II SA/Bd 243/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie: Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik (spr.) Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 maja 2008 r. sprawy ze skargi I. i Z. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę II SA/Sd 243/08 Uzasadnienie Na wniosek Zastępcy Dyrektora Wydziału Mienia i Geodezji Urzędu Miasta B. z dnia [...] maja 2006 r., decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...] ([...]) Prezydent Miasta B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr ew. [...], obręb [...], przy ul. D. [...] w B. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Irena i Zygfryd O. - współwłaściciele przyległej do terenu inwestycji działki nr [...] (ul. D. [...]) zarzucając organowi błędną interpretację art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez potraktowanie jako "działki sąsiedniej", o której mowa w tym przepisie działek znajdujących się w obszarze poddanym analizie, zamiast działki posiadającej wspólną granicę z działką nr [...], dostępnej z tej samej drogi publicznej. Zdaniem odwołujących się, naruszona została tym samym zasada dobrego sąsiedztwa z uwagi na to, iż charakter budynku (pięciokondygnacyjny budynek wielorodzinny), którego dotyczy zaskarżona decyzja, odbiega od istniejącej już na tym obszarze (w sąsiedztwie) zabudowy. Podniesiony został ponadto zarzut odmówienia przymiotu strony właścicielom działek przy ulicy D. [...],[...]i [...], jako nie graniczących bezpośrednio z działką, której dotyczy decyzja, podczas gdy za działki sąsiednie uznano zabudowane budynkami wielorodzinnymi działki przy ul. M. S. -C. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. orzekło o uchyleniu decyzji I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania organowi, który ją wydał. W motywach rozstrzygnięcia organ II instancji w odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wskazał, iż pojęcie działki sąsiedniej nie zawęża się jedynie do określenia, działki graniczącej, lecz odnosi się do nieruchomości stanowiących pewną urbanistyczną całość na danym obszarze, co zostało już wyczerpująco wyjaśnione zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów. Powołując się na przywołane powyżej rozporządzenie Ministra Infrastruktury organ podniósł, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczony zostać musi pewien obszar, podlegający analizie z punktu widzenia funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Odnośnie zarzutu nie przyznania statusu strony właścicielom działek przy ulicy D. [...],[...] oraz [...], SKO natomiast stwierdziło, iż o uzyskaniu w danym postępowaniu statusu strony decyduje interes prawny, który determinują w przypadku ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu okoliczności konkretnej sprawy związane z rodzajem, rozmiarem oraz stopniem i zakresem uciążliwego oddziaływania zamierzonej inwestycji na otoczenie. Krąg podmiotów mających interes prawny w sprawie każdorazowo określa się na podstawie załącznika graficznego do wniosku o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy, zawierającego - obok określenia granic terenu objętego wnioskiem - oznaczenie obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać. Ze względu na to, iż na załączniku graficznym do wniosku z dnia [...] maja 2006 r. nie wskazano zakresu oddziaływania planowanej inwestycji, SKO nie może ocenić, czy właścicielom działek przy ul. D. [...],[...],[...] przysługuje przymiot strony w postępowaniu. Ponadto wniosek powinien, stosownie do art. 52 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., oprócz planowanego sposobu zagospodarowania terenu, zawierać także charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu w formie opisowej i graficznej, jak również charakterystyczne parametry techniczne inwestycji. Treść wniosku w niniejszej sprawie, ograniczyła się natomiast do określenia sposobu zagospodarowania nieruchomości przy ulicy D. [...] jako zabudowa budynkiem o charakterze mieszkalnym (wielorodzinnym) lub zespołem takich budynków. W związku z tym, w ocenie organu II instancji, wymienione braki w treści wniosku i załączniku do niego wymagają odpowiedniego uzupełnienia. Poza tym, jak wskazało Kolegium, w aktach administracyjnych znajdują się dwie analizy odbiegające od siebie wynikami, przy czym decyzja I instancji oparta jest na drugiej analizie, niezgodnej z analizą przeprowadzoną przez uprawnionego urbanistę, której ustalenia ujęto w projekcie decyzji. Zarówno to, jak i wskazane braki wniosku o ustalenie warunków zabudowy uczyniły niemożliwym zweryfikowanie ustaleń organu I instancji dotyczących nowej zabudowy w aspekcie zasady dobrego sąsiedztwa. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy powyższa zasada winna być wystarczająco wyjaśniona i uzasadniona. Decyzją z dnia [...] października 2007 r. nr [...], po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, Prezydent Miasta B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...], przy ul. D. [...] w B. W decyzji tej organ sprecyzował warunki i wymagania ochrony oraz kształtowania ładu przestrzennego, w tym parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu obejmujące: linię zabudowy (wykreśloną na załączniku graficznym do decyzji), wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, minimalną i maksymalną szerokość elewacji frontowej, a także geometrię dachu. W decyzji dopuszczono ponadto realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego złożonego z jednego lub więcej segmentów, zakreślając wymóg zróżnicowania wysokości w bryle budynku poprzez ukształtowanie jej kaskadowo, począwszy od II kondygnacji od strony zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy ul. D. do ,V kondygnacji od strony zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. M. S. - C. Ponadto między innymi określono warunki dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, a także wskazano, iż przedmiotowa inwestycja winna być projektowana i realizowana przy zapewnieniu spełnienia wymagań dotyczących poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Z uzasadnienia decyzji wynika, że w toku postępowania, w myśl § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 64, poz. 1588), w celu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczono wokół działki objętej wnioskiem obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji, a także cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych wart. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na podstawie wyników powyższej analizy, jak również po stwierdzeniu, iż planowana inwestycja spełnia pozostałe wymogi określone w art. 61 ust. 1, sporządzony został przez uprawnionego architekta projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, który to projekt uzyskał pozytywną opinię Zarządu Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej, co potwierdza pismo z dnia [...] października 2007 r. Odnosząc się do wskazanych przez SKO uchybień popełnionych podczas uprzednio przeprowadzonego postępowania administracyjnego, organ I instancji podał, iż uzupełniony został odpowiednio przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Mienia i Geodezji Urzędu Miasta B. jego wniosek o wydanie decyzji, a także oznaczono na załączniku graficznym do wniosku obszar, na który oddziaływać będzie inwestycja. Obszar ten ograniczony został do działki nr [...], przy ul. D. [...] w B., a tym samym wykluczono możliwość oddziaływania inwestycji na działki nieprzylegające bezpośrednio do przedmiotowej działki, położone przy ul. D. [...],[...] i [...]. Kierując się treścią art. 63 ust. 1 ustawy oraz stanowiskiem NSA (uchwała z dnia 4 grudnia 1995 r., sygn. VI SA 20/95) za strony postępowania uznano w konsekwencji właścicieli i wieczystych użytkowników działki nr [...] oraz działek z nią graniczących, a także inwestora. Organ podkreślił, że uzupełnienie wniosku dotyczącego ustalenia warunków zabudowy uwzględniono przy przeprowadzeniu wskazanej wyżej analizy, której ustalenia ujęto w nowym projekcie decyzji. W kwestii zasady dobrego sąsiedztwa organ natomiast stwierdził, iż zasada ta jest w niniejszym przypadku spełniona ze względu na brak sprzeczności planowanej inwestycji z funkcją i rodzajem istniejącej na obszarze analizowanym (w sąsiedztwie) zabudowy. Według organu brak sprzeczności z ładem architektonicznym w sąsiedztwie, widoczny jest szczególnie w nałożeniu na inwestora obowiązku zróżnicowania wysokości w bryle projektowanego obiektu, która powinna kształtować się kaskadowo. W motywach rozstrzygnięcia ustosunkowano się poza tym do uwag zgłoszonych przez Irenę O. w dniu [...] sierpnia 2007 r., stwierdzając między innymi, że projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może wpłynąć na zmianę przyjętego rozumienia zasady dobrego sąsiedztwa. Decyzja Prezydenta Miasta B. stała się przedmiotem odwołania wniesionego przez Irenę i Zygfryda O. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., jako wydana z naruszeniem prawa materialnego, a także godząca w uzasadnione interesy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich oraz podważająca zaufanie do organów Państwa. Odwołujący się podnieśli, iż w dalszym ciągu nie zgadzają się z interpretacją przez organ I instancji art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie określenia działki sąsiedniej, powołując się na przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 8 maja 2007 r. projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym, w celu wyeliminowania dowolności interpretacyjnej, ustalona została definicja "działki sąsiedniej", jako działki budowlanej, przylegającej bezpośrednio do granicy działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Według nich w ponownie wydanej decyzji jako działka sąsiednia wadliwie potraktowany został cały, objęty analizą teren, bez uwzględnienia stanowiska zawartego w wymienionym projekcie. Zdaniem odwołujących się, skoro działki graniczące z obszarem inwestycji zabudowane są domami jednorodzinnymi, to wyrażając zgodę na wybudowanie pięciokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego organ naruszył zasadę dobrego sąsiedztwa. Podniesiony został ponadto zarzut niekonsekwencji w definiowaniu przez Prezydenta Miasta B. pojęcia "działki sąsiedniej", inne bowiem działki uznane zostały za działki sąsiednie przy ustalaniu stron postępowania, a inne przy określaniu wymagań projektowanej zabudowy. Powołując się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 13 maja 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) Irena i Zygfryd O. wskazali, iż organ nie rozważył zgodności z jego przepisami odległości planowanych, przynależnych do projektowanego obiektu miejsc parkingowych, od budynków i granic działki. Zbyt bliska lokalizacja parkingu spowoduje istotne pogorszenie warunków życia właścicieli nieruchomości sąsiednich. Podniesiono ponadto zarzut pominięcia w kwestionowanej decyzji zapisu dotyczącego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej działki, ujętego w poprzedniej, uchylonej decyzji I instancji. Decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r., nr SKO - [...], nie uwzględniając odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ podkreślił, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z charakterem zagospodarowania występującym w miejscu jej realizacji - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie narusza istniejących już na analizowanym obszarze funkcji mieszkaniowej (jedno i wielorodzinnej), garażowo - magazynowej, przedszkolnej, czy usługowej. Obowiązująca linia zabudowy na wnioskowanej działce wyznaczona została poprzez przedłużenie istniejącej linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działce nr [...] i budynku przedszkola położonego na działce nr [...]. Poza tym SKO szczegółowo przeanalizowało inne przyjęte dla nowej zabudowy, w wyniku przeprowadzonej oceny cech zabudowy i jego zagospodarowania wyznaczonym obszarze, parametry i wskaźniki stwierdzając, iż określone zostały przez organ I instancji zarówno w sporządzonej analizie jak i decyzji w sposób zgodny z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717) i rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Także sama analiza, w ocenie SKO, spełnia obowiązujące wymogi. Organ II instancji stwierdził, iż w decyzji I instancji prawidłowo zinterpretowano pojęcie działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej przyjmując, ze nie chodzi tu o działkę bezpośrednio graniczącą z działką, której dotyczy wniosek, lecz o działki na całym analizowanym obszarze, przez dostęp zaś do drogi publicznej należy rozumieć zarówno dostęp bezpośredni, jak i pośredni. W nawiązaniu do argumentu odwołujących się organ wywiódł, że punktem odniesienia dla organu prowadzącego postępowanie mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego, a nie przepisy projektów aktów prawnych. Odnosząc się do