IV CSK 598/17

Sygn. akt IV CSK 598/17 POSTANOWIENIE Dnia 7 marca 2019 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący) SSN Wojciech Katner (sprawozdawca) SSN Krzysztof Pietrzykowski w sprawie z wniosku M. B. i D. B. przy uczestnictwie S. Spółki Jawnej w S., M. C., M. W., A. W., P. Z., M. F., K. F., P. C., I. C. i A. F. o wpis w księdze wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2019 r., skargi kasacyjnej wnioskodawcy D. B. od postanowienia Sądu Okręgowego w G. z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III Ca (…), uchyla zaskarżone postanowienie w zakresie pkt. 1 i przekazuje sprawę w tym zakresie Sądowi Okręgowemu w G. do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego. UZASADNIENIE Wnioskiem z dnia 3 listopada 2015 r., zawartym w akcie notarialnym z dnia 30 października 2015 r., stanowiącym umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży i przeniesienia własności, wnioskodawcy M. B. i D. B. wnieśli o wyodrębnienie z księgi wieczystej (…) wskazanego lokalu mieszkalnego i założenia dla niego nowej księgi wieczystej z wpisem własności wnioskodawców na prawach 2 wspólności ustawowej małżeńskiej. Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w W. dokonał dnia 30 listopada 2015 r. wpisu zgodnie z wnioskiem i założona została księga wieczysta nr (…), w której wpisano ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na udziale S. spółka jawna w S. na wniosek jej wierzyciela, do którego przyłączyli się dalsi wierzyciele, będący uczestnikami w niniejszej sprawie oraz wpisano hipoteki przymusowe łączne w kwotach 5 320 657,80 złotych na rzecz M. W. i A. W., 165 000 złotych na rzecz P. C. i I. C. oraz 32 720,17 złotych na rzecz A. F. Postanowieniem z dnia 4 marca 2016 r. Sąd Rejonowy w W., w wyniku rozpoznania skargi wnioskodawców uchylił wpis w części dotyczącej ostrzeżenia i przyłączenia się kolejnych wierzycieli oraz wskazanych hipotek przymusowych, umarzając w tym zakresie postępowanie. Uznał, że treść i forma wniosku zawartego w akcie notarialnym odpowiadała prawu. Ustalił, że aktem notarialnym z dnia 3 grudnia 2014 r. została zawarta umowa deweloperska, w której wspomniany przedsiębiorca zobowiązał się wybudować czterokondygnacyjny, wielorodzinny dom mieszkalny, ustanowić odrębną własność konkretnego lokalu i przenieść jego własność na rzecz wnioskodawców wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wolnych od obciążeń. Na podstawie tej umowy w dziale III księgi wieczystej (…) wpisane zostało dnia 17 lutego 2015 r. roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz wnioskodawców. Wykonując zobowiązanie strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży i przeniesienia własności na rzecz wnioskodawców. Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego miało podstawę w art. 18 u.k.w.h., a wpisy ostrzeżenia oraz hipotek przymusowych nastąpiły po 17 lutego 2015 r., najwcześniej na podstawie wniosku z dnia 14 września 2015 r. w sytuacji, gdy nabycie prawa do lokalu miało nastąpić bez jakichkolwiek obciążeń. W wyniku rozpoznania apelacji wniesionej przez uczestników M. F. i K. F. oraz A. W. i M. W. Sąd Okręgowy w G. postanowieniem z dnia 30 listopada 2016 r. zmienił postanowienie Sądu Rejonowego w ten sposób, że utrzymał w mocy wpisy w dziale III księgi wieczystej nr (…) o ujawnieniu przyłączenia kolejnych wierzycieli M. W. i A. W. do wszczętej egzekucji z nieruchomości oraz wierzycieli M. F. i K. F. na udziale nr 2 należącym do S. Spółki Jawnej w S., a także wpis hipoteki przymusowej łącznej w kwocie 5 320 657,80 złotych na rzecz M. W. i A. W. Rozstrzygając w ten sposób Sąd uznał, że referendarz sądowy prawidłowo 3 przeniósł wpisy do nowej księgi wieczystej, kierując się art. 76 ust. 1 u.k.w.h. stanowiącym o tym, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna), a według art. 930 § 1 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Według Sądu Okręgowego w sprawie nie ma zastosowania art. 18 u.k.w.h., gdyż dotyczy on tylko praw nabytych - o których mowa w art. 17 u.k.w.h. – przez czynność prawną po ujawnieniu roszczenia, a w przypadku wpisu ostrzeżenia o toczącej się egzekucji z nieruchomości oraz hipoteki przymusowej nie ma się do czynienia z prawami nabytymi przez czynność prawną. Wpis hipoteki przymusowej następuje wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego, a nie przez czynność prawną, co