I C 2276/52

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Szczerski (sprawozdawca). Sędziowie: F. Błahuta, P. Stępień.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych Nr 1 w Warszawie przeciwko Władysławowi D. o czynsz i eksmisję, po rozpoznaniu rewizji pozwanego od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla m.st. Warszawy z dnia 9 czerwca 1952 r.uchylił zaskarżony wyrok w części zasądzającej na rzecz powoda kwotę wyższą niż 2.039 zł 70 gr z 8 % od dnia 10 maja 1951 r. i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania; w pozostałej części rewizję oddalił.Uzasadnienie faktycznePierwotnie umówiony czynsz za najem lokalu handlowego o powierzchni 27 m2 wynosił 2.615 zł dawnych. Uchwała Prezydium Miejskiej Rady Narodowej z dnia 10 grudnia 1948 r. podniosła stawki czynszowe z mocą od dnia 1 marca 1949 r w ten sposób, że za lokal, zajmowany przez pozwanego, czynsz według stawek podniesionych wynosi 10.800 zł dawnych, tj. 324 zł obiegowych.Powód domaga się czynszu w tej ostatniej wysokości za okres od dnia 1 marca 1949 r. do 30 kwietnia 1951 r. w sumie 8.748 zł oraz wnosi o orzeczenie eksmisji z uwagi na to, że pozwany za powyższy okres żadnego czynszu nie płaci.Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając, że objął lokal w stanie zniszczonym i zmuszony był go odbudować kosztem 470.000 zł dawnych (14.100 zł obiegowych), a ponadto w czasie trwania najmu wynikła potrzeba dalszych napraw, których powód, wbrew upominaniu się, nie wykonał i które wskutek tego dokonane zostały kosztem najemcy. Pozwany wyjaśnił też, że kwestionował uchwaloną jednostronnie podwyżkę komornego.Sąd Wojewódzki uwzględnił powództwo w całości.Według motywów zaskarżonego wyroku pozwany nie może kwestionować mocy obowiązującej uchwały Prezydium M.R.N. m.st. Warszawy co do wysokości stawek czynszowych, tym bardziej że nie skorzystał z możności niezaakceptowania uchwały i nie "anulował" umowy najmu oraz nie opuścił spornego lokalu.Sąd pierwszej instancji nie podzielił również dalszych zarzutów pozwanego wobec nieudowodnienia, że odbudowa lokalu dokonana została za zgodą wynajmującego, oraz w świetle ustaleń, że pozwany nie upominał się o zwrot kosztów remontu wykonywanego już w czasie trwania umowy najmu. Pozwany kosztów tych nawet bliżej nie sprecyzował.Przedstawione okoliczności wskazują, że pozwany dokonał odbudowy na własny koszt i ryzyko oraz że nie może domagać się potrącenia późniejszych kosztów remontu z zaległością czynszową. Sąd ustalił ponadto, że remont dachu przez częściowe pokrycie papą należy raczej do drobnych napraw, przewidzianych w art. 373 § 2 k.z.W rezultacie Sąd uznał żądanie pozwu za usprawiedliwione zarówno co do zapłaty czynszu, jak i co do eksmisji, którą nakazał na podstawie art. 388 k.z.W rewizji pozwany wnosi o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.Skarżący zarzuca naruszenie art. 370, 373, 374 i 375 k.z. oraz podnosi uchybienia procesowe objęte dyspozycją art. 371 § 1 pki 4) k.p.c.Powód wniósł o oddalenie rewizji.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W sprawie jest okolicznością niesporną, ze umowa najmu zawarta zesłała tuż po wojnie, a więc w warunkach powszechnego zniszczenia, zwłaszcza na terenie Warszawy. Najemcy obejmujący wówczas lokale dla celów prywatnego handlu nie liczyli i liczyć nie mogli na wyremontowanie tego rodzaju obiektów, skoro z jednej strony cały wysiłek odbudowy ze strony Państwa skierowany został przede wszystkim na inwestycje w dziedzinie przemysłu oraz rozszerzanie niezmiernie szczupłej wtedy powierzchni mieszkalnej, z drugiej strony - i to jest fakt również powszechnie znany - słaba i będąca w pierwszych latach w zaczątku sieć handlu uspołecznionego oraz specyficzna koniunktura okresu powojennego stwarzała dla handlu prywatnego możliwość wyjątkowo wysokich zysków. W tej sytuacji, jeżeli przedsiębiorca prywatny zawierający umowę o najem lokalu w takim stanie, w jakim lokal się znajdował, nie zastrzegł sobie zwrotu kosztów remontu niezbędnego dla uruchomienia przedsiębiorstwa, tym samym w sposób wynikający niewątpliwie z okoliczności transakcji (art. 29 k.z.) zobowiązał się do uiszczenia umówionego czynszu bez dopuszczalności potrącenia kosztów remontu z ustalonego komornego. Przypomnieć tu bowiem trzeba, że przepisy, które według zarzutów rewizji naruszył sąd pierwszej instancji, są przepisami względnie obowiązującymi, a zatem zastępują wolę stron tylko wówczas, jeżeli kontrahenci, chociażby w sposób dorozumiany, inaczej nie postanowili.Dotychczasowe rozważania wskazują na trafność stanowiska Sądu Wojewódzkiego, który w całokształcie okoliczności faktycznych doszedł do wniosku, że koszty remontu, którego konieczność istniała już w chwili zawierania umowy, poniósł pozwany "na własny koszt i ryzyko". Sam pozwany - wbrew wnioskom rewizyjnym - podziela powyższy pogląd w uzasadnieniu rewizji, w którym nie kwestionuje, że powód może domagać się czynszu pierwotnego, a pozwany żąda tylko zmniejszenia czynszu, o ile przekracza on umówioną kwotę 2.615 zł dawnych miesięcznie.W omówionej zatem dotąd części nie ma twierdzonego naruszenia prawa materialnego ani też uchybień procesowych. Z tej przyczyny rewizja, o ile odnosi się do czynszu w wysokości 2.615 zł dawnych miesięcznie, co w przeliczeniu na walutę obiegową wynosi za okres sporny 2.039 zł 70 gr, została oddalona. Słusznie też orzeczona została eksmisja (art. 388 k.z.), skoro pozwany nie uiścił niespornego czynszu za okres 28 miesięcy.Przechodząc do zarzutu kwestionującego "bezwzględną moc obowiązującą" uchwały Prezydium Rady Narodowej, określającej stawki czynszowe za lokale użytkowe, wskazać należy, że sprawy o najem są sprawami cywilnymi, uregulowanymi w Kodeksie zobowiązań. Ograniczenia tych przepisów i wynikających z nich uprawnień stron muszą się opierać na przepisach prawa (dekrety o publicznej gospodarce lokalami i o najmie lokali oraz rozporządzenia na zasadzie tych przepisów wydane). Zasadny jest wiec zarzut, że uchwala Prezydium Rady Narodowej m.st. Warszawy, a nawet uchwała Rady Narodowej nie ma mocy aktu ustawodawczego w tym zakresie. Do czasu wydania rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1953 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na F.G.M. (Dz. U. Nr 19, poz. 76), obowiązującego od 1 marca 1953 r., do regulacji stawek czynszowych za lokale użytkowe, które to sprawy nie były przekazane władzom czynszowym z mocy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 375), powołany był w razie sporu sąd. Wynika to z całokształtu sprawy, jako cywilnej, i nieprzekazania jej innym władzom (art. 2 k.p.c.) Zasada powyższa odnosi się do Warszawy, nie będącej pod tym względem wyjątkiem.Przytoczone wywody nie mogą jednak prowadzić do pozbawienia uchwały Prezydium Rady Narodowej wszelkiego znaczenia w sprawach dotyczących stawek czynszowych. Uchwała ta wiązała przede wszystkim organy administrujące nieruchomościami, które oczywiście pod sankcją, do karnej włącznie, nie mogły z jednej strony zawierać nowych umów na podstawie innego czynszu, a z drugiej zobowiązane były do wprowadzenia nowych stawek w już istniejących stosunkach najmu. Ta okoliczność oraz autorytet organu uchwalającego mogą dać podstawę do przyjęcia, że w konkretnej sytuacji najemca zgodził się na podwyżkę czynszu, o ile doręczono mu zawiadomienie o treści uchwały lub też z powołaniem się na nią wypowiedziano stosunek najmu z ofertą nowej umowy na zmienionych warunkach, a najemca wobec powołanych do tego organów administracji nieruchomości nie zaprotestował przeciwko podwyżce ani nawet nie starał się o przewidzianą w drodze wyjątku obniżkę.Sąd Wojewódzki, pomijając wypowiedziane wyżej założenia, nie poczynił w tym zakresie odpowiednich ustaleń. Z tej przyczyny orzeczenie w części zasądzającej sumę wyższą niż wynikająca z niespornej kwoty 2.616 zł dawnych miesięcznie - zostaje uchylone (art. 384 k.p.c.).O ile przy ponownym rozpoznaniu sprawy okaże się brak przesłanek uzasadniających wniosek, że czynsz w sposób przedstawiony wyżej przyjęty został w wysokości nowych stawek z uchwały Prezydium Rady Narodowej, zajdzie konieczność ustalenia odpowiedniego czynszu stosownie do wartości użytkowej lokalu, przy uwzględnieniu jego stanu, wysokości obrotów sklepowych itp. Wtedy dopiero może się okazać potrzeba zasięgnięcia opinii biegłego, którą Sąd w dotychczasowym postępowaniu pominął.Ustaleniu nowego, wyższego czynszu nie stoi na przeszkodzie treść art. 393 k.z., skoro reguła interpretacyjna w przepisie tym zawarta wchodzi w rachubę dopiero po stwierdzeniu, że nie było innej woli stron, a powód w żadnym razie nie godził się i wobec treści uchwały zgodzić się nie mógł na stawki dotychczasowe.Zaskarżony wyrok nie rozważył też należycie, jak słusznie zarzuca skarżący, dowodów odnoszących się do kwestii rodzaju napraw, których konieczność powstała już w czasie trwania najmu. Obowiązkiem Sądu w tym zakresie była ocena zeznań świadka P., podającego, że pozwany zmuszony był remontować również i poddasze. Ustalenie rodzaju uszkodzeń i charakteru napraw wymagać będzie zastosowania przepisów zarówno art. 373 § 3 k.z., jak i § 4 rozporządzenia Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 204). W razie stwierdzenia, że naprawy obciążały wynajmującego, czynsz, zgodnie z idącym w tym kierunku żądaniem pozwanego, powinien być odpowiednio zmniejszony nawet do niespornej należności 2.615 zł dawnych miesięcznie (art. 375 k.z.). Niezawiadomienie wynajmującego o potrzebie napraw (art. 348 k.z.) nie pozbawia bowiem prawa żądania obniżki czynszu, a jedynie zwalnia wynajmującego od odpowiedzialności za zwłokę oraz za szkodę powstałą przez opóźnienie naprawy.