III SA/Wr 812/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Moskała po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2018 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] nieruchomości we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...] w przedmiocie nałożenia kary pieniężnej za zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia zarządcy drogi pasa drogowego postanawia: I. odrzucić skargę; II. zwrócić na rzecz strony skarżącej kwotę [...] zł ([...] złotych) uiszczoną tytułem wpisu sądowego od skargi. Wspólnota Mieszkaniowa [...] nieruchomości we W. (dalej: Wspólnota, skarżąca) – reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika – wniosła skargę na opisaną w sentencji niniejszego postanowienia decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. Do skargi dołączono pełnomocnictwo udzielone adwokatowi przez zarządcę Wspólnoty – G. D. oraz odpis aktu notarialnego, z którego wynika, że z dniem 1 czerwca 2012 r. powierzono na podstawie art. 18 ust. 2a i art. 23 ustawy o własności lokali zarząd nad nieruchomością wspólną G. D. i wskazano, że zarząd będzie wykonywany na podstawie przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną zawartych w ustawie o własności lokali. Zarządzeniem z dnia 12 grudnia 2017 r. wezwano pełnomocnika strony skarżącej do wykazania umocowania zarządcy nieruchomości – G. D. do działania w imieniu Wspólnoty (art. 22 ustawy o własności lokali), ponieważ umocowanie takie nie wynika z dołączonych do skargi dokumentów, w terminie 7 dni, pod rygorem odrzucenia skargi. Wezwanie to doręczono pełnomocnikowi w dniu 14 grudnia 2017 r. W odpowiedzi na wezwanie pełnomocnik skarżącej przesłał uchwałę nr [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., którą właściciele mieszkań tworzących Wspólnotę Mieszkaniową upoważnili G. D. do reprezentowania Wspólnoty przed organami administracji publicznej oraz przed Urzędami Skarbowymi. Dodatkowo złożył odpis tego samego aktu notarialnego, który dołączył do skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. - dalej p.p.s.a.), skarga musi odpowiadać wymaganiom stawianym przez art. 46 p.p.s.a. wszystkim pismom w postępowaniu sądowym oraz zawierać dodatkowe elementy określone w art. 57 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a., przy czym - stosownie do art. 29 p.p.s.a. - przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Jeżeli warunki formalne skargi nie zostaną spełnione, Sąd zobligowany jest - w trybie art. 49 § 1 p.p.s.a. - wezwać stronę skarżącą do uzupełnienia w terminie siedmiu dni braków formalnych skargi pod rygorem jej odrzucenia (art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Reprezentacja wspólnot mieszkaniowych została uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm. - dalej: u.w.l.). Zgodnie z art. 18 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (ust. 1). W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. Stosownie do treści art. 20 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1). Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). W myśl art. 21 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (ust. 2). Z powołanych regulacji wynika, że - ze względu na organ albo osobę (osoby) sprawujące zarząd nieruchomością wspólną - można wyodrębnić zarząd bezpośredni, sprawowany przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz zarząd pośredni, sprawowany: a) przez zarząd, jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo b) przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., którym może być osoba fizyczna bądź osoba prawna. Ponadto - co należy podkreślić - ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20 i art. 21 u.w.l.) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 u.w.l. i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 u.w.l. wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 u.w.l. (por.: uchwała Sądu Najwyższego (dalej: SN) z 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, Lex nr 1112715; postanowienie SN z 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Lex nr 171751; uchwała SN z 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, Lex nr 81625; postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: WSA) w Gliwicach: z 29 lutego 2016 r., I SA/Gl 1477/16 i I SA/Gl 1446/15; z 15 lipca 2016 r., II SA/Gl 308/16; z 26 września 2016 r. I SA/Gl 309-312/16, I SA/Gl 1478-1481/16 i I SA/Gl 1472/16 - publ.: CBOSA). Właścicielom nieruchomości powierzono wybór w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania, jednak względy natury organizacyjno-gospodarczej przemawiają za brakiem potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego konsekwencji (np. problemu rozkładu uprawnień pomiędzy te struktury). Spotykane w praktyce zlecanie administrowania nieruchomością wspólną zewnętrznemu podmiotowi wyspecjalizowanemu, przy wybranym zarządzie wspólnoty (w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l.), nie oznacza więc, że ten podmiot posiada status zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest już wykształcona od dłuższego czasu i jest to sytuacja, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca, a właściwie administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc, świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym, nie zmienia jednak ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter umowy mieszanej, do której - w zakresie nieuregulowanym - winno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 Kodeksu cywilnego; por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., I ACa 652/13, Lex nr 1438094). Z uwagi na to, że - w przeciwieństwie do zarządu w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l. - zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej przez zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania w umowie bądź uchwale. Zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika bowiem z treści postanowień umów lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l. Zatem, zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub organem administracji publicznej, jeżeli stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy (ew. jeśli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, jakim jest zarząd wspólnoty w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l., zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli zawarte w umowie, uchwale albo ściśle w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa (por.: postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2014 r., II FSK 949/14, Lex nr 1467640; uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, Lex nr 470697; wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., VI SA/Wa 1792/07; wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31 maja 2006 r., I ACa 290/06; wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, Lex nr 633138). Mając na uwadze powyższe, Sąd wezwał pełnomocnika skarżącej do usunięcia braków formalnych skargi - w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia - przez złożenie dokumentu określającego umocowanie do reprezentowania skarżącej udzielone zarządcy – G. D. Z przesłanych dokumentów wynika, że zarządca został umocowany do reprezentowania Wspólnoty jedynie przed organami administracji publicznej i przed urzędami skarbowymi, a jak już wyżej wskazano - zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub organem administracji publicznej, jeżeli stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy (ew. jeśli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem). Skoro zatem nie zostało wykazane umocowanie zarządcy do reprezentowania Wspólnoty przed sądami, to tym samym nie miał on umocowania do udzielenia pełnomocnictwa do działania w imieniu Wspólnoty przed sądami. Wobec tego, skargę należało odrzucić na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a. O zwrocie wpisu orzeczono zgodnie z art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a.