C 418/50

Skład orzekającyPrzewodniczący: p.o. Prezes W. Święcicki; Sędziowie: E. Krotowski, J. Witecki, M. Rudowski, J. Oleksy (sprawozdawca) * , dr L. Konic, dr B. Dobrzański; Prokurator: L. Karłowski.SentencjaSąd Najwyższy rozpoznawał przedstawione do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów pytanie prawne, wynikłe w sprawie z powództwa Marii O. przeciwko Zofii W. i in. o eksmisję:"Czy w analogicznym zastosowaniu art. 382 k.z. (ewentualnie w związku z art. 3 i 5 przepisów ogólnych prawa cywilnego) lokator może żądać eksmisji drugiego współlokatora, z którym nie łączy go stosunek podnajmu"?Po wysłuchaniu sprawozdania sędziego i wniosku prokuratora Sąd Najwyższy, uchwalił następującą zasadę prawną:"Współnajemcy lokalu podlegającego publicznej gospodarce lokalami służy prawo wytoczenia przeciwko drugiemu najemcy powództwa o uznanie jego umowy najmu za rozwiązaną i o eksmisję na podstawie przepisu art. 8 ust. 4 dekretu o publicznej gospodarce lokalami z dnia 21 grudnia 1945 r. (tekst jednolity ogłoszony obwieszczeniem Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 16 sierpnia 1950 r. - Dz. U. R. P. Nr 36, poz. 343), wprowadzonego przez ustawę z dnia 20 lipca 1950 r. (Dz. U. R. P. Nr 36, poz. 337).Powyższy przepis ma moc wsteczną. Zasada wyrażona w pomienionym art. 8 ust. 4 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. ma również zastosowanie do współnajemców lokali nie objętych publiczną gospodarką lokalami".Uzasadnienie faktyczneArt. 370-401 k.z. normują umowę najmu (i podnajmu) oraz stosunki prawne (prawa i obowiązki) między wynajmującym a najemcą (między najemcą a podnajemcą). Art. 382 k.z. chroni interesy wynajmującego, uprawniając go do odstąpienia od umowy najmu i do żądania odszkodowania w przypadku, gdy najemca używa rzeczy najętej w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem lub umową i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w ten sposób albo gdy zaniedbuje rzecz najętą tak, że rzecz ta jest narażona na znaczne uszkodzenie, albo wreszcie gdy najemca pomieszczenia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciw obowiązującemu porządkowi domowemu, albo gdy przez nieprzyzwoite zachowanie się wywołuje zgorszenie u innych mieszkańców lub sąsiadów. Przepis ten nie miał na celu ochrony współnajemców (współlokatorów) tego samego pomieszczenia. Sytuacja prawna współlokatora jest zupełnie inna aniżeli wynajmującego, który zwykle jest właścicielem nieruchomości zainteresowanym w tym, ażeby zachowanie się jednego z lokatorów nie odstręczało innych, gdyż w ten sposób mógłby się zmniejszyć dochód wynajmującego, osiągany z najmu mieszkań. Trudno byłoby zatem usprawiedliwić rozciąganie w drodze analogii przepisu art. 382 k.z. na stosunki między współlokatorami, nie pozostającymi między sobą w stosunku wynajmującego do podnajemcy, to znaczy stosowanie w drodze analogii przepisów o stosunkach umownych kontrahentów do stosunków pozaumownych, ex lege. W warunkach przedwojennych nie odczuwało się też potrzeby podobnego unormowania stosunków między współlokatorami. Przypadki wynajęcia tego samego pomieszczenia kilku osobom, nie pozostającym między sobą w żadnym stosunku prawnym, były nader rzadkie. Lokale handlowe i inne użytkowe były wynajmowane kilku osobom, tworzącym spółkę handlową lub cywilną, lecz w takich przypadkach stosunki między współnajemcami były regulowane przepisami prawnymi o spółkach. Bywały też przypadki podnajmu mieszkania kilku podnajemcom, z których każdy najmował dla siebie osobny pokój lub "kąt". Ustawodawca nie widział potrzeby unormowania wzajemnych praw i obowiązków takich podnajemców, gdyż w zachowaniu przez nich obowiązującego porządku domowego i przyzwoitości był zainteresowany wynajmujący - lokator główny, któremu służyło w stosunku do podnajemców prawo, określone w