III CRN 491/70

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Bryl. Sędziowie: J. Wasilkowska (sprawozdawca), W. Kuryłowicz.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem prokuratora W. Bryndy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Marianny G. i Bronisławy N. przeciwko Karolowi N. o eksmisję z lokalu mieszkalnego, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Kielcach z dnia 27 stycznia 1970 r.,uchylił zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Powiatowego w Starachowicach z dnia 14.XI.1969 r. i przekazał sprawę Sądowi Powiatowemu w Starachowicach do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktycznePowódki twierdziły, że od dnia 13 maja 1969 r. są wpisanymi w księdze wieczystej Państwowego Biura Notarialnego w Iłży współwłaścicielkami nieruchomości rolnej o powierzchni 4 ha 326 m2 w M., którą to nieruchomość decyzją Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w Kielcach z dnia 5 marca 1969 r. otrzymały od Skarbu Państwa jako odszkodowanie za wywłaszczoną pod tor kolejowy nieruchomość powódek o pow. 6,9299 ha, a pozwany - mimo wypowiedzenia mu przez powódki umowy najmu i niepłacenia czynszu oraz mimo konieczności dokonania gruntowego remontu i adaptacji pomieszczeń - nie chce opuścić zajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego i pomieszczeń gospodarczych.Pozwany na rozprawie w dniu 18 września 1969 r. nie uznał pozwu, wnosił o oddalenie powództwa i zarzucił, że w spornym lokalu mieszka od 1950 r. i przez ten czas płacił czynsz do kasy Prezydium Gromadzkiej Rady Narodowej bądź Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych w L.Na następnej rozprawie pozwany oświadczył, że "wyraża zgodę na eksmisję tylko z tym, że dostanie lokal równorzędny zastępczy i bliżej lub w tej samej miejscowości".Sąd Powiatowy w Starachowicach wyrokiem z dnia 14 listopada 1969 r. uwzględnił powództwo w całości stwierdzając, że skoro powódki są współwłaścicielkami, żądanie ich znajduje uzasadnienie w treści art. 222 k.c.W rewizji od powyższego wyroku pozwany zarzucił, że sporny lokal i pomieszczenia gospodarcze zajmuje od 20 lat, że płacił czynsz na rzecz PKP, a od miesiąca października 1969 r. wpłaca go powódkom, że Sąd nie rozpoznał sprawy w myśl przepisów o najmie lokali, a zwłaszcza przepisu art. 692 k.c., chroniącego go jako najemcę w stosunku do nabywcy nieruchomości, a ponadto że żądanie powódek sprzeczne jest z zasadami współżycia, gdyż powódkom nie jest potrzebny ten lokal, albowiem Marianna G. zajmuje w tymże domu pokój i kuchnię oraz część budynków gospodarczych, a ponadto ma jeszcze we wsi S. 3 ha ziemi na której są budynki, a Bronisława N. mieszka stale we wsi D. w odległości 3 km.Na rozprawie rewizyjnej pozwany złożył 5 dowodów przekazania powódkom czynszu za miesiące od lipca 1969 r. do stycznia 1970 r., na co powódki oświadczyły, że pieniędzy przekazanych im przez pozwanego drogą pocztową nie przyjęły.Sąd Wojewódzki w Kielcach wyrokiem z dnia 27 stycznia 1970 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że termin eksmisji odroczył do dnia 30 września 1970 r., a w pozostałej części rewizję oddalił.Sąd Wojewódzki stwierdził, że Sąd I instancji prawidłowo rozstrzygnął spór co do zasady, że w szczególności przedstawione przez pozwanego dowody nie mogą stanowić dowodu, iż płacił czynsz, skoro powódki odmówiły przyjęcia tych kwot, pozwany zaś nie złożył ich do depozytu sądowego; ponadto Sąd stwierdził, że skoro skarżący uznał roszczenie o eksmisję przed Sądem I