VIII SA/Wa 703/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Cezary Kosterna (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędzia WSA Renata Nawrot, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Radomiu w trybie uproszczonym w dniu 14 listopada 2024 r. sprawy ze skargi M. D., A. D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z 29 lipca 2024 r., znak [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. (dalej także: Dyrektor IAS, organ odwoławczy, DIAS) postanowieniem z 29 lipca 2024 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572; dalej: kpa) w związku z art. 18 pkt 2 i art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2505 ze zm.; dalej jako u.p.e.a.) po rozpatrzeniu zażalenia A. D. i M. D. (dalej także: skarżący, strona) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w R. (dalej: Naczelnik US, organ I instancji, organ egzekucyjny) z 6 czerwca 2024 r. w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowienia zostały wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym: Organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec majątku skarżących, na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych wobec skarżącego jako zobowiązanego oraz wobec skarżącej jako małżonki zobowiązanego, odpowiedzialnej majątkiem wspólnym za dochodzone zobowiązania. Zawiadomieniem z 16.02.2016 r. nr [...] o zajęciu nieruchomości, organ egzekucyjny wezwał skarżących do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania egzekwowanych należności pieniężnych wraz z odsetkami za zwłokę, kosztami egzekucyjnymi oraz kosztami upomnienia w łącznej kwocie na dzień wystawienia zawiadomienia 2.756.856.68 zł, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w K., gmina I. (dalej nieruchomość), dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zawiadomienie doręczono na adres skarżących 19.02.2016 r. Wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dokonano zaś 18.03.2016 r. Postanowieniem z 22.08.2023 r. nr [...] Naczelnik US wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego Pana M. J. do oszacowania wartości nieruchomości objętej oznaczoną wyżej księgą wieczystą. Rzeczoznawca majątkowy sporządził 3.02.2024 r. operat szacunkowy, dotyczący przedmiotowej nieruchomości, składającej się z zabudowanej działki o numerze [...] o powierzchni [...] ha oraz niezabudowanej działki oznaczonej numerem [...] o powierzchni [...] ha, położonej w miejscowości K., gmina I., powiat [...], województwo m.. Wartość całej nieruchomości oszacował na łączną kwotę 825.000,00 zł. 27.02.2024 r. Naczelnik US sporządził Protokół opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej zabudowanej, który wraz z operatem szacunkowym doręczył na adres skarżących 1.03.2024 r. Pismem z 11.03.2024 r., w ustawowym terminie, skarżący wnieśli zarzuty do ww. opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zarzucając, że został oparty na nieprawidłowym operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę w oparciu o błędne założenia i wadliwe obliczenia, bez uwzględnienia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego wartość nieruchomości została znacznie zaniżona. Wskazali, że wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu błędnych metod, bez uwzględnienia znajdujących się na nieruchomości drzew oraz wszystkich istniejących tam obiektów. Rzeczoznawca majątkowy, dla celów porównawczych, posłużył się nieruchomościami, które w ocenie skarżących nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, a oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości nie są oparte na obiektywnych kryteriach, a całkowicie dowolnie przyjęte przez rzeczoznawcę. W ocenie skarżących opis i oszacowanie wartości nieruchomości dokonane na podstawie zakwestionowanego operatu szacunkowego jest wadliwe i nie może stanowić podstawy do dalszych czynności egzekucyjnych. Wobec powyższego wnieśli o uwzględnienie zarzutów i dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Pismem z 14.03.2024 r. Naczelnik US wystąpił do wyznaczonego rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów. Pismem z 31.05.2024 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów odnoszących się do sporządzonego operatu szacunkowego i podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości w operacie szacunkowym z 3.02.2024 r. Z tej przyczyny, oznaczonym na wstępie postanowieniem z 6.06.2024 r. Naczelnik US oddalił w całości wniesione zarzuty. W uzasadnieniu, organ egzekucyjny wyjaśnił, że dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sprawdził, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków. Nie stwierdził w tym zakresie nieprawidłowości. Z uwagi, że zarzuty dotyczyły dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, odniósł się do tych zarzutów w oparciu o uzyskane od rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z 31.05.2024 r. wyjaśnienia, w których rzeczoznawca podtrzymał w całości treść operatu szacunkowego i jego zawartość merytoryczną. Organ egzekucyjny podkreślił, że nie jest uprawniony do podważania specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wyjaśnił także, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Powołując się na orzecznictwo sądowe wskazał, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzonego operatu. Nie może natomiast oczekiwać od organu by występował do wskazanej organizacji, gdy nie ma wątpliwości co do prawidłowości operatu. W ocenie organu egzekucyjnego, mając na uwadze stanowisko rzeczoznawcy, wyniki analizy formalnej organu egzekucyjnego oraz orzecznictwo w