I CR 137/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Suchecki.Sędziowie SN: M. Sychowicz (spr.), T. Ładykowski.Protokolant: J. Krajewska.SentencjaSąd Najwyższy - Izba Cywilna i Administracyjna po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 1989 r. sprawy z powództwa Bogusława i Małgorzaty małżonków P. przeciwko Skarbowi Państwa - Urzędowi Miejskiemu w B. o ustalenie na skutek rewizji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w P. z dnia 14 grudnia 1988 r.uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w P. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach procesu za instancję rewizyjną.Uzasadnienie faktyczneStanowiąca własność Państwa działka gruntu położona w B. przy ulicy O., dla której w PBN w B. prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr 9099 oddana została w użytkowanie wieczyste Mironowi B. Budynek mieszkalny (dom jednorodzinny) wzniesiony na tej działce był własnością wieczystego użytkownika.Umową sporządzoną w dniu 17 lutego 1988 r. w PBN w B. Miron B. sprzedał Bogusławowi i Małgorzacie małż. P. należące do niego prawo użytkowania wieczystego działki oraz prawo własności budynku mieszkalnego wzniesionego na tej działce. Umowa zawarta została pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu.Działający w imieniu Skarbu Państwa Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w B. w dniu 6 czerwca 1988 r. złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie, iż Skarb Państwa korzysta z prawa pierwokupu nieruchomości za cenę ustaloną w umowie sprzedaży.Bogusław i Małgorzata małż. P. w pozwie skierowanym przeciwko Skarbowi Państwa - Urzędowi Miejskiemu w B. wnieśli - po zmianie żądania - o "uznanie za nieważny akt notarialny sporządzony w PBN w B. w dniu 6 czerwca 1988 r., na mocy którego Skarb Państwa wykonał prawo pierwokupu w odniesieniu do budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości położonej w B przy ul. O.Sąd Wojewódzki w P. wyrokiem z dnia 14 grudnia 1988 r. oddalił powództwo, albowiem nie dopatrzył się okoliczności, które uzasadniałyby uznanie, iż oświadczenie Kierownika wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w B. o wykonaniu prawa pierwokupu pozostawało w sprzeczności z prawem i z tego względu było nieważne.W rewizji od wymienionego wyroku powodowie, powołując się na podstawy zaskarżenia przewidziane w art. 368 pkt 1 i 3 k.p.c., wnieśli o jego zmianę i uwzględnienie powództwa, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Wykonanie prawa pierwokupu następuje w drodze jednostronnego oświadczenia woli uprawnionego do pierwokupu, złożonego zobowiązaniem (art. 597 § 2 k.c.). Oświadczenie takie jest czynnością prawną i - tak jak w zasadzie każda czynność prawna - jest nieważne, jeżeli jest sprzeczne z ustawą lub ma na celu obejście ustawy albo pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 1 i 2 k.c.).Ponieważ z twierdzeń pozwu wynika, że powodowie kwestionują ważność oświadczenia ułożonego w dniu 6 czerwca 1983 r. w formie aktu notarialnego przez Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w B. o wykonaniu przez Skarb Państwa prawa pierwokupu "w odniesieniu do budynku mieszkalnego", to żądanie przez nich - niezależnie od jego sformułowania - należałoby rozumieć jako żądanie ustalenia nieważności wyżej wymienionego oświadczenia w określonej części.Z kolei powstaje kwestia, czy dopuszczalne jest żądanie ustalenia nieważności oświadczenia Skarbu Państwa o wykonaniu prawa pierwokupu tylko w części dotyczącej budynku wzniesionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, gdy budynek ten stanowi własność wieczystego użytkownika, bez jednoczesnego żądania ustalenia nieważności wymienionego oświadczenia w części dotyczącej prawa użytkowania wieczystego gruntu. Konsekwencją dopuszczalności takiego żądania i jego uwzględnienia byłoby, iż budynek pozostałby własnością osoby fizycznej (kupującego lub sprzedawcy), a wobec wykonania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu względem prawa użytkowania wieczystego gruntu, na której budynek ten został wzniesiony, prawo użytkowania wieczystego gruntu wygasłoby (art. 86 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - Dz. U. Nr 22, poz. 59 z późn. zm. i obecnie tekst jedn.: Dz. U. z 1989 r. Nr 14, poz. 74), przy czym pozostałby on nadal własnością Państwa. Doszłoby więc do naruszenia obowiązującej w naszym prawie zasady superficio solo cedit (art. 47 § 1 w związku z art. 48 k.c.). Zasada ta doznaje wyjątków, ale tylko w wypadkach prawem przewidzianych. Jeden z takich wyjątków przewiduje art. 235 § 1 k.c., według którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie państwowym przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność; to samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie ma zaś przepisu, który dopuszczałby wyjątek od zasady superficio solo cedit w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego (por. art. 242 k.c.).Skoro w wyniku uwzględnienia powództwa w takiej postaci, w jakiej wytoczone ono zostało przez powodów, powstałby stan prawny, który pozostawałby w sprzeczności z obowiązującym prawem, to w tej postaci powództwo nie może zostać uwzględnione Wprawdzie powodowie expressis verbia nie domagają się ustalenia nieważności oświadczenia Skarbu Państwa o wykonaniu prawa pierwokupu w części dotyczącej prawa użytkowania wieczystego działki, ale jeżeli zachodzą przyczyny uzasadniające nieważność tego oświadczenia (art. 58 § 1 i 2 k.c.), to dotyczą one tego oświadczenia w całości i uzasadniają ustalenie jego nieważności w całości. Ponieważ tylko w tym ostatnim wypadku powodowie mogą uzyskać rozstrzygnięcie, którego w sprawie dochodzą, trzeba przyjąć, że żądaniem ich w istocie rzeczy objęte jest ustalenie nieważności oświadczenia Skarbu Państwa o wykonaniu prawa pierwokupu tak co do własności budynku mieszkalnego, jak i prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, na której budynek ten został wzniesiony.Zasadnie Sąd Wojewódzki uznał, że oświadczenie Skarbu Państwa z dnia 6 czerwca 1988 r. o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości objętej umową sprzedaży zawartą w dniu 17 lutego 1988 r. pomiędzy Mironem B. a powodami ma oparcie w art. 82 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Prawo pierwokupu nie przysługiwało Skarbowi Państwa w wypadku przeniesienia przez uprawnionego prawa użytkowania wieczystego, ale dotyczyło to prawa pierwokupu przewidzianego w art. 29-35 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami, w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.). Tej treści zasada prawna uchwalona przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego w dniu 17 października 1975 r. w sprawie III CZP 35/75 (OSNCP 1976, z. 4, poz. 65) nie dotyczy nowego stanu prawnego zaistniałego od dnia 1 sierpnia 1985 r. na skutek uchwalenia ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości i uchylenia ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.Stosownie do powołanego wyżej art. 82 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu "w wypadku sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste". Przytoczony zwrot użyty w powołanym przepisie jest swego rodzaju skrótem myślowym a zarazem zwrotem technicznym oznaczającym, iż Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w razie sprzedaży przez wieczystego użytkownika przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność państwową. Jeżeli na tym gruncie znajdują się budynki i inne urządzania stanowiące własność wieczystego użytkownika, to przysługujące Skarbowi Państwa prawo pierwokupu obejmuje także prawo własności tych budynków i innych urządzeń, W myśl art. 235 § 2 k.c. przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest bowiem prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Konsekwencją tej zasady jest, iż czynność prawna mająca za przedmiot prawo wieczystego użytkowania gruntu odnosi skutek także względem związanego z nią prawa