III CZP 72/75

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia A. Gola. Sędziowie: W. Bryl, J. Krajewski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stanisławy D. o ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze umowy po rozpoznaniu na rozprawie jawnej zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 28 maja 1975 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w świetle § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152) dopuszczalne jest sporządzenie umowy o ustanowienie odrębnych własności lokali w małym domu mieszkalnym, w którym znajduje się lokal użytkowy wykorzystywany na cele, które nie są konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców?"udzielił następującej odpowiedzi:Okoliczność, że w małym domu mieszkalnym (art. 3 ust. 2 pr. lok.) znajduje się lokal użytkowy, niekonieczny do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców (§ 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego - Dz. U. Nr 26, poz. 152), nie stanowi przeszkody do ustanowienia w tym domu odrębnej własności lokali mieszkalnych. Uzasadnienie faktyczneWnioskodawczyni jest współwłaścicielką domu położonego w K., a składającego się z dwóch lokali mieszkalnych. Na parterze tego domu znajduje się lokal użytkowy zajmowany na magazyn przez jednostkę wojskową.Państwowe Biuro Notarialne w K. odmówiło sporządzenia umowy, której celem miało być ustanowienie w tym domu odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych - z powołaniem się na przepis § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152). Według treści uzasadnienia odmowy ustanowienie odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym nie jest dopuszczalne, jeżeli znajdujący się w nim lokal użytkowy nie jest przeznaczony do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców. W toku rozpoznawania zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. budzące wątpliwości zagadnienie prawne sprecyzowane w komparycji niniejszej uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Ustanowienie odrębnej własności lokalu, a więc tym samym uczynienie z lokalu mieszkalnego odrębnej nieruchomości, jest dopuszczalne tylko o tyle, o ile lokal ten odpowiada łącznie wymaganiom przewidzianym w art. 135 k.c., a w szczególności znajduje się w domu mieszkalnym, w którym stosownie do właściwych przepisów dopuszczalne jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali.Jak wynika z materiału sprawy, lokal wnioskodawczyni odpowiada wymaganiom przewidzianym w cytowanym przepisie, zachodzi jedynie wątpliwość, czy zostały spełnione warunki określone we "właściwym przepisie", tj. prawie lokalowym i wydanych do niego przepisach wykonawczych.Według art. 3 ust. 2 prawa lokalowego (ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Dz. Nr 14, poz. 84) małym domem mieszkalnym jest budynek obejmujący samodzielne lokale mieszkalne, stanowiące odrębną własność różnych osób. W związku z redakcją przepisu powstaje zagadnienie, czy za dom taki może być uważany budynek, w którym znajduje się również lokal użytkowy. Prawo lokalowe nie daje na postawione pytanie wyraźnej odpowiedzi, ale też nie odmawia budynkowi cech małego domu mieszkalnego tylko dlatego, że znajduje się w nim lokal użytkowy.Pewną wskazówkę interpretacyjną w tym zakresie zawiera § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152). Stosownie do tego przepisu znajdujące się w takich domach lokale użytkowe, konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców, stanowią część składową lokalu mieszkalnego. Z tego sformułowania przepisu wynika niewątpliwy wniosek, że rozróżnia on dwa rodzaje lokali użytkowych: konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców oraz lokale użytkowe nie mające takiego przeznaczenia. Brak jednak dostatecznych podstaw do wiązania z tym rozróżnieniem skutków wpływających na dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych. Paragrafu 2 ust. 1 powołanego rozporządzenia bowiem nie można wykładać w oderwaniu od zakresu normowanej nim materii oraz celu, jakiemu przepis ten ma służyć.Cytowany przepis został zamieszczony w rozdziale określającym wielkość różnych rodzajów domów. Jego treść normatywna sprowadza się do wyjaśnienia trzech elementów: że mały dom mieszkalny może obejmować od 2 do 4 samodzielnych lokali mieszkalnych; że znajdujący się w nim lokal użytkowy konieczny do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców stanowi część składową lokalu mieszkalnego; że wreszcie do powierzchni lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie wlicza się powierzchni lokalu użytkowego.Dopatrywanie