I CR 589/56

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Warman, T. Byliński.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Stanisława P. przeciwko Skarbowi Państwa (Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w K.) o 199.965 zł, po rozpoznaniu rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Białymstoku z dnia 19 marca 1956 r.,zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo uchylił i sprawę w tym zakresie przekazał Sądowi Wojewódzkiemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktycznePowód domagał się zasądzenia od Skarbu Państwa (Prezydium PRN w K.) kwoty 79.511 zł tytułem czynszu za czas od 21 czerwca 1948 r. do dnia wniesienia pozwu, tj. do dnia 28 lutego 1955 r., następnie zaś rozszerzył żądanie pozwu, domagając się zasądzenia czynszu za czas do 29 lutego 1956 r. w łącznej kwocie 199.965 zł.Wyrokiem z dnia 19 marca 1956 r. Sąd zasądził na rzecz powoda kwotę 65.323,20 zł za czas od 28 lutego 1950 r. do 29 lutego 1956 r., oddalając powództwo w pozostałej części. Orzeczenie swe Sąd Wojewódzki oparł na następującym stanie faktycznym, ustalonym w zaskarżonym wyroku.Pozwane Prezydium zajmuje od 21 czerwca 1948 r. nieruchomość powoda, złożoną z 5 i pół ha gruntu położonego w K., ogrodu owocowego złożonego ze 130 drzew i kompleksu budynków, w których mieści się ośrodek zdrowia. Powód zawarł umowę dzierżawy tego obiektu już w dniu 21.VI.1948 r. z burmistrzem miastu K., z tym zastrzeżeniem, że umowa ta miała być zatwierdzona przez Powiatową Radę Narodową lub Wydział Powiatowy. Jednakże do takiego zatwierdzenia nie doszło. Następnie na skutek interwencji ze strony Ministerstwa Zdrowia, Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w K., reprezentowane przez kierownika Wydziału Zdrowia, zawarło z powodem nową umowę dzierżawy, zatwierdzoną przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w K. uchwałą z dnia 25 listopada 1954 r. W umowie tej przyjęto czynsz miesięczny na kwotę 2.259 zł, a ponieważ nadano jej moc od dnia 1 lipca 1948 r., zaległość za czas od dnia 31 grudnia 1954 r. określono na sumę 176.102 zł. Suma 2.259 zł składa się z następujących pozycji: 1.459 zł - czynsz za budynki liczony według stawek 1,95 i 1,1 za metr kw. oraz 800 zł - czynsz za grunt wraz z sadem. W umowie zastrzeżono dalej, że z tej kwoty należy odliczyć koszty remontów i inwestycji, jakich strona pozwana dokonała w okresie poprzednim, a jeśli chodzi o nakłady od 1 stycznia 1955 r., to nakłady te - zarówno zwykłe, jak i kapitalne - zobowiązała się ponosić strona pozwana, przy czym ze względu na to jej obciążenie strony obniżyły czynsz od tej daty o 554,50 zł, tj. do kwoty 1.704,50 zł miesięcznie. Przeciętny czynsz za drzewka owocowe rosnące na nieruchomości powoda wynosi (wedle opinii biegłego) - ze względu na zły ich stan - 5,60 zł w stosunku rocznym za 1 drzewko. Na poczet należności strona pozwana wpłaciła powodowi w latach 1952-1953 r. kwotę 5.752 zł. Umowa zatwierdzona uchwałą z dnia 25 listopada 1954 r. nie została zatwierdzona przez organ wyższego rzędu, została natomiast anulowana uchwałą Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w K. z dnia 7.II.1955 r.Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego sąd Wojewódzki uznał, że umowa z 1954 r. przyznaje powodowi nadmierne korzyści, a ponadto została zawarta w warunkach wskazujących na przymusowe położenie strony pozwanej, która nie miała możliwości ulokowania ośrodka zdrowia w innych budynkach. W związku z tym Sąd Wojewódzki uznał, że ustalony przez strony czynsz należy obniżyć do "norm prawem przepisanych".Wychodząc z takich założeń, Sąd Wojewódzki przede wszystkim podkreślił, że wprawdzie strony ustaliły czynsz za budynki przy zastosowaniu stawek ustawowych, właściwych dla lokali użytkowych, ale tak ustalony czynsz należy obniżyć o połowę, a to zgodnie z § 12 