II CR 136/68

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Wasilkowska (sprawozdawca). Sędziowie: J. Przybylski, Z. Trybulski.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w O. przeciwko Franciszkowi i Janinie K. o unieważnienie umowy sprzedaży, na skutek rewizji pozwanych od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Olsztynie z dnia 6 grudnia 1967 r.,uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Olsztynie do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 6.XII.1967 r. Sąd Wojewódzki w Olsztynie orzekł unieważnienie umowy wieczystego użytkowania i sprzedaży budynku, zawartej w dniu 23.I.1963 r. pomiędzy powodowym Skarbem Państwa (Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w O.) a pozwanymi Franciszkiem i Janiną K.Sąd Wojewódzki ustalił, że umowa sprzeczna jest z art. 2 ust. 1 pkt 1 i art. 4 ustawy z 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych (Dz. U. Nr 31, poz. 132), zgodnie bowiem z powyższymi przepisami jedna osoba nie może nabyć nieruchomości mającej odrębne lokale, taka zaś sytuacja zachodzi w sprawie niniejszej, gdyż sprzedany budynek ma dwa lokale mieszkalne, z których jeden zajmowany jest przez pozwanych, a drugi przez interwenienta ubocznego Jana D.Zarzut pozwanych, że dom w chwili sprzedaży nie miał więcej niż 6 izb, a jego powierzchnia użytkowa nie przekraczała 110 m2, Sąd Wojewódzki uznał za pozbawiony znaczenia dla wyniku sprawy, skoro dom ten zawsze miał dwa odrębne lokale mieszkalne.Uzasadnienie prawneRozpoznając rewizję pozwanych od powyższego wyroku, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Stwierdzić przede wszystkim należy, że błędny jest pogląd Sądu Wojewódzkiego, jakoby bez znaczenia dla wyniku sprawy była okoliczność, czy będący przedmiotem sprzedaży dom miał nie więcej niż 110 m2 powierzchni użytkowej lub nie więcej niż 6 izb.Art. 2 ust. 1 ustawy z 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132) stanowi, że przedmiotem sprzedaży mogą być m.in.: 1) domy jednorodzinne, 2) małe domy mieszkalne o najwyżej czterech lokalach mieszkalnych.Art. 4 ust. 2 i 3 wymienionej ustawy głosi z kolei, że nabywcą domu jednorodzinnego może być jedna lub więcej osób, natomiast liczba osób nabywających mały dom mieszkalny nie może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w nabywanym domu.Z powyższego wynika, że bezwzględny zakaz dokonania sprzedaży na rzecz jednej tylko osoby odnosi się wyłącznie do małych domów mieszkalnych. W tych domach liczba nabywców nie może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych. Jeżeli natomiast chodzi o dom jednorodzinny, to może on wprawdzie być sprzedany kilku osobom, ale może być również, ważnie i skutecznie, sprzedany jednemu nabywcy.Powyższe postanowienia ustawy prowadzą z kolei do wniosku, że dla właściwego ich zastosowania niezbędne jest naprzód ustalenie, czy przedmiotem sprzedaży jest dom jednorodzinny, czy też mały dom mieszkalny. Jeżeli bowiem umową sprzedaży objęty jest dom jednorodzinny, może on być sprzedany jednemu nabywcy, bez ograniczeń wiążących się z liczbą lokali mieszkalnych. Ograniczenia te mają swą pełną moc tylko w stosunku do małych domów mieszkalnych.Art. 2 ust. 1 ustawy z 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych nie zawiera własnej definicji pojęcia domu jednorodzinnego. Odsyła on w tej materii do przepisów ustawy z 28.V.1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz. U. Nr 31, poz. 131). Podstawowy w tej kwestii przepis art. 3 ust. 1 tej ostatniej ustawy głosi, że domem jednorodzinnym jest dom albo samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego o łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych nie przekraczającej 110 m2.Z woli więc ustawodawcy dom mieszkalny nie przekraczający 110 m2 powierzchni użytkowej jest zawsze domem jednorodzinnym. Liczba znajdujących się w nim lokali mieszkalnych jest bez znaczenia, na co zresztą niedwuznacznie wskazuje użyty w powołanym wyżej art. 3 zwrot odnoszący się do "łącznej" powierzchni użytkowej "lokali mieszkalnych". Przez użycie liczby mnogiej ustawodawca wyraźnie wskazuje, że w domu jednorodzinnym może znajdować się więcej niż jeden lokal mieszkalny, byleby ich łączna powierzchnia użytkowa nie przekraczała 110 m2.Bez znaczenia jest również, czy dom jednorodzinny zamieszkały jest przez jedną lub więcej osób, żaden bowiem przepis prawa nie uzależnia od tej okoliczności zakwalifikowania domu jako jednorodzinnego. Gdyby