III CZP 42/86

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN K. Piasecki. Sędziowie SN: S. Dmowski (sprawozdawca), Ł. Grygołajtys.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ewy W. przeciwko Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...) o 170.000 zł po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Warszawie postanowieniem z dnia 21 maja 1986 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w przypadku zawarcia przez spółdzielnię budowlano-mieszkaniową z członkiem spółdzielni umowy, na podstawie której spółdzielnia ustanawia na rzecz członka prawo do adaptacji strychu i powiększenia zajmowanego lokalu mieszkalnego o metraż przebudowanego strychu, odpłatność na rzecz spółdzielni może być ustalona według ceny umownej czy według obowiązujących zasad ustalania wartości wkładu budowlanego?"podjął następującą uchwałę:Umowa zawarta między spółdzielnią mieszkaniową i jej członkiem w przedmiocie zezwolenia na adaptację strychu i powiększenie lokalu mieszkalnego o powierzchnię przebudowanego strychu może określać wysokość odpłatności z tego tytułu w sposób odbiegający od zasad obowiązujących przy ustalaniu wysokości wkładu budowlanego.Uzasadnienie faktyczneZagadnienie przedstawione Sądowi Najwyższemu - w trybie art. 391 k.p.c. - do rozstrzygnięcia powstało na tle takiego stanu faktycznego, w którym powódka będąca członkiem pozwanej Spółdzielni, po uiszczeniu kwoty 1.044.000 zł i zawarciu umowy upoważniającej ją do adaptacji części strychu oraz powiększenia w ten sposób zajmowanego lokalu, do którego przysługiwało jej spółdzielcze własnościowe prawo, po przebudowie - zgodnie z umową - strychu wystąpiła z powództwem przeciwko Spółdzielni o zwrot części wpłaconej kwoty twierdząc, że zawarta przez nią z pozwaną umowa jest - w zakresie określającym warunki finansowe zezwolenia na adaptację strychu - nieważna, jako sprzeczna z prawem spółdzielczym i statutem pozwanej, oraz że roszczenie o zwrot nadpłaty przysługuje jej na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu, a konkretnie na podstawie art. 410 § 2 k.c. w związku z art. 405 k.c.Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo, zajmując stanowisko, że określenie wkładu budowlanego "dla powiększenia o strych lokalu" powinno nastąpić z odpowiednim zastosowaniem uchwały nr 78 zarządu CZSBM z dnia 3 marca 1983 r. w sprawie aktualizacji wartości majątku trwałego i ustalania wkładów w spółdzielniach mieszkaniowych i że w związku z tym postanowienie § 3 ust. 2 umowy zawartej przez strony jest sprzeczne z prawem spółdzielczym.Sąd Wojewódzki przedstawiając Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne podkreślił, że istotne znaczenie ma wyjaśnienie, "czy do umowy o adaptację strychu powinny mieć zastosowanie przepisy dotyczące wkładu budowlanego, jako kwoty mającej pokryć całość kosztów budowy przydzielonego lokalu (§ 12 statutu spółdzielni) oraz jego waloryzacji, czy też ustanowienie określonego prawa do strychu stanowi zbycie majątku spółdzielni, które może nastąpić na podstawie uchwały stosownego organu spółdzielni i za kwotę uzgodnioną przez kontrahentów."Uzasadnienie prawneUdzielając odpowiedzi Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:Koncepcja możliwości zbywania części budynku spółdzielczego, nawet wyodrębnionego jako samodzielny lokal mieszkalny, jest nie do przyjęcia. Wprawdzie w przepisie art. 204 § 2 pkt 2 prawa spółdzielczego przewidziana jest możliwość budowania przez spółdzielnie mieszkaniowe domów w celu przeniesienia na członków znajdujących się w nich lokali mieszkalnych, ale przepis ten nie może mieć zastosowania do lokalu w budynku wzniesionym pod rządem poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach, a więc w budynku stanowiącym własność spółdzielni, w którym znajdujące się lokale zostały przydzielone członkom na zasadzie lokatorskiego i własnościowego lub tylko własnościowego prawa do lokalu. Spółdzielnia, chcąc realizować swoje zadania (w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin) w sposób przewidziany w powołanym art. 204 § 2 pkt 2 prawa spółdzielczego, musiałaby przede wszystkim możliwość taką przewidzieć w statucie (art. 204 § 3), a ponadto skuteczne przeniesienie prawa do lokalu oraz do udziału we współwłasności całego budynku i w prawie do działki mogłoby nastąpić tylko w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).Umowa zawarta przez strony w dniu 14 stycznia 1983 r., a więc już pod rządem prawa spółdzielczego z 