VIII SA/Wa 309/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Artur Kot, Sędzia WSA Marek Wroczyński /sprawozdawca/, Protokolant Starszy referent Karolina Kaca, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2015 r. sprawy ze skargi "[...] spółka jawna" [...] z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2015 roku , nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. działając na podstawie art.. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego ( DZ.U z 2013 roku, poz. 267 ze zm. dalej jako k.p.a.) po rozpatrzeniu na posiedzeniu niejawnym odwołania ,, [...] ‘’ D. D., A. S., R. Z. z siedzibą w G.( dalej jako skarżąca) od decyzji Burmistrza Gminy i Miasta G., ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w G., oznaczonej jako działka nr [...], o pow. [...] m², spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem, w wysokości [...] zł- orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i ocena prawna. Uchwałą z dnia [...] września 2008 roku, nr [...] Rada Miejska w G. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części miasta G., opublikowanym w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2008 roku. Uchwała weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia tj. [...] grudnia 2008 roku. Przedmiotowy plan obejmował działkę nr [...] o powierzchni [...] m², która powstała w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni [...] m² dla której Sąd Rejonowy w G. prowadził księgę wieczystą nr [...] gdzie jako właściciel ujawniona była skarżąca spółka [...] ( decyzja o podziale z [...] października 2009 roku). Aktem notarialnym z dnia [...]lutego 2011 roku skarżąca spółka sprzedała zabudowaną działkę nr [...] oraz udział [...] części w działkach nr [...] i [...]. Z wypisu planu wynika, że przedmiotowa działka położona jest na terenach oznaczonych symbolem [...] tereny zabudowy mieszkaniowej i usług nieuciążliwych. Stawka procentowa dla terenów oznaczonych jak wyżej została ustalona na poziomie [...] . Przed wejściem uchwały z dnia [...] września 2008 roku teren na którym znajdowała się działka nr [...] nie podlegał ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z poprzednio obowiązującym planem, zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 1991 roku( utracił ważność [...].12.2003) przedmiotowa działka znajdowała się na terenie na którym ustalenia planu utrzymały dotychczasową dominację użytkowania rolniczego, symbol [...]. W dniu [...] października 2013 roku organ I Instancji wszczął z urzędu w trybie art. 36 ust.4, art. 37 ust.1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(DZ.U z 2003 r, nr 80, poz. 717 ze zm. dalej jako ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w sprawie ustalenia wysokości opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości- działki nr [...] o pow. [...] m², położonej w G., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego reguluje przepis art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z powołanym przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustalona w tym planie. Wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży. Do ustalenia zasad określenia wartości stosujemy przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DZ.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651 ze zm. dalej jako ustawa o gospodarce nieruchomościami). W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości został określony w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2013 roku sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W tej sprawie rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym dla dokonania wyceny ze względu na niewielką liczbę transakcji porównawczych zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ wskazał, że szczegółowe zasady ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego( DZ.U nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie). Wyceniana nieruchomość położona jest w południowo- wschodniej części miasta G., w obszarze o średnim stopniu zurbanizowania. W otoczeniu znajdują się nieruchomości z zabudową jednorodzinną w większości wzniesioną po roku 2008 oraz tereny niezabudowane. Działka nr [...] miała kształt wydłużonego trapezu. W dniu [...] grudnia 2008 roku działka była położona przy utwardzonej drodze publicznej, a dostępną infrastrukturę stanowił wodociąg i sieć elektroenergetyczna. Wydzielona działka nr [...] ma kształt prostokąta, jest położona przy drodze wewnętrznej wydzielonej z działki [...] i jest zabudowana domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej. Przedmiotem wyceny był grunt o powierzchni [...] m². Analiza rynku na obszarze G. w latach 2009 – 2011 wskazała, że w obrocie dominują działki o pow. do [...] m². W analizowanym okresie odnotowano trzy transakcje sprzedaży większych działek przeznaczonych pod zabudowę o pow. od [...]m² do [...] m². Mając na uwadze powierzchnię wycenianej nieruchomości – [...] m² w zbiorze nieruchomości podobnych uwzględniono jedynie większe działki. Ponieważ powierzchnia nieruchomości podobnych jest zbliżona do powierzchni wycenianej nieruchomości, ale nie identyczna dokonano korekty ze względu na cechę ,, wielkość działki ‘’zgodnie z założeniami podejścia porównawczego zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do porównań nieruchomości gruntowych zarówno po uchwaleniu planu, jak i przed uchwaleniem planu biegła wybrała nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, a następnie wyodrębniła próbkę reprezentatywną. Ceny transakcyjne nieruchomości wybranych po uchwaleniu planu zawierały się w przedziale od [...]zł do [...]zł za metr kwadratowy powierzchni działki w zależności od atrybutów charakteryzujących daną nieruchomość. Natomiast w odniesieniu do działki przed uchwaleniem planu ceny zawierały się od [...]do [...]zł za metr kwadratowy działki. Operat zdaniem organu przedstawia poszczególne cechy rynkowe nieruchomości i opisuje wycenianą nieruchomość przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu w aspekcie przyjętych cech rynkowych, przypisując określoną wagę poszczególnych cech wycenianej nieruchomości. W wyniku całego procesu szacunkowego rzeczoznawca określiła wartość rynkową działki nr [...]o pow. [...] m² (wydzielonej z działki nr [...]) po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...] zł. Wartość działki przed uchwaleniem planu zagospodarowania została ustalona na kwotę [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł, a [...]% tej kwoty to [...] zł. i taką opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalił organ. Zdaniem organu operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wzrost wartości nieruchomości został sporządzony zgodnie z wymogami przepisów art. 149 – 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu winna uwzględniać faktyczny sposób jej wykorzystania, tak jakby nie uchwalono planu miejscowego. Wartości tej nie można utożsamiać z wartością jaką miała nieruchomość tuż przed uchwaleniem planu ponieważ planowana zmiana mogła mieć wpływ na wzrost wartości. Organ również wskazał, że kwestia nakładów poczynionych na infrastrukturę techniczną i zagospodarowanie terenu oraz podział działki nie miały wpływu na określenie wartości. Wartość nieruchomości została określona przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu została określona dla tego samego stanu tj. stanu z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Nadto organ podniósł, że strona która kwestionuje prawidłowość operatu winna przedstawić dowody na tę okoliczność oraz powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, syg. akt I OSK 1930/11 gdzie sąd powiedział, że jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem skontrolowania prawidłowości sporządzenia operatu. Skargę na decyzję organu odwoławczego do sądu administracyjnego wniosła skarżąca spółka [...] zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 36 ust.4 i art. 37 ust.1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wymierzenie opłaty od zwiększenia wartości niezwiązanej z uchwaleniem planu; naruszenie art. 79 § 1 i 2 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony o terminie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego co uniemożliwiło uczestniczenie w przeprowadzeniu dowodu, naruszenie art. 156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie decyzji na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] listopada 2013 roku oraz art. 140 w związku z art. 107 § 1 i art. 11 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia w decyzji organu odwoławczego zasadności przesłanek , którymi kierował się organ utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy. Z tej też racji organ wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżąca spółka podnosiła, że wzrost wartości działki nie nastąpił w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lecz zagospodarowania przez spółkę przedmiotowej działki poprzez wybudowanie infrastruktury. Działki zostały przez spółkę uzbrojone i zagospodarowane, wytyczono ulice – drogi wewnętrzne, doprowadzono do każdego budynku media. W momencie zakupu działek teren nie był zagospodarowany i nie miał żadnej infrastruktury. Zdaniem skarżącej działka budowlana zyskuje na wartości w momencie podziału geodezyjnego na mniejsze działki oraz doprowadzenie całej infrastruktury pozwalającej na korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem. Wskazywała, że uchwalenie planu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości ponieważ nie odnotowano zwiększenia liczby transakcji większych działek, a co jest podstawowym czynnikiem wzrostu w obrocie rynkowym. Następnie skarżąca wskazała, że nie została zawiadomiona o terminie przeprowadzenia kluczowego dowodu z opinii biegłego, co wykluczyło ją z aktywnego udziału w postępowaniu. Skarżąca wskazywała również, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po cenie jak za grunt budowlany, co wskazuje, że uchwalenie planu nie miało decydującego znaczenia na wzrost wartości nieruchomości, skoro nastąpił on przed uchwaleniem planu. Z tego też względu nieruchomość