I CR 150/85

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN T. Bukowski. Sędziowie SN: J. Sokołowski, M. Sychowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Adama G. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w P. o 367.000 zł na skutek rewizji pozwanej Spółdzielni od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 19 grudnia 1984 r.uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo oraz orzekającej o kosztach sądowych i kosztach procesu (pkt I, III i IV sentencji) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach procesu za instancję rewizyjną.Uzasadnienie faktycznePowód Adam G. wniósł - po sprecyzowaniu żądania - o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej w P. kwoty 367.000 zł tytułem równowartości usunięcia usterek w przydzielonym mu lokalu mieszkalnym oraz zmniejszenia wartości użytkowej lokalu na skutek usterek, których nie można usunąć.Pozwana Spółdzielnia nie uznała powództwa. Twierdziła, że przydzielony powodowi lokal nie ma usterek i zarzuciła przedawnienie roszczenia.Sąd Wojewódzki w Warszawie rozpoznając sprawę ustalił, co następuje:W marcu 1977 r. pozwana Spółdzielnia przekazała ojcu powoda segment budynku, położonego w P. przy ul. (...) nr (...), w stanie surowym. Wykonanie robót wykończeniowych i instalacyjnych przejął na siebie użytkownik segmentu i wykonanie tych robót stwierdzone zostało w listopadzie 1978 r. Przydział lokalu mieszkalnego znajdującego się w segmencie, na warunkach własnościowego prawa do lokalu, otrzymał powód w końcu 1979 r. Powód wielokrotnie zgłaszał pozwanej Spółdzielni usterki segmentu, lecz bezskutecznie. Rozliczenie z kosztów budowy segmentu zostało przedstawione powodowi w piśmie pozwanej Spółdzielni z dnia 13 kwietnia 1981 r. Według rozliczenia tego koszt budowy wyniósł 736.349 zł, pozostająca zaś do spłaty, obciążająca powoda, kwota kredytu - po uwzględnieniu wpłaconej przez niego zaliczki i wartości robót wykonanych i sfinansowanych przez niego we własnym zakresie - określona została na 547.046 zł.Segment dotknięty jest licznymi i poważnymi usterkami. Obniżają one wartość budynku - według pozasądowej opinii biegłego H.N. - co najmniej o 20%, co odpowiada kwocie 147.268 zł. Jak wynika z opinii biegłego H.B., powód we własnym zakresie wykonał izolację cieplną ścian wartości 68.803 zł i izolację przeciwwilgociową ścian wartości 1.822 zł. Wadliwe wykonanie ściany betonowej piwnicy i ściany oporowej przy garażu zmniejsza ich wartość o 3.186 zł, a wadliwe wykonanie kominów zmniejsza ich wartość o 4.431 zł. Koszt ocieplenia stropu nad garażem wynosi 19.558 zł, a koszt ocieplenia ścian zewnętrznych garażu wynosi 16.527 zł. Łącznie niekorzystne skutki finansowe wymienionych usterek wyrażają się kwotą 114.327 zł. W różnicy pomiędzy kwotą 147.368 zł a kwotą 114.327 zł mieści się zmniejszenie wartości segmentu o inne drobniejsze, częściowo niezauważalne obecnie usterki.Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, rozliczenie kosztów budowy, stanowiących ekwiwalent nabytego przez powoda spółdzielczego prawa do lokalu, powinno być dokonane według jego rzeczywistej wartości. Koszty budowy przypadające na powoda (art. 148 § 1 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach - Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) odpowiadają zatem kwocie 736.340 zł, pomniejszonej o 20%, tj. o 147.268 zł. Podniesiony przez pozwaną Spółdzielnię zarzut przedawnienia roszczenia nie jest zasadny. Uznając przy tym za nieuzasadnione zasądzenie na rzecz powoda kwoty pieniężnej odpowiadającej kwocie, o jaką powinien być obniżony obciążający go kredyt, Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 19 grudnia 1984 r. ustalił (art. 189 k.p.c.), że obciążająca powoda spłata kredytu z tytułu nabycia spółdzielczego prawa do lokalu podlega obniżeniu o kwotę 147.268 zł, w pozostałej części powództwo oddalił i orzekł o kosztach sądowych i kosztach procesu.W rewizji od wymienionego wyroku w części uwzględniającej powództwo pozwana Spółdzielnia zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 139 i 148 ustawy o spółdzielniach i ich związkach.Uzasadnienie prawneRozpoznając sprawę na skutek rewizji Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Przydział powodowi lokalu mieszkalnego i rozliczenie z przypadających na niego kosztów budowy domu, w którym lokal ten znajduje się, nastąpiły przed dniem 1 stycznia 1983 r., a zatem przed wejściem w życie prawa spółdzielczego (ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Dz.U. Nr 30, poz. 210 ze zm.). Wówczas to powstały roszczenia dochodzone