie minimalnym poziomie, co miało wpływ na umniejszenie szacowanej wartości, a także cecha dostępności komunikacyjnej została oceniona na prawie minimalnym poziomie, co miało wpływ na umniejszenie szacowanej wartości. Widoczne jest zatem, że biegły uwzględnił w analizie porównawczej okoliczności podnoszone przez pełnomocnika zobowiązanego. Odnośnie wątpliwości skarżącego, że działka jest bardzo mała i jej przydatność budowlana jest niewielka, to nie sposób zgodzić się z tym twierdzeniem, gdyż na działce według kartoteki budynków, postawione są 2 budynki mieszkalne i 1 budynek niemieszkalny. Uwzględniając powyższe rzeczoznawca podtrzymuje oszacowaną wartość działki w kwocie 125.000,00 zł. Ustosunkowując się do zarzutu zaniżenia wysokości oszacowanej wartości budynku o powierzchni 62 m2, wyjaśnił: Odnośnie szacowania wartości murowanego budynku mieszkalnego o dwóch kondygnacjach nadziemnych i o powierzchni zabudowy wynoszącej 62 m2, to w ocenie biegłego, zarzuty do tej wyceny także nie są zasadne. Budynek ten nie był przedmiotem odrębnej wyceny, tylko jego wartość określona została według zasad rynkowych na potrzeby niniejszej egzekucji, gdyż budynek ten został zgłoszony jako nakład osoby trzeciej. Wartość tego budynku została wyodrębniona z wartości wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na zajętej nieruchomości, z uwzględnieniem wartości całej nieruchomości określonej w kwocie 450.000 złotych, która to kwota nie jest kwestionowana. Co do szczegółu wyceny budynku, to biegły wyjaśnia, że nie szacuje się budynku razem z jego wyposażeniem, tylko szacuje się substancję budowlaną wraz instalacjami. Zatem zarzut ten w tym zakresie nie jest zasadny. Odnośnie porównania wartości lokalu mieszkalnego i wartości budynku mieszkalnego (bez gruntu) to takie porównanie prowadzi do prawidłowych wniosków, gdyż porównuje się dwie zupełnie odmienne rzeczy. Porównywać można tylko lokale mieszkalne z lokalami mieszkalnymi i nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (...). Odnośnie nieudostępnienia wnętrza budynku mieszkalnego do oględzin, to jest to odnotowane w opinii strona 14. Na tę okoliczność zobowiązany G. G. złożył rzeczoznawcy wyczerpujące wyjaśnienia odnośnie ilości pomieszczeń w tym budynku oraz ich stanu i standardu, a także wyposażenia w instalacje. Na tej podstawie wykonane zostało oszacowanie wartości nieruchomości. Takie działanie rzeczoznawcy jest możliwe na podstawie treści § 3 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Uwzględniając powyższe, rzeczoznawca podtrzymuje oszacowaną wartość nieruchomości w kwocie 450.000 zł (niekwestionowane) oraz wartość budynku w kwocie 175.000 zł. W zakresie zarzutu wskazania 3 budynków mieszkalnych, podczas gdy faktycznie są tylko dwa, wyjaśnił: Odnośnie jakoby wskazania w opinii, że na nieruchomości znajdują się 3 budynki mieszkalne, to nie jest to trafny zarzut, gdyż w opinii wskazane są 2 budynki mieszkalne i 1 pozostały budynek niemieszkalny. Powierzchnia użytkowa budynku niemieszkalnego nie była uwzględniona w wielkości umownej jednostki porównawczej (strona 22 opinii) tylko umownie wielkością jednostki porównawczej była suma powierzchni użytkowej dwóch budynków mieszkalnych, a wartość budynku niemieszkalnego została uwzględniona w atrybucie stanu zagospodarowania, który to atrybut otrzymał najwyższą ocenę. W tym zakresie opinia sporządzona jest w sposób prawidłowy. Dyrektor IAS zaznaczył, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tylko rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Stwierdził, że w przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze rodzaj wycenianej nieruchomości, właściwie poddał badaniu rynek nieruchomości. Celem oszacowania wartości budynków, poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi z dodatkową zabudową będących przedmiotem własności. W tabeli na stronach 22-23 wskazał wyselekcjonowanych 11 transakcji, które przyjął do wyceny. Celem oszacowania wartości gruntu, poddał analizie rynek nieruchomości będących przedmiotem własności o charakterze budowlanym. W tabeli na stronie 31 wskazał 11 transakcji, które przyjął do wyceny. Z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawcy znane były ceny i cechy nieruchomości podobnych do wycenianej. Wykorzystał w tym celu wszelkie, niezbędne i dostępne dane. Rzeczoznawca wyjaśnił, czym się kierował przyjmując określone nieruchomości do dokonania wyceny. Wyselekcjonowane nieruchomości pochodziły z obszarów podobnych do wycenianej nieruchomości, a także cechowały się zbliżonymi właściwościami, dzięki którym możliwe było określenie jak najbardziej obiektywnej wartości nieruchomości, opartej na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. DIAS za niezasadny uznał zarzut zażalenia, iż błędne jest stwierdzenie organu, że nie ma uprawnień do wkraczania w strefę merytoryczną sporządzonego operatu szacunkowego. Zauważył, że ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organy nie mogą wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń prowadzących do określenia wartości rynkowej nieruchomości). Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo administracyjne (por. wyrok NSA z 31.08.2022r., III FSK 846/21). Podobnie, za nieuzasadnione DIAS uznał pozostałe zarzuty zażalenia. Odnosząc się natomiast do kwestii, iż przed wydaniem zaskarżonego postanowienia nie przekazano pełnomocnikowi w formie pisemnej opinii z 18.10.2024 r. rzeczoznawcy majątkowego w sprawie wniesionych zarzutów, co naruszyło prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu wyjaśnił, że zasada czynnego udziału strony w postępowaniu egzekucyjnym nie znajduje zastosowania lub jest znacznie ograniczona. Organ egzekucyjny nie jest zobowiązany do zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału przed wydaniem orzeczenia (por. wyrok NSA z 27.06.2023r., III FSK 2240/21). Organ egzekucyjny nie miał zatem obowiązku zaznajamiania strony z treścią wyjaśnień rzeczoznawcy, udzielonych w związku z wniesionymi zarzutami do opisu i oszacowania. Pismem z dnia 21 marca 2025 r. skarżący działaniem pełnomocnika wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, występując o uchylenie postanowień organów obydwu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Pełnomocnik skarżącego postawił zarzuty naruszenia przepisów: art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie w znaczący sposób zaufania do organów administracji poprzez wydanie postanowienia przedwcześnie, z naruszeniem prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu, co jest naczelną zasadą, jaką winien się kierować organ; art. 10 k.p.a. poprzez stwierdzenie, że "organ nie jest zobowiązany do zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału przed wydaniem orzeczenia" oraz, że organ nie miał obowiązku zaznajamiania pełnomocnika z treścią uzupełniającej opinii rzeczoznawcy w związku z wniesionymi zarzutami do opisu i oszacowania w przypadku gdy bezpośrednio z treści art. 10 k.p.a. wynika, że "Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań", a wskazane przez organ wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę na piśmie dnia 18 października 2024r. są niczym innym jak opinią uzupełniającą, stanowią materiał dowodowy nieznany stronie i winny być stronie ujawnione przed wydaniem postanowienia; art. 77 k.p.a. poprzez nie zgromadzenie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a przejawiający się brakiem możliwości odniesienia się strony do opinii uzupełniającej rzeczoznawcy i rozwiania wątpliwości co do treści operatu szacunkowego. Odpowiadając na skargę, Dyrektor IAS wystąpił o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w swoim rozstrzygnięciu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, także jako: "p.p.s.a."), stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267), sprawowana jest na podstawie kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). Przy czym, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami skargi ani jej wnioskami, z zastrzeżeniem art. 57a, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że postanowienia organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem prawa powodującym konieczność wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Sąd uwzględnił skargę, ale z innych przyczyn niż w niej wskazane. Spór w sprawie zasadniczo sprowadza się do kwestii, że skarżący we wniesionych na podstawie art. 110u u.p.e.a. zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej ich własność zakwestionował wycenę budynku o powierzchni 62 m2 oraz wartości działki nr [...] zawartą w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym z dnia 26 lipca 2024r. Argumentacja skargi opiera się na zarzutach naruszenia przepisów postępowania (art. 8 k.p.a., art. 10 k.p.a. i art. 77 k.p.a.), wskazując jako uchybienie organu I instancji brak zaznajomienia pełnomocnika skarżącego z opinią uzupełniającą rzeczoznawcy majątkowego, co uniemożliwiło odniesienie się do treści tej opinii i doprowadziło do naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu oraz spowodowało, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy był niepełny. Organ odwoławczy podniósł zaś, że organ egzekucyjny nie był zobowiązany do zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału przed wydaniem orzeczenia, a w zakresie wniesionych zarzutów wypowiedział się w uzasadnieniu wydanego w tym przedmiocie postanowienia. Dyrektor IAS nie dopatrzył się podstaw do zakwestionowania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Wskazał jedocześnie, iż zarówno organ odwoławczy, jak i organ egzekucyjny nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły i dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a możliwie jest dokonanie oceny operatu tylko pod względem formalnym. Odnosząc się do tak zakreślonego przedmiotu sporu wskazać należy, iż zgodnie z przepisami u.p.e.a. opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności (art. 110c § 2 u.p.e.a.), organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., także jako: "u.g.n."). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów wydanego na podstawie delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742 – dalej także: "Rozporządzenie z 2014 r."). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich, z uwzględnieniem warunków wskazanych w art. 153 u.g.n. przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r., poz. 1832 - dalej także: "Rozporządzenie z 2023 r.", wydanego na mocy delegacji ustawowej z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W orzecznictwie sądowym nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (por. wyrok NSA, sygn. akt III FSK 846/21). Nie podlega natomiast ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru, zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok NSA, III FSK 2026/21). Podobnie, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157 ust. 1 u.g.n. ). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy. Przenosząc powyższe wywody na grunt niniejszej sprawy wskazania wymaga, iż wbrew twierdzeniom orzekających w sprawie organów sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w operat szacunkowy zawiera niejasności natury formalnej, które podlegają ocenie przez organ egzekucyjny, a nie zostały przy rozstrzyganiu wniesionych przez skarżącego zarzutów dostrzeżone. Zauważyć bowiem należy, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie z dnia 26 lipca 2024 r. prawidłowo jako podstawę materialno-prawną operatu (str. 4 operatu) powołał m.in. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832 z dnia 8 września 2023 r.), które ma zastosowanie w sprawie. Na stronach 19 i 20 operatu rzeczoznawca w odniesieniu do wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wskazuje na § 4 pkt 2, § 4 pkt 3 i § 4 pkt 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie podając daty i publikatora tego akt prawnego. Tymczasem § 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832 z dnia 8 września 2023 r.) nie zawiera jednostek redakcyjnych w postaci punktów. Jego brzmienie stanowi bowiem treść: "Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen". Treści § 4 przywołane w operacie szacunkowym mogą sugerować zaś, iż wbrew wskazaniu, że zastosowanie w sprawie ma Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, do wyceny zastosowano przepisy uchylonego z dniem 9 września 2023 r. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Nie zostało przez orzekające w sprawie organy wyjaśnione, jakie przepisy zostały przez rzeczoznawcę majątkowego zastosowane przy dokonywaniu szacowania wskazanej w operacie szacunkowym nieruchomości. Nie ulega zaś wątpliwości, iż wyjaśnienie tej kwestii jest niezbędne dla dokonania prawidłowej oceny wniesionych przez skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. W tych okolicznościach rozstrzygnięcie o oddaleniu zarzutów należy uznać za przedwczesne. Wbrew twierdzeniom skargi w sprawie nie doszło do naruszenia wskazanych w niej przepisów poprzez brak doręczenia pełnomocnikowi skarżącego odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zgłoszone przez skarżącego zarzuty. Wskazać należy, że w doktrynie, jak i orzecznictwie wskazuje się, że zasada czynnego udziału strony w postępowaniu egzekucyjnym w ogóle nie znajduje zastosowania lub jest znacznie ograniczona (por. wyrok WSA w Warszawie z 12 kwietnia 2005 r., sygn. akt III SA 3483/03). Ustawa egzekucyjna w wielu miejscach pozwala na skuteczne dokonanie czynności egzekucyjnych bez konieczności zapewnienia uczestnikom możliwości czynnego w nich udziału, np. zajmowanie praw majątkowych. Wynika to z tego, że zastosowanie art. 10 k.p.a. do każdej czynności w praktyce uniemożliwiłoby wyegzekwowanie od zobowiązanych jakiegokolwiek świadczenia. W orzecznictwie wskazuje się, że odpowiednie stosowanie przepisów k.p.a. w zakresie zagwarantowania stronie czynnego udziału w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że organ egzekucyjny nie jest zobowiązany do zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału przed wydaniem orzeczenia; jest natomiast zobowiązany do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym treścią art. 73 k.p.a. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Po 1129/16, orzeczenia.nsa.gov.pl). Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący lub jego pełnomocnik zostali pozbawieni możliwości zapoznawania się z aktami sprawy. O ile zatem nie można zgodzić się z zarzutami skargi, wskazać wypada, iż z uwagi na wskazane wyżej uchybienie doszło do naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a.) w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a. Orzekające w sprawie organy nie dokonały bowiem prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego pod względem formalnym, a stwierdzone przez Sąd naruszenie ww. przepisów prawa mogło mieć istotny wpływ na wydane rozstrzygnięcia w przedmiocie zgłoszonych przez skarżącego zarzutów. Przy ponownym ich rozpoznaniu organy winny wezwać biegłego rzeczoznawcę do usunięcia powyższego uchybienia, zastosowania przy sporządzaniu operatu mających zastosowanie w sprawie przepisów ww. Rozporządzenia z 2023 r. i wypowiedzenia się czy treść i wnioski operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie pozostają aktualne w świetle mających zastosowanie, prawidłowo przywołanych przepisów stanowiących podstawę prawną jego sporządzenia. Dopiero wówczas możliwe będzie prawidłowe odniesienie się do wniesionych przez skarżącego zarzutów. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy mieć także na uwadze art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. Z uwagi na powyższe Sąd, orzekając na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.