II CO 75/54

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Seweryny S. przeciwko Janowi G. o eksmisję, po rozpoznaniu rewizji powódki od wyroku Sądu Powiatowego w Opatowie z dnia 25 sierpnia 1954 r., zaskarżony wyrok uchylił i sprawę Sądowi Powiatowemu w Opatowie do ponownego rozpoznania przekazał.Uzasadnienie faktycznePowódka zawarła z pozwanym dnia 17 czerwca 1952 r. pisemną umowę, mocą której oddała mu w używanie jeden pokój w domu swoim w O., pozwany zaś w miejsce płacenia czynszu zobowiązał się zamiatać i utrzymywać porządek wokoło nieruchomości. Strony postanowiły ponadto, że wartość zamiatania równa się wartości czynszowej mieszkania, że pozwany nie może zwolnić się od przyjętego zobowiązania płaceniem czynszu, że w razie zaprzestania uprzątania powinien on opróżnić lokal, wreszcie że pozwanego obciąża obowiązek remontowania lokalu na własny koszt. Ponieważ pozwany z dniem 1 czerwca 1954 r. zaprzestał wykonywania swych obowiązków, powódka żąda jego eksmisji. Sąd Powałowy powództwo oddalił z tym uzasadnieniem, że pozwany w obecnych warunkach obciążony remontem domu powódki, wprawdzie biednej wdowy, rencistki, chciał zmusić ją do zainteresowania się swą nieruchomością i dlatego zaprzestał sprzątania, do którego zobowiązał się w zamian za dostarczone mu mieszkanie.Od tego wyroku powódka wniosła rewizję z wnioskiem o jego zmianę ewentualnie jego uchylenie. Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu następujące pytanie prawne, budzące poważne wątpliwości:"Czy w świetle przepisów dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz dekretu o najmie lokali dopuszczalna i ważna jest umowa najmu mieszkania, w której najemca zobowiązuje się zamiast płacenia czynszu do świadczeń osobistych na rzecz wynajmującego i czy w razie niewykonania przez najemcę swego zobowiązania, wynajmujący może odstąpić od umowy najmu i domagać się eksmisji najemcy?"Prokurator Generalny wniósł o udzielenie następującej odpowiedzi."Umowa najmu lokalu mieszkalnego, w myśl której wynajmujący zobowiązałby się zamiast płacenia czynszu do świadczeń osobistych na rzecz wynajmującego jest nieważna."Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy, przejąwszy sprawę do rozpoznania we własnym zakresie, zważył, co następuje:Rozstrzygnięcie sprawy zależne jest od ustalenia, czy pozwany uzyskał z Komisji Kwaterunkowej przydział na sporny lokal. Całą bowiem powierzchnią mieszkalną w danej miejscowości, rozporządza władza kwaterunkowa i tylko na mocy jej przydziału może być nawiązana skutecznie umowa najmu. Jeżeli więc pozwany przydziału nie ma, nie wiąże stron odnośnie używania lokalu żaden stosunek prawny i powódka mocą swego prawa własności może żądać opróżnienia lokalu. Jeżeli natomiast lokal został pozwanemu przez władzę kwaterunkową przydzielony, powstał mocą art. 11 ust. 2 dekretu o publicznej gospodarce lokalami między stronami stosunek najmu. Stosunek ten regulują przepisy Kodeksu zobowiązań o najmie, jednak z ograniczeniem wynikającym z art. 34 dekretu o najmie lokali. Ograniczenie to ma właśnie w sprawie niniejszej istotne znaczenie. Podczas gdy bowiem w myśl art. 370 § 2 k.z. dopuszczalne jest oznaczenie czynszu nie tylko w pieniądzach, lecz i w świadczeniach innego rodzaju, dekret o najmie lokali określa go wyłącznie w pieniądzach. Stąd powódka nie może w zamian za dostarczenie mieszkania żądać świadczenia pracy, lecz musi poprzestać na żądaniu czynszu pieniężnego wynikającego z przepisów powołanego dekretu. Toteż nieświadczenie pracy przez pozwanego nie stanowi przyczyny do żądania eksmisji. Żądanie takie powódka mogłaby oprzeć tylko na tych przepisach Kodeksu zobowiązań, które ma na względzie art. 16 dekretu, bowiem i w tym zakresie ogranicza dekret przepisy Kodeksu.Ponieważ przedmiotem ustaleń w Sądzie Powiatowym nie była okoliczność, czy pozwany uzyskał przydział lokalu od władzy kwaterunkowej, ani też czy zachodzą przesłanki rozwiązania ewentualnej umowy najmu w myśl art. 16 dekretu o najmie lokali, przeto zaskarżony wyrok nie może być utrzymany w mocy, a sprawa dla dokonania tych ustaleń ulega odesłaniu sądowi pierwszej instancji.