II CR 305/65

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie: R. Czarnecki, J. Krajewski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydium Rady Narodowej w W. (Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej) przeciwko: 1) Stefanowi I., 2) Marii I., 3) Marianowi G., 4) Zofii G., 5) Janowi S., 6) Czesławie S., 7) Franciszkowi L. i 8) Wandzie L. o unieważnienie umowy, na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego we Wrocławiu z dnia 26 kwietnia 1965 r.,rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 26 kwietnia 1965 r. Sąd Wojewódzki we Wrocławiu oddalił powództwo Skarbu Państwa - Prezydium Rady Narodowej w W. o uznanie za nieważną umowy, mocą której ustanowiono i przeniesiono na Stefana i Marię małż. I. oraz na trzy dalsze małżeństwa odrębną własność 4 lokali mieszkalnych znajdujących się w domu przy ul. A. 23 w W.Sąd Wojewódzki dokonał następujących ustaleń faktycznych.W dniu 9 maja 1965 r. Prezydium Dzielnicowej RN Dzielnicy X w W. podjęło decyzję o sprzedaży na rzecz pozwanych czterech lokali w wymienionej wyżej nieruchomości, przy czym w decyzji tej zaznaczono, że każdy lokal ma powierzchnię 105,66 m kw. i składa się z 5 izb (4 pokoje plus kuchnia). Decyzja ta została zatwierdzona decyzją Prezydium RN w W. z dnia 8 października 1963 r. Dom przy ul. A. 23 był zresztą przeznaczony na sprzedaż od roku 1948.W wykonaniu powyższych decyzji strony umową notarialną z dnia 11 listopada 1963 r. ustanowiły odrębną własność wymienionych lokali, przyznając tę własność poszczególnym pozwanym (małżeństwom).Po zawarciu umowy notarialnej, bo w dniu 11 sierpnia 1964 r., Ministerstwo Gospodarki Komunalnej uchyliło wymienione wyżej decyzje, gdyż przeprowadzona przez to Ministerstwo kontrola (spowodowana skargą lokatora, który się nie ubiegał o przyznanie mu własności) wykazała, że wszystkie lokale nie kwalifikowały się do sprzedaży, albowiem składały się nie z 5, lecz z 6 izb każdy, a ponadto miały powierzchnię przekraczającą 110 m kw.; dwa z nich miały mianowicie po 113,31 m kw., a dwa pozostałe - po 111,98 m kw.Przed sprzedażą wszystkie lokale były wielokrotnie mierzone przez komisje miejskie, które zawsze uznawały, że powierzchnia ich nie przekracza 110 m kw. Różnica między pomiarami Ministerstwa a pomiarami władz miejskich wynikła stąd, że te ostatnie nie brały pod uwagę wnęk, progów, wgłębień na okna itp. Pozwani sami nie dokonywali pomiarów i nigdy nie sprzeciwiali się pomiarom urzędowym.Po uzyskaniu własności pozwani pousuwali cienkie przepierzenia zrobione dodatkowo po wybudowaniu budynku, dzielące kuchnie na dwie izby. W ten sposób otrzymali kuchnię, o powierzchni ca 13 m kw. Ministerstwo uznało jednak, że tego rodzaju likwidacja dodatkowej izby nie zmienia faktu, że w chwili sprzedaży lokale, o których mowa, składały się z 6, a nie z 5 izb.Pozwani w sprzedanych im lokalach zamieszkują od kilkunastu lat, wszyscy są ludźmi pracującymi na podstawie stosunku pracy, zajmowany budynek utrzymywali zawsze w należytym stanie, a po uzyskaniu własności przeprowadzili poważne remonty.Mając powyższe ustalenia faktyczne na uwadze, Sąd Wojewódzki podkreślił przede wszystkim, że w świetle uchwały całej Izby Cywilnej SN z dnia 25 kwietnia 1964 r. Nr III CO 12/64 (OSNCP 1964, poz. 244) uchylenie decyzji administracyjnej o sprzedaży domów jednorodzinnych (lokali) po zawarciu umowy sprzedaży nie pociąga za sobą samo przez się nieważności umowy. Umowa zawarta z pozwanymi nie straciła zatem mocy na skutek wydania przez Ministerstwo Gospodarki Komunalnej decyzji z dnia 8 sierpnia 1964 r. Natomiast okoliczności stanowiące przyczynę powzięcia tej decyzji nie powodują w świetle prawa cywilnego nieważności umowy sprzedaży, o którą chodzi w sprawie, ani też nie dają podstawy do jej unieważnienia.Jeśli w szczególności chodzi o ewentualne uchylenie się strony powodowej od skutków prawnych jej oświadczenia woli, to brak jest podstaw do uznania, że w sprawie zachodzą przesłanki takiego uchylenia się. Bo jeżeli nawet strona powodowa była w błędzie co do rzeczywistej powierzchni lokali, to błędu tego pozwani nie wywołali, skoro sami nigdy powierzchni nie mierzyli, a czynnościom władz miejskich związanych z pomiarami nigdy nie przeszkadzali; nie wiedzieli też o rzekomym błędzie, gdyż sami nie orientowali się, jak należy mierzyć powierzchnię lokali oraz jaka ta powierzchnia w rzeczywistości była.Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest także to, że chodzi o budynek stary oraz o typowe lokale jednorodzinne, że odchylenie od dopuszczalnej przy sprzedaży powierzchni 110 m kw. jest minimalne, że szósta izba stanowiła w rzeczywistości część kuchni, że wreszcie chodzi o osoby pracujące, które po nabyciu własności lokalu poniosły poważne wydatki na doprowadzenie ich do dobrego stanu.Wszystkie te okoliczności uzasadniają, zdaniem Sądu Wojewódzkiego, oddalenie powództwa.Wymieniony na wstępie wyrok zaskarżyła strona powodowa.