instancji, to rewizja nie podlega uwzględnieniu.Od wyroku Sądu Wojewódzkiego wniósł rewizję nadzwyczajną - na skutek podania pozwanego - Prokurator Generalny PRL z wnioskiem o jego uchylenie wraz z wyrokiem Sądu Powiatowego i o przekazanie sprawy Sądowi Powiatowemu do ponownego rozpoznania.Skarżący zarzuca rażące naruszenie prawa, w szczególności przepisów art. 3 § 2 k.p.c., art. 213 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 5 k.c. w związku z art. 638 k.c., a nadto naruszenie interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje.Słuszne są zarzuty rewizji nadzwyczajnej co do nienależytego wyjaśnienia sprawy.Jeśli chodzi o pierwszą podstawę, na której powódki oparły żądanie eksmisji, a mianowicie niepłacenie czynszu, to należy zwrócić uwagę, że powódki stały się właścicielkami nieruchomości w maju 1969 r., a już w sierpniu 1969 r. wystąpiły z żądaniem eksmisji. Nie zostało przy tym wyjaśnione, czy pozwany został zawiadomiony o tym, że poczynając od czerwca 1969 r. powinien płacić czynsz powódkom. Z twierdzeń pozwanego wynikałoby, że płacił on aż do sierpnia 1969 r. czynsz poprzedniemu właścicielowi (DOKP w L.). Gdyby istotnie tak było i gdyby pozwany płacił czynsz poprzedniemu właścicielowi w dobrej wierze, to nie można by uznać, że zalega on z płatnością czynszu w sposób upoważniający do zastosowania art. 672 i 687 k.c.Co do drugiej podstawy powództwa, a mianowicie dokonanego przez powódki wypowiedzenia umowy najmu, to nie byłby trafny pogląd, że w świetle art. 692 k.c. wypowiedzenie najmu przez nabywcę nieruchomości jest w ogóle niedopuszczalne. Przepis art. 692 k.c., stanowiący, że przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, ma tylko to znaczenie, że wyłącza zastosowanie szczególnego przepisu art. 678 k.c., natomiast nie oznacza żeby każda ze stron nie mogła dokonać wypowiedzenia najmu lokalu nie objętego publiczną gospodarką lokalami w warunkach przewidzianych w art. 673 k.c.Z powyższego wynika, że powódki mogły w zasadzie dokonać wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku - z zachowaniem terminów ustawowych. Rewizja nadzwyczajna trafnie jednak zarzuca nierozważenie twierdzeń pozwanego, z których może wynikać, że żądanie eksmisji sprzeczne jest - w aktualnym stanie rzeczy - z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Chodzi tu w szczególności o fakt, że pozwany jest najemcą lokalu od 20 lat, że ponadto jest inwalidą i ma na utrzymaniu troje małoletnich dzieci. Fakty te nie mogłyby przesądzić o bezzasadności powództwa, gdyby powódki wykazały, że sporny lokal jest im z jakichkolwiek przyczyn potrzebny (w szczególności w celu prawidłowego zagospodarowania gospodarstwa rolnego), jednakże dotychczas dowody takie nie zostały przeprowadzone.Jeśli zaś chodzi o trzecią podstawę orzeczenia eksmisji, na którą się powołał Sąd Wojewódzki, a mianowicie uznanie pozwu przez pozwanego, to rewizja nadzwyczajna słusznie podnosi, że uznania w rzeczywistości nie było, skoro pozwany uzależniał je od otrzymania lokalu równorzędnego, a nadto że już w rewizji pozwany zakwestionował to "uznanie", domagając się oddalenia powództwa.W tym stanie rewizja nadzwyczajna jest uzasadniona. Jej uwzględnieniu nie stoi na przeszkodzie upływ 6-miesięcznego terminu przewidzianego w art. 421 § 2 k.p.c., albowiem ochrona prawa obywatela do mieszkania jest szczególnie doniosła ze stanowiska interesu społecznego i orzeczenie eksmisji bez należytego wyjaśnienia sprawy narusza interes Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.