II SA/Wr 676/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi D.T. i A.T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.G. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości. W dniu 2.10.2007r. skarżący sprzedali działkę nr 9 o powierzchni 1,0752 ha i nr 10/3 o powierzchni 0,2951 ha za cenę 1m2 w wysokości 195 zł, łącznie za 2.672.280 zł. W dniu 27.12.2007r. Prezydent Miasta J.G. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej związanej z uchwaleniem w dniu 15 listopada 2005r. planu miejscowego dzielnicy Z. w obszarze ul. [...]. Decyzją z dnia [...] r. organ ten ustalił jednorazową opłatę w kwocie 638.529,30 zł. Decyzją z dnia [...]r. organ uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, podważając prawidłowość operatu szacunkowego rzeczoznawcy J.W.. Decyzją z dnia [...]r. Prezydent ustalił opłatę w kwocie 502.111,80 zł w oparciu o nowy operat J.W., w którym rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na 248.417 zł i według stanu nieruchomości w dniu wejścia w życie planu tj. 11 stycznia 2006r. według cen z dnia 2 października 2007r. na 1.922.123 zł, co daje różnicę cen w kwocie 1.673.706 zł, zaś stawka opłaty wynosi 30 %. Decyzją z dnia [...]r. organ uchylił również tę decyzję, gdyż w jego ocenie organ pierwszej instancji powinien dokonać oceny obu operatów oraz dołączyć do akt wypis z planu miejscowego. Decyzją z dnia [...]r. Prezydent wydał takie samo rozstrzygnięcie. Organ decyzją z dnia [...]r. uchylił ją, tym razem stwierdzając brak potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę oraz niestworzenie stronie możliwości zapoznania się z wyjaśnieniem rzeczoznawcy. Decyzją z dnia [...]r. Prezydent ustalił opłatę w kwocie 511.287, 60 zł w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy R.K., który ustalił wartość nieruchomości sprzed planu na 237.222 zł, zaś po uchwaleniu planu na 1.941.514 zł. Decyzją z dnia [...]r. organ uchylił tę decyzję tym razem dlatego, że biegły R. K. podlegał wyłączeniu, skoro opracował dla skarżących operat szacunkowy przed sprzedażą przez nich nieruchomości, ponadto organ dostrzegł różnice pomiędzy operatem prywatnym a sporządzonym dla potrzeb postępowania. Decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. w związku z §35 uchwały w sprawie planu miejscowego z dnia 15 listopada 2005r. ustalił skarżącym jednorazową opłatę w kwocie 515.017,80 zł. W uzasadnieniu ustalił przeznaczenie nieruchomości według planu miejscowego z dnia 21.12. 1989r. jako tereny ogródków działkowych przeznaczonych do zachowania i tereny gruntów ornych przeznaczonych na ogrody działkowe. Według planu z 2005r. oznaczona jest ona symbolem 4U-usługi komerycjne (obejmujące administrację, obsługę działalności gospodarczej, handel detaliczny, usługi organizacji, usługi związane z konsumpcją indywidualną w tym stacje obsługi samochodów, usługi turystyki, gastronomię, usługi pocztowe i łączności, usługi informatyczne, usługi badawczo-rozwojowe, edukacyjne, ochrony zdrowia, rekreacji, sportu, kultury i rozrywki) w funkcji podstawowej, a w funkcji dopuszczalnej – rzemiosło produkcyjne, mieszkalnictwo do 30% p.u., osiedlowe urządzenia infrastruktury technicznej (tak według §3 pkt 5 i §14 p.m. Dz. Urz. Woj. D.. z [...]r. Nr [...], poz. [...]). Próba uzasadnienia rozstrzygnięcia podjęta została na s. 21 maszynopisu decyzji, gdyż wcześniej Prezydent rozwlekle omawiał czynności procesowe i dowody, których prawidłowość podważył uprzednio sam lub uczynił to organ uchylając decyzje. Tym razem podstawą rozstrzygnięcia był nowy operat rzeczoznawcy D. G.. Operat ten był składany kilkakrotnie i korygowany. Organ ten przytoczył ustalenia ogólne operatu dot. przeznaczenia nieruchomości. W planie z 1989r. oprócz przeznaczenia terenu pod ogródki działkowe lub grunty orne o takim przeznaczeniu, zalecano obsadzenie zielenią izolacyjną szerokości 15 m terenu przy obecnej ul. [...]