własności budynków i urządzeń przysługującego wieczystemu użytkownikowi.Również niewadliwie Sąd Wojewódzki nie dopatrzył się okoliczności uzasadniających uznanie, iż oświadczenie Skarbu Państwa z dnia 6 czerwca 1988 r. o wykonaniu prawa pierwokupu, którego ważność podważają powodowie, jest sprzeczne z prawem. W szczególności, poza tym, iż - o czym była już mowa - ma ono oparcie w ustawie, złożone zostało w formie aktu notarialnego, przez właściwy terenowy organ administracji państwowej, w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania przez ten organ zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży i wykonane zostało za cenę ustaloną między stronami tej umowy. Nie narusza więc przepisów statuujących to prawo i normujących sposób jego wykonania przez Skarb Państwa (art. 81 ust. 1 pkt 3, art. 84 i 85 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości). Nie ma więc podstawy do stwierdzenia, iż jest sprzeczne z ustawą i z tego względu nieważne (art. 58 § 1 k.c.).Wykonanie przysługującego Skarbowi Państwa z mocy art. 82 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości prawa pierwokupu należy - co wynika z powołanego właśnie przepisu - do właściwego terenowego organu administracji państwowej. Rozważenie celowości skorzystania z prawa pierwokupu, które powinno poprzedzać złożenie oświadczenia o wykonaniu tego prawa, leży więc w kompetencjach wymienionego organu. Obowiązująca w naszym systemie prawnym zasada podziału kompetencji pomiędzy organami administracji państwowej a sądami i niewkraczania przez sądy - poza przypadkami przewidzianymi w ustawie - w sferę działania zastrzeżoną dla organów administracji państwowej powoduje, iż sąd nie jest władny do oceny celowości skorzystania przez Skarb Państwa z przysługującego mu prawa pierwokupu. Nie oznacza to jednak, że sąd nie może badać, czy oświadczenie terenowego organu administracji państwowej o wykonaniu prawa pierwokupu, jako czynność prawna z zakresu prawa cywilnego, nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, m.in. ze względu na cel, dla którego wykonano prawo pierwokupu. Stwierdzenie takiej sprzeczności uzasadnia ustalenie nieważności oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu (art. 58 § 2 k.c.). Sprawa dotycząca tej kwestii jest sprawą cywilną (art. 1 k.p.c.), do rozpoznania której powołane są sądy powszechne (art. 2 § 1 k.p.c.).Aczkolwiek w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji powodowie nie wyeksponowali - co czynią w rewizji - zarzutów mających na celu wskazanie, iż oświadczenie Skarbu Państwa z dnia 6 czerwca 1988 r. o wykonaniu prawa pierwokupu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ale w sprawie dotyczącej ważności czynności prawnej ocena zgodności tej czynności z zasadami współżycia społecznego jest warunkiem należytego jej wyjaśnienia, gdyż m.in. od wyniku tej oceny zależy zastosowanie prawa materialnego (art. 58 § 2 k.c.), co należy do sądu z urzędu. Zaskarżony wyrok wydany jednakże został bez dostatecznego wyjaśnienia okoliczności mających znaczenie dla oceny, czy oświadczenie Skarbu Państwa z dn. 6 czerwca 1988 r. o wykonaniu prawa pierwokupu nie było czynnością sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Uzasadnia to uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania (art. 388 § 1 k.p.c.).Jak podkreślono w orzecznictwie, także w obecnym stanie prawnym prawo użytkowania wieczystego uzyskane przez osoby fizyczne służy z reguły zaspokojeniu ich podstawowych potrzeb, jakimi są potrzeby mieszkaniowe. Uprawnieni angażują własne, znaczące dla rodziny środki finansowe w budowę, wspieraną z reguły (w rodzinach prawniczych) pomocą finansową Państwa w postaci kredytów. Niezbędna jest zatem stabilizacja nabytych uprawnień i ograniczenie ingerencji w sferę własności osobistej obywatela w nie mniejszym stopniu, aniżeli jest to realizowane w stosunkach własnościowych, zwłaszcza że obecnie instytucja użytkowania wieczystego uzyskała przymiot