sprawie, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Postanowienie doręczono na Państwa adres 11.06.2024 r. W zażaleniu na to postanowienie, skarżący ponownie wnieśli zarzut sporządzenia opisu i oszacowania na podstawie błędnego operatu szacunkowego, wskazując te same uzasadnienie i okoliczności co w zarzutach z 11.03.2024 r. Dyrektor IAS postanowieniem z 29 lipca 2024 r., wskazanym na wstępie i zaskarżonym w niniejszej sprawie utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia przedstawił na wstępie dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, jak również określił jej ramy prawne cytując m.in. treść art. 110u § 1, art. 110m § 1, art. 110s § 1, art. 110r § 1 upea. Przypomniał, że jak wynika z ustaleń dokonanych w sprawie, 3.02.2024 r. rzeczoznawca majątkowy M. J. sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości na łączną kwotę 825.000,00 zł. Do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę korygowanej ceny średniej. Na jego podstawie, Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji. Pomimo prawidłowego zawiadomienia pismem z 11.01.2024 r. nr [...] (doręczonym 16.01.2024 r.) skarżący nie brali udziału przy jego zakończeniu. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono stronie 1.03.2024 r. Zarówno w zarzutach, jak i w zażaleniu skarżący zakwestionowali prawidłowość sporządzonego opisu i oszacowania nieruchomości zarzucając, że został oparty na nieprawidłowym operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę w oparciu o błędne założenia i wadliwe obliczenia, bez uwzględnienia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego wartość nieruchomości została znacznie zaniżona. Wskazali, że wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu błędnych metod, bez uwzględnienia znajdujących się na nieruchomości drzew oraz wszystkich istniejących tam obiektów. Rzeczoznawca majątkowy, dla celów porównawczych, posłużył się nieruchomościami, które w ocenie strony nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, a oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości nie są oparte na obiektywnych kryteriach, a całkowicie dowolnie przyjęte przez rzeczoznawcę. W ocenie skarżących opis i oszacowanie wartości nieruchomości dokonane na podstawie zakwestionowanego operatu szacunkowego jest wadliwe i nie może stanowić podstawy do dalszych czynności egzekucyjnych. Wobec powyższego skarżący wnieśli o uwzględnienie zarzutów i dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Odnosząc się do powyższego DIAS wyjaśnił, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy, nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno rzez organ administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym zakresie operat może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Podniósł także, iż o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tylko rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym (por. wyrok NSA z 19.10.2021 r. sygn. akt I OSK 578/21). Prawidłowym działaniem Naczelnika US było więc wystąpienie do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do wniesionych zarzutów. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, biegły nie kreuje rynku nieruchomości i cen transakcyjnych tylko wykorzystuje do analizy ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości, jakie miały faktycznie miejsce na rynku. Stwierdził, że podobieństwo nieruchomości w zbiorach nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny położnych w obszarze analizowanego rynku nie budzi żadnych wątpliwości. W tabeli na stronie 27-28 wskazane i opisane są nieruchomości stanowiące podstawę wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej, które są zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz ewentualnie dodatkową zabudową, tak jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny. W tabeli na stronie 35 wskazane i opisane są nieruchomości stanowiące podstawę wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej, gdyż budynków, które przekraczają granicę działki szacowanej nie bierze się pod uwagę, ponieważ są one przypisane do działki sąsiedniej oznaczonej numerem ewidencyjnym [...]. Wszystkie nieruchomości wskazane w tabeli są niezabudowane i mają taki sam charakter jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny. Podkreślił, że przepisy prawa oraz zasady praktyki rzeczoznawczej nie przewidują takiej sytuacji aby w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej opisywać szczegółowo każdą nieruchomość ze zbioru nieruchomości podobnych tylko przewidują aby opisać nieruchomości o skrajnych cenach transakcyjnych. Ponadto, że ustawodawca nie wskazał w przepisach prawa dotyczących wyceny aby nieruchomości porównawcze były identyczne z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko aby były podobne. W ocenie biegłego podobieństwo nie budzi żadnych wątpliwości a ewentualne różnice, poprzez cechy różnicujące zostały uwzględnione w analizie porównawczej. Wskazał, że kryterium doboru cech różnicujących zostało przyjęte takie same jak przy szacowaniu wag cech rynkowych a nadto poparte ponad dwudziestoletnim doświadczeniem zawodowym biegłego także jako licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Cecha stan techniczny budynku została przyjęta prawie w najwyżej ocenie, gdyż na podstawie uzyskanych informacji część budynku mieszkalnego jest stara i budynek został rozbudowany i nadbudowany. Co do oceny cechy standard wykończenia na średnim poziomie, wskazał, że podczas czynności oględzin nie dostrzegł w pomieszczeniach materiałów wykończeniowych ponadstandardowych. Z kolei, co