. Działki są niezabudowane. Organ ten ocenił operat jako prawidłowy, spełniający wymagania §3 ust. 1 i 2 oraz §4 rozporządzenia wykonawczego z dnia 21.09.2004r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a także zgodny z art. 153 i art. 154 u.g.n. Przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego według faktycznego sposobu użytkowania jej wartość wynosiła 206.904 zł, zaś po uchwaleniu 1.923.630 zł, stąd różnica wartości 1.716.726 zł. Prezydent omówił ogólnie treść operatu i uznał go za zgodny z §56 i §57 ust. 1 cyt. rozporządzenia, oraz realizujący jego §55. Wobec ustalenia w planie stawki 30 % uzasadniało to wymierzenie opłaty określonej w rozstrzygnięciu. Podał ponadto, że na wniosek pełnomocnika skarżących przesłał mu w dniu 12.11.2014r. kopię operatu. W odwołaniu skarżący kwestionowali moc dowodową operatu rzeczoznawcy D. G.. Opis nieruchomości podobnych do szacowanej nie odpowiada wymogom z §55 i §56 rozporządzenia. Opis położenia, jakości, przydatności rolniczej i walorów organizacyjnych nie został objaśniony i nie spełnia kryteriów przyjętych w orzecznictwie (wyroki II SA/Gd 895/11, II SA/Kr 1225/10, II SA/Ke 233/13, II OSK 2016/06, IV SA/Wa 123/08). Dotyczy to również opisu nieruchomości użytych do porównania według stanu po uchwaleniu planu. Operat zawiera sprzeczności w zakresie opisu nr V.2, gdzie jednocześnie przyjmuje konieczność wykonania dojazdu od strony drogi asfaltowej i uznaje, że działka ma dojazd drogą asfaltową. Cecha ta rzutuje w 20% na określenie wartości. W przypadku uznania, że działka ma dojazd drogą gruntową wartość średnia m2 gruntu wyniosłaby 121,36 zł (odwołanie zawiera tutaj szczegółowe obliczenie), a wartość nieruchomości 1.663.117, 44 zł. Daje to różnicę 260.512,56 zł z wartością przyjętą w operacie i w decyzji. Przyjmując cechę "wielkości powierzchni" biegły wyróżnił obszar mały do 5.000 m2 i średni do 10.000 m 2, czego nie uzasadnił i nie wyjaśnił przydatności cechy do wyceny nieruchomości o powierzchni 13.704 m2 . Wywołało to powiększenie wartości nieruchomości nr 1 nie o 15 % (14,26 zł), lecz o 30 % (28,52 zł), co dało zakres procentowy cech w wysokości 115 %, zamiast 100%. Rzeczoznawca przedstawił dwie wersje tego samego operatu, nie wyjaśniając rozbieżności, gdzie najpierw wylicza wartość sprzed planu na 263.582 zł, a następnie 206.904 zł, zaś wartość po na 1.867.854 zł i 1.923.630 zł. Rzeczoznawca przyjął do porównania takie same nieruchomości jak R. K. w 2012r. a inne niż w wycenie tego biegłego z 2007r. Dowodzi to dowolności w doborze nieruchomości do porównania. Rzeczoznawca nie wyjaśnia przyjętego w operacie doboru nieruchomości, takiego samego jak dobór R. K.. Operat wymaga więc uzupełnienia. Organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy odniesienie się do zarzutów odwołania, o czym nie zawiadomił pełnomocnika skarżących. Po uzyskaniu tego wyjaśnienia przesłał je wraz z odwołaniem do organu odwoławczego, o czym zawiadomił pełnomocnika. Organ na podstawie art. 10§1 k.p.a. wyznaczył pełnomocnikowi siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego. Kolejno organ na podstawie art. 136 k.p.a. uzyskał potwierdzenie aktualności dotychczasowego operatu zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy. Organ omówił stan prawny wynikający z art. 36 i art. 37 u.p.z.p (Dz. U. z 2015r., poz. 199) oraz art. 4, art. 7 i art. 150 i nast. u.g.n. (obecnie Dz. U. z 2015r., poz. 1774). Podstawowym dowodem w sprawie był operat szacunkowy określający wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po, gdyż różnica wartości pozwala na określenie opłaty. Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia posiada ocena tego dowodu (art. 80 i art. 84§1 k.p.a.), która nie może dotyczyć kwestii wymagających wiadomości specjalnych. W nin. sprawie rzeczoznawca ustalił obie wartości nieruchomości w kwotach 206.904 zł i 1.923.630 zł. Operat został sporządzony w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W szczególności rzeczoznawca zestawił transakcje nieruchomościami rolnymi, przedstawił cechy rynkowe przyjęte do ustalenia wartości i dokonał porównania z trzema nieruchomościami. W zakresie wyceny nieruchomości przeznaczonej na usługi komercyjne wskazał na wszystkie takie transakcje dokonane w tym samym obszarze, w którym położna położona była nieruchomość skarżących, wskazując cechy rynkowe. W zakresie wyceny sprzed planu rzeczoznawca przyjął do porównania 7 transakcji na rynku lokalnym, z czego 3 miały miejsce na obszarze M., dwie na obszarze 60 tj. Z. (miejsce położenia nieruchomości wycenianej) i po jednej z C. i S.. W każdym przypadku ceny odbiegały od typowych cen nieruchomości rolnych z uwagi na położenie obok terenów zabudowanych. Do porównania przyjął nieruchomości o takich samych cechach, co nieruchomość wyceniana, więc o cechach podobieństwa w zakresie położenia, jakości gleby, przydatności rolniczej i walorów organizacyjnych. Dotyczy to nieruchomości określonych jako działki 7/1 i 7/2 obręb M., działka nr 8 w obrębie 60 i działka nr 13 w obrębie 60. Natomiast działki nr 9/4 w obrębie M., nr 4 i 5/4 w obrębie M. mają inną jakość gleb, nr 271/1 w S. różni się walorami organizacyjnymi, a działka nr 6/1 w C. przydatnością rolniczą. Wobec posiadania innych cech nie zostały one przyjęte do porównania. Przekonuje to o prawidłowym doborze nieruchomości. Organ podzielił cenę, że skoro dwie z nieruchomości z przyjętych do porównania leżą na tym samym obszarze co wyceniania, to nie można mówić o różnicy w wycenie z uwagi na różnice położenia. W zakresie wyceny po uchwaleniu planu prawidłowe było przyjęcie do porównania wszystkich transakcji. Dlatego treść operatu i wyjaśnienia rzeczoznawcy należy przyjąć za podstawę ustalenia wysokości opłaty. Istniejące wątpliwości wyjaśnił rzeczoznawca w toku postępowania międzyinstancyjnego. Operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, gdyż zapis o konieczności wykonania dojazdu do drogi asfaltowej nie jest sprzeczny z informacją o posiadaniu drogi asfaltowej. Nie było wady wynikłej z zastosowania ekstrapolacji przy cesze rynkowej wielkości nieruchomości, co stanowi element dokonywania wyceny przy wychodzeniu przez nieruchomość wycenioną poza zakres cech rynkowych przyjętych do porównania. Ocena operatu nie wykazała jego wadliwości w zakresie formy i treści. Organ nie był natomiast władny do dokonywania merytorycznej oceny operatu, co wymaga wiadomości specjalnych. Opinia biegłego wraz z jego wyjaśnieniami jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skarżący nie przedstawili takiej oceny lub ekspertyzy własnej, więc nie było potrzeby uzyskania od rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień lub uzupełnienia operatu. Organ nie stwierdził podstaw do zakwestionowania operatu. W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucili mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 