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1953 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz. U. Nr 19, poz. 76), gdyż strona pozwana zobowiązała się do ponoszenia kosztów kapitalnych remontów, przy czym zdaniem Sądu Wojewódzkiego obniżenie to należało zastosować wstecz, skoro strona pozwana przejęła na siebie obowiązek remontów już od 1948 r. Czynsz miesięczny powinien przeto wynosić 709,10 zł, a roczny 8.509,20 zł.Jeśli chodzi o czynsz za grunt, to Sąd Wojewódzki zastosował w drodze analogii postanowienia uchwały Rady Ministrów z dnia 15 stycznia 1955 r. (Mon. Pol. Nr 25, poz. 251). Czynsz ten należy przeto obliczyć według stawki 3 gr za metr kw. w stosunku rocznym, gdyż gruntu powoda nie można zaliczyć do kategorii gruntów ogrodniczo-warzywniczych. Roczny czynsz za 5,5 ha wyniesie zatem 1.650 zł.Wreszcie za 130 drzewek należy się powodowi czynsz w wysokości 728 zł rocznie, licząc po 5,60 zł za jedno drzewko.Sąd Wojewódzki uwzględnił zarzut przedawnienia postawiony przez stronę pozwaną i zasądził - opierając się na powyższych obliczeniach - czynsz za czas od 28 lutego 1950 r., tj. za ostatnie 5 lat przed wytoczeniem powództwa, i za dalszy rok do 29 lutego 1956 r., a więc łącznie za lat sześć.Czynsz za lat sześć wynosi: a) za budynki - 51.055,20 zł (8.509,20 x 6), za 5,5 ha gruntu - 9.900 zł (1.650 x 6) oraz za 130 drzewek owocowych - 4.368 zł (728 x 6). Łącznie daje to kwotę 65.323,20 zł.Powód wprawdzie otrzymał od strony pozwanej w latach 1952-1953 kwotę 5.752,50 zł, ale kwota ta nie podlega potrąceniu, gdyż powód mógł ją zarachować na lata poprzednie.Sąd Wojewódzki nie uwzględnił również zarzutu potrącenia sumy 34.273,30 zł, należnej od powoda tytułem podatku od wzbogacenia wojennego, albowiem kwota ta może być egzekwowana z oddzielnego tytułu egzekucyjnego.Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył powód w części oddalającej powództwo.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W roku 1954 strony zawarły - jak to ustalił Sąd I instancji - umowę określającą wysokość czynszu za okres wsteczny i na przyszłość. Dlatego pierwsze zagadnienie, które się wyłania w sprawie, streszcza się w pytaniu, czy umowa ta jest ważna? Kwestię ważności tej umowy należy przy tym rozważyć z punktu widzenia przepisów o trybie zawarcia tej umowy w szerokim tego słowa znaczeniu (a więc, czy była zawarta w odpowiedniej formie, czy dokonali tego upoważnieni przedstawiciele stron itp.) oraz ze względu na jej treść.Jeśli chodzi o pierwszy problem, to należy przede wszystkim zauważyć, że wbrew twierdzeniom strony pozwanej umowa ta doszła do skutku w następstwie przyjęcia jej w uchwale Prezydium PRN z dnia 25 lutego 1954 r., albowiem taka uchwała nie wymaga - wbrew sugestiom strony pozwanej - zatwierdzenia. Z art. 16 ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130) wynika, że powyższa uchwała mieści się w kompetencji Prezydium. Umowy, o której mowa, nie mogło również unieważnić anulowanie uchwały z dnia 25 listopada 1954 r. przez uchwałę z dnia 7 lutego 1955 r., gdyż byłoby to niedopuszczalne w świetle przepisów prawa cywilnego zerwanie umowy przez jedną ze stron.Jeżeli zaś chodzi o kwestię ważności omawianej umowy ze względu na jej treść, to należy zaznaczyć, że nie jest należycie uzasadnione stanowisko Sądu Wojewódzkiego, iż umowa ta nie może być honorowana z tego powodu, że przyznaje powodowi nadmierne korzyści. Taka ocena wymagałaby porównania świadczenia strony pozwanej, tj. umówionego czynszu, z wartością świadczenia powoda, do czego z kolei konieczne byłoby ustalenie przeciętnego czynszu pobieranego za podobne obiekty. Nie można natomiast mówić - tak jak uczynił to Sąd Wojewódzki - o nadmierności świadczenia jednej strony tylko ze względu na jego znaczną wysokość.Chybione jest wreszcie stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że omawiana umowa została zawarta w warunkach