do oceny wpływu wielkości jednostki porównawczej na wartość nieruchomości wskazał, że ocena jest poparta ponad dwudziestoletnim doświadczeniem zawodowym biegłego, także jako licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wyjaśnił ponadto, że umowną wielkością jednostki porównawczej była powierzchnia użytkowa parteru i piętra budynku mieszkalnego (o czym jest wzmianka na stronie 30 sporządzonej opinii), a nie powierzchnia ogólna budynku obejmująca także kondygnację podziemną tj. piwnice. Wskazał, że wszystkie części składowe nieruchomości zostały uwzględnione w atrybucie stan zagospodarowania, który otrzymał ocenę maksymalną co miało wpływ na zwiększenie szacowanej wartości nieruchomości. Negatywnie ocenił również pozostałe twierdzenia i w przedstawionym stanie rzeczy biegły podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości zawartą w operacie szacunkowym z 3.02.2024 r. Organ odwoławczy stwierdził, że strona nie godząc się z operatem szacunkowym może zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub zlecić kontroperat. Ponadto, ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na przedmiotową nieruchomość, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu licytacji (por. wyrok NSA, II FSK 1952/18). Zatem samo stwierdzenie przez skarżących, iż operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wadliwie i została w nim zaniżona cena nieruchomości, nie stanowi podstawy do uznania zarzutów za uzasadnione. W toku postępowania skarżący powinni bowiem przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organy nie mogą wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń prowadzących do określenia wartości rynkowej nieruchomości) – por. wyrok NSA, III FSK 846/21. Z tych wszystkich względów, w podsumowaniu DIAS stwierdził, że przedmiotowy w sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości, tj. został sporządzony przez uprawnioną osobę, w sposób przejrzysty określa wycenianą nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, jak również jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej, jak również zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości, jak również wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Ponadto został wykonany na potrzeby dokonania egzekucji z nieruchomości i zawiera elementy określone w art. 110s § 2 upea. Na stronie 2 i 42 podana została wartość całej nieruchomości – 825.000,00 zł oraz odrębnie wartość każdej z działek. Na podstawie powyższego operatu sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r u.p.e.a. i został doręczony na adres skarżących wraz z operatem szacunkowym. Tym samym zarzuty zażalenia, zdaniem DIAS są nieuzasadnione, co oznacza, że nie wystąpiły w sprawie podstawy do zmiany zaskarżonego postanowienia. W skardze do WSA w Warszawie (dalej jako Sąd), występując o uchylenie postanowień organów obydwu instancji i zwrot kosztów postępowania skarżący postawili zarzuty naruszenia przepisów: art. 6 kpa, 7 kpa, 8 kpa, 77 § 1 kpa i art. 80 kpa poprzez przeprowadzenie przedmiotowego postępowania w sposób niepogłębiający zaufania do organów Państwa, niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, brak dążenia do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego jako sporządzonego prawidłowo, pełnego, kompletnego i przydatnego do prawidłowego określenia wartości należącej do nich nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu i wadliwe uznanie prawidłowości jej określenia zgodnie z treścią operatu i w konsekwencji niesłuszne zaakceptowanie ustalonej przez organ I instancji wartości nieruchomości podlegającej oszacowaniu zgodnie z treścią operatu, w sytuacji w której wobec faktu, iż przedmiotowy operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy, w oparciu o błędne założenia, nieprawidłowe kryteria i wadliwe obliczenia oraz nie uwzględnia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego określona w nim wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, została znacznie zaniżona i nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości, przedmiotowy operat jako nieprzydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości nie powinien zostać uwzględniony, zaś wniesione przez skarżących zażalenie na oddalenie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości winno zostać uwzględnione i skutkować dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, art. 81a § 1 kpa poprzez rozstrzygnięcie niedających się usunąć wątpliwości co do stanu faktycznego na niekorzyść strony, naruszenie art. 7 kpa i art. 107 § 3 kpa poprzez nierozważenie przez organ II instancji wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącego w toku niniejszego postępowania oraz nie odniesienie się do nich w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 kpa w zw. z art. 144 kpa w zw. z art. 18 upea poprzez niezasadne utrzymanie w mocy wadliwego postanowienia organu I instancji, w sytuacji w której winno ono zostać przez organ II instancji w całości uchylone, zaś zarzuty skarżących do opisu i oszacowania nieruchomości winny zostać uwzględnione co skutkować winno z kolei dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, naruszenie art. 152, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344) w zw. z § 4 - § 7 i § 8 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. ((Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) polegające na zaakceptowaniu przez organy postępowania egzekucyjnego oszacowania wartości nieruchomości dokonanego z naruszeniem przepisów prawa, w sytuacji w której wobec sporządzenia operatu w sposób