7,art. 8, art. 9 , art. 75§1, art. 77§1, art. 80 i art. 107 k.p.a. wobec sprzeczności operatu ze znajdującym się w aktach operatem R. K., niewyjaśnienia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w okresie pomiędzy wygaśnięciem poprzedniego planu miejscowego a wejściem w życie nowego, pominięcia wątpliwości odnośnie wiarygodności operatu i niezwrócenia się do organizacji rzeczoznawców oraz ogólnikowego uzasadnienia rozstrzygnięcia. Zarzucili dalej naruszenie art. 10 k.p.a. wskutek dokonania ustaleń na podstawie nieznanych stronie wyjaśnień dodatkowych rzeczoznawcy. Kolejno naruszenie art. 87 ust. 3 a u.p.z.p. wskutek braku ustalenia trzech rodzajów przeznaczenia terenu (według planu, który wygasł, według faktycznego sposobu wykorzystania w okresie bez planu i według nowego planu). Następnie naruszenie art. 157 ust. 4 w zw. z ust. 1 u.g.n. przez niezwrócenie się do organizacji rzeczoznawców pomimo wskazanych w odwołaniu wątpliwości odnośnie prawidłowości operatu. W uzasadnieniu skarżący nadal kwestionowali moc dowodową operatu D.G., zwracając uwagę na złożenie przez niego dwóch jego wersji. Operat naruszał wymóg podobieństwa wynikający z art. 4 pkt 16 u.g.n. Organ pominął , że dotychczasowy plan miejscowy wygasł z dniem 31 grudnia 2003r. (art. 87 u.p.z.p.) i należało do wyceny stosować art. 87 ust. 3 a tej ustawy, przepis wprowadzony po wyroku TK sygn.P 58/08 (patrz wyrok II SA/Wr 225/14). Brak wyceny nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystania uniemożliwia ocenę, czy byłaby ona korzystniejsza dla skarżących. Operat jest nieprawidłowy i nierzetelny. Brakuje podobieństwa nieruchomości i przyjmuje się niezachodzące cechy. Rzeczoznawca w dwóch wersjach przyjmuje rozbieżne wartości nieruchomości, podając wycenę 263.582 - 1.923.630 zł lub 206.904-1.867.854 zł. Skarżący podtrzymali zarzuty odwołania. Organ powinien zapewnić prawidłowość operatu (wyroki II OSK 2012/06, I OSK 417/06, II OSK 459/05, II SA/Wr 634/11). Powinien ponadto odnieść się do treści operatu prywatnego dołączonego przez skarżących. W aktach sprawy nie ma dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, powołanych przez organ. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Nie był uzasadniony zarzut naruszenia art. 10§1 k.p.a., gdyż pełnomocnik był w pierwszej instancji poinformowany o uzyskaniu i przesłaniu do organu dodatkowego wyjaśnienia rzeczoznawcy, zaś organ wyznaczył pełnomocnikowi termin do zapoznania się z materiałem dowodowym . Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 87 ust. 3 a u.p.z.p., jak bowiem wynika z treści operatu szacunkowego przeznaczenie nieruchomości w planie poprzednim i sposób jej wykorzystania po jego wygaśnięciu był taki sam. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje : Przedstawiony przebieg postępowania administracyjnego i opis czynności procesowych organów nasuwa dwie uwagi. Po pierwsze, organ powinien wydać decyzję ostateczną w dniu 26.02.2010r., a najpóźniej w dniu 19.11.2010r., bowiem podane w uzasadnieniu wydanych w tych dniach decyzji odwoławczych preteksty do przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia niewątpliwie nie uzasadniały stosowania art. 138§2 k.p.a. Jak wynika z decyzji obu organów poprzedzających wydanie zaskarżonej (oprócz decyzji z dnia [...]r.), trzej rzeczoznawcy po kolei ustalili wartość nieruchomości sprzed uchwaleniem planu w kwotach nieco ponad 200.000 zł (248 tys. zł, 237 tys. zł, 207 tys. zł) i po uchwaleniu planu w kwotach około 1.900.000 zł. Pozwalało to na określenie wysokości opłaty w kwotach rzędu 500.000 zł (502 tys. zł, 511 tyś zł, 515 tyś. zł). Jest to zbieżność nieprzypadkowa i osłabia znaczenie argumentacji skargi na temat istotnych nieprawidłowości operatu stanowiącego podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Można z całkowitą niemal pewnością przypuszczać, że kolejny rzeczoznawca byłby wycenił nieruchomość niejednakowo, ale podobnie. Nie świadczy to wcale o wadliwości operatów, gdyż podejrzana byłaby raczej zbieżność całkowita ich wyników. Każdy operat przedstawia wartość przybliżoną, ale powinien być formalnie uzasadniony prawidłowo, to jest bez naruszenia wymogów ustawowych, w sposób logiczny i pełny. Nasuwa się refleksja , że gdyby opłatę obliczać od ceny rzeczywiście uzyskanej przez skarżących, byłaby ona znacznie wyższa. Po drugie, trudno zrozumieć z czego wynika nieumiejętność napisania uzasadnienia rozstrzygnięcia, szczególnie w przypadku organu pierwszej instancji. Organ dostrzegł wady uzasadnienia, ale powinien bardziej podkreślić ich znaczenie we własnym uzasadnieniu, które również nie jest bezbłędne. W szczególności zwraca uwagę, że istotne ustalenie faktyczne wynikające z operatu organu przytoczył dopiero w odpowiedzi na skargę. Nie ma obecnie miejsca na instruowanie organu pierwszej instancji w tym zakresie (por. wyrok. II SA/Wr 607/11). Wypada jednak podsunąć temu organowi zadanie sobie pytania, czy wydane przez niego rozstrzygnięcie rzeczywiście jest uzasadniane przytoczeniem na 20 stronnicach szczegółowego opisu dawnych czynności procesowych organu i stron oraz treści uchylonych decyzji, przy jednoczesnym pominięciu w tym pseudouzasadnieniu ustaleń wynikających z operatu. Uzasadnienie, jak sama nazwa wskazuje, ma przekonać czytelnika o prawidłowości rozstrzygnięcia, każde kolejne zdanie ma temu służyć i przedstawiać precyzyjnie i rzeczowo drogę myślową prowadzącą do dokonania ustaleń i ocen uznanych przez organ za prawidłowe. Nie należy więc mylić przedstawienia konkluzji operatu i ocen ogólnych operatu z próbą przekonania, że te konkluzje i oceny są prawidłowe. W decyzji odwoławczej uniknięto już tych rażących błędów, co pozwoliło przytoczyć sądowi stan faktyczny sprawy, którego przecież samodzielnie ustalać mu nie wolno (art. 106§1 i 3, art. 133§1, art. 141§4 p.p.s.a.). Powracając po tych dygresjach do właściwych rozważań należy podzielić ocenę organu o prawidłowości operatu szacunkowego D. G. i dopuszczalności przyjęcia wynikających z niego ustaleń za podstawę wymierzenia opłaty planistycznej. Jak zaznaczono, ta ocena sądowa wymaga niestety przytoczenia pominiętych przez organ ustaleń zawartych w operacie, nie w celu ich dokonania, lecz dla wykazania związanego z tym pominięciem naruszenia art. 80 i art. 107§3 k.p.a. za nieistotne w rozumieniu art. 145 §1 pkt 1c p.p.s.a. Jak już wskazano, organ pierwszej instancji przytoczył ustalenie o jednakowym sposobie użytkowania przez skarżących badanej nieruchomości, zgodnym z jej przeznaczeniem w poprzednim planie, a po jego wygaśnięciu niezmienionym. Jak wiadomo, TK w wyroku z dnia 9.02.2010r. P 58/08 Dz. U. Nr 24, poz. 124 przyjął ochronę podmiotu zobowiązanego do renty planistycznej przed jej pobraniem lub określeniem w wyższej wysokości w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązywał plan miejscowy sprzed 1.01. 