wskazujących na przymusowe położenie strony pozwanej, która nie dysponowała innym lokalem. Pomijając już nierealność tego rodzaju wyzyskania położenia organu administracji państwowej, zaznaczyć należy, że całe postępowanie strony pozwanej stanowi dowód, iż niewiele sobie robiła z braku innego obiektu nadającego się na ośrodek zdrowia, skoro przez wiele lat, i to wbrew poleceniom Ministerstwa Zdrowia, nie płaciła powodowi czynszu. Poza tym powód nigdy nie zamierzał odebrać stronie pozwanej wynajętego obiektu, sporna bowiem była tylko wysokość komornego.Natomiast umowę z 1954 r. należy uznać za nieważną z innych przyczyn. W rachubę wchodzą tutaj dwie przyczyny nieważności.Pierwszą przyczyną jest niewłaściwe ustalenie wysokości czynszu za czas przeszły. Gdyby strony ustalały czynsz na bieżąco, wówczas strona pozwana płaciłaby w poszczególnych latach czy - zależnie od umowy - w poszczególnych miesiącach taki czynsz, jaki w danym roku (miesiącu) był zbliżony do czynszu przeciętnego w danym okresie. Gdyby zaś strony umowy w ogóle nie zawarły, to Sąd, obliczając czynsz za okres wsteczny, miałby na uwadze takie zróżnicowanie czynszu i zarazem uwzględniłby przepisy o nominalizmie, zawarte w dekrecie z dnia 27 lipca 1949 r. o zaciąganiu nowych i określaniu wysokości nie umorzonych zobowiązań pieniężnych (Dz. U. Nr 45, poz. 332), oraz przepisy o przerachowaniu zobowiązań zawarte w ustawie z dnia 28 października 1950 r. o zmianie systemu pieniężnego (Dz. U. Nr 50, poz. 459). W porównaniu z umową z 1954 r. dałoby to - gdy chodzi o zaległość - poważne obniżenie czynszu. Tak więc na potwierdzenie tego wypada wskazać na to, że w pierwszej umowie z 1948 r., która nie została zatwierdzona, strony ustaliły czynsz za cały obiekt na kwotę 20.000 zł (a kierowały się przypuszczalnie przeciętnymi cenami), co po przeliczeniu daje obecnie tylko kwotę 600 zł), a nie sumę 2.259 zł, jaką przyjmuje umowa z 1954 r.Oczywiście strony władne są umówić czynsz wyższy od rynkowego, jednakże taka umowa podlega zawsze kontroli z punktu widzenia zgodności jej z zasadami współżycia społecznego. Gdy zaś podmiotem takiej umowy, który ma być stroną zobowiązaną do uiszczenia czynszu, jest podmiot gospodarki uspołecznionej, ocena ta musi być szczególnie wnikliwa, gdyż wymaga tego zastosowanie w konkretnym wypadku konstytucyjnej zasady szczególnej ochrony mienia społecznego. Inaczej mówiąc, z tych zasad przyjąć należy, że gdy umowa zawarta w imieniu podmiotu gospodarki uspołecznionej zastrzega na rzecz drugiej strony świadczenie w sposób istotny odbiegający od świadczenia przeciętnie należnego, to umowa taka jest z reguły nieważna. Nawet bez badania biegłego należy stwierdzić, że umowa, jaką strony zawarły w roku 1954, jest dotknięta, gdy chodzi o omawiane jej postanowienia, nieważnością z tego właśnie powodu. Podstawa prawna takiej oceny znajduje się w art. 41 § 1 przep. og. pr. cyw.Drugą przyczyną częściowej nieważności umowy z 1956 r. jest sprzeczność jej z bezwzględnie obowiązującymi przepisami o wysokości czynszu za lokale użytkowe, co również powoduje nieważność w świetle tegoż przepisu art. 41 § 1 przep. og. pr. cyw. Chodzi tu o czynsz za lokale użytkowe od dnia 1 marca 1953 r., gdyż od tego dnia obowiązuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 marca 1953 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz. U. Nr 19, poz. 76). Wprawdzie, jak to wynika z treści omawianej umowy, strony za podstawę obliczenia czynszu za lokale użytkowe przyjęły bliżej nie wskazane stawki urzędowe, ale pomijając już kwestię, że Sąd Wojewódzki nie badał, czy zastosowano stawki właściwe, podkreślić należy, iż w tym zakresie Sąd w ogóle nie był władny ocenić skuteczności umowy, zgodnie bowiem z § 16 wymienionego rozporządzenia do ustalenia czynszu za lokale użytkowe właściwe są organy czynszowe.Jak z powyższego wynika, nieważnością