powszechności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 1937 r., II CR 104/87 - OSNCP 1988 r., z. 12, poz. 173). W świetle tych zasad należy ocenić, czy okoliczności wykonania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu na skutek złożenia przezeń oświadczenia z dnia 6 czerwca 1988 r. nie świadczą o sprzeczności tej czynności z zasadami współżycia społecznego, w szczególności trzeba zwrócić uwagę, że chodzi tu o wykonanie prawa pierwokupu działki zabudowanej domem jednorodzinnym, Sąd - jak wskazano wyżej - nie jest wprawdzie uprawniony do badania celowości skorzystania przez Skarb Państwa z -prawa pierwokupu, ale dla oceny zgodności tej czynności z nasadami współżycia społecznego nie jest obojętne, czy dokonanie jej wiązało się z jakimiś określonymi sposobami wykorzystania wykupionej nieruchomości, a jeżeli tak, to z jakimi. Gdyby na przykład wykonując prawo pierwokupu właściwy terenowy organ administracji państwowej nie miał żadnych planów co do wykorzystania wykupionej nieruchomości, to może zrodzić się przypuszczenie, że działanie tego organu było wynikiem szykany lub chęci dokuczenia stronom warunkowej umowy sprzedaży lub jednej z nich. Jeżeli celem skorzystania z prawa pierwokupu było na przykład oddanie wykupionej nieruchomości innej osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste, to może nasunąć się podejrzenie działania godzącego w zasadę równych praw obywateli. Odnośnie omawianej kwestii mogą oczywiście mieć miejsce różne sytuacje.Dla oceny zgodności oświadczenia Skarbu Państwa z dnia 6 czerwca 1988 r. o wykonaniu prawa pierwokupu z zasadami współżycia społecznego może też mieć znaczenie udzielenie powodom przed zawarciem przez nich warunkowej umowy kupna nieruchomości zapewnienia, iż Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu. Powodowie twierdzą bowiem, iż takie zapewnienie otrzymali. Jeżeli tak było, to należało ustalić, czy zapewnienie takie pochodziło od terenowego organu administracji państwowej właściwego do wykonania w imieniu Skarbu Państwa prawa pierwokupu (art. 82 ust. 1 w związku z art. 3 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości) i jakie miało ono znaczenie prawne i faktyczne.Również pełne wyjaśnienie sprawy w omawianym zakresie wymagało uwzględnienia wszelkich okoliczności wiążących się z sytuacją powodów zarówno przed zawarciem przez nich warunkowej umowy kupna nieruchomości, jak i po jej zawarciu. Jeżeli - jak twierdzą powodowie - bardzo trudne warunki mieszkaniowe spowodowały, iż kosztem wielkiego wysiłku finansowego i wyrzeczeń kupili nieruchomość, weszli w jej posiadanie i dokonali na niej znacznych nakładów, to okoliczności te powinny być rozważone i ocenione. Przy ocenie tej nie może być pominięty fakt, że - jak wynika z umowy z dnia 17 lutego 1988 r. - powodowie zostali wówczas pouczeni, że umowa jest zawarta pod warunkiem, iż Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu.Ponieważ w sprawie reprezentantem Skarbu Państwa jest Urząd Miejski w B., należy zwrócić uwagę - o czym częściowo była już mowa - że stosownie do art. 82 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości wykonanie prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa należy do terenowego organu administracji państwowej, przez który to organ w myśl art. 3 ust. 2 powołanej ustawy rozumie się terenowy organ administracji państwowej stopnia podstawowego o właściwości szczególnej do spraw geodezji i gospodarki gruntami. Zgodnie z tym unormowaniem oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, ustalenie nieważności, której jest przedmiotem powództwa, złożył Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w B. Z działalnością tego więc organu wiąże się dochodzone w sprawie roszczenie i stosownie do art. 67 § 2 k.p.c. ten organ powinien podejmować czynności procesowe za pozwany Skarb Państwa.Mając na uwadze przytoczone względy, Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 338 § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.).