III CZP 50/87

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN T. Miłkowski (sprawozdawca). Sędziowie SN: T. Bielecki, W. Łysakowski. SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Wandy B. przeciwko Bronisławowi i Genowefie małżonkom W. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Toruniu postanowieniem z dnia 26 lutego 1987 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy osoba zajmująca lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym, pozostającym w dyspozycji jednostki gospodarki uspołecznionej na podstawie decyzji o przydziale mieszkania funkcyjnego, korzysta z ochrony przewidzianej w art. 65 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) w przypadku, gdy następnie Skarb Państwa sprzedał nieruchomość osobie fizycznej, a decyzja o przydziale nie została cofnięta?"podjął następującą uchwałę:Osoba zajmująca lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym stanowiącym własność Skarbu Państwa na podstawie decyzji o przydziale mieszkania funkcyjnego korzysta z ochrony przewidzianej w art. 65 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55 ze zm.) w przypadku, gdy następnie Skarb Państwa sprzedał ten dom innej osobie fizycznej, a decyzja o przydziale mieszkania funkcyjnego nie została cofnięta.Uzasadnienie faktyczneWedług ustaleń Sądu Rejonowego w Toruniu, dokonanych w sprawie sygn. (...), powódka Wanda B. wraz z mężem Walterem B. byli właścicielami parterowego domu przy ul. (...) (...) w Ch., o łącznej powierzchni pomieszczeń 60,30 m2. W związku z wyjazdem na pobyt stały do Republiki Federalnej Niemiec małżonkowie B. przekazali nieruchomość w 1972 r. nieodpłatnie na rzecz Skarbu Państwa, który oddał budynek i garaż w administrację Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Ch. Przedsiębiorstwo to przydzieliło w 1977 r. mieszkanie i dobudówkę Bronisławowi W. jako mieszkanie funkcyjne. Po upływie pewnego czasu małżonkowie B. powrócili do Polski i wystąpili o zwrot przedmiotowej nieruchomości. W 1979 r. Skarb Państwa sprzedał im dom wraz z pomieszczeniem użytkowym i ustanowił na gruncie prawo wieczystego użytkowania. Z chwilą zawarcia umowy ustał zarząd nieruchomości ze strony wspomnianego Przedsiębiorstwa. Małżonkowie B. wezwali bezskutecznie najemcę, o zwrot nieruchomości. W dniu 22 kwietnia 1984 r. zmarł Walter S. W pozwie z dnia 25 sierpnia 1985 r. Wanda B. wystąpiła o eksmisję małżonków Bronisława i Genowefy W.Sąd Rejonowy w Toruniu oddalił powództwo mając na uwadze, że pozwany Bronisław W. dysponuje decyzją o przydziale spornego lokalu, która nie została cofnięta, a z treści art. 65 ust. 1 prawa lokalowego wynika, że najemcy zajmujący mieszkanie na podstawie decyzji o przydziale w domu jednorodzinnym korzystają z ochrony przewidzianej w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego.Rozpoznając rewizję powódki Sąd Wojewódzki w Toruniu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przedstawione na wstępie zagadnienie prawne jako budzące poważne wątpliwości.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Według art. 50 ust. 1 prawa lokalowego mieszkaniami funkcyjnymi są lokale mieszkalne pozostające w dyspozycji jednostek gospodarki uspołecznionej, przydzielone przez te jednostki ich pracownikom. Z treści tej normy, jak również z art. 51 prawa lokalowego, nie wynika, by dysponowanie lokalem funkcyjnym musiało być powiązane z prawem własności tej jednostki lub Skarbu Państwa do nieruchomości lub budynku, w którym znajduje się omawiany lokal. W tej sytuacji należy uznać, że i zmiana właściciela budynku, w którym znajduje się mieszkanie funkcyjne, nie przesądza o zmianie charakteru tego mieszkania. Nie można podzielić sugestii Sądu Wojewódzkiego, że z chwilą sprzedaży budynku przez Skarb Państwa osobie fizycznej mieszkanie zajmowane tam jako funkcyjne utraciło ten charakter, a istniejący stosunek najmu mieszkania funkcyjnego przekształcił się w zwykłą umowę najmu. Taka zmiana stosunku najmu musiałaby wynikać z wyraźnego przepisu, którego jednak prawo lokalowe nie zawiera. Jest więc możliwe pozostawienie w dyspozycji jednostki gospodarki uspołecznionej lokalu stanowiącego mieszkanie funkcyjne w domu jednorodzinnym, nabytym od Skarbu Państwa przez osobę fizyczną, do czasu cofnięcia przydziału mieszkania funkcyjnego najemcy takiego mieszkania. Zaprzestanie przez jednostkę gospodarki uspołecznionej administrowania budynku nie wpływa na zmianę charakteru istniejącego stosunku najmu w takim budynku. Podobnie zresztą przedstawia się stan prawny co do mieszkania w domu jednorodzinnym nabytym przez osobę fizyczną, gdzie stosunek najmu został wcześniej nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale według przepisów rozdziału trzeciego prawa lokalowego o szczególnym trybie najmu lokali i budynków.Artykuł 65 ust. 1 prawa lokalowego stanowi, że najemcy zajmujący lokale na podstawie decyzji o przydziale, o których mowa w art. 12 ust. 2 pkt 2-4, korzystają z ochrony przewidzianej w art. 40 ust. 1, a więc wynajmującemu przysługuje tu roszczenie o rozwiązanie stosunku najmu i opróżnienie lokalu tylko w przypadku, gdy zachodzą przyczyny wypowiedzenia najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Wymieniony art. 65 ust. 1 prawa lokalowego został umieszczony w rozdziale ósmym tego prawa, co wskazuje, iż ma on zastosowanie do wszystkich wcześniej wymienionych rodzajów zajmowania lokalu na podstawie decyzji o przydziale, a więc zarówno do decyzji opartych na przepisach o szczególnym trybie najmu lokali i budynków (art. 22-49 prawa lokalowego) jak i do decyzji o przydziale mieszkań funkcyjnych (art. 50-51 tego prawa). Przytoczone grupy przepisów zawierają pewne odrębności, na co wskazuje m.in. art. 24 ust. 1 pkt 5 prawa lokalowego wyłączający stosowanie przepisów o szczególnym trybie najmu lokali i budynków do mieszkań funkcyjnych. Nie ulega jednak wątpliwości, że w obydwu rodzajach unormowań prawnych stosunek najmu nawiązuje się na podstawie decyzji o przydziale, a więc art. 65 ust. 1 prawa lokalowego ma zastosowanie do obydwu wymienionych rodzajów przydziału. Z powyższego wynika też, że nabywcy domu, w którym znajduje się mieszkanie funkcyjne, przysługuje droga sądowa do dochodzenia roszczenia o eksmisję z tego lokalu tylko w warunkach przewidzianych w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego.Wobec powyższego Sąd Najwyższy na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. rozstrzygnął jak w sentencji uchwały przedstawione przez Sąd Wojewódzki zagadnienie prawne.