podnoszonego przez odwołujących się zarzutu naruszenia przez Prezydenta B. przepisów K.p.a. SKO wskazało, iż stronom zapewniono wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy (art. 7 K.p.a.), ponadto rozpatrzono całość materiału dowodowego (art. 77 § 1 K.p.a.), a także w sposób wyczerpujący oceniono okoliczności podlegające udowodnieniu i mające w niniejszej sprawie istotne znaczenie (art. 75 K.p.a.) SKO zwróciło też uwagę, że zarzucając organowi I instancji podważenie zaufania do organów Państwa, strony bliżej tego zarzutu nie sprecyzowały. W podniesionej przez Irenę i Zygfryda O. kwestii miejsc parkingowych przynależnych do planowanego budynku i ich odległości od budynków i działki, organ wskazał iż konieczność ustalenia wymaganej ilości wymienionych miejsc wynika z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 164., poz. 1589), przy czym kwestia ta uregulowana w sposób szczegółowy zostanie na etapie pozwolenia na budowę. Odnośnie zarzutu pominięcia w kwestionowanej decyzji udziału powierzchni biologicznie czynnej Kolegium wyjaśniło, iż Prezydent Miasta Bydgoszczy w pkt 2.1.1 swojej decyzji zawarł zapis, ze inwestycję należy projektować zgodnie z obowiązującymi przepisami w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś przepisy te, a konkretnie § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 75., poz. 690) stanowi, iż na działkach budowlanych przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną (..) co najmniej 25% działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem zarzut odwołujących się nie ma uzasadnienia. Podobnie odniósł się organ do proponowanej przez odwołujących się zmiany charakteru obiektu na budynek jednorodzinny szeregowy, względnie dwukondygnacyjny wielorodzinny, z uwagi na to, iż organ wydający decyzję ustalającą warunki zabudowy wniosku nie może modyfikować, ani interpretować niezgodnie z intencjami wnioskodawcy. W uzasadnieniu decyzji SKO zwróciło uwagę na odmienny na etapie ustalania warunków zabudowy zakres ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, aniżeli na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. wydawania pozwolenia na budowę podkreślając, iż konkretne ustalenia dotyczące usytuowania obiektu, jego wysokości i kształtu oraz innych szczegółów architektoniczno - budowlanych, należą do obowiązków organu udzielającego wymienionego pozwolenia. Irena i Zygfryd O. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżący, domagając się uchylenia rozstrzygnięcia Kolegium, zarzucili mu naruszenie zarówno przepisów postępowania (art. 7, art. 75 § 1 oraz art.77 § 1 K.p.a.), jak i przepisów prawa materialnego (art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 144 K.c.) Treść podniesionych zarzutów stanowi zasadniczo powtórzenie zarzutów zawartych w ich odwołaniu od decyzji I instancji. Skarżący zakwestionowali uznanie przez organy obu instancji za tożsame pojęć "działki sąsiedniej" wymienionej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. i "obszaru analizowanego", o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) Według skarżących pojęcie działki sąsiedniej jest węższe i w omawianym przypadku ogranicza się do działek przy ulicy D. [...] i F. [...], które mają wspólne granice z działką objętą wnioskiem. W związku z tym dokonana analiza winna dotyczyć cech zabudowy tychże działek. Podnieśli ponadto zarzut włączenia do analizy intensywności wykorzystania terenu oraz uznania za działkę sąsiednią działki nr [...] posiadającej zabudowę garażowo - magazynową, będącą samowolą budowlaną. Wyniki tak przeprowadzonego postępowania oznaczają, zdaniem skarżących, iż w jego trakcie doszło do naruszenia przepisów K.p.a. Skarżący podkreślili ponadto, po raz kolejny, brak konsekwencji organów wyrażający się w posłużeniu się pojęciem zabudowy sąsiedniej w odniesieniu do działek bezpośrednio przyległych do terenu inwestycji, przy jednoczesnej odmowie przyznania tego przymiotu wskazanym działkom podczas analizy mającej na celu zapewnienie realizacji zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto, w odczuciu skarżących, planowana inwestycja zakłóci ponad przeciętną miarę warunki życia mieszkańców sąsiednich działek, bowiem ograniczy korzystanie z własnych nieruchomości, pogorszy warunki mieszkaniowe i użytkowe domów oraz spowoduje obniżenie ich wartości, a prowadzone roboty budowlane (głębokie wykopy), naruszą strukturę gruntu, co może prowadzić do zniszczenia budynków. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie nie podzielając podniesionych w niej zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne kontrolują legalność zaskarżonych decyzji, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Ocena zgodności z prawem następuje przy tym w świetle stanu prawnego i faktycznego istniejącego w chwili wydawania decyzji. Obowiązującego prawa nie stanowią zaś projekty aktów prawnych, w tym przywoływany przez skarżących w toku postępowania projekt zamiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu, a podstawę orzekania stanowi materiał zawarty w aktach sprawy. Skargę należało uznać za bezzasadną. W myśl art. 4 ust. 2 art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 czerwca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 7171 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu, w tym polegająca na budowie obiektu budowlanego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Z uwagi na utratę mocy obowiązującej miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta B. z 1994 r., rozpatrując wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na działce nr [...] położonej przy ul. D. [...] organ obligowany był ustalić, czy spełnione zostały łącznie wszystkie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 wskazanej ustawy niezbędne do wydania pozytywnego dla wnioskodawcy rozstrzygnięcia. Ustosunkowanie się do podniesionego w skardze zarzutu dotyczącego braku zgodności przyszłej, nowej zabudowy z istniejącym stanem zabudowy wymaga oceny, czy prawidłowe były i oparte na właściwej interpretacji normy prawnej ustalenia organu w zakresie przesłanek wymienionych w pkt 1 art. 61 ust. 1. Stosownie do zawartego w cyt. przepisie unormowania warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wskazana wyżej regulacja statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo -społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna więc odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy, i intensywności wykorzystania terenu) oraz architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy, a tym samym rozwinięcie zasady dobrego sąsiedztwa, zawierają przepisy rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wykładnia systemowa (ochrona uprawnień właściciela, zachowanie zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy – art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy) i celowościowa art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (ratio legis zamieszczonego w nim uregulowania to ochrona ładu przestrzennego, a nie drastyczne ograniczanie zabudowy tam, gdzie nie ma planu miejscowego), a także treść § 3 cyt. rozporządzenia uzasadniają interpretację w sposób szeroki, jak to uczyniły orzekające w mniejszej sprawie organy, pojęcia "działki sąsiedniej," o której mowa w tymże art. 61 ust. 1 pkt 1. Nie chodzi tu o zabudowę na działce sąsiedniej sensu stricte, czyli graniczącej z działką inwestora, lecz na działce mieszącej się w szerokim sąsiedztwie, okolicy. Uznanie za sąsiednie także tych działek, które nie graniczą ze sobą, znajduje potwierdzenie, co zaakcentowano w motywach zaskarżonej decyzji, w orzecznictwie sądowym. W praktyce orzeczniczej powszechnie zajmowane jest stanowisko, które skład sądu orzekający w mniejszej sprawie podziela, że wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., należy uznać w ujęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, bowiem nie jedna działka lecz tylko pewien obszar tworzący urbanistyczną całość pozwala organom na dokonanie jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu wyszczególnionych w wymienionym przepisie warunków (vide, obok powołanych przez SKO, między innymi wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych z dnia 25 stycznia 2005 r. II SA/Bk 677/04, z dnia 8 września 2006 r. nr IV SA/Wa 183/05, z dnia 7 czerwca 2006 r. nr IV SA/Wa 920/05, z dnia 6 listopada 2006 r. nr IV SA/Wa 1190/06 oraz wyroki NSA, z dnia 7 grudnia 2006 r. nr II OSK 1440/05, z dnia 18 kwietnia 2007 r. nr II OSK 657/06, z dnia 4 lipca 2007 r. nr II OSK 997/06 i z dnia 3 marca 2008 r. nr II OSK 134/07). Stąd też