zresztą przyjąć inaczej, przepisy o domach jednorodzinnych stałyby się papierowe, do zupełnie wyjątkowych bowiem należy - w obliczu znanych trudności mieszkaniowych - sytuacja, gdy dom jednorodzinny jest faktycznie zamieszkały tylko przez jedną rodzinę.Należy jednak wspomnieć, że powyższy stan prawny nie dyskryminuje żadnej z rodzin zamieszkałych w domu jednorodzinnym. Każda z nich bowiem może z równym pierwszeństwem ubiegać się o nabycie całego domu jednorodzinnego (§ 6 rozporządzenia Rady Ministrów z 31.VII.1957 r. - Dz. U. Nr 44, poz. 204), a do decyzji organów administracji państwowej należy dokonanie stosownego wyboru. Tak też było w sprawie niniejszej, w której zarówno pozwani, jak i interwenient uboczny ubiegali się o nabycie całego domu i dopiero w wyniku postępowania w trzech instancjach administracyjnych uprawomocniła się decyzja przyznająca pierwszeństwo nabycia domu pozwanym.W tych warunkach - wbrew poglądowi Sądu Wojewódzkiego - okoliczność, że powierzchnia użytkowa domu sprzedanego pozwanym nie przekraczała 110 m2, ma w sprawie istotne znaczenie. Gdyby bowiem tak było, to sporny dom byłby domem jednorodzinnym, mógłby być sprzedany jednemu nabywcy (najemcy) i dokonana transakcja nie mogłaby podlegać wzruszeniu.Wprawdzie bowiem również i dom jednorodzinny może być sprzedany kilku nabywcom (art. 4 ust. 2 ustawy o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych) np. kilku najemcom, jednakże jest to kwestia celowości i wzajemnego porozumienia. W każdym razie sprzedaż domu jednorodzinnego dokonana na rzecz jednego nabywcy nie może być uznana za nieważną w świetle art. 4 wymienionej wyżej ustawy.Podobnie też - wbrew stanowisku zajętemu przez Sąd pierwszej instancji - nie jest pozbawiona znaczenia okoliczność, czy dom będący przedmiotem sprzedaży miał nie więcej niż 6 izb (zaznaczyć przy tym należy, że chodzi o liczbę izb w dacie zawierania umowy sprzedaży, a nie o tę liczbę, która jest rezultatem późniejszych ewentualnych adaptacji). Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy z 28.V.1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych za dom jednorodzinny uważa się również dom, w którym powierzchnia użytkowa lokali przekracza 110 m2, jeżeli tylko został on wybudowany przed wejściem w życie ustawy z 28.V.1957 r. i obejmuje nie więcej niż 6 izb.Również w takim wypadku nie zachodzi potrzeba badania, czy dom ten ze względu na swoje urządzenia i przeznaczenie ma charakter domu jednorodzinnego. Obiektywny fakt obejmowania nie więcej niż 6 izb przy równoczesnym wybudowaniu go przed wejściem w życie ustawy z 28.V.1957 r. - przesądza o jego zakwalifikowaniu jako domu jednorodzinnego w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych, a tym samym w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych.Inna sytuacja prawna zachodzi dopiero wówczas, gdy przedmiotem sprzedaży staje się dom mieszkalny o 7-8 izbach, co w pewnych wypadkach jest dopuszczalne zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych. W takiej bowiem sytuacji ustawodawca stawia warunek, żeby dom mieszkalny nie tylko nie obejmował więcej niż 8 izb, ale żeby również ze względu na swoje urządzenia miał charakter domu jednorodzinnego.W danej jednak sprawie według twierdzeń pozwanych chodziło o dom nie przekraczający 6 izb. W takiej sytuacji słuszne byłoby uznanie go za dom jednorodzinny - mimo faktycznego zamieszkiwania przez dwie rodziny - nawet gdyby łączna powierzchnia użytkowa znajdujących się w nim lokali przekraczała 110 m2.Z tych wszystkich względów należy przyjąć, że dom mieszkalny, którego łączna powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych nie przekracza 110 m2, albo dom mieszkalny wybudowany przed wejściem w życie ustawy z dnia 28.V.1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych (Dz. U. Nr 31, poz. 131) i obejmujący nie więcej niż 6 izb - jest domem jednorodzinnym w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132), choćby znajdowały się w nim dwa lokale zamieszkałe przez dwie różne rodziny. Dom taki może być sprzedany jako dom jednorodzinny jednemu nabywcy (art. 4 ust. 2 ustawy o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych).Ponieważ Sąd Wojewódzki orzekający w sprawie niniejszej wyszedł z błędnych przesłanek prawnych i nie poczynił ustaleń niezbędnych do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, przeto Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok na podstawie art. 388 § 1 k.p.c.