1995r., który wygasł z dniem 31.12.2003r. (art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Dz. U. z 2015, poz. 199), zaś w nowym planie uchwalonym po tym wygaśnięciu przeznaczenie terenu było takie samo jak w planie wygasłym, bądź faktyczny sposób wykorzystania danej nieruchomości po tym wygaśnięciu był identyczny lub bardziej zbliżony do nowego przeznaczenia. W obu przypadkach albo nie będzie podstawy do ustalenia renty planistycznej, albo jej wysokość będzie niższa, podczas gdy art. 37 u.p.z.p. nakazywał zawsze uwzględniać faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, o ile przed uchwaleniem nowego planu dla terenu jej położenia nie obowiązywał plan miejscowy (patrz również glosa A. Brzezińskiej – Rawy do wyroku TK). Po wyroku TK dodano ust. 3 a w art. 87 u.p.z.p., nakazujący porównanie wartości nieruchomości według wygasłego planu i według sposobu użytkowania po tym wygaśnięciu a przed uchwaleniem nowego planu, aby wybrać do dalszych obliczeń wartość wyższą. Wybór ten pomniejsza rentę planistyczną, obliczaną jako określony w planie procent różnicy między wartością nieruchomości po uchwaleniu nowego planu oraz jej wartością w okresie poprzedzającym, bo im ta druga wartość jest wyższa, tym zmniejsza się wysokość różnicy wartości (patrz ponadto Komentarz J. Zachariasza do art. 87, wyrok II SA/Gd 33/13). Oczywiście stwierdzenie jednakowego sposobu korzystania z nieruchomości i jej przeznaczenia w poprzednim planie, usuwa przeszkodę faktyczną dla stosowania art. 37 ust. 1 u.p.z.p. bez modyfikacji przewidzianej w art. 87 ust. 3 a u.p.z.p. Ocena operatu D. G. jest o tyle utrudniona, że dostarczył on nie dwie, ale trzy jego wersje, bowiem wersję błędnie przepisaną (zapewne przekłamania "komputerowe"), następnie poprawioną, a zaraz potem skorygowaną. Najpierw wpłynął operat w dniu 14.04.2014r. W wyciągu z tego operatu zaznaczono, że działki skarżących były nieużytkowane, odłogowane, stanowiły grunty orne klasy R IV b. Opisał wszystkie działki z tego terenu jako odłogowane, zachwaszczone grunty orne. Ustalił wartość nieruchomości w tym stanie na 226.885 zł, a po uchwaleniu planu na 1.923.356 zł. Opis w wyciągu odpowiada opisowi działek na s. 5-6 operatu. Rzeczoznawca przyjął, że najkorzystniejszym sposobem użytkownika działek było ich wykorzystanie zgodne z przeznaczeniem w wygasłym planie (s.8). Przy określaniu wartości działek w tym czasie, rzeczoznawca uwzględnił przy korygowaniu cen nieruchomości podobnych czynnik położenia, obliczony na 10% różnicy cen, czyli w kwocie 14.580 zł. (s.9-10). Rzeczoznawca ustalił, że w latach 2006-2007 miały miejsce jeszcze jedynie trzy transakcje sprzedaży nieruchomości na cele usług komercyjnych na terenie miasta, wszystkie w obrębie nr 60 (tym samym, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość). Ustalił jako cechy rynkowe tych nieruchomości położenie, uzbrojenie, dojazd i wielkość powierzchni. Ocenił położenie przedmiotu wyceny jako słabe, bez uzbrojenia, dojazd drogą asfaltową, wielkość jako dużą. Uzasadniało to skorygowanie cen nieruchomości podobnych z uwagi na te cechy i obliczenie wartości średniej na 140, 35 zł/m2. Do operatu dołączono ilustrację fotograficzną, wypis z rejestru gruntów i kopię mapy ewidencji gruntów, wypisy z planów miejscowych i wypis z księgi wieczystej. Jest to zasadnicza, pierwotna wersja operatu. Kolejno w dniu 17.06.2014r. wpłynęła wersja operatu błędnie przepisana. Wersja ta zawiera obce treści (od s. 7), nie zawiera żadnych wyliczeń i nie wiadomo czego dotyczy podana na wstępie wartość nieruchomości sprzed planu na 263.582 zł i po uchwaleniu na 1.867.854 zł. Niewątpliwie wersja ta nie ma żadnej wartości dowodowej i powinna zostać w całości pominięta przy dokonywaniu ustaleń i ocen. W dniu 4.09.2014r. rzeczoznawca przekazał ostateczną i pełną wersję operatu. Korekta dotyczy wartości nieruchomości "przed", ustalonej na 206.904 zł. Rzeczoznawca