II SA/Wr 143/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Ireneusz Dukiel Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon (sprawozdawca) Sędzia WSA Anna Siedlecka Protokolant: Asystent sędziego Łukasz Cieślak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 maja 2013 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "P. O." przy ul. O. P.G.[...]-[...] i ul. U. [...]-[...] we W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazu przeprowadzenia kontroli budynku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania budynku oraz sporządzenia ekspertyzy technicznej uwzględniającej stan techniczny oddala skargę. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...] r. nr [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W.- dalej D., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej ,,P. O." utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. - dalej PINB, z dnia [...] r. nr [...] nakazującą ww. Wspólnocie przeprowadzenie kontroli oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej budynku. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie podano, że w dniu 14 lipca 2011 r. do PINB wpłynęło pismo M. i J. W. informujące o nieprawidłowościach związanych ze stanem technicznym budynku przy ul. U. [...] we W., które polegają na zawilgoceniu sufitów w lokalu mieszkalnym oraz płyty balkonowej wysuniętej nad powierzchnię tarasu ziemnego przynależącego do lokali usytuowanych w parterze. Organ nadzoru budowlanego, w związku z otrzymaną informacją, w dniu [...] r. wydał postanowienie nr[...] , którym wezwał E. Z. N. z siedzibą przy ul. O. [...] we W., jako zarządcę nieruchomościami zabudowanymi budynkami przy ul. U. [...] –[...] i O. P. G. [...] we W., do przedłożenia dokumentu stanowiącego podstawę zarządzania, książki obiektu budowlanego, protokołów przeglądów rocznych i pięcioletnich oraz dokumentów uprawniających do przeprowadzenia kontroli okresowych. W dniu 27 września 2011 r. zrealizowano nakaz wynikający z postanowienia i przedłożono dokumenty dotyczące budynku. Po zapoznaniu się z przedstawioną dokumentacją PINB zawiadomił strony o wszczęciu postępowania, którego przedmiot zakreślono jako - stan techniczny budynku przy ul. U. [...] i O. P. G. [...] we W., ze szczególnym uwzględnieniem balkonów i tarasów. Przedmiotowym postępowaniem objęto także wnioski Ł.K., J.G.-B. oraz H.B., którymi informowali oni organ nadzoru budowlanego o nieprawidłowościach w stanie technicznym budynku. Ustalając stan faktyczny sprawy PINB przeprowadził czynność dowodową z oględzin potwierdzając ją stosownymi protokołami oględzin. W protokole oględzin z dnia [...] r. podano, że na terenie nieruchomości przy ul. U. [...] na suficie w pokoju oraz przedpokoju widoczne są ślady zacieków. Zacieki znajdują się również na płycie balkonu nad wejściem do mieszkania. Nad lokalem przy ul. U. [...] znajduje się taras przechodzący w balkon. W lokalu mieszkalnym przy ul. U. [...] w pokoju widoczne są ślady zacieków na nadprożu ponad drzwiami balkonowymi. W rogu pomieszczenia na suficie widoczne zagrzybienie. Zacieki widoczne również na płycie balkonu. Nad pokojem znajduje się taras przechodzący w balkon znajdujący się przy lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku przy ul. U. [...] (nad lokalem [...]), posiada posadzkę wyłożoną płytami ceramicznymi. Na obwodzie tarasu i balkonu wykonany jest cokolik. W posadzce znajduje się kratka odpływu wód opadowych. Na styku cokoliku i ściany widoczna jest szczelina. Oględziny tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego [...] dokonano z tarasu lokalu przynależnego do lokalu nr [...] i ustalono, że powłoki malarskie na murowanych balustradach uległy złuszczeniu, w szczelinach porosły rośliny, istnieją odspojenia cokolika. Przy ścianie budynku przy ul. U. [...]