porównawcza nie miała cechy podobności. Do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu nie wybrano nieruchomości sąsiednich, które podlegały podobnym trendom cenotwórczym ale położone na obrzeżach miasta. Rzeczoznawca zdaniem skarżącej błędnie przyjął jako ceny nieruchomości przed uchwaleniem planu ceny gruntów wykorzystywanych do budowy dróg, a więc nieruchomości na ceny których ważyła groźba wywłaszczenia i ograniczony, ze względu na przeznaczenie popyt. Natomiast po uchwaleniu planu przyjęto grunty, które mogły być wykorzystane pod budownictwo. Porównywano więc nieruchomości nieporównywalne. Nadto rzeczoznawca do porównania przyjął grunty położone w odległej części G. i nie brał pod uwagę nieruchomości wykupowanych np. przez gminę pod przyszłe drogi leżące w bezpośrednim sąsiedztwie działek kupionych przez skarżącą spółkę. W swojej argumentacji skarżąca przywołała stanowisko WSA z wyroku z dnia 2 grudnia 2009 roku, syg. akt IV SA/Wa 1574/09, gdzie sąd uznał, że wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego należy dokonać tak aby wycena nie została zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim przez wzrost lub spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki. Zdaniem skarżącej rozstrzygnięcie w sprawie oparto na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] listopada 2013 roku, a więc nie mógł być wykorzystany jako dowód w decyzjach obu instancji z uwagi na treść art. 156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala wykorzystać operat szacunkowy przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie, podtrzymując zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji argumentację. Nie zgodził się z zarzutem, że strona była pozbawiona możliwości uczestniczenia w wizji przy przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy ponieważ dowodem była opinia, z którą strona zapoznała się. Wskazał, że opinia rzeczoznawcy była aktualizowana w dniu [...] listopada 2014 roku i w związku z tym zarzut nieaktualności jest niezasadny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), Sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego. Kontrola sądów administracyjnych ogranicza się więc do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena ta dokonywana jest według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 dalej jako p.p.s.a.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba, że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji przeprowadza ocenę zgodności decyzji z prawem. W szczególności istotne jest ustalenie, czy w postępowaniu przed organami administracyjnymi zostały dostatecznie i w sposób prawidłowy wyjaśnione okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie, iż okoliczności te nie zostały w sposób prawidłowy wyjaśnione uniemożliwia dokonanie oceny, czy zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, w szczególności, czy nastąpiło naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy( por. wyrok NSA z dnia 10 lutego 1981 roku, syg. akt S.A. 910/80, ONSA 1981, nr 1, poz. 7). Decyzja jest zgodna z prawem, jeżeli odpowiada przepisom postępowania administracyjnego, jak też uregulowaniom prawa materialnego( por. wyrok NSA z 7 października 2002 roku, syg. akt II SA 2554/04, LEX nr 77 220). Istotą sporu w niniejszej sprawie była kwestia czy uchwalenie ,, nowego ’’ miejscowego planu zagospodarowania spowodowało wzrost wartości nieruchomości skarżącej spółki i o jaką kwotę wzrosła wartość. W myśl art. 37 ust.11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zasad określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne i ocenie sądu zarówno pod względem formalnym i materialnym( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2011 roku, syg. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076). Zgodnie z treścią art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust.3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust.4 ustala się na dzień sprzedaży. Z treści operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeb przedmiotowego postępowania wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze – metodę porównywania parami. Z art.151ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcie umowy; - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze polega zatem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych nieruchomości wycenianej. Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej przewiduje rozporządzenie. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust.2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Istotą podejścia porównawczego( metodą porównywania parami) jest istnienie uprzednio sprzedanych porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zatem zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego ponieważ umożliwia to organowi dokonanie prawidłowości i rzetelności sporządzenia operatu( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2008 roku, syg. akt II OSK 2013/06). W świetle powyższych rozważań nie powinno budzić wątpliwości, że istotnym elementem dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było wnikliwe przeanalizowanie przez organy czy rzeczoznawca stosując podejście porównawcze prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, iż działka nr [...] o pow. [...] m², będąca własnością skarżącej w planie miejscowym obowiązującym do [...]grudnia 2003 roku położona była na terenie przeznaczonym do użytkowania rolnego. W okresie od [...]stycznia 2004 roku do czasu wejścia nowego planu działka nie była objęta obowiązującym planem, a była użytkowana nadal jako działka rolna, bez żadnej zabudowy. Według nowego planu przedmiotowa działka uzyskała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową i usług nieuciążliwych. Należy zgodzić się z organem, iż biegła swojej opinii przedstawiła w sposób szczegółowy opis nieruchomości porównawczych, ich cechy rynkowe (lokalizacja, jakość dróg dojazdowych, wielkość działki, możliwości lokalizacyjne), ich ceny transakcyjne(przed podziałem w przedziale [...]–[...]zł za metr kwadratowy, po podziale [...]–[...]zł za metr kwadratowy, zestawienie nieruchomości w parach porównawczych co pozwoliło ustalić wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzut skargi, iż wzrost wartości nieruchomości nie ma związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmiany przeznaczenia teren należy uznać za nieusprawiedliwiony. Fakt, iż nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową są droższe niż nieruchomości rolne jasno wynika z porównania cen transakcyjnych. Biegła do porównania badała rynek nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, w tym również pod względem powierzchni. Jak wskazywała biegła nieruchomość skarżących jest dużą nieruchomością – [...]m ² i występuje ograniczona ilość tego typu transakcji. Nie można się zgodzić ze skarżącym, że wpływ na wartość nieruchomości skarżącej miały kwestie nakładów infrastrukturalnych poczynionych przez spółkę, ponieważ stan nieruchomości był oceniany na datę wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Fakt, że skarżąca później dokonywała podziału całej nieruchomości, zabudowy i doprowadzenia infrastruktury do budynków nie mógł być brany pod uwagę. Należy zauważyć, że dopiero uchwalenie nowego planu miejscowego i zmiana przeznaczenia terenu pod budownictwo umożliwiło wykorzystanie tego terenu i jego zabudowę mieszkaniową. Nie można się zgodzić z zarzutem skargi, iż nieruchomości, które stanowiły podstawę do ustalenia ceny nieruchomości przed uchwaleniem planu były nieruchomościami wykupionymi pod budowę dróg oraz że położenie na obrzeżach miasta G. powodowało, że na cenę wpływ miała groźba wywłaszczenia i co za tym idzie ograniczony popyt oraz nieruchomości te nie miały cechy podobności. Działki, które zostały przyjęte do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu jak wynika z opinii były działkami rolnymi, które były przedmiotem obrotu, a były tylko położone w okolicy obwodnicy trasy [...]. Jak wynika z opinii rzeczoznawcy nie były przedmiotem wywłaszczenia pod drogę. Biegła do ustalenia wartości przyjmowała nieruchomości z rynku lokalnego, które miały cechę zbliżonej wielkości i zarzut, iż powinny być to nieruchomości położone blisko nieruchomości skarżącej nie jest zasadny. Biegła z uwagi na lokalizację nieruchomości ,,podobnych’’ dokonywała odpowiedniej korekty. Sytuacja gdzie przed uchwaleniem planu cena terenów rolnych, które miały zmienić w przyszłym planie przeznaczenie na budowlane wzrosła nie mogła stanowić podstawy do ustalenia ich wartości. Celem niniejszego postępowania było ustalenie o ile wzrosła wartość nieruchomości rolnej o pow. [...] m² po zmianie przeznaczenia tego terenu na budownictwo mieszkaniowe. Również zarzut, że nie może być podstawą wzrostu wartości podział nieruchomości jest nieusprawiedliwiony ponieważ opinia ustalała wartość całej nieruchomości, a nie nieruchomości już po podziale. Zarzut, iż strona nie mogła uczestniczyć w czynnościach biegłej przy sporządzaniu opinii nie znajduje swojego usprawiedliwienia ponieważ jako dowód w sprawie stanowiła opinia, którą strona otrzymała i mogła zgłaszać uwagi i zastrzeżenia ( art. 156 ust.1 pkt 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). W sytuacji gdy strona uważała, że operat nie został prawidłowo sporządzony, to mogła również wnieść o ocenę prawidłowości jego sporządzenia przez organizację rzeczoznawców – art. 157 ust. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzut o braku aktualności sporządzonego operatu jest nieuzasadniony ponieważ rzeczoznawca w dniu [...] listopada 2014 roku potwierdziła jego aktualność. Tak wiec decyzje administracyjne wydane w dniu [...]stycznia 2015 roku i w dniu [...]marca 2015 roku były wydane w okresie jej aktualności. Zdaniem Sądu organ wydając zaskarżoną decyzję przeanalizował zgromadzony materiał dowodowy odnosząc się do podnoszonych zarzutów. Uzasadnienie decyzji w ocenie sądu spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a. Z tych też względów biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak na wstępie.