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Jak to podkreślił Sąd Wojewódzki w zaskarżonym wyroku, fakt uchylenia decyzji administracyjnej stanowiącej podstawę zawarcia umowy przeniesienia przez Państwo na obywatela własności domu jednorodzinnego (lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności) nie powoduje sam przez się - w myśl powołanej wyżej uchwały całej Izby Cywilnej SN - nieważności tej umowy. Jednakże w myśl dalszego wyjaśnienia zawartego w tej uchwale okoliczności, z powodu których nastąpiło uchylenie decyzji administracyjnej, mogą mieć znaczenie dla oceny w świetle prawa cywilnego ważności umowy sprzedaży lub dopuszczalności uchylenia się od skutków prawnych zawartego w niej oświadczenia woli. Oznacza to, że umowa taka może być - stosownie do okoliczności konkretnego wypadku - albo nieważna z samego prawa (nieważność bezwzględna), albo też może stracić moc na skutek skorzystania przez Skarb Państwa z przepisów o wadach oświadczenia woli (nieważność względna).Jeśli chodzi o sprawę niniejszą, to nie budzą żadnych zastrzeżeń ustalenia zaskarżonego wyroku, które doprowadziły Sąd Wojewódzki do prawidłowej oceny, że skuteczność umowy, o którą chodzi w sprawie, nie mogła być podważona na podstawie przepisów o wadach oświadczenia woli. Zresztą rewizja tej oceny Sądu Wojewódzkiego nie podważa.Natomiast strona skarżąca twierdzi, że umowa ta jest nieważna z samego prawa, jest bowiem sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami (art. 41 p.o.p.c.); sprzeczność ta wyraziła się - według twierdzeń rewizji - zarówno w tym, że sprzedane lokale miały więcej o jedną izbę od normy dopuszczalnej w świetle ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132), jak i w tym, że ich powierzchnia przekraczała maksymalną powierzchnię lokali, jakie w świetle tejże ustawy wolno jest sprzedawać jako lokale jednorodzinne.Pierwszy z tych zarzutów nie może być uznany za trafny z przyczyn następujących:Sąd Wojewódzki prawidłowo ustalił, że lokale, o które chodzi w sprawie niniejszej, były wybudowane jako lokale 5-izbowe, na co m.in. wskazuje fakt, że dopiero po usunięciu ścianki działowej, wzniesionej w okresie późniejszym w kuchni, powierzchnia jej wynosi ca 13 m kw. Przed usunięciem tej ściany kuchnia stanowiła maleńkie pomieszczenie o powierzchni kilku metrów kwadratowych, takiej zaś kuchni nigdy nie budowano przed wojną, kiedy nie obowiązywały pod tym względem żadne ograniczenia ustawowe. Trafnie też Sąd Wojewódzki ustalił, że wymienione lokale nie zostały nigdy przebudowane na lokale o większej liczbie izb w tym sensie, że dokonano tego w taki sposób, by można je było uznać za liczące 6 izb. Zostały one jedynie w związku z powojennymi trudnościami lokalowymi prowizorycznie tak przerobione, że w kuchni zrobiono cienką - z istoty swej tymczasową - ściankę działową. Na tymczasowy charakter tej przebudowy wskazywała znikoma powierzchnia powstałych w ten sposób "izb". W tych warunkach staje się zrozumiałe, dlaczego strony w umowie notarialnej z dnia 11 listopada 1963 r. uznały lokale, o które chodzi w sprawie, za lokale 5-izbowe. Takiej prowizorycznej przeróbki nie można uznać za przebudowę lokalu z 5-izbowego na 6-izbowy. Z tej więc przyczyny zarzut rewizji, o którym mowa, nie może być uznany za uzasadniony.Nie jest również uzasadniony drugi zarzut rewizji. Abstrahując nawet od nie wyjaśnionej w sprawie kwestii, które pomiary, tzn. dokonane przez funkcjonariuszy miejscowej rady narodowej, czy też przez pracowników Ministerstwa, były prawidłowe, stwierdzić należy, że nawet te ostatnie pomiary nie mogą prowadzić do wniosku, iż zawarta przez strony umowa jest nieważna. Przekroczenie bowiem normy ustawowej o 1 do 2 metrów kw., a więc ca o 1%, zwłaszcza powstałe na skutek ewentualnej drobnej pomyłki w pomiarach, nie może być uznane za takie naruszenie obowiązujących ograniczeń ustawowych, które prowadzi do nieważności umowy z samego prawa. Przeciwna wykładnia byłaby rażąco sprzeczna z założeniem odpowiednich przepisów, których celem jest zapobieżenie powstawaniu zbyt dużych, nie uzasadnionych usprawiedliwionymi potrzebami mieszkańców, lokali mieszkalnych. Jest rzeczą oczywistą, że znikome przekroczenie norm ustawowych celu tego nie narusza.Z zasad powyższych, skoro zarzuty rewizji okazały się nieuzasadnione, a Sąd Najwyższy nie dopatruje się w rozumowaniu Sądu I instancji oraz w postępowaniu przed tym Sądem takich uchybień, które podlegałyby uwzględnieniu z urzędu, rewizję strony powodowej należało z mocy art. 387 k.p.c. oddalić.