-[...] znajduje się trafostacja, nad którą znajduje się taras. Na balustradzie tarasu widoczne są odspojenia okładzin, ubytki cegły i zacieki. Taras nad trafostacją przynależy do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku nr [...] przy ul. U. Oględziny tarasów przynależnych do lokali mieszkalnych nr [...] i [...] w budynku przy ul. U. [...] z dnia [...] r. pozwoliły organowi nadzoru budowlanego na ustalenie, że taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] wyłożono płytami. W płycie tarasu przy balustradzie (po lewej stronie od wejścia) osadzono kratkę stalową odpływową. Wzdłuż ścianek wykonano cokolik o wysokości 15 cm. Pomiędzy cokolikiem a płytą tarasu istnieją ubytki spoinowania. Stwierdzono występowanie nieszczelności i ubytków spoin. Taras przynależny do lokalu nr [...] opisano z poziomu tarasu przynależnego do lokalu nr [...] i ustalono, że taras wyłożono również płytkami i cokolikami wzdłuż murków balustrady. W spoinach między płytkami porastają rośliny, na ścianach balustrady złuszczona jest farba. Dolna powierzchnia płyt tarasu i balkonu lokali nr [...] i [...] stanowi zadaszenie strefy wejścia do lokalu mieszkalnego przy ul. U. [...] i na płycie widoczne są przebarwienia, złuszczenia i odspojenia na całej powierzchni pod tarasem lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. U. [...]. Rury spustowe odprowadzające wody opadowe z tarasów lokali nr [...] i [...] posiadają na swojej powierzchni biały nalot. Obecny podczas oględzin przedstawiciel administratora budynku oświadczył, że zgodnie z zapisem w aktach notarialnych dotyczących zakupu lokali nr [...] i [...], [...] i całego budynku, tarasy przynależą do lokali i nie stanowią części wspólnych. Z kolei w trakcie oględzin budynku przy ul. O. P. G. [...] przeprowadzonych w dniu [...] r. stwierdzono, że strefę wejścia do lokali mieszkalnych stanowi galeria, na której zamontowano balustradę stalową o wysokości 1,18 m zakończoną poręczą. Przestrzeń pomiędzy poręczą a płytą galerii wypełniona jest płaskownikami zamontowanymi pomiędzy słupkami. Przeprowadzono też oględziny w lokalu mieszkalnym przy ul. U. [...] lecz nie stwierdzono oznak zamakania i zawilgocenia ścian i sufitu. Właściciele lokalu oświadczyli jednak do protokołu, że po pierwszej zimie od nabycia lokalu na ścianie i sufitach w narożnikach pojawiły się pleśń i zacieki. Dokonano jednak skucia tynków i wykonania nowych. Następnie w dniu [...] r. PINB wydał postanowienie nr[...], którym nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej ,,O. P." przedłożenie w terminie 7 dni następujących dokumentów dotyczących nieruchomości położonych przy ul. U. [...]-[...] i O.P.G. [...]-[...]: protokołu z ostatniej okresowej kontroli rocznej polegającej na sprawdzeniu elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, protokołu z ostatniej okresowej kontroli pięcioletniej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, instalacji elektrycznej i piorunochronowej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, odporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Odnosząc się do wynikającego z ww. postanowienia nakazu Wspólnota Mieszkaniowa przy piśmie z dnia [...]r. przekazała organowi nadzoru budowlanego część z żądanych dokumentów. W dokumentacji tej wskazano na nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu związane z powiększającym się spękaniem ścian i sufitów, zawilgoceniem, spękaniem balustrady murowanej, odspojeniu płytek na tarasach mieszkań, złuszczeniu tynków, klawiszowaniu płytek, nieszczelności odwodnienia balkonów i loggi i śliskości płytek, nieszczelności opierzenia lukarn i obróbek blacharskich (również przy kominach), pęknięcia tynków zewnętrznych na klatce schodowej, spękaniu posadzki garażu, uszkodzeniu okładzin stopni schodów zewnętrznych, ubytku spoin, zapadnięciu chodnika przy ul. U. Ponadto wskazano na konieczność założenia na ścianach plomb kontrolnych w związku z występującym spękaniem ścian przy stropie w piwnicach, spękaniem ścian zewnętrznych i wewnętrznych oraz w garażu od strony u. U. W dostarczonej organowi dokumentacji zalecano remont schodów, likwidację nieszczelności w pokryciu dachowym, wykonanie izolacji poziomej, montaż nowych odpływów oraz obróbek blacharskich, wykonanie nowej posadzki izolacji przedpłytkowej oraz wykończenie okładziną ceramiczną, remont klatek schodowych, wejścia i galerii. W oparciu o zebrany materiał dowodowy PINB dla miasta W. w dniu [....] r. wydał decyzję nr[...], którą nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej ,,P. O." grupującej ogół współwłaścicieli nieruchomości położonej przy ul. O. P. G. [...]