III CRN 86/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia R. Czarnecki. Sędziowie: W. Kuryłowicz (sprawozdawca). Z. Wasilkowska.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z wniosku Jana S. z udziałem Wiktorii P. o zniesienie współwłasności nieruchomości, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Katowicach do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości (miejskiej, zabudowanej), przynoszącej przychody w postaci czynszu najmu od lokali mieszkalnych, który to czynsz jest wypłacany na odrębny rachunek bankowy, przewidziany w § 4 rozporządzenia Ministrów Gospodarki Komunalnej i Finansów z dnia 5 sierpnia 1965 r. w sprawie zarządu budynków sprawowanego przez wynajmujących nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej (Dz. U. Nr 35, poz. 226 ze zm), sąd powszechny władny jest rozpoznać roszczenie jednego ze współwłaścicieli o przeprowadzenie rozliczenia z zarządu i dokonanie podziału czystego przychodu, czy też w wymienionym zakresie zachodzi niedopuszczalność drogi sądowej?"udzielił następującej odpowiedzi:Do rozliczenia - w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości - czynszu najmu, wpłacanego na odrębny rachunek bankowy stosownie do rozporządzenia Ministrów Gospodarki Komunalnej i Finansów z dnia 5 sierpnia 1965 r. w sprawie zarządu budynków sprawowanego przez wynajmujących nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej (Dz. U. Nr 35, poz. 226 ze zm.), droga sądowa jest dopuszczalna. Uzasadnienie faktyczneW sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości miejskiej Sąd Powiatowy rozstrzygnął m.in. także o zgłoszonym przez jednego ze współwłaścicieli żądaniu rozliczenia się z zarządu nieruchomością, sprawowanego przez drugiego współwłaściciela.Ustalona na podstawie opinii biegłego nadwyżka przychodów z tytułu czynszu najmu za okres od 1.X.1965 r. do 30.IV.1973 r. wyniosła 144.323 zł, w wyniku zaś ostatecznego rozliczenia zasądzona została od zarządcy na rzecz wnioskodawcy (współwłaściciele nieruchomości, każdy w 1/2 części (kwota 52.000 zł (art. 212 k.c.).Rozpoznając rewizję współwłaściciela sprawującego zarząd zarówno co do sposobu podziału nieruchomości, jak i co do dokonanego rozliczenia z jej zarządu - Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. przytoczone na wstępie zagadnienie prawne, jako budzące istotne wątpliwości.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:1. Wynajmujący (właściciele, zarządcy, zrzeszenia właścicieli domów), którzy sprawują zarząd budynków stanowiących własność osób fizycznych lub osób prawnych nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej, są zobowiązani - stosownie do rozporządzenia Ministrów Gospodarki Komunalnej i Finansów z dnia 5 sierpnia 1965 r. w sprawie zarządu budynków sprawowanego przez wynajmujących nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej (Dz. U. Nr 35, poz. 226; zm. Dz. U. z 1969 r. Nr 17, poz. 126 i Dz. U. z 1972 r. Nr 40, poz. 239) - otworzyć własny odrębny rachunek bankowy w Powszechnej Kasie Oszczędności lub spółdzielni oszczędnościowo-pożyczkowej, na który wpłacane będą czynsze najmu lub ich część po pokryciu wydatków na eksploatację i bieżące remonty budynku (§ 1 ust. 1, § 4 ust. 1 i § 12 cyt. rozporządzenia). Nie dotyczy to wypadków, gdy łączny czynsz najmu za wynajmowane lokale nie przekracza kwoty 500 zł miesięcznie.Czynsz najmu wpłaca na rachunek bankowy wynajmujący - w całości lub w tej jego części, jaka pozostanie po pokryciu kosztów eksploatacji i bieżących remontów (§ 7). Najemcy mogą wpłacać czynsz na rachunek bankowy wynajmującego lub bezpośrednio jemu (§ 6 z wyjątkiem określonym w § 5 ust. 1). Dysponowanie przez wynajmującego kwotami zgromadzonymi na rachunku bankowym jest w świetle przepisów cyt. wyżej rozporządzenia poddane kontroli banku, prowadzącego odrębny rachunek wynajmującego (§ 8 i nast.), a ponadto - w zakresie przeznaczania kwot pobranych - kontroli właściwych organów administracji i samorządu mieszkańców (§ 2 i 11).2. Czynsz najmu pobierany przez zarządcę rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności podlega rozliczeniu między współwłaścicielami (art. 207 i 208 k.c.), także w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 618 k.p.c.). W stosunku do rozliczenia czynszu najmu, wpłacanego na rachunek bankowy na postawie cyt. rozporządzenia z dnia 5 sierpnia 1965 r., między współwłaścicielami nieruchomości w postępowaniu o zniesienie jej współwłasności - obowiązujące w tym zakresie przepisy nie przewidują żadnych ograniczeń ani wyłączeń, wobec czego także do rozliczenia tych czynszów najmu, stanowiących przychód z nieruchomości, a zgromadzonych na rachunku bankowym zarządcy nieruchomości, właściwa jest zgodnie z art. 1 k.p.c. droga postępowania sądowego.Okoliczność, że czynsz najmu ma określone przeznaczenie i może być wydatkowany w zasadzie tylko na przewidziane w rozporządzeniu cele (remonty bieżące i eksploatację budynku), nie wyłącza sama przez się dopuszczalności drogi sądowej do rozliczenia tego czynszu między współwłaścicielami nieruchomości (w szczególności w postępowaniu o zniesienie jej współwłasności). Rozliczenie bowiem z zarządu rzeczy wspólnej jest sprawą ze stosunków z zakresu prawa cywilnego, a w tych sprawach właściwe jest postępowanie sądowe (sprawy cywilne z art. 1 k.p.c.). Wyłączenie dopuszczalności drogi sądowej wymagałoby wyraźnego w tym przedmiocie przepisu, którego brak.Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości przez jej podział odpowiednie kwoty czynszu zostaną przeniesione przez sąd z dotychczasowego rachunku bankowego zarządcy na rachunki bankowe właścicieli poszczególnych nieruchomości powstałych z podziału (§ 10 a ust. 1 cyt. rozporządzenia z dnia 5 sierpnia 1965 r.); przy zniesieniu zaś współwłasności przez przyznanie nieruchomości tylko jednemu ze współwłaścicieli - należna pozostałym współwłaścicielom część przychodów obejmie także odpowiednią część czynszu najmu zgromadzonego na rachunku bankowym, z pozostawieniem na tym rachunku kwot należnych z tytułu rozliczenia przychodów aktualnemu właścicielowi nieruchomości.Z przytoczonych względów należało udzielić odpowiedzi jak w sentencji uchwały.