1982 r., nie może być traktowana inaczej jak zezwolenie na adaptację strychu "członek tym samym jest uprawniony do prowadzenia robót adaptacyjnych" - § 3 ust. 1 umowy) oraz jako postanawiająca, że po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych i po przyjęciu ich przez spółdzielnię o powierzchnię strychu powiększony zostanie lokal nr 17 zajmowany przez powódkę, do którego posiada ona już spółdzielcze prawo (§ 6 ust. 1 umowy). Z treści umowy więc w żadnym razie nie można wyciągać wniosku, że spółdzielnia sprzedała lub zobowiązała się do sprzedaży powódce części lokalu spółdzielczego mającego powstać po przebudowie strychu, pozostawiając powódce nadal spółdzielcze własnościowe prawo do tej części, którą jako samodzielny lokal powódka używała przed zawarciem umowy i do której przysługuje jej prawo własnościowe. Tym samym nie może być mowy o stosowaniu przepisów k.c. regulujących umowę sprzedaży.Odrzucenie umowy sprzedaży pomieszczenia strychowego i możliwości stosowania przepisów o cenach nie oznacza, że strony winny określić odpłatność powódki za przydzielony jej do zaadaptowania - na lokal mieszkalny - strych przy zastosowaniu przepisów i zasad dotyczących określania wkładów budowlanych. Obowiązek wnoszenia wkładów mieszkaniowych lub budowlanych, o jakich mowa w art. 208 § 1 prawa spółdzielczego, dotyczy członków otrzymujących przydziały lokali nowo budowanych lub zwolnionych przez byłych członków, do takich też sytuacji odnoszą się postanowienia art. 218 § 3, w myśl którego obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 członek wykonuje "przez wniesienie wkładu mieszkaniowego w wysokości odpowiadającej części kosztów budowy przypadających na jego lokal", i art. 226 § 1, stanowiącego, że członek otrzymujący lokal na zasadzie własnościowego prawa do lokalu obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 wykonuje "przez wniesienie wkładu budowlanego na zasadach określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal", a także postanowienia art. 212 ustawy, w myśl których zasady wnoszenia i ustalania wysokości wkładu mieszkaniowego i budowlanego określa statut. Powyższe przepisy nie odnoszą się do określania odpłatności (wynagrodzenia) za zezwolenie na zmianę przeznaczenia strychu, a więc na jego adaptację i włączenie do lokalu posiadanego już przez członka. W takim wypadku koszty budowy zostały już pokryte i nie wchodzi w grę ich zwrot członkowi występującemu ze spółdzielni. W konsekwencji nie można podzielić poglądu powódki, że określenie odpłatności (wynagrodzenia) według innych zasad nie obowiązują przy określaniu wkładu budowlanego narusza przepisy prawa spółdzielczego i postanowienie § 12 statutu pozwanej.Za trafne należy uznać stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 lipca 1977 r. I CR 216/77 (OSNCP 1978, z. 8, poz. 141), że w wypadku zmiany przeznaczenia części budynku służących i oddanych do wspólnego użytku członków (jak klatki schodowe, strychy, pomieszczenia na dźwigi) i zezwolenia członkowi na rozbudowę jego mieszkania kosztem takiego pomieszczenia powinien członek zapłacić odpowiednie wynagrodzenie w wysokości ustalonej umową. Członek rozbudowujący mieszkanie uzyskuje istotną korzyść kosztem majątku wspólnego wszystkich członków i zarząd spółdzielni nie może mu przyznać takiej korzyści nieodpłatnie w formie "swoistego prezentu". O wysokości wynagrodzenia powinna w tym wypadku decydować umowa uwzględniająca stanowiska obu stron, a także rynkową wartość uzyskanego lokalu, oczywiście nie wartość prawa własności, lecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Skoro powódka wyraziła, w umowie o zezwolenie na adaptację strychu, zgodę na zapłatę wynagrodzenia w wysokości po 20.000 zł za metr kwadratowy zajmowanego strychu, to umowę tę należy uznać za wiążącą strony. Nie ma bowiem żadnych podstaw do uznania jej za nieważną, i to tylko w części określającej wysokość wynagrodzenia, z powodu jej sprzeczności z prawem, w tym z prawem spółdzielczym (o czym już była mowa), czy też z powodu jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.O niezwiązaniu powódki umową z dnia 14 stycznia 1983 r. można byłoby mówić tylko w razie istnienia podstaw do przyjęcia, że jej oświadczenie woli złożone w umowie dotknięte jest jedną z wad wymienionych w art. 82 i nast. k.c. (takie stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w sprawie I CR 201/86).Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści przytoczonej w sentencji.