III CZP 4/76

Skład orzekającyPrzewodniczący: Prezes J. Pawlak. Sędziowie: W. Bryl, H. Dąbrowski, J. Ignatowicz, W. Kuryłowicz (sprawozdawca), K. Olejniczak, S. Rudnicki.SentencjaSąd Najwyższy, przy udziale Prokuratora Prokuratury Generalnej PRL, S. Trautsolta, rozpoznał wniosek Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1975 r. o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie prawne:"1. Czy członek spółdzielni, posiadający spółdzielcze prawo do lokalu na warunkach własnościowych, wynajmujący cały lokal za zgodą organu spółdzielni, może być z niej wykluczony na tej podstawie, że w sposób długotrwały nie korzysta z takiego mieszkania?2. Czy najemcy zajmującemu taki lokal, po wykluczeniu członka, przysługuje prawo domagania się przyjęcia go na członka i uzyskania spółdzielczego prawa do lokalu, przy jednoczesnym zgłoszeniu gotowości uiszczenia wkładu budowlanego?"uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:1.Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu typu własnościowego, może być wykluczony lub wykreślony ze spółdzielni na tej podstawie, że długotrwale nie korzysta ze swego lokalu osobiście lub przez swoich bliskich. Jeżeli członek długotrwale wynajmował lokal za zgodą spółdzielni, przesłanką wykluczenia lub wykreślenia jest uprzednie cofnięcie zgody na najem i dalsze wynajmowanie lokalu przez członka, chyba że wyjątkowo naganne postępowanie członka związane z uzyskaniem zgody uzasadnia wykluczenie bez jej cofnięcia. 2.Najemcy, który zajmuje lokal członka wykluczonego lub wykreślonego na podstawie wymienionej w pkt 1, nie przysługuje roszczenie o przyjęcie go do spółdzielni w celu uzyskania przydziału zajmowanego lokalu (art. 149 ustawy o spółdzielniach i ich związkach). Uzasadnienie faktyczne1. Wykluczenie członka spółdzielni może nastąpić zgodnie z art. 21 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r., gdy z jego winy dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub z zasadami współżycia społecznego. Oceny tej dokonuje organ spółdzielni uprawniony do wykluczenia, jeżeli stosuje powyższą sankcję, jak również sąd, gdy rozpoznaje powództwo o uchylenie uchwały wykluczającej członka ze spółdzielni (art. 38 ustawy o spółdzielniach), sprawdza zasadność zarzutów, stanowiących podstawę wykluczenia.Określenie w statutach spółdzielni budowlano-mieszkaniowych przyczyny wykluczenia (powtarzające w tym zakresie postanowienia statutu wzorcowego) dotyczą uporczywego naruszania przepisów statutu, regulaminu i innych uchwał organów spółdzielni (w szczególności niewykonywania podstawowych obowiązków członka wobec spółdzielni i działania na jej szkodę) oraz naruszenia zasad współżycia społecznego. Tylko takie jednak zachowanie się członka spółdzielni uzasadnia jego wykluczenie ze spółdzielni, które z jego winy wyłącza możliwość dalszego pozostawania w spółdzielni, gdy zatem to zachowanie się członka spółdzielni nie da się pogodzić przede wszystkim z podstawowymi celami i zasadami spółdzielni, z jej działalnością podejmowaną dla realizacji tych zadań. Pod tym też kątem podlega ocenie także zawinione przez członka spółdzielni naruszenie zasad współżycia społecznego.Zasadniczym celem spółdzielni budownictwa mieszkaniowego jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków tych spółdzielni. Zawinione postępowanie członka, które nie da się pogodzić z tym celem i uniemożliwia jego realizację, godzi w samą istotę danego stosunku spółdzielczego i czyni ten stosunek bezprzedmiotowym. Przykładowo można by wskazać na wynajęcie przydzielonego członkowi lokalu, mimo sprzeciwu spółdzielni, na inny, niż mieszkanie, cel, np. na cele biurowe ze względu na wysokość czynszu itp. Takie, przy tym uporczywe, postępowanie członka spółdzielni, nie dałoby się pogodzić z dalszym jego pozostawaniem w spółdzielni, byłoby bowiem sprzeczne nie tylko z postanowieniami ustawy o spółdzielniach (por. art. 134 § 1) i statutu, ale także z zasadami współżycia społecznego w stosunkach spółdzielczych w zakresie działalności spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (por. np. OSNCP z 1974 r. z. 5, poz. 91).Dopuszczalność oddania w najem przez członka spółdzielni budowlano-mieszkaniowej całości lub części lokalu wynika z art. 147 § 5 ustawy o spółdzielniach. Wymóg zgody zarządu spółdzielni jest ograniczeniem statutowym. Niezachowanie tego wymagania nie pozbawia jednak umowy najmu skuteczności, stanowi jedynie o naruszeniu przez członka spółdzielni określonego wobec niej obowiązku