III SA/Wr 280/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Maciej Guziński po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2018 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. K. [...] w W. na pismo Zarządu Województwa D. z dnia [...] kwietnia 2018 r., nr [...] w przedmiocie pozostawienia bez rozpatrzenia wniosku o przywrócenie terminu do uzupełnienia braków formalnych wniosku o dofinansowanie projektu oraz wznowienie procedury oceny projektu postanawia: I. odrzucić skargę; II. zwrócić na rzecz strony skarżącej kwotę 200 zł (dwieście złotych) uiszczoną tytułem wpisu sądowego od skargi. Wspólnota Mieszkaniowa ul. K. [...] w W. (dalej: Wspólnota, skarżąca) wniosła skargę na opisaną w sentencji postanowienia czynność Zarządu Województwa D. W skardze wskazano, że Wspólnota jest reprezentowana przez zarządcę – "A" Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o. w W. Skargę podpisał prokurent spółki – M. G. Zarządzeniem z 11 czerwca 2018 r., wezwano "A" Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o. do usunięcia braków formalnych skargi Wspólnoty przez złożenie pełnomocnictwa lub jego uwierzytelnionego odpisu do działania w imieniu strony skarżącej przez "A" Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o. przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi. Powyższe wezwanie doręczono w dniu 19 czerwca 2018 r. W odpowiedzi skarżąca 26 czerwca 2018 r. nadała przesyłkę pocztową zawierającą uchwałę z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...] udzielającą pełnomocnictwa M. G.– właścicielowi "B" Zarządzanie nieruchomościami Sp z.o.o. z siedzibą przy ul. P. [...]-[...]/[...] w W. m.in. do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed Sądami (Sądy rejonowe, Sąd Administracyjny) pierwszej instancji i udzielania dalszych pełnomocnictw pełnomocnikom zawodowym w sprawach związanych z działalnością Wspólnoty (np. windykacja należności, skargi, zażalenia, odwołania). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm. - dalej p.p.s.a.), skarga musi odpowiadać wymaganiom stawianym przez art. 46 p.p.s.a. wszystkim pismom w postępowaniu sądowym oraz zawierać dodatkowe elementy określone w art. 57 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a., przy czym - stosownie do art. 29 p.p.s.a. - przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Jeżeli warunki formalne skargi nie zostaną spełnione, Sąd zobligowany jest - w trybie art. 49 § 1 p.p.s.a. - wezwać stronę skarżącą do uzupełnienia w terminie siedmiu dni braków formalnych skargi pod rygorem jej odrzucenia (art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Reprezentacja wspólnot mieszkaniowych została uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm. - dalej: u.w.l.). Zgodnie z art. 18 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (ust. 1). W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. Stosownie do treści art. 20 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1). Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). W myśl art. 21 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (ust. 2). Z powołanych regulacji wynika, że - ze względu na organ albo osobę (osoby) sprawujące zarząd nieruchomością wspólną - można wyodrębnić zarząd bezpośredni, sprawowany przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz zarząd pośredni, sprawowany: a) przez zarząd, jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo b) przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., którym może być osoba fizyczna bądź osoba prawna. Ponadto - co należy podkreślić - ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20 i art. 21 u.w.l.) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 u.w.l. i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 u.w.l. wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 u.w.l. (por.: uchwała Sądu Najwyższego (dalej: SN) z 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, Lex nr 1112715; postanowienie SN z 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Lex nr 171751; uchwała SN z 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, Lex nr 81625; postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: WSA) w Gliwicach: z 29 lutego 2016 r., I SA/Gl 1477/16 i I SA/Gl 1446/15; z 15 lipca 2016 r., II SA/Gl 308/16; z 26 września 2016 r. I SA/Gl 309-312/16, I SA/Gl 1478-1481/16 i I SA/Gl 1472/16 - publ.: CBOSA). Właścicielom nieruchomości powierzono wybór w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania, jednak względy natury organizacyjno-gospodarczej przemawiają za brakiem potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego konsekwencji (np. problemu rozkładu uprawnień pomiędzy te struktury). Spotykane w praktyce zlecanie administrowania nieruchomością wspólną zewnętrznemu podmiotowi wyspecjalizowanemu, przy wybranym zarządzie wspólnoty (w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l.), nie oznacza więc, że ten podmiot posiada status zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest już wykształcona od dłuższego czasu i jest to sytuacja, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca, a właściwie administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc, świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym, nie zmienia jednak ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter umowy mieszanej, do której - w zakresie nieuregulowanym - winno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 Kodeksu cywilnego; por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., I ACa 652/13, Lex nr 1438094). Z uwagi na to, że - w przeciwieństwie do zarządu w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l. - zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanie jej przez zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania w umowie bądź uchwale. Zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika bowiem z treści postanowień umów lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l. Zatem, zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub organem administracji publicznej, jeżeli stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy (ewentualnie jeśli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, jakim jest zarząd wspólnoty w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l., zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli zawarte w umowie, uchwale albo ściśle w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa (por.: postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2014 r., II FSK 949/14, Lex nr 1467640; uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, Lex nr 470697; wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., VI SA/Wa 1792/07; wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31 maja 2006 r., I ACa 290/06; wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, Lex nr 633138). Mając na uwadze powyższe, Sąd wezwał skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi - w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia - przez złożenie pełnomocnictwa lub jego uwierzytelnionego odpisu do działania w imieniu strony skarżącej przez "A" Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o. przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi. W odpowiedzi na to - wyraźnie sprecyzowane - wezwanie, skarżąca przesłała jedynie zawarte w jej uchwale upoważnienie dla M. G. Tym samym, skarżąca nie wykonała wezwania Sądu, gdyż nie przesłała dokumentu, do przedłożenia którego wyraźnie została wezwana. Przesłany przez Wspólnotę dokument nie pozwolił natomiast Sądowi na stwierdzenie, że skargę wniosła osoba umocowana do działania w imieniu strony skarżącej (Wspólnoty). Uprawnionym do wniesienia skargi mógłby być bowiem ustanowiony w trybie art. 18 u.w.l. zarządca – w tym przypadku "A" Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o., a zatem Spółce powinno być udzielone upoważnienie do reprezentowania skarżącej przed Sądem, a nie prokurentowi Spółki. Wobec tego, skargę należało odrzucić na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a. O zwrocie wpisu orzeczono zgodnie z art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a.