przez powoda w sprawie, a więc w myśl art. 272 prawa spółdzielczego stosuje się do nich przepisy dotychczasowe, tj. przepisy ustawy o spółdzielniach i ich związkach.Przydział lokalu członkowi spółdzielni mieszkaniowej nie jest sprzedażą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i do przydzielonego lokalu nie mają zastosowania przepisy tego kodeksu o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, w tym przepisy o terminach dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi (art. 563 i 568). Dochodzone przez powoda roszczenia nie są roszczeniami "o wypłatę udziałów, udziału w nadwyżce bilansowej lub z tytułu zwrotu nakładów albo ich równowartości pieniężnej". Tych zaś tylko roszczeń dotyczy przepis art. 26 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach (obecnie art. 29 § 1 prawa spółdzielczego), przewidujący ich przedawnienie z upływem lat trzech. Dochodzone w sprawie roszczenia, jako mające charakter cywilnoprawnych roszczeń majątkowych, dla których przepisy szczególne nie przewidują krótszego niż dziesięcioletni termin przedawnienia, ulegają - stosownie do art. 118 zdanie drugie k.c. - przedawnieniu dziesięcioletniemu. Sąd Wojewódzki trafnie zatem uznał, że nie są one przedawnione.W myśl art. 148 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach członek spółdzielni budowlano-mieszkaniowej uczestniczy w kosztach budowy domu spółdzielni (art. 139 tej ustawy) w ten sposób, że wnosi do niej wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy na niego przypadających. Określenie wysokości wkładu budowlanego, który członkowie obowiązani są wnieść do spółdzielni, zależy zatem od ustalenia wysokości przypadających na nich kosztów budowy domu lub domów, w których znajdują się przydzielone im lokale. Ustalenie takie następuje w drodze rozliczenia się spółdzielni z poszczególnymi członkami z kosztów budowy.W orzeczeniu z dnia 16 października 1964 r. I CR 215/64 (M. Gersdorf, J. Ignatowicz: Prawo spółdzielcze, Komentarz, Warszawa 1966, s. 381) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że rozliczenie z kosztów budowy między członkami spółdzielni budowlano-mieszkaniowej a spółdzielnią nie może się odbywać według takich zasad, jakie obowiązują w stosunkach między inwestorem a wykonawcą. Oznacza to, że za podstawę obliczenia, jaka kwota obciąża członka z tytułu kosztów budowy, należy brać koszty budowy rzeczywiście poniesione przez spółdzielnię, choćby nawet koszty te były z powodu niewłaściwej gospodarki spółdzielni wygórowane, a nie koszty, jakie przy prawidłowym prowadzeniu budowy spółdzielnia powinna ponieść. Jest tak dlatego, ponieważ budowa prowadzona przez spółdzielnię jest budową własną zrzeszonych w niej członków, taką samą, jaką mógłby prowadzić każdy członek oddzielnie, gdyby sam budował swój dom lub swój lokal. Zarówno w jednym, jak i w drugim wypadku, zainteresowani ponoszą ryzyko nieprawidłowej gospodarki, w pierwszym wypadku wspólnej, w drugim indywidualnej. Inaczej zresztą nie może być także z tej przyczyny, że ograniczenie kosztów budowy jednego lub niektórych z członków prowadziłoby do dodatkowego obciążenia członków pozostałych, co byłoby niedopuszczalne.Z przedstawionego zatem punktu widzenia występowanie usterek w lokalu przydzielonym członkowi spółdzielni budowlano-mieszkaniowej nie może zwolnić członka od obowiązku uiszczenia całego wkładu budowlanego, ustalonego stosownie do art. 148 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach. Jednakże obciążenie członka tak ustalonym wkładem budowlanym w pełnej wysokości nie może być uzasadnione, gdy przydzielony członkowi lokal ma usterki na stałe uniemożliwiające normalne korzystanie z niego lub trwale obniżające jego podstawowe walory użytkowe. Wynika to z zasady ekwiwalentności świadczeń obowiązującej także w stosunkach pomiędzy spółdzielnią budowlano-mieszkaniową a jej członkiem. Swoistym "ekwiwalentem" wkładu budowlanego wniesionego przez członka jest przydzielony mu lokal.Niewątpliwie w razie stwierdzenia usterek w przydzielonym lokalu członek może domagać się ich usunięcia przez spółdzielnię, a spółdzielnia obowiązana jest je usunąć. Do czasu ich usunięcia członek może żądać odpowiedniego obniżenia opłat z tytułu kosztów eksploatacji mieszkania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 1979 r. II CR 500/79, OSNCP 1980, z. 9, poz. 165). Jeżeli spółdzielnia nie usunie usterek, członek może uczynić to na jej koszt, a więc po usunięciu usterek może żądać od spółdzielni zwrotu poniesionych wydatków. Roszczenie z tego tytułu może być przez członka przedstawione do