III CZP 15/70

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz. Sędziowie: J. Policzkiewicz, F. Wesely (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Sylwina M. przeciwko Władysławowi i Zofii małżonkom Z. o należność w kwocie 3.728,49 zł, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki dla m. Łodzi postanowieniem z dnia 11 grudnia 1969 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy pod rządem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224) najemca obowiązany jest pokryć koszty eksploatacji nieruchomości, jeżeli czynsz ustalony zgodnie z powyższym rozporządzeniem nie wystarcza na ich pokrycie?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Pod rządem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224) najemca nie jest obowiązany pokrywać kosztów eksploatacji nieruchomości również wtedy, gdy czynsz, ustalony zgodnie z powyższym rozporządzeniem, nie wystarcza na ich pokrycie. Uzasadnienie faktyczneOmówione zagadnienie zrodziło się na tle następującego stanu faktycznego. Pozwani zajmują lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 31 m2 w domu stanowiącym własność powoda. Już w czasie trwania powyższego stosunku najmu dom ten został wyłączony spod publicznej gospodarki mieszkaniowej decyzją Prezydium DRN w Ł., jako dom jednorodzinny.W związku z wejściem w życie rozporządzenia RM z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224), ustalony został z dniem 1.X.1965 r. czynsz najmu przez Prezydium DRN (Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej) na kwotę 78 zł miesięcznie. Jednakże powód, twierdząc, że czynsz ten nie pokrywa kosztów eksploatacji i bieżącego remontu, wystąpił z pozwem, w którym domagał się dopłaty do czynszu kwoty 3.434,49 zł za okres od 1.X.1965 r. do 31.V.1969 r.W rewizji od wyroku Sądu Powiatowego, oddalającego powództwo, powód powołał się na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 1951 r. C 1450/51 (PiP 1/51/138; NP 1/53/109), w którym wypowiedziano pogląd, że w myśl art. 11 ust. 1 i 3 dekretu o najmie lokali wynajmujący ponosi koszty eksploatacji i bieżącego remontu tylko w granicach otrzymywanego czynszu (ust. 1) lub jego części (ust. 3), nie obciąża go więc obowiązek przekraczania tych granic z innych źródeł jego dochodu, i że nadwyżkami tych kosztów ponad sumy ponoszone przez wynajmujących obciążeni są najemcy.Wątpliwość omawianą uzasadnił Sąd Wojewódzki dodatkowo tym, że chodzi o dom jednorodzinny.Uzasadnienie prawneUdzielając odpowiedzi, Sąd Najwyższy kierował się następującymi rozważaniami.Pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w powołanym przez powoda orzeczeniu przestał być aktualny wobec zupełnej zmiany stanu prawnego dotyczącego czynników najmu.W szczególności nie obowiązuje już dekret o najmie lokali z dnia 28 lipca 1948 r. (Dz. U. z 1958 r. Nr 50, poz. 243), uchylony przez art. 92 prawa lokalowego w związku z § 19 rozp. RM z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu.Natomiast na podstawie przepisu art. 3 prawa lokalowego (ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r.; tekst jednolity: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) wydane zostało wspomniane wyżej rozporządzenie RM z dnia 20.VII.1965 r. określające wysokość czynszów. Wydane ono zostało, jak głosi wstęp, "dla poprawy utrzymania zasobów mieszkaniowych w należytym stanie i zapewnienia na ten cel zwiększenia środków finansowych".Rozporządzenie to realizuje politykę Państwa w zakresie czynszów najmu, zapewniając z jednej strony środki na konserwację bazy mieszkaniowej ludności oraz ingerując z drugiej - przez ochronę interesów najemców - w sprawy dotyczące wysokości czynszów, zwłaszcza wobec trwającego popytu na mieszkania.Z treści § 10 cyt. rozporządzenia wynika, że najemca - oprócz ustalonego w rozporządzeniu czynszu najmu - nie uiszcza żadnych świadczeń ani nie partycypuje w kosztach bieżącego remontu. Jest on zobowiązany jedynie zwrócić opłaty z tytułu zwrotu kosztów dostarczanych do lokalu przez wynajmującego: ciepłej wody, centralnego ogrzewania, gazu i energii elektrycznej oraz z tytułu używania dźwigu osobowego.Według § 14 tegoż rozporządzenia wpływy z czynszu przeznacza się jednak na pokrywanie kosztów eksploatacji i bieżących remontów budynku, przy czym rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 5.VIII.1965 r. (Dz. U. Nr 35, poz. 227) szczegółowo określa, co wchodzi w zakres eksploatacji i bieżącego remontu obciążającego wynajmującego.Z powyższego wynika, że na postawione pytanie należy dać odpowiedź przeczącą, bo byłoby jawnym pogwałceniem cytowanych przepisów, bezwzględnie obowiązujących, przerzucenie na najemcę, zobowiązanego do płacenia czynszu według zasad rozporządzenia RM z dnia 20.VII.1965 r., obowiązku pokrywania kosztów eksploatacji budynku nawet w sytuacji, gdyby rzeczywiście, bez możności postawienia wynajmującemu zarzutu niegospodarności, koszty eksploatacji i bieżącego remontu budynku (obliczone oczywiście proporcjonalnie dla lokalu najemcy) przekraczały płatny przez niego czynsz. Dlatego też sprawdzenie w drodze sądowej, czy rzeczywiście czynsz na te cele nie wystarcza, jest niedopuszczalne.Okoliczność, że najemca zajmuje lokal w domu jednorodzinnym wyłączonym spod publicznej odpowiedzialności mieszkaniowej, jednakże przy zachowaniu uprawnień z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28.V.1957 r. o wyłączenie spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 223) - oceny powyższej nie zmienia. Według bowiem tego przepisu najemcy, którzy zajęli lokale przed wyłączeniem domów spod publicznej gospodarki lokalami, korzystają do czasu opuszczenia tych lokali z uprawnień przewidzianych w prawie lokalowym. Dotyczy to w szczególności uregulowania czynszu.Z tych wszystkich względów oraz z mocy art. 391 k.p.c. udzielono odpowiedzi jak w sentencji.