III CZP 50/85

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN G. Bieniek (sprawozdawca). Sędziowie SN: A. Gola, J. Majorowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w (...) przeciwko Tadeuszowi C. o rozwiązanie umowy najmu, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w (...) postanowieniem z dnia (...). do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy najemcę garażu na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale, a stanowiącego własność Skarbu Państwa, chronią przepisy art. 40 ust. 1 w związku z art. 65 ust. 2 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) w sytuacji, gdy w późniejszym czasie stał się właścicielem nieruchomości z domem i garażem?"podjął następującą uchwałę:Najemca garażu, zajmowanego na podstawie decyzji o przydziale, nie korzysta z ochrony przewidzianej w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego (tekst jedn.: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) w sytuacji, gdy później stał się właścicielem (współwłaścicielem) innego garażu.Uzasadnienie faktycznePozwany Tadeusz C. uzyskał w dniu (...) decyzję Wydziału Spraw Lokalowych b. Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w (...) o przydziale lokalu użytkowego w postaci garażu położonego w (...) przy ul. (...). Na tej podstawie objął przedmiotowy garaż we władanie, które istnieje nadal. W dniu (...) pozwany przeprowadził się do własnego domu, położonego w (...) przy ul. (...). W domu tym znajduje się garaż, który aktualnie zajmuje córka pozwanego, jako współwłaścicielka w 1/10 przedmiotowej nieruchomości budynkowej.W pozwie z dnia (...) Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych wystąpił o rozwiązanie stosunku najmu garażu położonego w (...)., przy ul. (...).Sąd Rejonowy oddalił powództwo, powołując się na przysługującą pozwanemu ochronę przewidzianą w art. 65 ust. 2 w związku z art. 40 ust. 1 prawa lokalowego, w szczególności na brak podstaw do wypowiedzenia przez stronę powodową najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Rozpoznając rewizję strony powodowej, Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c., jako budzące poważne wątpliwości, przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Stosownie do art. 65 ust. 2 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) najemcy garaży zajmowanych na podstawie decyzji o przydziale korzystają z ochrony przewidzianej w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego, jeżeli używają ich zgodnie z przeznaczeniem. Ochrona zaś przewidziana w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego polega na tym, że rozwiązanie stosunku najmu i orzeczenie opróżnienia lokalu dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania obowiązujących terminów wypowiedzenia (por. art. 667 § 2, art. 672 i 685 k.c. w związku z art. 689 k.c.). Zakres ochrony przewidzianej w art. 65 ust. 2 prawa lokalowego uzależniony jest od kumulatywnego spełnienia się dwóch przesłanek. Po pierwsze, ochrona ta dotyczy tylko tych najemców garaży, którzy zajmują je na podstawie decyzji o przydziale; po wtóre, garaże są używane przez ich najemców zgodnie z przeznaczeniem. Jeśli chodzi o pierwszą przesłankę, to decyzje o przydziale garaży przewidziane były w art. 32 ust. 2 prawa lokalowego z 1959 r. (ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r. - jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227). Zgodnie z tym przepisem, przydział lokalu użytkowego - a takim jest niewątpliwie garaż - mogły otrzymać osoby posiadające uprawnienia do wykonywania w tej miejscowości zawodu wymagającego lokalu użytkowego. Wynika z tego, że uzyskanie przydziału lokalu użytkowego przez osobę fizyczną było uzależnione od posiadania przez nią uprawnień do wykonywania w danej miejscowości zawodu wymagającego lokalu użytkowego. W ustawie z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (pierwotny tekst: Dz. U. Nr 14, poz. 84) wyłączono garaże spod przepisów o najmie lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej (art. 22 ust. 1 pkt 11), jednakże w art. 61 ust. 1 tej ustawy zagwarantowano, że najemcy garaży, zajmujący je na podstawie decyzji o przydziale, korzystają do czasu ich opróżnienia z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 i opłacają czynsz wg stawek określonych na podstawie art. 12 prawa lokalowego. W dokonanej w dniu 3 grudnia 1982 r. nowelizacji prawa lokalowego (Dz. U. Nr 37, poz. 244) utrzymano wyłączenie garaży ze szczególnego trybu najmu lokali i budynków (art. 24 ust. 1 pkt 12 prawa lokalowego - jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) oraz zmodyfikowano ochronę najemców garaży, korzystających z nich na podstawie przydziału. Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 2 tego prawa osoby takie korzystają jedynie z ochrony przewidzianej w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego, tj. z ochrony przed dopuszczalnością rozwiązania z nimi stosunku najmu i opróżnienia przez nich garaży na skutek powództwa wynajmującego, pod warunkiem jednak, że korzystają z garaży zgodnie z ich przeznaczeniem (nie uiszczają natomiast czynszu i opłat wg stawek określonych w art. 13 ust. 3 prawa lokalowego). Powyższe unormowanie zatem wskazuje jednoznacznie, że ochroną z art. 65 ust. 2 prawa lokalowego objęci są jedynie ci najemcy garaży, którzy nie tylko spełniali przesłanki do uzyskania przydziału lokalu użytkowego w chwili wydawania takiej decyzji, lecz nadal spełniają te przesłanki. Innymi słowy, przepis art. 65 ust. 2 prawa lokalowego ma zastosowanie jedynie do tych najemców garaży, którzy nadal znajdują się w takiej samej sytuacji prawnej - z punktu widzenia przepisów o przydziale lokali użytkowych - jaka istniała w czasie wydawania przydziału. Taka intencja ustawodawcza wynika jednoznacznie z wprowadzenia do art. 65 ust. 2 prawa lokalowego drugiej przesłanki, czyli "używania garażu zgodnie z przeznaczeniem". Jeżeli bowiem przydział garażu mógł nastąpić - na podstawie art. 32 ust. 2 prawa lokalowego z 1959 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) - tylko na rzecz osoby fizycznej, która posiadała uprawnienia do wykonywania zawodu w danej miejscowości wymagającego lokalu użytkowego, to powoływanie się na przepis art. 65 ust. 2 prawa lokalowego (j.t.: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) uzależnione jest od istnienia nadal tego stanu. Taki stan rzeczy zaś nie istnieje wówczas, gdy najemca garażu na podstawie przydziału stał się w późniejszym czasie właścicielem (współwłaścicielem) innego garażu. Nastąpiła przecież istotna zmiana sytuacji prawnej najemcy garażu, który ma do dyspozycji własny garaż. Może on zatem w pełni zaspokoić swoje potrzeby w zakresie korzystania z garażu. Chodzi zaś o te same potrzeby, które w chwili wydawania decyzji uzasadniały przydzielenie mu lokalu użytkowego. Odmienne stanowisko prowadziłoby w istocie do tego, że dana osoba mogłaby korzystać przez nieograniczony czas z dwóch garaży. Takie zaś rozwiązanie kłóciłoby się ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem uprawnień przewidzianych w art. 65 ust. 2 prawa lokalowego (art. 5 k.c.).Trafność przyjętego w uchwale stanowiska potwierdzają też przepisy prawa spółdzielczego (art. 238 § 1 w związku z art. 206 § 1 ustawy z 16 września 1982 r. - Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze zm.).Z przytoczonych względów należało udzielić odpowiedzi jak w uchwale.