III CZP 54/85

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN G. Bieniek. Sędziowie SN: A. Gola, J. Majorowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bronisława L. przeciwko Michałowi K. o zapłatę po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w (...) z tymczasową siedzibą w (...) postanowieniem z dnia (...) do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w sytuacji, gdy stosunek najmu garażu zawiązał się na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale, wynajmujący władny jest po dniu 1 marca 1983 r. jednostronnie ustalić stawki czynszowe, a jeżeli tak, to w jakim trybie (art. 65 ust. 2 prawa lokalowego - jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55)?"podjął następującą uchwałę:W sytuacji gdy stosunek najmu garażu zawiązał się na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale, a strony nie osiągnęły po dniu (...) porozumienia co do wysokości czynszu, czynsz ten ustala sąd.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione przez Sąd Wojewódzki w (...) w trybie art. 391 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego.Decyzją z dnia (...). b. Prezydium Miejskiej Rady Narodowej - Referat Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w (...) przydzieliło Michałowi K. lokal użytkowy przy ul. (...) z przeznaczeniem na garaż. Następnie na podstawie decyzji Naczelnika Miasta (...) z dnia 7 października 1976 r. oraz umowy kupna-sprzedaży garaż wraz z lokalem mieszkalnym nabył Bronisław L. W grudniu 1984 r. - Bronisław L. zażądał od Michała K. płacenia czynszu za garaż w wysokości 1500 zł miesięcznie, na co ten nie wyraził zgody, płacąc dalej czynsz w wysokości 120 zł miesięcznie. Wobec czego Bronisław L. wystąpił do Sądu Rejonowego w Człuchowie przeciwko najemcy, domagając się zasądzenia czynszu za okres od dnia 1 stycznia 1985 r. do dnia 31 marca 1985 r. w wysokości przez niego oznaczonej po odliczeniu wpłat pozwanego (3 x 1500 zł - 3 x 120 zł).Sąd Rejonowy w Człuchowie uznał za zasadne żądanie powoda w granicach 1200 zł miesięcznie z tytułu czynszu za garaż i zasądził na jego rzecz od pozwanego za okres pierwszego kwartału 1985 r. łącznie kwotę 3240 zł z 8% od dnia 1 stycznia 1985 r. Z wyrokiem tym nie zgodził się pozwany, zarzucając między innymi w rewizji, że zaoferowane przez powoda wyższe stawki czynszowe nie mogą być wiążące, gdyż nie zostały przyjęte przez najemcę.W związku z rozpoznawaniem rewizji Sądowi Wojewódzkiemu nasunęła się wątpliwość prawna, którą sformułował w przytoczonym wyżej pytaniu.Uzasadnienie prawnePrzechodząc do rozważań nad przedstawionym zagadnieniem prawnym zauważyć należy, co następuje:Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55), przyjmując jako zasadę, że czynsz najmu lokalu strony ustalają według obowiązujących stawek miesięcznych przewidzianych za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, wprowadziła jednocześnie wyłączenie od tej reglamentacji w odniesieniu do określonych w art. 12 ust. 2 lokali mieszkalnych, a także garaży. Wysokość czynszu w takich lokalach strony ustalają na podstawie wzajemnego porozumienia.Przed nowelizacją prawa lokalowego przez ustawę z dnia 3 grudnia 1982 r. (Dz. U. Nr 37, poz. 244) podobne rozwiązanie zawierał art. 11 ust. 1 tego prawa. Dla zachowania uprawnień dotychczasowych najemców, którzy zajmowali na podstawie decyzji o przydziale lokale stanowiące odrębne nieruchomości lub lokale w domach jednorodzinnych, mieszkalno--pensjonatowych albo garaże, ustawodawca wprowadził w art. 61 ust. 1 zasadę, że korzystają oni do czasu ich opróżnienia z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 i opłacają czynsz według stawek określonych na podstawie art. 12, a więc czynsz według stawek określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów. Do czasu nowelizacji prawa lokalowego w 1982 r. stawki czynszowe oraz sposób gospodarowania nimi określały dwa rozporządzenia, a mianowicie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224).Pierwsze z tych rozporządzeń przewidywało również tabelę czynszów za najem garaży. Wobec wprowadzenia - jak już zaznaczono - przez prawo lokalowe z 1974 r. zasady, że wysokość czynszu najmu za garaże określają strony w umowie, interesujące nas urzędowe stawki czynszu za garaże znalazły praktyczne zastosowanie do sytuacji