III AZP 7/83

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN A. Gola (sprawozdawca). Sędziowie SN: Z. Marmaj, M. Sychowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie ze skargi Józefa T. na decyzję Wojewody (...) z dnia 31 grudnia 1982 r. w przedmiocie ustalenia wysokości czynszu najmu za lokal mieszkalny po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy w (...) postanowieniem z dnia 25 maja 1983 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 9, poz. 38) mają zastosowanie również do najemców, z którymi najem został zawiązany po dniu 1 maja 1981 r. w wyniku zamiany dotychczas zajmowanego lokalu na lokal o mniejszej powierzchni?"podjął następującą uchwałę:Najemca, który po dniu 1 maja 1981 r. w następstwie zezwolenia terenowego organu administracji państwowej na zamianę lokalu uzyskał przydział innego lokalu mieszkalnego, obowiązany jest płacić czynsz według stawek określonych w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 9, poz. 38). Uzasadnienie faktyczneJózef T. wraz z żoną zajmował jako najemca lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T., składający się z dwu pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o powierzchni 70 m2, za który opłacał czynsz najmu w wysokości 3 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej.Dnia (...), po uzyskaniu zezwolenia na dokonanie zamiany lokali, zamieszkał w lokalu mieszkalnym nr 7 przy ul. (...) w T., składającym się z pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju o powierzchni użytkowej 35,76 m2.Decyzją Prezydenta Miasta T. z dnia 18.X.1982 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody (...) z dnia 31.XII.1982 r., ustalono czynsz najmu za lokal nr (...) przy ul. (...) nr (...) w T. w wysokości 10 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej na podstawie tabeli nr 4, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 9, poz. 38).W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Józef T. zarzucił, że powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów określające wyższe stawki czynszowe dla najemców, z którymi najem został zawiązany po dniu 1 maja 1981 r., odnosi się do najemców nowo przydzielonych lokali mieszkalnych, nie zaś do tych, którzy byli uprzednio najemcami lokalu, zwłaszcza gdy przechodzą z lokalu większego do mniejszego.Naczelny Sąd Administracyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 § 1 k.p.c. pytanie prawne budzące poważne wątpliwości, a mianowicie - czy stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 9, poz. 38) mają zastosowanie również do najemców, z którymi najem został zawiązany po dniu 1 maja 1981 r. w wyniku zamiany dotychczas zajmowanego lokalu na lokal o mniejszej powierzchni. W uzasadnieniu pytania prawnego podniesiono, że decyzja organu administracji państwowej zezwalająca na zamianę mieszkania jest jednocześnie decyzją przydziałową, co pozwala przyjąć, iż określenie użyte w § 11 rozporządzenia "których najem zostaje zawiązany po dniu 1 maja 1981 r." odnosi się również do najmu zawiązanego w wyniku zamiany lokalu mieszkalnego, jednakże wykładnia taka naruszałaby słuszny interes obywateli, którzy w wyniku zamiany lokali mieszkalnych przechodzą do lokalu o mniejszej powierzchni, a także interes społeczny, ograniczając inicjatywę najemców do dokonywania zamiany lokali z obawy przed koniecznością płacenia znacznie wyższych stawek czynszowych za uzyskany lokal mieszkalny o mniejszej niż dotychczas powierzchni użytkowej. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego względy te mogłyby skłaniać do takiej wykładni przepisu § 11a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r., że decyzja zezwalająca na zamianę lokali mieszkalnych (art. 50 ust. 1 prawa lokalowego) nie jest równoznaczna z decyzją, na podstawie której dochodzi do zawiązania najmu w rozumieniu tego przepisu (§ 11a powołanego rozporządzenia).Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W uzasadnieniu pytania prawnego podniesiono trafnie, że według brzmienia art. 54 ust. 1 prawa lokalowego z roku 1974 (tekst jedn.: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) zezwolenie terenowego organu administracji państwowej na zamianę lokalu (lokali) mieszkalnego, którego najem wynika z decyzji administracyjnej o przydziale, stanowi decyzję o przydziale lokalu (lokali) uzyskanego w wyniku zamiany.To kategoryczne sformułowanie prowadzi do jednoznacznego wniosku, a mianowicie, że decyzja terenowego organu administracji państwowej zezwalająca na dokonanie zamiany lokalu (lokali) mieszkalnego podlegającego reżymowi szczególnego trybu, najmu lokali i budynków (por. art. 22 ust. 1 pr. lok.), stanowi decyzję o jego przydziale, powodującą zawiązanie stosunku najmu. Jest to oczywiście nowy stosunek najmu, nie będący kontynuacją poprzedniego stosunku.Tak ukształtowany charakter decyzji terenowego organu administracji państwowej opartej na art. 54 ust. 1 pr. lok. wywiera określone skutki w zakresie obowiązków najemcy, w tym także co do płacenia czynszu, którego wysokość musi być dostosowana do zasad obowiązujących w dacie zawiązania się stosunku najmu. Zasady te określone zostały m.in. w przepisie § 11a ust. 1 w brzmieniu § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 9, poz. 38). Według tego uregulowania najemcy lokali mieszkalnych wyposażonych co najmniej w urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne oraz gaz lub łazienkę, których najem zawiązał się po dniu 1 maja 1981 r., obowiązani są opłacać czynsz najmu według tabeli nr 4 stawek czynszowych stanowiącej załącznik do powołanego wyżej rozporządzenia. Stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 są zróżnicowane (7-13 zł za 1 m2), w zależności od wyposażenia technicznego (standardu) mieszkania.Powołane wyżej rozporządzenie nie przewiduje odstępstw od zasady, że czynsz w wysokości odpowiadającej stawkom z tabeli nr 4 obowiązani są opłacać najemcy lokali mieszkalnych poddanych szczególnemu trybowi najmu.Stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 obowiązują zatem ogół najemców takich lokali mieszkalnych, których najem zawiązał się po dniu 1 maja 1981 r., w tym także takich najemców, których "nowy" najem zawiązał się w wyniku zezwolenia terenowego organu administracji państwowej na zamianę lokalu mieszkalnego.To, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. wyłączyło spod działania przepisu § 11a ust. 1 (por. § 11 ust. 2) osoby bliskie najemcy, które po dniu 1 maja 1981 r. wstąpią z mocy prawa w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy (art. 691 k.c.), jest logicznym następstwem objęcia stawkami czynszowymi z tabeli nr 4 jedynie wszystkich "nowych" najemców. Osoby bliskie najemcy, wstępujące w stosunek najmu po jego śmierci są natomiast jedynie kontynuatorami dotychczasowego stosunku najmu łączącego najemcę z wynajmującym. Rozciągnięcie regulacji przepisu § 11a ust. 1 w sprawie czynszów za lokale mieszkalne na inne kategorie osób, w szczególności najemców, których najem zawiązał się w wyniku zamiany lokali mieszkalnych, nie mogłoby znaleźć oparcia w przepisach tego rozporządzenia. Wyłączenie spod działania tego przepisu takich najemców byłoby też nie do pogodzenia z dążeniem ustawodawcy do uregulowania czynszów najmu (por. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe - Dz. U. Nr 38, poz. 174).Nie można też nie dostrzegać tego, że prawo lokalowe ani w art. 39 traktującym o najemcach zajmujących lokale mieszkalne o powierzchni większej, niż im przysługuje, ani też w rozdziale 5 (art. 52-54) zatytułowanym "Zamiana lokali mieszkalnych" nie zawiera takich treści, które mogłyby posłużyć za podstawę do przyjęcia zamiaru ustawodawcy stosowania ulg w zakresie czynszu w odniesieniu do najemców przechodzących w drodze zamiany lokali mieszkalnych z lokali większych do mniejszych. Przewidziane w § 4 ust. 2 zarządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 18 stycznia 1972 r. w sprawie zamiany lokali mieszkalnych (M.P. Nr 8, poz. 53 ze zm.) w razie zamiany większego mieszkania na mniejsze zwolnienie z opłaty za uzyskane urządzenia techniczne i z obowiązku uiszczenia kaucji, jeżeli najemca przy najmie większego lokalu kaucji nie uiścił, stanowią wyjątki, które nie podlegają wykładni rozszerzającej, a zatem nie mogą się odnosić do czynszu za uzyskany w drodze zamiany mniejszy lokal mieszkalny.Gdy zatem ani przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe, ani też przepisy wykonawcze wydane z mocy upoważnień w niej zawartych lub w zakresie, w jakim zostały one przez tę ustawę utrzymane w mocy (art. 64 ust. 3), nie upoważniają do odstąpienia od stawek czynszowych przewidzianych w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r., należało udzielić odpowiedzi jak w sentencji.