III CZP 57/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN: A. Gola.Sędziowie SN: W. Łysakowski (sprawozdawca), J. Suchecki.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja T. przeciwko Annie G. o wydanie części lokalu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Warszawie, postanowieniem z dnia 12 kwietnia 1989 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy po zniesieniu publicznej gospodarki lokalami właściciel lokalu mieszkalnego może na podstawie art. 140 k.c. i art. 222 § 1 k.c. żądać w drodze powództwa wydania mu części lokalu przez najemcę, którego chroni art. 45 ust. 1 w związku z art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165), gdy wielkość lokalu znacznie przewyższa usprawiedliwione potrzeby mieszkaniowe najemcy?"podjął następującą uchwałę:Po zniesieniu szczególnego trybu najmu właściciel lokalu mieszkaniowego zajmowanego przez najemcę chronionego przepisem art. 45 ust. 1 w związku z art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165) może żądać w drodze powództwa - na podstawie art. 222 § 1 k.c. - wydania mu części tego lokalu, gdy wielkość lokalu znaczenie przewyższa usprawiedliwione potrzeby najemcy. Uzasadnienie faktyczneLokal mieszkalny nr 2 w domu przy ul. (...) nr (...), w P. L., stanowiący własność powoda Andrzeja T., zajmuje - na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale - pozwana Anna G. Z dniem 28 lutego 1986 r. w P. L. został zniesiony szczególny tryb najmu. W pozwie wniesionym dnia 13 lipca 1988 r. powód domagał się nakazania pozwanej, by opróżniła i wydała mu część przedmiotowego lokalu (dokładnie określoną). Według twierdzeń powoda, pozwana jest od kilku lat osobą samotną, a zajmowany przez nią lokal mieszkalny o powierzchni 97,5 m2, składający się z trzech pokoi, izby przykuchennej, łazienki i dwóch korytarzy, znacznie przekracza jej uzasadnione potrzeby, tym bardziej że pozwana często przebywa u swych dzieci posiadających samodzielne mieszkania. Jako podstawę roszczenia powód wskazał art. 140 k.c. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, powołując się na przepisy prawa lokalowego traktujące o ochronie praw najemcy.Wyrokiem z dnia 19 stycznia 1989 r. Sąd Rejonowy w Pruszkowie oddalił powództwo. Zdaniem tego Sądu, pozwana korzysta z ochrony prawnej przewidzianej w art. 69 ust. 1 i 4 prawa lokalowego (jedn. tekst.: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165), a nie zaistniały przesłanki rozwiązania łączącego strony stosunku najmu na podstawie art. 45 ust. 1 tego prawa. Powołane przepisy prawa lokalowego wyłączają stosowanie normy art. 140 k.c., stanowiącej podstawę powództwa. Przy rozpoznaniu rewizji powoda od powyższego wyroku Sądowi Wojewódzkiemu w Warszawie nasunęły się wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia, a przytoczonym w sentencji uchwały, zagadnieniu prawnym.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Właściciel rzeczy ma prawo do korzystania z niej z wyłączeniem innych osób. Prawo to może być ograniczone przez ustawy i zasady współżycia społecznego (art. 140 k.c.).Najemca rzeczy ma prawo do używania rzeczy oddanej mu w najem przez czas trwania umowy najmu (art. 659 § 1 k.c.). Jeżeli rzeczą oddaną w najem jest lokal mieszkalny podlegający przepisom prawa lokalowego (ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. - jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.), to najemca lokalu korzysta z ochrony przewidzianej w tym prawie.Przedstawione zagadnienie prawne dotyczy kolizji prawa właściciela lokalu mieszkalnego, który nie może z niego korzystać (nawet w części), gdyż lokal używa najemca na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, a brak jest przesłanek do rozwiązania stosunku najmu określonych w art. 45 ust. 1 prawa lokalowego i praw najemcy, który odmawia zgody na zmianę treści stosunku najmu polegającą na wydaniu właścicielowi części lokalu, mimo że wynajmowany lokal znacznie przewyższa jego (najemcy) uzasadnione potrzeby mieszkaniowe. Tę kolizję praw (i interesów) właściciela i najemcy należy rozstrzygnąć na korzyść właściciela lokalu mieszkalnego, a to z następujących względów:Prawo wynikające z własności jest prawem bezwzględnym, a zatem "silniejszym" od prawa wynikającego z umowy, konkretnie z umowy najmu. Prawo bezwzględne, jakim jest prawo własności, skutkuje w zasadzie w stosunku do wszystkich. Bezwzględny charakter tego prawa znajduje swój wyraz w intensywności ochrony, mianowicie w możliwości wyłączenia rzeczy (w ustalonych przez ustawy granicach) spod wszelkiej ingerencji innych osób. Jednym z atrybutów własności jest korzystanie z rzeczy przez właściciela. Uprawnienie do żądania wydania mu rzeczy wynika z istoty własności. Rozwiązania prawne zawarte w prawie lokalowym, szczególnie chodzi o przepisy normujące uprawnienia właścicieli lokali mieszkalnych podlegających temu prawu oraz uprawnienia najemców takich lokali, uwzględniają interesy jednych i drugich podmiotów. Wprowadzone ostatnio zmiany w prawie lokalowym w szerszym niż dotychczas zakresie chronią właścicieli. Wyrazem tej szerszej ochrony jest umożliwienie właścicielom realizacji ich prawa do korzystania z lokali czy rozporządzania nimi (patrz art. 33 i 34 prawa lokalowego).Ograniczone zostały dość istotne - ze względu na trudną sytuację mieszkaniową w kraju - uprawnienia najemców w sytuacji, gdy zajmowane lokale mieszkalne mają powierzchnię większą od przysługującej tym najemcom (patrz art. 44 prawa lokalowego).Treść przytoczonych regulacji prawnych nie pozostaje bez wpływu na wykładnię art. 45 ust. 1 prawa lokalowego, na zakres ochrony praw najemcy w tym przepisie zastrzeżonej. Istotne są też również względy natury celowościowej. Nie sposób godzić się z rozwiązaniem, by właściciel lokalu mieszkalnego był pozbawiony prawa do żądania od najemcy wydania mu części tego lokalu w sytuacji, gdy sam pozostaje bez samodzielnego mieszkania, lokal zaś ma powierzchnię znacznie przewyższającą uzasadnione potrzeby mieszkaniowe najemcy, a istnieje możliwość fizycznego podziału tego lokalu na dwa mniejsze lokale mieszkalne. Podstawę prawną takiego żądania stanowi art. 222 § 1 k.c. Nie bez znaczenia jest przy tym okoliczność, że w miejscowości, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość, został zniesiony szczególny tryb najmu. W tym stanie rzeczy na przedstawione zagadnienie prawne należało udzielić odpowiedzi jak w sentencji uchwały.