dotknięta jest jedynie część umowy z 1954 r., niemniej jednak ponieważ chodzi o jej część istotną, całą umowę uznać należy w myśl art. 41 § 2 przep og. pr. cyw. za nieważną.W związku z tym rzeczą Sądu I instancji będzie przy ponownym rozpoznaniu sprawy ustalenie słusznego czynszu, odpowiadającego - w takim zakresie, w jakim brak jest stawek ustawowych - przeciętnie pobieranym za podobne obiekty. Jeśli chodzi o poszczególne składniki dzierżawionego obiektu oraz poszczególne okresy dzierżawy, to Sąd Wojewódzki postąpi w sposób następujący:Co się tyczy czynszu za grunt, to jak to trafnie podkreślił Sąd Wojewódzki w zaskarżonym wyroku oraz jak wywodzi rewizja, uchwała nr 2 Rady Państwa z dnia 15.I.1955 r. (Mon. Pol. Nr 25 poz. 251) nie ma w danym wypadku zastosowania, gdyż dotyczy gruntów państwowych. Natomiast wbrew stanowisku Sądu Wojewódzkiego nie może ona mieć zastosowania w sprawie w drodze analogii, nie zachodzi bowiem potrzeba stosowania tego środka wykładni, skoro słuszny czynsz można ustalić w drodze opinii biegłych. Wymienioną uchwałę należy jedynie traktować jako wskazówkę, że czynsz w wypadku, gdy stroną zobowiązaną do jego uiszczenia jest - tak jak w sprawie niniejszej - podmiot gospodarki uspołecznionej, powinien być ustalony w granicach umiarkowanych. W związku z powyższym Sąd Wojewódzki dopuści dowód z biegłego (lub biegłych), którzy ustalą wysokość czynszu, o jakim mowa. Jednakże w myśl wskazań wyżej wymienionych Sąd Wojewódzki zwróci biegłemu uwagę, iż obowiązkiem jego jest ustalenie czynszu za każdy rok oddzielnie według tego, jak kształtował się on w poszczególnych latach.Przy ustaleniu wysokości czynszu biegły uwzględni fakt, że na gruncie powoda rosną drzewa owocowe. Dotychczasowe postępowanie w tym zakresie nie było wystarczające, skoro powód kwestionował opinie biegłego, który zresztą ze względu na swój wiek (22 lata) nie mógł mieć dostatecznego doświadczenia.W sposób analogiczny Sąd Wojewódzki postąpi, gdy chodzi o ustalenie wysokości czynszu za użytkowane przez stronę pozwaną budynki powoda, ale tylko za czas do końca lutego 1953 r., od tego bowiem czasu obowiązują - jak to wyżej wskazano - stawki urzędowe. Jeśli zaś chodzi o czas po tej dacie, to Sąd odeśle powoda do władzy czynszowej, która zgodnie z powołanym wyżej § 16 rozp. z 25 marca 1953 r. powinna określić wysokość czynszu. Dopiero po ustaleniu czynszu w tym trybie Sąd zasądzi na rzecz powoda wynikające z tego ustalenia kwoty.W aktach sprawy brak jest wyraźnie postawionego zarzutu potrącenia nakładów, jakich dokonała w wydzierżawionym obiekcie strona pozwana, niemniej jednak z dokumentów złożonych do akt (pismo Ministerstwa Zdrowia, umowa stron z 1954 r.) zdaje się wynikać, że taka jest intencja strony pozwanej. Jeśli istotnie znajdzie to potwierdzenie, rzeczą Sądu Wojewódzkiego będzie ustalenie wysokości tych nakładów i ustalenie należności z tego tytułu przy uwzględnieniu zasad nominalizmu i zasad przeliczenia zawartych w ustawie z 28 października 1950 r. o zmianie systemu pieniężnego.W końcu zaznaczyć należy, że stanowisko Sądu I instancji, iż należność za czas sprzed 5 lat od daty wytoczenia powództwa jest przedawniona, w ostatecznym wyniku okazało się trafne. Wprawdzie słusznie podnosi skarżący, że strona pozwana uznała należność w umowie z roku 1954, ale skoro umowa ta okazała się - jak to wynika z wyżej zawartych wyjaśnień - nieważna, to tym. samym, zgodnie z art. 41 § 2 przep. og. pr. cyw., nie można się powoływać na zawarte w niej uznanie długu.Z zasad wyżej przedstawionych, skoro prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy wymaga przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego i dokonania dodatkowych ustaleń, zaskarżony wyrok należało z mocy art. 384 k.p.c. w części zaskarżonej uchylić i sprawę w tym zakresie przekazać Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.