potrącenia z roszczeniem spółdzielni z tytułu kosztów eksploatacji mieszkania (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 1964 r. III CO 69/63 (OSNCP 1964, z. 11, poz. 219). Roszczenie takie może też być przedstawione do potrącenia z roszczeniem spółdzielni z tytułu nie uiszczonej części wkładu budowlanego.Jeżeli usterki mieszkania przydzielonego członkowi spółdzielni mieszkaniowej nie dadzą się usunąć lub ich usunięcie połączone byłoby z niewspółmiernymi kosztami, a są one tego rodzaju, że na stałe uniemożliwiają normalne korzystanie z mieszkania lub trwale obniżają jego podstawowe walory użytkowe, zasada ekwiwalentności świadczeń, obowiązująca w stosunkach pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem, uzasadnia odpowiednie obniżenie wkładu budowlanego, który obowiązany jest wnieść członek. Warunkiem tego obniżenia jest, by wysokość wkładu budowlanego, ustalona stosownie do art. 148 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach, w sposób istotny odbiegała od wysokości wkładu obliczonej przy uwzględnieniu kosztów budowy odpowiadających faktycznej wartości wykonanych prac. Punktem wyjścia takiego obniżenia muszą zawsze być koszty budowy rzeczywiście przez spółdzielnię poniesione, jako że one - w myśl art. 148 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach - stanowiły podstawę ustalenia wysokości wkładu budowlanego obciążającego członka. Choćby częściowe zwolnienie członka od obowiązku uiszczenia tego wkładu sprawia, że jego skutki finansowe ponosi spółdzielnia, co z reguły godzi w interesy pozostałych jej członków. Dlatego możliwość takiego zwolnienia powinna być dopuszczona tylko w wyjątkowych wypadkach, uzasadnionych rażącym pokrzywdzeniem członka. Nie zachodzi ono, gdy usterki nie uniemożliwiają normalnego korzystania z mieszkania lub zmniejszają jego walory użytkowe tylko nieznacznie, w sytuacji, gdy wysokość obciążającego członka wkładu budowlanego, ustalonego stosownie do art. 148 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach, niewiele tylko odbiega od wysokości wkładu obliczonego przy uwzględnieniu kosztów budowy odpowiadających faktycznej wartości wykonanych prac.Trzeba zwrócić uwagę, że o istnieniu usterek mieszkania można mówić w zasadzie tylko wtedy, gdy wykonanie odbiega od założeń projektu i powoduje, iż niemożliwe jest normalne korzystanie z mieszkania bądź zmniejszone zostają jego walory użytkowe w porównaniu do tych, jakim powinno odpowiadać mieszkanie o przewidzianym w projekcie standardzie. Do usterek więc nie można w takim przypadku zaliczyć np. użycia materiałów niższej jakości od możliwych do zastosowania bądź gorszej jakości wykonanych prac od prac wykonanych z dołożeniem szczególnej staranności. Oczywiście, usterki mogą być także wynikiem wadliwości samego projektu. Tak jest jednak tylko wówczas, gdy projekt jest niezgodny z założeniami, jakim powinno odpowiadać mieszkanie o danym standardzie, i nie uwzględnia przewidzianych dla takiego mieszkania norm i parametrów wynikających z przepisów budowlanych.Należy zauważyć, że powyższe rozważania są także aktualne na gruncie przepisów obecnie obowiązującego prawa w odniesieniu do wkładu budowlanego związanego z własnościowym prawem do lokalu, w którym występują usterki (art. 226 § 1 w związku z art. 208 § 1 prawa spółdzielczego).Rozpoznając sprawę, Sąd Wojewódzki wyszedł z odmiennych od przedstawionych wyżej założeń w sferze prawa materialnego, na skutek czego nie dokonał wszystkich ustaleń niezbędnych do jej rozstrzygnięcia.Zgodnie z tym, co powiedziano, powód może domagać się od pozwanej Spółdzielni zwrotu wydatków poniesionych w związku z usunięciem usterek i roszczenie to może przedstawić do potrącenia z roszczeniem Spółdzielni z tytułu nieuiszczenia przez niego części wkładu budowlanego. Roszczenie to może zostać uwzględnione, jeżeli - co nie zostało dotychczas należycie ustalone - poniesione przez powoda wydatki dotyczyły rzeczywiście usunięcia usterek, a nie dotyczyły podniesienia standardu mieszkania, przy czym roszczenie to może zostać uwzględnione do wysokości wydatków poniesionych przez powoda, przy wliczeniu w to wkładu jego własnej pracy, jeśli wysokość tych wydatków mieści się w granicach zakreślonych przeciętnymi cenami i kosztami.Odnośnie do występujących nadal usterek także nie zostały w pełni wyjaśnione okoliczności, o których była uprzednio mowa, a od istnienia których zależy możliwość uwzględnienia żądania powoda obniżenia wkładu budowlanego.Wobec powyższego, Sąd Najwyższy na podstawie art. 388 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji.