III CRN 498/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Masłowski. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), H. Dąbrowski.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Jerzego F. przeciwko Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w P. o zapłatę kwoty 47.231,20 zł, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Powiatowego w L. z dnia 18 lutego 1969 r.,zaskarżony wyrok uchylił i sprawę przekazał Sądowi Powiatowemu w L. do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneJerzy F. w pozwie z dnia 5 lutego 1968 r. wnosił o zasądzenie od Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w P. kwoty 47.231,20 zł z odsetkami i kosztami procesu. W uzasadnieniu swego żądania powód podał, że na podstawie umowy z dnia 25 lipca 1960 r. wynajął pozwanej Spółdzielni lokal użytkowy w swoim domu znajdującym się w P. przy ul. (...) nr (...), powiat L., że zgodnie z umową pozwana Spółdzielnia płaciła mu czynsz w wysokości 599 zł miesięcznie, że umową z dnia 6 października 1967 r. strony zmieniły wysokość czynszu na kwotę 1.843,20 zł miesięcznie, dostosowując go do stawek przewidzianych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245 z późniejszymi zmianami), że wreszcie pozwana Spółdzielnia powinna przez cały czas trwania najmu płacić powodowi czynsz według tych stawek.Dochodzona kwota obejmuje różnicę między czynszem obliczonym według stawek a czynszem płaconym zgodnie z umową za okres od 1 sierpnia 1964 r. do 1 sierpnia 1967 r., tj. za okres trzech lat.Pozwana Spółdzielnia nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie twierdząc, że płaciła czynsz zgodnie z umową stron.Wyrokiem z dnia 18 lutego 1968 r. Sąd Powiatowy w L. zasądził od pozwanej Spółdzielni na rzecz powoda kwotę 37.326 zł z odsetkami i kosztami procesu i oddalił powództwo w pozostałej części. Zdaniem Sądu Powiatowego pozwana Spółdzielnia powinna była przez cały czas trwania umowy najmu płacić powodowi czynsz według stawek przewidzianych w cytowanym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. W tej sytuacji roszczenie powoda dotyczące różnicy między czynszem należnym a faktycznie przez Spółdzielnię płaconym za lata 1965, 1966 i siedem miesięcy 1967 r., jako nie przedawnione, podlega uwzględnieniu.Rewizja pozwanej Spółdzielni od powyższego wyroku została postanowieniem Sądu Wojewódzkiego z dnia 26 maja 1969 r. odrzucona z powodu nieuiszczenia w terminie opłaty. Wyrok Sądu Powiatowego został jednak zaskarżony przez Ministra Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 6 listopada 1969 r.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje.Jak to trafnie wskazano w rewizji nadzwyczajnej, w uchwale z dnia 7 maja 1969 r. III CZP 19/69 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245 z późn. zm.), mają charakter bezwzględnie obowiązujący, jeśli chodzi o górną granicę stawek określonych w tym rozporządzeniu, ale nie stanowią przeszkody, żeby wynajmujący nie będący jednostką gospodarki uspołecznionej mógł ustalić z najemcą czynsz w kwocie niższej od wynikającej z przepisów o najmie lokali, a w szczególności z przepisów wymienionego wyżej rozporządzenia, albo nawet oddać lokale innej osobie w bezpłatne użytkowanie.Stanowisko powyższe jest oczywiście trafne, gdyż nie do przyjęcia byłby pogląd wyłączający możliwość oddania przez osobę dysponującą lokalem (z reguły przez właściciela) nie będącą jednostką gospodarki uspołecznionej, a więc z reguły przez osobę fizyczną, tego lokalu do bezpłatnego używania lub za czynszem niższym od ustawowego, jeżeli w danych okolicznościach osiągnięcie czynszu ustawowego jest ze względu na brak odpowiednich kandydatów (co jest regułą w stosunkach wiejskich) niemożliwe. Taki pogląd prowadziłby bowiem do oczywistego pokrzywdzenia osób mogących wynajmować swoje lokale tylko na takich warunkach.Pogląd wypowiedziany w wymienionym orzeczeniu należy jednak uzupełnić przez wyjaśnienie, że umówiony czynsz nie może być - oczywiście w sytuacji, gdy nie wchodzi w rachubę chęć uczynienia bezpłatnej (lub za niską opłatą) usługi innej osobie - niższy od własnych wydatków wynajmującego na lokal, obciążenie bowiem wynajmującego wydatkami mającymi wyłącznie korzyść drugiej strony, strony płacącej ponadto niski czynsz, nie byłoby zgodne z zasadami współżycia społecznego. W konsekwencji należy więc uznać, że ustawowe stawki czynszu są w wypadku, gdy wynajmującym nie jest jednostka gospodarki uspołecznionej, bezwzględnie obowiązujące także w takim znaczeniu, że czynsz ten nie może być niższy od wydatków, jakie na lokal musi ponosić wynajmujący.Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że z materiału sprawy zdaje się wynikać, iż wydatki powoda na lokal, o który chodzi w sprawie, były wyższe od omówionego czynszu (właśnie dlatego czynsz podwyższono z inicjatywy strony pozwanej) - Sąd Najwyższy nie oddalił powództwa, jak o to wnosiła rewizja nadzwyczajna, lecz przekazał sprawę Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.