I CR 478/58

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Nadii F. przeciwko Zygmuntowi J. o czynsz, po rozpoznaniu rewizji nadzwyczajnej Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 31 października 1957 r., rewizję nadzwyczajną oddalił.Uzasadnienie faktyczneSąd Powiatowy w Lublinie zasądził od pozwanego na rzecz powoda 920,20 zł tytułem zaległego czynszu, świadczeń itp. z odsetkami zwłoki. Wysokość zasądzonej kwoty oparł Sąd na zeznaniu świadka J., który zeznał, że pobierał je od pozwanego we właściwy sposób. Nie uwzględnił przy tym Sąd obrony pozwanego, który przedstawił do potrącenia sumy przekraczające dochodzoną w pozwie kwotę, a stanowiące zwrot kosztów remontu, w szczególności położenia nowych tynków i naprawy instalacji elektrycznej, których konieczność powstała na skutek przedostawania się wody deszczowej poprzez stropy oraz pęknięcia ścian.Sąd Wojewódzki rewizję pozwanego oddalił, dokonując jedynie drobnej korekty co do wysokości zasądzonej sumy, podkreślając w uzasadnieniu, że koszt założenia instalacji elektrycznej nie obciąża wynajmującego, a koszt naprawy tynków nie może być uwzględniony, skoro pozwany nie przedstawił dowodów, by zgłaszał konieczność reperacji w administracji domu. Powołanie się na tę okoliczność na rozprawie rewizyjnej uznał Sąd Wojewódzki za spóźnione.W rewizji nadzwyczajnej zgłoszonej w terminie otwartym Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego wnosi o uchylenie wyroków Sądu Wojewódzkiego i Sądu Powiatowego w Lublinie i przekazanie sprawy Sądowi Powiatowemu w Lublinie do ponownego rozpoznania. Rewizja zarzuca wyrokom naruszenie przepisów postępowania, jak również art. 10 dekretu Rady Państwa o najmie lokali z dnia 28 lipca 1948 r. (Dz. U. z 1953 r. Nr 35, poz. 152), § 4 rozporządzenia Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. w sprawie właściwości władz i sposobu wykonywania przez nie nadzoru nad zużyciem sum przeznaczonych na eksploatację i bieżący remont nieruchomości (Dz. U. z 1949 r. Nr 28, poz. 204) i art. 374 k.z.Strona powodowa wniosła o oddalenie rewizji.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Rewizja kwestionuje stanowisko Sądów obu instancji, które nie uwzględniły obrony pozwanego, przedstawiającego do potrącenia swą wierzytelność do wynajmującego, wynikłą z tytułu dokonanego przez niego remontu o charakterze bieżącym.Trafnie podnosi rewizja nadzwyczajna, że oprócz dwóch rodzajów remontu, a mianowicie remontu kapitalnego (który winien być pokrywany przez F.G.M.) i drobnych napraw (które powinien ponosić najemca), na tle przepisów dekretu o najmie lokali istnieje jeszcze trzecia kategoria remontów, tzw. remont bieżący, którego koszta w granicach pobieranego czynszu ponosi wynajmujący (art. 10 dekretu o najmie lokali z dnia 28 lipca 1948 r.), a co do nadwyżki najemca (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 1951 r. C. 1450/51 Państwo i Prawo 1953/1 str. 138).Również zarzuca skarżący, że jak to zdaje się wynikać z uzasadnienia wyroku Sądu Powiatowego, moment ten nie został należycie rozważony, jak również i to, że reperacje dokonane przez pozwanego, zwłaszcza te, których konieczność była wywołana uszkodzeniem dachu i pęknięciem ściany szczytowej, mogły być zakwalifikowane do kategorii remontu bieżącego w rozumieniu § 4 rozporządzenia Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. z 1949 r. Nr 28, poz. 204).Powyższe uchybienia nie miały jednak wpływu na wynik sprawy i nie mogą uzasadniać uchylenia zaskarżonych wyroków. Skarżący bowiem przeocza, że przewidziane w art. 374 k.z. uprawnienie najemcy do uskutecznienia na koszt wynajmującego tych napraw uzależnione zostało, wobec zmian wprowadzonych dekretem o najmie lokali, od dodatkowej przesłanki, a mianowicie od uzyskania przez najemcę od właściwych władz administracyjnych stwierdzenia niewykonania obowiązku przez wynajmującego i niezastosowania się przez niego do wydanego w tym zakresie nakazu władz administracyjnych.Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 8 stycznia 1958 r. 4 CR 64/58 i 4 CR 1032/55, który to pogląd podziela skład sądzący niniejszą sprawę, w myśl art. 10 ust. 2 dekretu nad wykonaniem obowiązku wynajmującego w przedmiocie ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu czuwają właściwe władze przy pomocy zrzeszeń właścicieli nieruchomości oraz komitetów blokowych i domowych, a stosownie do art. 10 ust. 4 dekretu właściwość władz i sposób wykonania nadzoru nad odpowiednim użyciem sum przeznaczonych w myśl art. 10 ust. 1 i 3 dekretu na wspomniane koszty pozostawiono do uregulowania w drodze rozporządzenia wykonawczego.Wydane w tym względzie rozporządzenie Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. z 1949 r. Nr 28, poz. 204) ustanawia nadzór administracyjny nad wykonywaniem obowiązków przez wynajmującego i przewiduje usunięcie zaniedbań w drodze przymusu administracyjnego. Wynika to niewątpliwie z przepisów § 5, 6 i 7 powołanego rozporządzenia. Droga sądowa wyłączona została i wówczas, gdy chodzi o nieruchomości znajdujące się pod zarządem Skarbu Państwa, przedsiębiorstw państwowych i instytucji prawa publicznego (§ 8 cytowanego rozporządzenia). Odmienność uregulowania odnośnie tych ostatnio wymienionych nieruchomości polega na tym, że środki przymusu ograniczają się do zarządzeń (poleceń) organu nadrzędnego. Zachodzi tu podobne unormowanie - co do środków przymusu - do tego, jakie spotykamy w przepisie art. 584 k.p.c.W tym stanie prawnym jedynie przewidziana w cytowanym wyżej rozporządzeniu z dnia 23 marca 1949 r. władza administracyjna powołana jest do rozstrzygnięcia, czy wynajmujący naruszył swój (ograniczony) obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu i w jakiej mierze należy go wykonać. Skoro ustawodawca zamieścił w dekrecie, względnie rozporządzeniu wykonawczym powyższe normy dotyczące nadzoru i przymusowej realizacji obowiązków wynajmującego, istnieje wobec tego usprawiedliwiona podstawa do wniosku, że ochrona najemcy przed zaniedbaniem wynajmującego powinna być realizowana w pierwszym rzędzie w drodze przewidzianej w dekrecie. W razie odmowy wynajmującego dokonania napraw jego obciążających, najemca winien skorzystać z przewidzianej drogi administracyjnej. Prawo najemcy do dokonania remontu bieżącego na koszt wynajmującego może być zrealizowane w zasadzie dopiero wówczas, gdy właściwa władza administracyjna stwierdzi niewykonanie obowiązku (ograniczonego) przez wynajmującego, nakaże mu wykonanie, a wynajmujący do nakazu nie zastosuje się. Najemca, który z tego prawa skorzystał, może w granicach wynikających z treści orzeczenia administracyjnego żądać zwrotu wyłożonych kosztów z powołaniem się na przepis art. 374 k.z. Dochodzenie takiego roszczenia należy wprawdzie do drogi sądowej, ale zasądzenie jego zależne jest od rozstrzygnięcia prejudycjalnego władzy administracyjnej, o którym wyżej mowa. Gdyby najemca dokonał remontu nie obciążającego go bez uprzedniego wyczerpania drogi administracyjnej, nabywa roszczenie o zwrot z tą chwilą, gdy władza administracyjna ex post stwierdzi, że wynajmujący w tym czasie, kiedy najemca uskutecznił naprawy, mógł i powinien był z funduszów zebranych na koszty eksploatacji i bieżącego remontu dokonać naprawy. Powyższe zasady dotyczą również kosztów eksploatacji, obciążających wynajmującego, a nie pokrytych przez niego, lecz przez najemcę.Dodać należy, że cytowane wyżej rozporządzenie ma charakter norm specjalnych, a ponieważ nie zawiera ono przepisu upoważniającego do wstrzymania się z zapłatą czynszu i ewentualnych opłat za świadczenia, najemca mimo zwrócenia się na drogę administracyjną, winien nadal spełniać swój obowiązek. Przepisy art. 375 k.z. w tym względzie nie mają mocy obowiązującej.W świetle powyższych wywodów rewizja nie może być uznana za uzasadnioną. Pozwany nawet nie twierdził, że skorzystał z przewidzianej drogi administracyjnej i że uzyskał decyzję właściwych władz, zobowiązującą powoda do dokonania remontu. W tych okolicznościach brak jest podstaw do uznania, że pozwanemu służy nadająca się do potrącenia pretensja wzajemna z tytułu dokonanych napraw - wobec czego zaskarżone orzeczenie odmawiające mu tego prawa uznać należy w ostatecznym wyniku za trafne i odpowiadające prawu. Tym samym odpada potrzeba rozważenia dalszego zarzutu rewizji, kwestionującego pogląd Sądu Wojewódzkiego, co do opóźnienia przez pozwanego powołania dowodu na okoliczność zgłoszenia wynajmującemu o konieczności remontu (art. 374 k.z.).Z tych względów, wobec braku uzasadnionych podstaw rewizyjnych, należało z mocy art. 383 k.p.c. rewizję oddalić.