sprzeczny z przepisami prawa zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości winny zostać uwzględnione co skutkować winno z kolei dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej naszą własność nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów prawa; art. 7a § 1 k.p.a przez dokonanie wykładni przepisów i rozstrzygnięcie wątpliwości w tym zakresie na niekorzyść skarżącego. Odpowiadając na skargę, Dyrektor IAS wystąpił o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w swoim rozstrzygnięciu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Spór w sprawie zasadniczo sprowadza się do kwestii, że skarżący we wniesionych na podstawie art. 110u upea zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej ich własności kwestionują wartość tej nieruchomości określoną przez wyznaczonego w postępowaniu przez organ egzekucyjny rzeczoznawcy majątkowego, zawartą w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z 3.02.24r. Zdaniem strony, wartość tej nieruchomości została zaniżona, w wyniku wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, co podnoszą konsekwentnie w toku postępowania przed organami, jak i w skardze do Sądu. Odpierając argumentację skarżących organy egzekucyjne stoją zaś na stanowisku, że ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Biegły rzeczoznawca odpowiadając na zgłoszone zarzuty podtrzymał oszacowaną wartość nieruchomości. Strona zaś nie godząc się z operatem mogła zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub zlecić kontroperat, czego w sprawie nie uczyniła. Sporządzony operat zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r u.p.e.a. Rację w sporze Sąd przyznaje organom orzekającym w sprawie. Zgodnie z przepisami u.p.e.a. opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 upea, po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności (art. 110c § 2 upea), organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 upea, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ugn). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742 - dalej rozporządzenie z 2014 r.). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ugn), tj. szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 ugn). Zgodnie z art. 152 ust. 3 ugn, wartość o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r., poz. 1832 - dalej także: rozporządzenie z 2023 r., wydane na mocy delegacji ustawowej z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wskazane rozporządzenie określa w rozdziale 2 (§ 4, § 7, § 8) określa szczegółowo rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 4 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA, sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2 w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny). Z kolei przepis § 56 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 ww. rozporządzenia). Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W orzecznictwie sądowym nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (por. wyrok NSA, III FSK 846/21). Nie podlega natomiast ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru, zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok NSA, III FSK 2026/21). Podobnie, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157 ust. 1 ugn ). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy. Z akt sprawy nie wynika tymczasem, jak słusznie zwróciły na to uwagę organy skarżący ww. działań nie podjęli w sprawie. Sąd administracyjny także nie jest uprawniony do oceny merytorycznej operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, gdyż jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. W ocenie Sądu, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia powyższe wymogi. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Zastrzeżenia skarżących co do jego prawidłowości w większości wykraczają poza zakres oceny jakiej są zobligowane dokonać orzekające w sprawie organy. Niezasadne są zatem zarzuty skargi naruszenia art. 152, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 w zw. z § 4 - § 7 – 8 ust. 2 rozporządzenia z 2023 r. w sprawie wyceny. W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy nie naruszając przy tym naczelnych zasad prowadzenia postępowania administracyjnego, o których mowa w art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który zdaniem Sądu zawiera wszystkie elementy wymienione w treści art. 110r u.p.e.a. Istotne jest również, że w postępowaniu niniejszym uwzględnić należało treść art. 18 u.e.a. nakazujący w postępowaniu egzekucyjnym stosować wymienione wyżej przepisy k.p.a. (i wynikające z nich zasady: praworządności, prawdy obiektywnej, zasadę zaufania, zasadę udzielania informacji zasadę przekonywania, zasady szybkości i prostoty postępowania oraz zasady pisemnego załatwienia sprawy) odpowiednio. Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ był zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami u.p.e.a. regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m - art. 110u upea), posiłkując się jedynie przepisami k.p.a.w sytuacjach nie uregulowanych przepisami upea. Z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie ustalił wartość zajętej nieruchomości. Nie dopuścił się przy tym wskazanego w skardze naruszenia art. 7a § 1 kpa, art. 81a § 1 kpa, a swoje stanowisko przedstawił w uzasadnieniu postanowienia odpowiadającym treści art. 107 § 3 kpa. Sąd stwierdził zatem, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) ppsa. Mając na uwadze powyższe Sąd, orzekając na podstawie art. 119 pkt 3 ppsa na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.