-[...] i U. [...]-[...] przeprowadzenie kontroli ww. budynku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, a także sporządzenie, przez osoby posiadające odpowiednie przygotowanie zawodowe, uprawnienia budowlane oraz przynależące do właściwej izby samorządu zawodowego, ekspertyzy technicznej uwzgledniającej stan techniczny przedmiotowego budynku. Ekspertyza winna wskazywać zakres czynności, na podstawie których należy doprowadzić ww. budynek do odpowiedniego stanu technicznego, a także obejmować stan techniczny konstrukcji obiektu - elementów konstrukcji stropów znajdujących się nad lokalami mieszkalnymi usytuowanymi w przyziemiu budynku oraz płyt balkonowych stanowiących przedłużenie płyt stropowych - stanowiących jednocześnie zadaszenie tarasów ziemnych przynależnych do lokali mieszkalnych usytuowanych w przyziemiu budynku, a także loggi przynależnych do lokali mieszkalnych usytuowanych na I piętrze budynku - nad lokalami usytuowanymi na parterze budynku przy ul. U. [...]-[...] – O.P.G. [...]-[...] we W. Oceną należy objąć również stan izolacji w związku z istniejącą wilgocią w piwnicy oraz spękania ścian zewnętrznych i wewnętrznych. Należy również ocenić prawidłowość wykonanych w galeriach balustrad pod kątem istniejących prześwitów między poziomem posadzki a najniższym elementem balustrady, a także rodzaj okładzin zastosowanych w galeriach budynku. Ekspertyza winna wskazywać również miejsce i zakres nieszczelności pokrycia dachowego budynku - ze wskazaniem sposobów ich usunięcia i doprowadzenia do odpowiedniego stanu. Decyzja została oprotestowana w terminie przewidzianym na skuteczne wniesienie środka zaskarżenia przez Wspólnotę Mieszkaniową, która wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Kwestionując wydane rozstrzygniecie podano, że nakazana kontrola została już przeprowadzona i dokumentacja zostanie przedłożona w terminie kilku dni, jednakże jej sporządzenie jest nieuzasadnione z uwagi na to, że za stronę uznano jedynie Wspólnotę a nie właścicieli poszczególnych lokali, do których przynależą balkony. Zdaniem Wspólnoty balkony przynależą do poszczególnych lokali, na co przedłożono kopię aktu notarialnego, zatem organ I instancji naruszył przepisy art. 7, 77 i 28 kodeksu postępowania administracyjnego. PINB w ocenie składającej odwołanie nie tylko nie rozpoznał składanego w tym względzie postępowania wniosku strony, ale także wydał rozstrzygnięcie, które poprzez nieprecyzyjne określenie stron może powodować przeszkody przy ewentualnej egzekucji administracyjnej wydanego nakazu. W dalszej części środka odwoławczego zakwestionowano fakt wydania w sprawie decyzji, gdy zdaniem składającej odwołanie nałożenie obowiązków winno przybrać formę postanowienia oraz podważono celowość nakazu, w sytuacji gdy stan budynku potwierdza już sporządzony protokół kontroli. Co do zagadnień związanych z galerią podano, że Wspólnota nie wykonywała żadnych robót polegających na budowie czy przebudowie lecz roboty te wykonał inwestor w trakcie realizacji obiektu, natomiast poprawność tychże robót została potwierdzono przez właściwy organ wydanym pozwoleniem na użytkowanie. Rozpoznając odwołanie D. podzielił słuszność stanowiska organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji nr [...] z dnia [...] r. utrzymującej w mocy decyzję organ I instancji, organ odwoławczy wskazał, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.). W myśl tego przepisu w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska organ nadzoru budowlanego posiada upoważnienie do nakazu przeprowadzenia kontroli, a także do zażądania przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części. W ocenie organu odwoławczego stan faktyczny sprawy niewątpliwie uprawniał organ I instancji do podjęcia kwestionowanego rozstrzygnięcia w ramach przydzielonych mu w drodze art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego kompetencji, co wywiedziono ze złego stanu technicznego budynku potwierdzonego przeprowadzonymi oględzinami oraz zapisami w