objaśnił przyczynę skorygowania wartości. Przyjął mianowicie, że czynnik położenia nieruchomości nie powinien mieć w tym przypadku znaczenia, gdyż wszystkie analizowane transakcje dotyczą nieruchomości o identycznym, dobrym położeniu, tak samo jak to przyjął w operacie zasadniczym (k. 10). Jednak wyeliminowanie jednego z czynników korygujących wywołało zmianę wielkości pozostałych czynników (s. 10 obu operatów), co przy ich uwzględnieniu wywołało nieznaczne obniżenie ceny średniej do 150.981 zł. Była to korekta uzasadniona, bowiem wycena zasadnicza mogła budzić zastrzeżenia, skoro w odniesieniu do każdej porównywanej transakcji zastosowano taki sam czynnik korygujący cenę, czyli w rzeczywistości korekty nie było. Okazało się więc, że przyjęty czynnik nie powinien powiększać cen transakcyjnych, jako zbędny. W rezultacie, w poprawionym operacie wszystkie ceny transakcyjne przyjęto bez skorygowania, skoro nie ujawniono cech różniących nieruchomości porównywane i nieruchomość wycenianą. Inaczej mówiąc, w operacie zasadniczym rzeczoznawca ustalił w tabeli 3 brak cech różniących, a pomimo to powiększył ceny transakcyjne, czyli pomylił się w obliczeniach. Omyłkę poprawił w operacie ostatecznym. Nie ma więc miejsca jakakolwiek dowolność lub brak wytłumaczenia przez autora operatu przyjętego sposobu wyliczenia wartości. W pozostałym zakresie zachodzi pełna zgodność obu operatów. Dlatego związane z tym zagadnieniem zarzuty skargi są bezzasadne. Organ trafnie zauważył, że nie ma sprzeczności pomiędzy ustaleniem, że nieruchomość posiada dojazd drogą asfaltową, a przewidywaniem, że przy zagospodarowaniu działki konieczne będzie wybudowanie " dojazdu od strony drogi asfaltowej" (s. 6 operatu). Do wyceny przyjęto, że nieruchomość ma dojazd drogą asfaltową. Uzasadnione było w przypadku wyceny według stanu po uchwaleniu planu czynnika korygującego "dojazd", skoro jedna z nieruchomości podobnych takiego dojazdu nie posiadała. Jak łatwo zauważyć (tabela 3 s. 12) czynniki korygujące ceny nieruchomości porównawczych doprowadziły w sumie do znaczącego obniżenia ceny średniej, a przez to wartości wycenianej nieruchomości. Nie ma raczej sensu porównywanie operatu z operatem, który stracił aktualność (art. 156 ust. 3 u.g.u.) i sporządzonego przez rzeczoznawcę, który uległ wyłączeniu, jednak nie wiadomo dlaczego ma podważać aktualny operat fakt przyjęcia przez obu rzeczoznawców tych samych transakcji. Całkowicie nie nadaje się do porównania operat prywatny sporządzony w 2007r. przed wszczęciem postępowania. Jak wiadomo wyboru sposobu wyceny dokonuje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.), co należy do wiadomości specjalnych i nie powinno być szczegółowo kontrolowane przez organ lub sąd. Jak zaznaczono, zrozumiałe są nieznaczne różnice w wyliczeniach dokonanych przez dwóch różnych rzeczoznawców, co wcale nie dowodzi wad operatów. Obecnie skarżącym wydaje się lepsza wycena R. K., ale wcześniej ją zaskarżyli. Niewykluczone, że po podważeniu opinii D. G. i uzyskaniu kolejnego operatu, jednak i ten będzie krytykowany z przywołaniem poprawnych tym razem wyliczeń D. G. i tak w nieskończoność. O ile organ nie umiał zakończyć postępowania kiedy powinien w 2010r., to wypadało to uczynić obecnie, zaś wydana w końcu decyzja nie nasuwa większych zastrzeżeń. Nie miało miejsca naruszenie art. 10§1 i art. 80 k.p.a. związane z wykorzystaniem przez organ wyjaśnień rzeczoznawcy. Oczywiście wyjaśnienia takie nie stanowią nowego operatu lub części dotychczasowego. Ich uzyskanie przez organ było procesowo konieczne, skoro skarżący zgłosili do