się w tym uzupełniającym tylko przepisie dalszej treści normatywnej nie znajduje oparcia w powołanym rozporządzeniu. Wprowadzone omawianym przepisem rozróżnienie lokali użytkowych ma tylko znaczenie ze względu na treść art. 20, 21 i 22 ust. 1 pkt 2 prawa lokalowego, traktujących o szczególnym trybie najmu lokali i budynków. Mianowicie lokal użytkowy konieczny do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców, jako część składowa lokalu mieszkalnego, zostaje wyłączony spod działania tych przepisów, podczas gdy do pozostałych lokali użytkowych mają one w pełni zastosowanie.Brak zatem usprawiedliwionych podstaw do wysunięcia tezy, iż § 2 ust. 1 cytowanego rozporządzenia zawiera ograniczenie dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym.Za udzieleniem pozytywnej odpowiedzi na postawione pytanie przemawiają też dalsze ważkie argumenty natury jurydycznej oraz racje natury społecznej i życiowej. Definicja małego domu mieszkalnego zamieszczona jest w art. 3 prawa lokalowego, zawierającym również pojęcie domu jednorodzinnego. W myśl tego artykułu domem jednorodzinnym jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego, przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich, chociażby oprócz lokalu mieszkalnego obejmował również lokal użytkowy. Brak jakiejkolwiek dystynkcji w przepisie uzasadnia wniosek, iż chodzi tu o każdy lokal użytkowy, a więc nie tylko przeznaczony do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci i rodziców. Podobieństwo pomiędzy domem jednorodzinnym a małym domem mieszkalnym - zwłaszcza gdy chodzi o domy bliźniacze i szeregowe - jest z punktu widzenia ich przeznaczenia tak bliskie, że trudno dopatrzeć się innej ratio legis w odniesieniu do małych domów mieszkalnych. Uzasadnione natomiast wydaje się stosowanie do nich analogii z art. 3 ust. 1 prawa lokalowego. Nie można bowiem przytoczyć dostatecznie przekonywających racji za rozwiązaniem, według którego istnienie lokalu użytkowego nie przeznaczonego do wykonywania zawodu przez właściciela nie stanowiłoby przeszkody do uznania budynku za dom jednorodzinny, wykluczałoby zaś ustanowienie odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym.Przeciwko takiej wykładni wydają się przemawiać różne sytuacje, jakie w tym zakresie mogą powstać. Nie można by przecież przyjąć, że ten dom stracił swój charakter, gdyby po śmierci właściciela wykonującego zawód lokal użytkowy przeznaczony na ten cel został wynajęty na magazyn. Argument, iż przeznaczenie do wykonywania zawodu musi istnieć przynajmniej w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali, byłby argumentem czysto formalnym, pozbawionym sensu społecznego. Może się też zdarzyć, że w pewnej dzielnicy znajdują się wyłącznie małe domy mieszkalne i stąd zachodzi konieczność urządzenia w niektórych z nich sieci sklepów i punktów usługowych. Względy słuszności i równego traktowania obywateli przemawiają przeciwko wykładni, która by tylko z tego względu pozbawiała niektórych właścicieli przywilejów płynących z art. 135 k.c., i to w sytuacji, kiedy z ich domów ogół społeczeństwa odnosi korzyści. Niekiedy lokale użytkowe przeznaczone do wykonywania zawodu mają w istocie charakter mieszkalny lub mogą taki charakter uzyskać na skutek niewielkiej adaptacji. Przywiązywanie rozstrzygającego znaczenia do okoliczności, że w pewnym okresie miały one charakter lokalu użytkowego przeznaczonego do wykonywania zawodu i nie mają tego charakteru w chwili ustanowienia odrębnych własności lokalu, nie byłoby uzasadnione.Za trafnością przyjętego rozwiązania przemawiają również względy społeczne, a zwłaszcza wyraźna tendencja do umożliwienia ustanowienia odrębnej własności lokali, instytucja ta bowiem stanowi istotny czynnik w polityce mieszkaniowej Państwa oraz cechuje ją dynamiczny rozwój (por. uchwałę pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 21.XII.1974 r. III CZP 31/74 - OSNCP 1975, z. 9, poz. 128). Nie ma zatem podstaw do ścieśniającej wykładni obowiązujących w tej mierze przepisów.Za przyjęciem reprezentowanego stanowiska przemawiają wreszcie względy życiowe. Trudno bowiem zasadnie przeciwstawiać się zdrowej tendencji społeczeństwa do posiadania własnych lokali mieszkalnych.Nie widać wreszcie jurydycznych i technicznych trudności przy zawieraniu umów o ustanowienie odrębnych własności lokali w przedstawionej sytuacji. Lokale użytkowe nie odpowiadające omawianemu kryterium mogą być np. traktowane jako współwłasność, tak jak strychy, piwnice, klatki schodowe itp.Z powyższych względów na przedstawione pytanie należało udzielić odpowiedzi zawartej w powziętej uchwale.