protokołach okresowej kontroli. Powołując zebrane w sprawie dowody wykazano również wpływ stanu technicznego budynku na realność zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwo mienia bądź środowiska. Odnosząc się z kolei do uznania Wspólnoty Mieszkaniowej za adresata decyzji, powołano się na orzecznictwo sądów administracyjnych i wskazano, że nakaz dotyczy integralnych części obiektu budowlanego. Obowiązki wynikające z art. 61 Prawa budowlanego, a dotyczące obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota winny być nakładane właśnie na ten podmiot. Poprawność skierowania nakazu do Wspólnoty Mieszkaniowej poparto także uchwałą Sądu Najwyższego wskazującą na ponoszenie wydatków związanych z remontem i bieżącą konserwacją części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem przez wspólnotę mieszkaniową. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na wyżej opisaną decyzję D. wniosła reprezentowana przez radcę prawnego M. K. Wspólnota Mieszkaniowa ,,P. O.". Żądając uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji podniesiono zarzuty zarówno naruszenia prawa materialnego jak też przepisów postępowania administracyjnego, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie skarżącej naruszono art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego błędnie przyjmując, że adresatem normy prawnej wynikającej z przepisu nie są współwłaściciele obiektu budowlanego oraz art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego poprzez błędną jego wykładnię polegającą na uznaniu, że zaistniały przesłanki pozwalające na jego zastosowanie. W stosunku do przepisów procesowych skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 7, 11, 28, 77 § 1, 84 § 1, 123 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm) - dalej ,,k.p.a". W szczegółowych motywach skargi zasadniczo powtórzono argumentację zamieszczoną w odwołaniu, jednocześnie rozszerzając twierdzenia uzasadniające zajęte stanowisko. Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej niewyczerpująco przeprowadzono postępowanie wyjaśniające, gdyż w stanie faktycznym sprawy nie wykazano zaistnienia wszystkich przesłanek pozwalających na wydanie nakazu z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego. Nie wykazano bowiem zaistnienia potencjalnych zagrożeń, a ,,wniosek jaki wysnuł organ II instancji, jedynie na podstawie protokołów z kontroli okresowej oraz z przeprowadzonych oględzin, budzi wątpliwości". Strona skarżąca nie zgodziła się z koniecznością wydawania nakazu, uznając, że stan faktyczny potwierdzają protokoły sporządzone zgodnie ze wskazaniami określonymi w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Dalej wskazując na zapisy aktów notarialnych podano, że nakaz utrzymania i użytkowania obiektów zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego spoczywa na wszystkich współwłaścicielach. W okolicznościach sprawy, ze względu na przynależność balkonów do poszczególnych mieszkań nakaz winien zostać skierowany do pozostałych współwłaścicieli. W skierowaniu decyzji do Wspólnoty Mieszkaniowej skarżąca dopatruje się także naruszenia art. 28 k.p.a. Wspólnota Mieszkaniowa zauważyła też, że nie prowadziła żadnych robót budowlanych polegających na budowie lub przebudowie galerii, natomiast poprawność tychże została potwierdzona decyzją Prezydenta W. o pozwoleniu na użytkowanie. Organ II instancji pominął jednak te okoliczności, co zdaniem skarżącej wskazuje na naruszenie zasady prawdy obiektywnej oraz niewyczerpujące zebranie, a następnie rozpoznanie materiału dowodowego. Zarzut naruszenia art. 123 k.p.a. wywiedziono poprzez wskazanie, że w sprawie należało wydać postanowienie, gdyż rozstrzygnięcie wydane na podstawie art. 62 ma charakter dowodowy, natomiast organ w toku postępowania w kwestiach dowodowych wydaje postanowienie. Odpowiadając na skargę D. we W. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie i musiała zostać oddalona. Wyjaśniając motywy podjętego rozstrzygnięcia należy przypomnieć, że stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontrola sądowoadministracyjna sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej: p.p.s.a.. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach albo stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w kp.a. lub w innych przepisach. W razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd z punktu widzenia kryterium legalności w niniejszej sprawie jest zaskarżona decyzja D. we W., którą utrzymano w mocy decyzję P. dla miasta W. w przedmiocie nakazu przeprowadzenia kontroli budynku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania tego budynku oraz sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego. Na wstępie rozważań zaznaczyć należy, że ustawa Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Utrzymanie obiektów budowlanego precyzyjnie opisane zostało w rozdziale 6 ustawy, gdzie w art. 62 ust. 3 podano, że właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Przenosząc wyżej wskazane zapisy prawa materialnego na grunt badanej sprawy zauważyć należy, że zaszły wszelkie ustawowe przesłanki uprawniające, a nawet obligujące, organy nadzoru budowlanego do władczej interwencji objawiającej się wydaniem zaskarżonych rozstrzygnięć. Czynności dowodowe przeprowadzone przez P. dla miasta W. pozwoliły na ustalenie, że stan techniczny obiektu budowlanego jest niewątpliwie nieodpowiedni. Do przyjęcia takiego stanowiska organ miał podstawy nie tylko we własnych ustaleniach poczynionych w trakcie oględzin lecz przemawiały za tym dokumenty przestawione przez Wspólnotę a związane z kontrolami okresowymi. Jakkolwiek sama nieodpowiedniość stanu technicznego obiektu budowlanego nie stanowi jedynej podstawy do wydania nakazu związanego zarówno z przeprowadzeniem kontroli jak też ze sporządzeniem ekspertyzy technicznej, zebrane przez organy administracyjne akta sprawy dowodzą, że spełniona jest także przesłanka w postaci możliwości zaistnienia zagrożeń, o których mowa w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego. Ustawodawca dając organom nadzoru budowlanego możliwość nakazania sporządzenia i przedłożenia konkretnych dokumentów uzależnił taki nakaz od stwierdzenia zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Co prawda w przywołanym przepisie dość ogólnie odniesiono się do rodzaju zagrożeń, jednak rolą organów nie jest bezwarunkowe ich wykazanie lecz wystarczające jest odniesienie się do możliwości ich wystąpienia. Za słusznością takiego stanowiska przemawia sam zwrot zawarty w przepisie ,,może". Sąd w składzie orzekającym nie podzielił zasadności argumentacji zamieszczonej w skardze, podnoszonej zresztą także w odwołaniu, że organy nie wykazały zagrożeń, a nadto organ II instancji w lakonicznym własnym wniosku wskazał na istnienie tej przesłanki. Zauważyć wszakże należy, że organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji precyzyjnie opisał stwierdzone nieprawidłowości dotyczące m.in. elementów konstrukcyjnych tarasów, płyt stropowych, wskazując na ich spękania i nieszczelności. Skoro zatem organ I instancji w uzasadnieniu decyzji odniósł się w taki sposób do korelacji pomiędzy stanem technicznym i zagrożeniami, wydaje się nieuzasadnionym być zarzut niewykazania drugiej z przesłanek, o której mowa w przepisie. PINB wskazał przecież na elementy konstrukcyjne budynku, a nieprawidłowości w tym względzie w powiązaniu z ustaleniami wynikającymi z oględzin jak chociażby zawilgocenie, zagrzybienie czy spękania i nieszczelności w sposób oczywisty wskazują na zagrożenie mienia. Organ odwoławczy, w ocenie Sądu nie postawił w tym względzie ,,własnego wniosku" lecz odniósł się, słusznie zresztą, do ustaleń i ocen poczynionych przez PINB dla miasta W. Wskazać w tym miejscu trzeba również, że zadaniem organu odwoławczego, zgodnie z zasadami procesowymi, nie jest tylko odniesienie się do samego rozstrzygnięcia wydanego przez organ I instancji lecz musi on także dokonać oceny całokształtu sprawy w ramach postępowania odwoławczego, przesądzając w ten sposób prawidłowość zaskarżonego aktu administracyjnego. W tych okolicznościach D. słusznie utrzymując w mocy decyzję pierwszoinstancyjną dokonał własnej analizy materiału dowodowego sprawy i podzielił stanowisko PINB dotyczące istnienia zagrożeń dóbr prawnie chronionych. Oceniając legalność zaskarżonej decyzji na tle kolejnych zarzutów, zarówno co do przepisów prawa materialnego jak też procesowego, a odnoszących się do niedostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego, niestarannego zebrania materiału dowodowego i ograniczenie się do przeprowadzenia oględzin oraz przerzucenia na stronę obowiązku przedstawienia stosownego materiału dowodowego, Sąd nie podzielił ich słuszności. Rozstrzygnięcie opierające się na art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego, co do zasady nie kończy postępowania w sprawie. Działania organu administracyjnego, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, polegają na ustaleniu zakresu tych nieprawidłowości oraz wskazaniu konkretnych rozwiązań prowadzących do doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem. PINB dla miasta W. przeprowadził we własnym zakresie postępowanie dowodowe chociażby poprzez oględziny oraz analizował przedłożone mu dokumenty. Tak zebrany materiał dowodowy nie dawał mu jednak podstaw do wskazania jakie czynności należy przeprowadzić i jakie roboty wykonać, aby nie tylko usunąć nieprawidłowości ale też zapobiec ich powstawaniu w przyszłości. W tym stanie rzeczy ustaleń organu nie można określić jako niedokładne czy niestaranne, gdyż siłą rzeczy nie mogły one prowadzić do kompleksowej oceny stanu faktycznego. Skarżąca z jednej strony czyni zarzut nieustalenia stanu faktycznego wskazując jednocześnie, że organ mógł zwrócić się o sporządzenie opinii przez biegłego, by następnie kwestionować nakaz sporządzenia ekspertyzy i przeprowadzenia kontroli. Stanowisko to, już z gruntu wewnętrznie sprzeczne, nie zasługuje na uznanie, tym bardziej, że zgodnie z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego organ ma prawo obciążyć stronę zadaniami polegającymi na sporządzeniu i przedłożeniu dokumentów dotyczących obiektu budowlanego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 stycznia 1998 r. (sygn. akt IV SA 623/96) - LEX nr 43123, jednoznacznie wskazał, że ,,Przepis art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego z 1994 r. podobnie jak przepis art. 56 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. umożliwia i przerzucenie przez organ obowiązku przedstawienia stosownego materiału dowodowego (w niniejszej sprawie ekspertyzy technicznej) na stronę". Odpowiedzialność za właściwy stan techniczny obiektu budowlanego spoczywa na właścicielu lub zarządcy. Podmioty te winny z własnej inicjatywy podejmować niezbędne środki prowadzące do osiągnięcia założonego przez ustawodawcę celu, interwencja służb nadzoru budowlanego posiada li tylko charakter kontrolny czy nadzorczy i co do zasady nie mogą one każdorazowo wytyczać właścicielowi czy zarządcy zadań w tym względzie. Skoro jednak dochodzi do sytuacji, że to organ musi niejako zastąpić wyżej wskazane podmioty, które zaniechały czy nie dopełniły swoich obowiązków logiczne jest aby zastępstwo to sprowadziło się do nakazania wykonania konkretnych zadań ściśle związanych z utrzymaniem obiektu w należytym stanie. Przechodząc do argumentacji skargi związanej z zarzucanymi organom nieprawidłowościami w postaci nieodpowiedniego ustalenia kręgu stron postępowania, czy nałożenia nakazu na Wspólnotę, w sytuacji gdy zdaniem skarżącej jego adresatem powinni być właściciele mieszkań, Sąd zgodził się ze stanowiskiem organów. D. badając podniesiony wcześniej w odwołaniu zarzut przeanalizował go w uzasadnieniu decyzji, podając dodatkowo wykładnię przyjętą w orzecznictwie sądów administracyjnych. Sąd orzekając w niniejszej sprawie podziela wskazane przez organ II instancji poglądy prawne prezentowane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu - wyrok z dnia 30 czerwca 2009 r., (sygn. akt II SA/Wr 8/09), oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie z dnia 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1996/09), gdzie podaje się, że obowiązki wynikające z art. 61 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, winny być nakładane właśnie na ten podmiot. Jednocześnie zauważyć należy, że w realiach niniejszej sprawy nawet uznanie twierdzeń skarżących dotyczących tytułu prawnego