art. 382 k.z.Potrzeba unormowania stosunków między współlokatorami lokalu wynikła z wprowadzenia publicznej gospodarki lokalami, gdy wobec powojennego zniszczenia domów nastąpił dotkliwy brak mieszkań i władze kwaterunkowe przydzielają części mieszkań poszczególnym osobom, tworząc w ten sposób przymusowych współlokatorów, przy czym w mieszkaniu takim nie ma głównego lokatora. Spory na tle stosunków wzajemnych takich współlokatorów rozstrzygały władze kwaterunkowe, powołując się na art. 25 lit. f) dekretu o publicznej gospodarce lokalami w dawnym brzmieniu (Dz. U. R. P. z 1946 r. Nr 4, poz. 27). Wreszcie przy nowelizacji tego dekretu został wprowadzony przepis, stanowiący obecnie ust. 4 art. 8 tekstu jednolitego tego dekretu (Dz. U. R. P. 1950 r. Nr 36, poz. 343), który brzmi: "Gdy najemca pomieszczenia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo gdy przez nieprzyzwoite zachowanie się wywołuje zgorszenie u innych mieszkańców lub sąsiadów, współnajemcom służy prawo wystąpienia do sądu o rozwiązanie umowy najmu z takim najemcą". W ten sposób prawo, które na mocy art. 382 k.z. służyło tylko wynajmującemu w stosunku do najemcy, obecnie służy także współnajemcom z tą zrozumiałą różnicą, że wynajmującemu, którego łączy z najemcą stosunek umowny, służy prawo odstąpienia od umowy i żądania odszkodowania, współnajemcom zaś służy tylko prawo wystąpienia do sądu o rozwiązanie umowy najmu między wynajmującym a współnajemcą, gdyż sami, nie będąc uczestnikami umowy, nie mogą odstępować od niej ani jej rozwiązywać. Z powyższego stanu prawnego wynika, że na postawione przez skład sądzący pytanie odpowiedź dał sam ustawodawca.Pozostaje do rozwiązania zagadnienie, czy przepis art. 8 ust. 4 powołanego dekretu można stosować do przypadków rażącego lub uporczywego naruszenia porządku domowego i nieprzyzwoitego, wywołującego zgorszenie, zachowania się przed wejściem w życie noweli do dekretu, czyli przed 26 sierpnia 1950 r., innymi słowy - czy przepis ten ma moc wsteczną. Pod tym względem należy wziąć pod uwagę, że przepis powyższy czyni zadość od dawna wynikłym potrzebom uregulowania współżycia w obecnych warunkach, powstałych po wojnie, że został wydany w interesie porządku publicznego i w szczególności ma na celu zapewnienie ludziom pracy spokoju i odpoczynku po pracy w otoczeniu rodziny, że zatem z samego celu przepisu wynika konieczność zapewnienia mu mocy wstecznej, czyli rozciągnięcia na przypadki naruszenia porządku domowego i nieprzyzwoitego zachowania się przed tym dniem, jeżeli z tej przyczyny zostało wytoczone powództwo o rozwiązanie umowy o najem.Art. 8 powołanego dekretu jest umieszczony w rozdziale II dekretu zatytułowanym: "Publiczna gospodarka lokalami mieszkalnymi i użytkowymi". Z tej okoliczności można byłoby wnioskować, że przepis ustępu 4 tego artykułu stosuje się tylko do współnajemców lokali objętych publiczną gospodarką. Ale taki wniosek należy uznać za niezgodny z celem przepisu. Przepis ten bowiem zmienia ogólne pojęcie o wzajemnych prawach i obowiązkach współlokatorów, którzy zawarli odrębne, niezależne od siebie umowy najmu, stanowiąc, że współlokatorzy mają wynikające z tej umowy obowiązki nie tylko względem wynajmującego, lecz także względem innych współlokatorów. Jest to nowe ujęcie umowy, odpowiadające nowym warunkom współżycia w Państwie Ludowym. Pod kątem widzenia tej ogólnej idei, zawartej w rozważanym przepisie, należy rozpatrywać wszystkie przypadki zachodzące przy wspólnym korzystaniu z lokali najętych, z czego wynika, że przepis ustępu 4 art. 8 dekretu o publicznej gospodarce lokalami należy stosować także do współnajemców lokali nie objętych publiczną gospodarką.Na podstawie powyższych rozważań skład 7 sędziów dał na postawione pytanie odpowiedź, sformułowaną w sentencji uchwały.* Redagował uzasadnienie sędzia J. Witecki.