przewidzianej w art. 61 ust. 1 tego prawa, a więc do sytuacji, kiedy przed dniem 1 sierpnia 1974 r. najemca zajmował garaż na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokalu. Nowela do prawa lokalowego (Dz. U. z 1982 r. Nr 37, poz. 244) wprowadziła istotną dla rozważanego zagadnienia zmianę, a mianowicie, że najemcy garaży zajmowanych na podstawie decyzji o przydziale korzystają jedynie z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 (obecnie art. 40 ust. 1), jeżeli używają ich zgodnie z przeznaczeniem. Wyłączone więc zostało z dniem 1 marca 1983 r. (a więc z dniem wejścia w życie znowelizowanych przepisów) uprawnienie tych najemców do opłacania czynszu wedle dotychczasowych urzędowych stawek.Zaznaczyć należy, że nowe rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz. U. Nr 38, poz. 174) już nie zawiera reglamentacji czynszu za garaże. W świetle powyższego za trafny należy uznać pogląd Sądu Wojewódzkiego, że po dniu 1 marca 1983 r. strony ustalają czynsz najmu garaży bez żadnych ograniczeń na podstawie wzajemnego porozumienia (art. 12 ust. 2 pkt 5 prawa lokalowego).Na tle przedstawionego wyżej stanu prawnego wątpliwość Sądu Wojewódzkiego sprowadza się do pytania, w jaki sposób wynajmujący ma zrealizować swoje zamierzenia, jeżeli najemca garażu korzystający z ochrony z art. 40 prawa lokalowego (w związku z art. 65 ust. 1 tego prawa) nie zgadza się na proponowane wyższe stawki czynszowe. Jest rzeczą niewątpliwą, że w stosunkach najmu, w których czynsz jest ustalony na podstawie umowy stron, same strony decydują o treści umowy i jej trwaniu. W sytuacji więc, gdy przy umowie zawartej na czas nie oznaczony jedna ze stron pragnie zmiany umówionego czynszu, a druga nie wyraża na to zgody, wówczas każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu, a gdy po upływie wypowiedzenia najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu, jest on obowiązany do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu (patrz uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84 - OSNCP 1984, z. 12, poz. 209).Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 25 września 1978 r. III CZP 59/78 (OSNCP 1979, z. 3, poz. 49) stwierdzając, że w stosunkach najmu lokali mieszkalnych w domu (lokalu) określonym w art. 22 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84) strony mogą na podstawie wzajemnego porozumienia ustalić czynsz najmu w nowej wysokości. W razie braku porozumienia każdej z nich przysługuje prawo wypowiedzenia umowy i w takim wypadku wynajmujący nie może dochodzić podwyższenia czynszu w drodze powództwa o ustalenie. W rozważanej sprawie powyższa zasada nie może w pełni znaleźć zastosowania, a to z tej przyczyny, że stosownie do art. 65 ust. 2 najemcom garaży, którzy zajmowali je przed wejściem w życie prawa lokalowego z 1974 r. na podstawie decyzji o przydziale, przysługuje ochrona przewidziana w art. 40 ust. 1 tego prawa. Możliwe więc jest rozwiązanie stosunku najmu jedynie, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Sam fakt płacenia przez najemcę - wobec zmiany okoliczności mających wpływ na wysokość czynszu - tymczasowo czynszu w wysokości w dniu powstania sporu nie może stanowić przyczyny rozwiązania umowy bez wypowiedzenia wobec zalegania z zapłatą (patrz orzecz. SN z dnia 19 stycznia 1972 r. III CRN 445/71 - OSNCP 1972, z. 7-8, poz. 140).W rozważanej sytuacji uznać należy, że w razie zaistnienia między stronami sporu o wysokość czynszu każdej z nich przysługuje prawo domagania się jego ustalenia przez sąd. W takim też kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy przy nieco odmiennym stanie faktycznym w sprawie III CRN 283/83, wyjaśniając w wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r. (OSNCP 1981, z. 10, poz. 195), że w drodze wyjątku dopuszczalne jest ustalenie czynszu obliczonego stosownie do czynszów przyjmowanych w obrocie wolnorynkowym - m.in. za najem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jeśli co najmniej w części jest on zajmowany przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców (art. 22 ust. 1 pkt 2 prawa lokalowego), i za najem garażu (art. 22 ust. 1 pkt 11 tego prawa) - za podnajem lokalu.Z tych wychodząc przesłanek na przedstawione zagadnienie prawne udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.