poszczególnych właścicieli mieszkań do przynależnych balkonów czy loggi, a także stanowisko Sądu Najwyższego odnoszące statusu prawnego balkonu pozostaje bez wpływu na prawidłowość wydanych decyzji. Po pierwsze nieprawidłowości stwierdzone w budynku dotyczą elementów konstrukcyjnych, których precyzyjne zbadanie nie może siłą rzeczy odnosić się do zakresu obowiązków ciążących na właścicielach poszczególnych lokali mieszkalnych, nawet przyjmując ich uprawnienia do elementów przynależnych. Wyłączne uprawnienia, a zatem też zadania, posiada w tym względzie Wspólnota, o ile zadań tych nie przekaże zarządcy, dochowując oczywiście tego w formie stosownej umowy. Po wtóre, jak już wspominano, nałożenie obowiązków polegających na przedłożeniu dokumentów, nie kończy postępowania w sprawie. Sporządzona przez osobę posiadającą stosowne doświadczenie i uprawnienia zawodowe ekspertyza winna się odnosić, jak zażądał tego organ, nie tylko do samych nieprawidłowości ale też ma obejmować wskazanie sposobu ich usunięcia. Oprotestowanie decyzji w tej części ukierunkowane jest raczej nie tyle na obciążenie Wspólnoty kosztami wykonania ekspertyzy, lecz niejako uprzedza ewentualne nałożenie obowiązku wykonania konkretnych robót również na Wspólnotę. Zarzut skarżącej w niniejszej sprawie jest w ocenie Sądu co najmniej przedwczesny. Pamiętać należy, że właśnie z ekspertyzy technicznej wynikać będzie jaki jest zakres nieprawidłowości i jakie ewentualnie roboty należy wykonać. Dopiero na tym etapie sprawy służby nadzoru budowlanego mogą skonkretyzować rodzaj obowiązków a także wskazać ich adresata. Nie jest przecież powiedziane, że organ decyzyjny zachowa w tym względzie pełną analogię do już zapadłych decyzji, czy pominie przedłożone mu wyniki ekspertyzy. Nie zasługuje na uznanie zarzut skargi wskazujący na naruszenie art. 123 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w sprawie i wydanie decyzji, gdy zdaniem skarżącej właściwą formą aktu administracyjnego powinno być postanowienie. Otóż mylące może być to, że rozstrzygnięcia wydane w oparciu o art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego przybierają formy postanowień i decyzji. Obie formy aktów administracyjne są dopuszczalne i poprawne, jednak warunkowane jest to konkretnym stanem faktycznym sprawy. W badanym przypadku organy administracyjnie swoim rozstrzygnięciom nadały formę właściwą. W orzecznictwie ukształtował się pogląd o dopuszczalności określenia w decyzji obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego budynku w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego jednocześnie rozstrzyga o nałożeniu obowiązku przeprowadzenia kontroli. Jeżeli zachodzi potrzeba dostarczenia samej ekspertyzy, to organ orzeka o tym w drodze postanowienia. Natomiast orzeczenie wyłącznie o nakazie przeprowadzenia kontroli powinno nastąpić w drodze decyzji administracyjnej. W piśmiennictwie wskazano, że w zależności od konkretnego stanu faktycznego, ustalenia dokonane przez organ co do stanu technicznego obiektu budowlanego mogą stanowić wystarczającą podstawę do nakazania przeprowadzenia kontroli i w takim przypadku, jeżeli będzie to konieczne, organ nadzoru budowlanego w decyzji może orzec również obowiązku przedstawienia ekspertyzy. Wyniki przeprowadzonej kontroli oraz treść przedłożonej ekspertyzy mogą stanowić podstawę do podjęcia decyzji przewidzianej w art. 66 bądź art. 67 Prawa budowlanego. Możliwa jest również sytuacja gdy w trakcie postępowania organ dojdzie do przekonania, że niezbędne jest wykonanie ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego. Wówczas orzeczenie o obowiązku przedstawienia ekspertyzy ma charakter dowodowy, a właściwą formą działania będzie forma postanowienia, zgodnie z art. 123 § 1 k.p.a. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 20 lipca 1999 r., II SA/Po 1886/98; 28 listopada 2001 r., SA/Sz 2346/99, 14 października 1999 r., IV SA 1622/97, 11 kwietnia 2010 r., II OSK 711/09; 1 sierpnia 2012 r., II OSK 820/11, oraz Prawo budowlane. Komentarz, pod. red. A. Glinieckiego, wyd. LexisNexis, Warszawa 2012, s. 582-583). Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.