operatu zastrzeżenia. Organ pierwszej instancji wyręczył organ w tej powinności, co nie wydaje się być naruszeniem procedury. O uzyskaniu tych wyjaśnień pełnomocnik został powiadomiony, zaś organ wyznaczył mu termin na zapoznanie się z nimi. Wyjaśnienia te oczywiście znajdują się w aktach sprawy. Nie zawierają one żadnych nowości, a tylko właśnie wyjaśnienie pewnych wątpliwości. Przykładowo na s. 11-12 operatu rzeczoznawca przyjął jako cechę rynkową nieruchomości "wielkość powierzchni"-mała do 5.000m2 i średnia do 10.000 m2 i przypisał tej cesze znaczenie w rozmiarze 15 % czyli 14,26 zł/m2 , zaś przy określaniu wartości nieruchomości podał jej cechę "duża" i skorygował cenę jednej transakcji o cesze "mała" o 28,52 zł i o cesze "średnia" o 14,26 zł, co w ocenie skarżących wymagało wyjaśnienia. W wyjaśnieniach rzeczoznawca nawiązując do treści operatu i zarzutów odwołania wskazał na pełną możliwość identyfikacji nieruchomości i transakcji według podanych informacji. Podkreślił podobieństwo nieruchomości zbytych po uchwaleniu planu w zakresie wszystkich cech rynkowych, o czym była już mowa. Przy czynniku wielkości działek rzeczoznawca uwzględnił okoliczność, że wyceniania nieruchomość jest dwukrotnie większa od największej nieruchomości podobnej. Przyjęty czynnik miał służyć powiększeniu cen przy założeniu, że działki mniejsze powinny być bardziej atrakcyjne i uzyskać większą cenę. Wyjaśnienie to można uznać za zadowalające. Czym innym jest przyjęcie przez rzeczoznawcę określonego czynnika i jego wagi procentowej oraz wyrazu kwotowego od różnicy cen transakcyjnych, a czym innym posłużenie się tym czynnikiem przy dokonywaniu poprawek cen. Trudno, aby cecha działki "mała" była korygowana cenowo tak samo jak cecha "średnia" w zestawieniu z wycenianą nieruchomością "dużą" jedynie dlatego, że cecha wielkości ma jednakową wartość. Nie wolno zagłębiać się bardziej w ocenę merytoryczną tego fragmentu operatu, gdy przyjęte metody i obliczenia zostały logicznie uzasadnione, nie nasuwają zastrzeżeń. Można wzmiankować, że w uznanych za prawidłowe przez skarżących wyliczeniach R.K. te same transakcje posłużyły do wyliczenia ceny 141,675 zł/m2 (w operacie 140,37 zł) i wartości nieruchomości 1.961.514,20 zł (w operacie 1.923.630 zł). Odnośnie zarzutu niezwrócenia się do organizacji rzeczoznawców przez organ należy wyjaśnić, że powinnością skarżących było uzyskanie albo oceny operatu albo przedstawienie kontroperatu (nowego, nie nieprzydatnych operatów R.K.), o ile zamierzali podważyć moc dowodową operatu jako merytorycznie wadliwego. Organ nie miał co do tego wątpliwości i swoją ocenę należycie umotywował, więc nie wiadomo dlaczego miałby sam podważać operat uznany przez siebie za prawidłowy (patrz wyroki I OSK 1434/11, 2085/11, 2138/11, 1894/12 i 1568/13, por. wyroki powołane w Komentarzu H. Knysiak –Molczyk przy art. 84 k.p.a., wyroki II SA/Go 112/15, II SA/Bk 958/13, a przede wszystkim wyrok I OSK 695/08). Nie ulegało wątpliwości, że rzeczoznawca prawidłowo wybrał podejście porównawcze i metodę porównania parami (art. 152 ust. 2 ,art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n.). sporządzony operat nie nasuwał zastrzeżeń ze względu na art. 4 pkt 16 i art. 155 u.g.m. oraz §55 i 56 rozporządzenia z 2004r. W wyroku II SA/Wr 225/14 tut. Sąd oceniał decyzję wydaną w takim samym stanie faktycznym i prawnym, przy czym w wyroku tym nie zawarto ocen możliwych do wykorzystania na korzyść skarżących lub niezgodnych z przytoczonymi powyżej. W konsekwencji tych wszystkich ustaleń i rozważań, skargę należało oddalić (art. 155 p.p.s.a.).