potwierdzały przywołane orzeczenia Sądu Najwyższego (postanowienia z dnia 8 lipca 2003 r. IV CK 422/02 i wyrok z dnia 30 marca 2011 r. III CSK 171/10). Jednocześnie Sąd odnotował uzupełnienie od 1 stycznia 2016 r. art. 76 u.k.w.h. o nowy ust. 5, stanowiący, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki, ale uznał, że ten przepis nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Wynika to z opowiedzenia się za poglądem, że dla zastosowania odpowiednich przepisów decydujące znaczenie ma chwila podziału nieruchomości, a do tego doszło w sprawie dnia 30 listopada 2011 r., czyli w dniu dokonania wpisu - założenia księgi wieczystej nr (…) dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. W skardze kasacyjnej wnioskodawca D. B. zarzucił Sądowi Okręgowemu naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 u.k.w.h. przez błędną wykładnię, skutkującą uznaniem, że zarówno wpisy roszczeń jak i hipoteki przymusowe powstałe później niż dokonano wpisu roszczenia skarżącego, i sprzecznie z tym roszczeniem nie podlegają wykreśleniu; art. 10 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako u.dew.), polegające na błędnej wykładni, prowadzącej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w stanie obciążonym prawami i roszczeniami osób trzecich, na które skarżący nie wyraził zgody; 4 art. 58 § 2 w związku z art. 5 k.c. polegającej na błędnej wykładni skutkującej dokonaniem wpisu praw rażąco naruszających zasady współżycia społecznego i z tego tytułu budzących wątpliwości w zakresie ich ważności. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w zaskarżonej części i zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnicy postępowania M. W. i A. W. wnieśli o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie kosztów postępowania. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że sąd rozpoznając wniosek o wpis do księgi wieczystej, na podstawie art. 6268 § 2 k.p.c. bada jedynie formę i treść wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej, przy czym powołany przepis zawiera pełną regulację przebiegu postępowania wieczysto-księgowego, tak w zakresie samego postępowania, jaki podstaw orzekania (zob. uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 16 grudnia 2009 r. – zasada prawna – III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 84; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r, I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92). Jednocześnie jednak zwrócono uwagę, że należy mieć na uwadze stan prawny będący podstawą wpisu, gdyż ze względu na publiczny charakter ksiąg wieczystych i zasadę bezpieczeństwa obrotu nie powinno się doprowadzać do wpisów niezgodnych ze stanem prawnym. W szczególności rola sądu w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej nie może ograniczać się do roli organu rejestrowego (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2018 r. III CSK 379/16, nie publ. oraz z dnia 23 listopada 2011 r. IV CSK 123/11, nie publ.). Według art. 76 ust. 5 u.k.w.h., w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki, przy czym nie rozróżnia się rodzajów hipoteki, których to dotyczy, a zatem ma zastosowanie również w odniesieniu do hipotek przymusowych. Przepis ten wszedł wprawdzie w życie od 1 stycznia 2016 r., ale ma znaczenie w toku dokonywania wykładni stanu prawnego obowiązującego przed jego obowiązywaniem, w kontekście skuteczności 5 ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie przez dewelopera odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w sytuacji gdy nabywca uzyskał wpis tego roszczenia w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki obciążającej nieruchomość, z której w wykonaniu tego roszczenia miała zostać wydzielona nieruchomość lokalowa (por. postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie III CSK 179/16 i cyt. w nim wcześniejsze orzeczenia). Uzupełnienie art. 76 u.k.w.h. przez dodanie ust. 5 miało na celu ochronę nabywców lokali budowanych w wyniku zawartych umów deweloperskich, gdyż dawanie pierwszeństwa wierzycielom deweloperów prowadziło do konsekwencji prawnych i faktycznych, jaskrawo niesprawiedliwych. Jest o tym mowa w licznych już obecnie orzeczeniach Sądu Najwyższego. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r. III CSK 197/16 stwierdza się, że w przypadku konfliktu interesów klientów dewelopera i instytucji go kredytującej, na tle zdarzeń spowodowanych nierzetelnym postępowaniem dewelopera, pierwszeństwo powinny mieć interesy klientów, ze względu na znacznie większe możliwości instytucji kredytujących przeciwdziałania zagrożeniom wynikającym z nierzetelnego postępowania dewelopera. Inna wykładnia prowadziłaby do rażąco niesprawiedliwych rozstrzygnięć i tym samym pozostawałaby w oczywistej sprzeczności ze zwykłym poczuciem sprawiedliwości. Odwołując się z kolei do art. 17 u.k.w.h. przyjąć należy, że przez ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej uzyskuje się podstawę prawną do skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis, także wobec wierzyciela hipotecznego, który uzyskał wpis hipoteki już po ujawnieniu roszczenia. Ten przepis z kolei chroni uprawnionego wyłącznie przed zdarzeniami, przybierającymi postać czynności prawnych, jednak w przypadku hipoteki przymusowej (art. 109 u.k.w.h.), do jej powstania oprócz wpisu (art. 67 u.k.w.h.) i tytułu wykonawczego (art. 109 u.k.w.h.) konieczna jest inicjatywa wierzyciela, którą słusznie kwalifikuje się jako czynność prawną w postaci jednostronnego oświadczenia woli. W świetle zasad pierwszeństwa praw wpisanych do księgi wieczystej jest niewątpliwe, że roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i 6 przeniesienie jego własności wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest hipoteka, wpisana do księgi wieczystej później, a dotyczy to również hipoteki przymusowej. Hipoteka nie może być realizowana z uszczerbkiem dla wskazanego roszczenia i prawa wynikającego z niego. W ten sposób dochodzi się do zastosowania art. 18 u.k.w.h., na który powołuje się skarżący, gdyż równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeśli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego dotyczyło to roszczenie, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. W okolicznościach, które rozpatruje się w niniejszej sprawie art. 18 u.k.w.h. oznacza, że obciążenia hipotecznego nie przenosi się do nowej księgi wieczystej, gdyż byłoby ono sprzeczne z wpisem prawa własności wyodrębnionej nieruchomości lokalowej w wyniku realizacji roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na wnioskodawcę. Przywołuje się stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2004 r. III CSK 244/02 (nie publ.), dodając, że inna interpretacja niweczyłaby skutki zasady pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej (art. 20 ust. 1 i 2 w związku z art. 11 i 12 ust. 1 u.k.w.h.), a także rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 6 i 7 u.k.w.h.). Stosując wskazane reguły do rozpoznawanej sprawy uwidacznia się zasadność skargi kasacyjnej w kierunku uchylenia zaskarżonego postanowienia w zaskarżonej części i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Już w umowie wnioskodawcy z deweloperem z dnia 3 grudnia 2014 roku było zawarte zobowiązanie tego przedsiębiorcy do wyodrębnienia w nieruchomości budynkowej lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na wnioskodawcę i jego żonę w stanie wolnym od obciążeń. Dnia 17 lutego 2015 r. zostało wpisane do księgi wieczystej roszczenie wnioskodawców związane z tym zobowiązaniem. Jak ustalił Sąd pierwszej instancji, co nie było kwestionowane, wpisy ostrzeżenia oraz hipotek zostały dokonane po dacie wpisu roszczenia do księgi wieczystej. 7 Na tle rozpoznawanej sprawy nasuwa się ogólniejsze stwierdzenie. Uwzględniając zaufanie osób znajdujących się w podobnej sytuacji jak wnioskodawcy, w tym skarżący w niniejszej sprawie, do treści księgi wieczystej i sfinansowanie przez te osoby kosztów budowy lokali mieszkalnych przez zapłacenie ceny udziału w nieruchomości wspólnej, doprowadzanie do współobciążania tych, mających zostać wyodrębnione nieruchomości lokalowych, hipoteką przymusową, wpisaną do księgi wieczystej po wpisie roszczenia dotyczącego prawa własności lokali prowadziłoby do pokrzywdzenia i oczywistej niesprawiedliwości (postanowienie w sprawie III CSK 385/16 oraz idące w tym samym kierunku postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2018 r. III CSK 379/16; z dnia 29 maja 2018 r. IV CSK 624/17 i z tej samej daty w sprawach IV CSK 623/17 i IV CSK 2/18 oraz z dnia 3 sierpnia 2018 r. IV CSK 138/18). Z tych względów należało na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c. orzec jak w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 108 § 2 w związku z art. 39821 k.p.c. aj