III CZP 13/75

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski. Sędziowie: S. Rudnicki (sprawozdawca), F. Wesely.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Gertrudy M. przeciwko Wiktorowi P. o zapłatę czynszu, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Katowicach postanowieniem z dnia 27 listopada 1974 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy i w jakich okolicznościach dopuszczalne jest potrącenie wierzytelności najemcy z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu, w szczególności czy dopuszczalne jest potrącenie wierzytelności najemcy z tytułu kosztów wykonanego remontu lokalu mieszkalnego, który to remont obciąża wynajmującego, z wierzytelnością z tytułu czynszu za lokal mieszkalny, przysługującą wynajmującemu?",uchwalił:Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu. Uzasadnienie faktyczneZagadnienie objęte pytaniem nasunęło się Sądowi Wojewódzkiemu przy rozpatrywaniu rewizji od wyroku Sądu Powiatowego, który oddalił powództwo o zapłatę czynszu najmu za zajmowany przez pozwanego lokal mieszkalny w budynku powódki. Rozstrzygnięcie to bowiem nastąpiło w wyniku ustalenia przez Sąd, że pozwany dokonał obciążającego powódkę remontu pieców w kuchni i pokoju. Powódka nie wykonała tego remontu, mimo że została do niego wezwana zarządzeniem (decyzją) Prezydium Rady Narodowej w G., wydanym na wniosek pozwanego, po uprzednim stwierdzeniu, że piece wskutek normalnego zużycia nie nadają się do użytku.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Przesłanki potrącenia wierzytelności osób będących jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami określone zostały w art. 498-505 k.c. Ostatni z tych przepisów wymienia w sposób taksatywny wierzytelności, które nie mogą być umorzone przez potrącenie. Należą do nich m.in. wierzytelności, co do których potrącenie jest wyłączone przez przepisy szczególne. Ponieważ wierzytelności najemcy względem wynajmującego z tytułu dokonania remontu nie należą do rzędu tych, które wymienia art. 505 k.c. w punktach 1-3, nasuwa się konieczność rozważenia, czy potrącenie ich nie zostało wyłączone przez przepisy szczególne. W grę wchodzą w szczególności przepisy prawa lokalowego oraz przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 1969 r. w sprawie ograniczenia egzekucji z niektórych rachunków bankowych (Dz. U. Nr 10, poz. 73), wydanego na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 894 k.p.c.Otóż prawo lokalowe z 1959 r. oraz prawo lokalowe obowiązujące obecnie (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84) nie zawierało i nie zawiera żadnych ograniczeń w tym przedmiocie. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych w budynku, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z ogrzewania lokalu, oraz obowiązek bieżących napraw tych urządzeń (art. 10). Uzupełnieniem tego postanowienia, stosownie do art. 1 cyt. ustawy i art. 680 k.c., jest uprawnienie przyznane najemcy przez przepis art. 663 k.c., a mianowicie uprawnienie do dokonania koniecznych napraw, które obciążają wynajmującego, na jego koszt, jeżeli wynajmujący mimo wyznaczenia mu odpowiedniego terminu nie wykona napraw, bez których lokal nie jest przydatny do korzystania z niego. Nakładając taki obowiązek na wynajmującego i przyznając najemcy prawo zastępczego wykonania obciążających wynajmującego napraw, ustawodawca nie zakazał najemcy potrącenia powstałej w ten sposób jego wierzytelności wobec wynajmującego z wierzytelnością tegoż z tytułu czynszu najmu.Zakazu takiego nie można dopatrzyć się także i w cytowanym wyżej rozporządzeniu Ministra Finansów, które - w odniesieniu do czynszów najmu - wyłącza tylko dopuszczalność prowadzenia egzekucji z odrębnych rachunków bankowych, na które stosownie do obowiązujących przepisów wpłacane są czynsze najmu, jeżeli egzekucja dotyczy należności nie wymienionych w tym przepisie. Zakaz ten, dotyczący egzekucji, nie może być stosowany do potrącenia; przepis szczególny bowiem, mający charakter wyjątku od zasady, nie może być tłumaczony w sposób rozszerzający.Konieczność ścisłego tłumaczenia wspomnianego zakazu uznaje także Sąd Najwyższy, reprezentując stanowisko, że przepisy wspomnianego rozporządzenia nie stoją na przeszkodzie rozliczeniu - w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości - czynszu najmu, wpłacanego na odrębny rachunek bankowy (orzeczenie z dnia 13.II.1974 r. III CRN 86/73, OSNCP 1974, z. 12, poz. 204). Także i w nie publikowanym orzeczeniu z dnia 20.XI.1974 r. III CRN 289/74 Sąd Najwyższy zajął podobne stanowisko, stwierdzając ponadto expressis verbis, że w obecnym stanie prawnym dopuszczalne jest potrącenie wierzytelności najemcy z tytułu napraw koniecznych z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu najmu. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy stwierdził także nieaktualność - w obecnym stanie prawnym - orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 1.VII.1958 r. I CR 478/58 (OSPiKA 1959, poz. 127), według którego najemca nie ma prawa wstrzymania się z zapłatą czynszu w razie dokonania remontu obciążającego wynajmującego.Należy dodatkowo nadmienić, że za przyjętym w niniejszej uchwale stanowiskiem przemawia także wzgląd społeczny: dążenie do należytego wykonywania przez wynajmującego obowiązków w zakresie utrzymywania budynków w odpowiednim stanie. Zwiększona dyscyplina finansowa stanowi skuteczny bodziec dla wynajmującego.Wszystkie powyższe argumenty przemawiają za udzieleniem na przedstawione pytanie odpowiedzi w treści wyłożonej w sentencji.