statutowego. Umowa najmu lokalu mieszkalnego (przy zachowaniu powołanego art. 147 § 5) może być usprawiedliwiona po stronie członka spółdzielni (wynajmującego), któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu typu własnościowego, szczególnymi okolicznościami (służbowy wyjazd za granicę, wyjazd na kurację itp.). W tym wypadku nawet najem "długotrwały" nie mógłby uzasadniać wykluczenia członka ze spółdzielni, w określonych okolicznościach także wtedy, gdyby wynajmujący zaniedbał uzyskania zgody spółdzielni. Natomiast najem "długotrwały", pozbawiony dostatecznego usprawiedliwienia (szczególnymi po stronie wynajmującego okolicznościami), może wskazywać na brak po jego stronie w ogóle potrzeby posiadania własnego mieszkania. Wyłączałoby to celowość dalszego pozostawania danego członka w spółdzielni, której celem jest właśnie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swych członków. Gdyby zaś celem oddania lokalu w najem było nadto uzyskiwanie na tej drodze wysokich dochodów (z tytułu czynszu najmu), to takie postępowanie nie dałoby się pogodzić również z zasadami współżycia społecznego (których naruszenie może stanowić zgodnie z art. 21 § 1 ustawy o spółdzielniach ustawową przesłankę wykluczenia członka ze spółdzielni, uwzględniając stosunki spółdzielcze danego rodzaju). Nie zachodzi natomiast podstawa do wykluczenia członka spółdzielni, jeżeli należący do niego lokal jest używany okresowo i nieodpłatnie przez jego bliskich w usprawiedliwionych konkretną sytuacją okolicznościach.Jeżeli oddanie lokalu w najem nastąpiło za zgodą spółdzielni, warunkiem wykluczenia jest uprzednie cofnięcie zgody przez spółdzielnię i dalsze wynajmowanie lokalu przez członka (odmowa rozwiązania stosunku najmu wbrew statutowemu obowiązkowi). Możliwe jest jednak, że w pewnych okolicznościach samo uzyskanie zgodny na oddanie lokalu w najem nastąpiło w sposób szczególnie naganny lub nawet drogą przestępstwa, np. przekupstwa itp. W tym wypadku powoływanie się na zgodę spółdzielni nie mogłoby odnieść żadnego skutku, z drugiej strony - zbędne byłoby uprzednie cofnięcie zgody i ewentualne zakreślenie terminu na rozwiązanie umowy najmu. Byłaby to sytuacja zbliżona do oddania lokalu w najem bez zgody spółdzielni lub nawet wbrew odmowie wyrażenia zgody, tym bardziej gdyby miało miejsce działanie przestępne. W każdym razie tak udzielona zgoda byłaby pozbawiona skutków prawnych."Długotrwały" najem w okolicznościach, wyłączających przypisanie członkowi spółdzielni winy powstania konkretnej sytuacji, jednocześnie jednak wskazujący na brak po stronie członka spółdzielni własnych potrzeb mieszkaniowych, może uzasadniać jego wykreślenie z rejestru członków na podstawie art. 21 § 2 ustawy o spółdzielniach. W szczególności może to być uzasadnione po cofnięciu przez spółdzielnię zgody na dalsze wynajmowanie lokalu.Z powyższych względów należało - co do pytania pod pkt 1 - udzielić odpowiedzi jak w sentencji uchwały.2. Z wykluczeniem lub wykreśleniem członka ze spółdzielni budowlano-mieszkaniowej jego spółdzielcze prawo do lokalu ustaje: a) z upływem sześciu miesięcy od daty ustania członkostwa, jeżeli w tym terminie wykluczony (wykreślony) nie wskaże osoby, która przejmie jego prawa, a osoba ta nie wystąpi w tymże terminie o przyjęcie jej w poczet członków spółdzielni oraz b) gdy odmowa przyjęcia osoby wskazanej stanie się ostateczna, jednocześnie zaś od ustania członkostwa upłynęło sześć miesięcy (art. 149 ustawy o spółdzielniach). Przed upływem wskazanych terminów żadna inna osoba, m.in. także najemca lokalu (oddanego w najem przez byłego członka spółdzielni), nie może być przyjęta do spółdzielni, dopiero bowiem z upływem tych terminów dotychczasowe spółdzielcze prawo do lokalu wygasa i lokal staje się lokalem - w sensie prawa - wolnym.Najemcy tego lokalu (na podstawie umowy z wykluczonym lub wykreślonym członkiem spółdzielni) nie przysługuje żadne wobec spółdzielni roszczenie o przyjęcie do spółdzielni w celu uzyskania przydziału na zajmowany lokal. Roszczenie takie nie wynika ani z powołanego art. 149, ani z żadnego innego przepisu ustawy lub z postanowień statutu. Najemca lokalu (którego dotyczy przedstawione do rozstrzygnięcia pytanie) może ubiegać się o przyjęcie do spółdzielni w charakterze członka i o przydział lokalu (zajmowanego lub innego) na ogólnych zasadach przyjmowania w poczet członków spółdzielni (art. 13 i 14 ustawy o spółdzielniach).Powyższe uzasadnia udzielenie odpowiedzi jak w pkt 2 sentencji uchwały.