trafnie analizą przeprowadzaną pod kątem realizacji zasady dobrego sąsiedztwa organ I instancji objął nie tylko zabudowę na działkach przy ul. D. [...] i F. [...] lecz także zabudowę na innych 90 działkach usytuowanych na wyznaczonym na kopii mapy zasadniczej, z uwzględnieniem § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. obszarze, którego granice przy froncie działki nr [...] wynoszącym [...] m, wytyczono w odległości [...] m od tej działki. Analiza dotyczyła przy tym działek dostępnych tej samej drogi publicznej, do której istnieje dostęp z nieruchomości podlegającej zabudowie, to jest ulicy D. Przez dostęp do drogi publicznej (drogi krajowej, wojewódzkiej, gminnej) trzeba rozumieć bowiem nie tylko bezpośredni dostęp do tej drogi, lecz także dostęp pośredni, to jest poprzez drogę wewnętrzną (np. osiedlową) lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wynika to zarówno z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), jak również z ustawy o drogach publicznych. Gdyby jednak nawet któraś z działek nie miała tak zdefiniowanego dostępu do drogi publicznej, to nie można byłoby mówić o naruszeniu wskazanego wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1 skoro dostęp z tej samej drogi publicznej istnieje do powstałych analizowanych działek (a przynajmniej jednej z nich). Dokonując powyższej analizy uwzględniono, jak wskazuje na to jej część tekstowa, wszystkie wymagane przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 elementy zabudowy i zagospodarowania terenu. W motywach zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze szczegółowo przeanalizowało przyjęte dla nowej zabudowy w decyzji I instancji parametry w nawiązaniu do poczynionych na zakreślonym zabudowanym już obszarze ustaleń nie stwierdzając w tym zakresie nieprawidłowości. Dokonaną przez SKO ocenę uznać należy za trafną. Porównanie wyników analizy z określonymi w pkt 2.1.2 decyzji organu I instancji dla przyszłej zabudowy warunkami uzasadnia stwierdzenie, iż warunki te zostały właściwie sprecyzowane, z zastosowaniem się do regulacji wynikających z powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Funkcja przewidzianego na działce nr [...] budynku (mieszkaniowy wielorodzinny), jak trafnie wykazały organy orzekające, stanowi kontynuację funkcji obiektów usytuowanych na analizowanym obszarze, wśród których znajdują się domy mieszkalne jednorodzinnie (dwukondygnacyjnie) i wielorodzinne (do pięciu kondygnacji nadziemnych). Kontynuacja funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oznacza bowiem, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Odmowa ustalenia warunków zabudowy mogłaby dotyczyć tylko projektowanej inwestycji sprzecznej, nie dającej pogodzić się z dotychczasową funkcją terenu. Jako obowiązującą linię zabudowy na działce nr [...] wyznaczono przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach nr [...] (budynek mieszkalny wielorodzinny) i nr [...] (przedszkole), zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., zakreślając ją na załączniku graficznym do decyzji. Ustalono, że na wnioskowanej działce może powstać budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 27 %, odpowiednio do średniego takiego wskaźnika występującego na analizowanym obszarze (§ 5 ust. 1 rozporządzenia) oraz o szerokości elewacji frontowej od 21 do 31 m, uwzględniając średnią szerokość elewacji frontowej na analizowanym obszarze wynoszącym 26 m i przyjmując tolerancję w górę i w dół 20 % (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Kąt nachylenia połaci dachu określono na 15 % (na analizowanym terenie występują dachy płaskie i spadziste) a wysokość głównej kalenicy dachu na maksymalnie 16 metrów. Jakkolwiek średnia wysokość kalenicy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze analizowanym wynosi 7,9 m, to ze względu na to, iż wielkość ta dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej kształtuje się na poziomie 16 m, spełniony został, w ocenie Sądu, zawarty w § 8 rozporządzenia wymóg ustalenia geometrii dachu odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jeśli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, to w myśl § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia wyznacza się ją dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeśli wymieniona wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na analizowanym obszarze. W decyzji organu I instancji określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na działce nr [...] na maksymalnie 15 m. Ze względu na to, iż współwłaściciele działki nr [...] przy ul. D. [...] we wnoszonych w niniejszej sprawie środkach zaskarżenia kwestionują głównie wysokość nowej zabudowy (na co wskazuje też ich propozycja dopuszczenia na działce nr [...] co najwyżej wielorodzinnej zabudowy dwukondygnacyjnej) stwierdzić należy, że ustalenie przez organ wskazanej wyżej maksymalnej wysokości planowanego obiektu (mierzonej od górnej krawędzi elewacji frontowej) pozostaje w zgodzie z § 7 rozporządzenia i nie narusza ładu przestrzennego wymaganego artykułem 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., jakkolwiek mierzona w identyczny sposób wysokość budynku należącego do skarżących wynosi 7 m, a w całości analizowanej zabudowy jednorodzinnej - średnio 6, 53 m. Mieć bowiem trzeba na uwadze, iż na objętym analizą terenie na większości działek występuje również zabudowa o wysokości w granicach od 7,5 do 10 m oraz na 15 działkach – pięciokondygnacyjna o wysokości 16 m, (średnia wysokość zabudowy wielorodzinnej wynosi 15 m), a w decyzji zamieszczony został zapis o wymogu zróżnicowania w bryle przyszłego budynku, która winna kształtować się kaskadowo począwszy od dwóch kondygnacji od strony zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy ul. D. do pięciu kondygnacji w linii rozbudowy od strony istniejących budynków wielorodzinnych przy ul. C.-S., co uzasadnia zastosowanie ust. 4 wskazanego paragrafu rozporządzenia umożliwiającego odstąpienie od przyjętej w ust. 3 tego paragrafu rozporządzenia zasady, iż w przypadku takim, jak niniejszy, gdy wysokość obiektów budowlanych na działkach w sąsiedztwie tworzy uskok, należy przyjąć dla projektowanej zabudowy wysokość średnią występującą na danym obszarze (w tym wypadku 7,57 m). Nie bez znaczenia jest w omawianym względzie także przebieg ustalonej obowiązującej linii nowej zabudowy – z odsunięciem od zabudowy jednorodzinnej na działkach nr [...],[...] i pozostałej w przyległym obszarze zabudowy dwukondygnacyjnej w głąb działki nr [...]. Nadmienić trzeba, że uzasadnianie dla ustalenia 15 metrowej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika zarówno z analizy, jak i motywów zaskarżonej decyzji SKO. Jak wcześniej wskazano, przeprowadzając analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględniono wszystkie warunki określane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wśród nich brak jest wymogu ustalenia minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej działki. W związku z tym zaniechanie dokonania tego rodzaju ustalania w decyzji organu I instancji, jakkolwiek powyższy wskaźnik wymieniony jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie orzeczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589), nie stanowi uchybienia uzasadniającego uchylenie tejże decyzji (sam ustawodawca nie uznał określenia udziału powierzchni biologicznie czynnej za istotny element zapewnienia ładu przestrzennego), tym bardziej jeszcze, że – jak trafnie podniosło SKO – obowiązek określenia tegoż wskaźnika zgodnie § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, ze zm.) mieści się w zapisie punktu 2.1.1 decyzji Prezydenta Miasta B. W obszarze objętym analizą znajdowała się między innymi działka nr [...], w związku z czym parametry usytuowanej na niej zabudowy uwzględnione zostały w końcowych wnioskach tejże analizy. Ustosunkowując się do zarzutu skargi, iż ze względu na samowolne zrealizowanie obiektów garażowo - magazynowych na wskazanej działce, należało ją wyłączyć przy ustalaniu wskaźników dla nowej zabudowy, stwierdzić trzeba, że z uwagi na to, iż ocenie Sądu podlega zaskarżona decyzja przy uwzględnieniu stanu faktycznego istniejącego w momencie jej wydania, powyższa okoliczność mogłaby mieć w niniejszym postępowaniu znaczenie, gdyby na dzień [...] stycznia 2008 r. istniała ostatecznie decyzja o rozbiórce tych obiektów. Na tego rodzaju decyzję skarżący się jednak nie powołali, nie jest zaś rolą organów badanie w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, czy istniejące obiekty zrealizowane zostały, zgodnie z przepisami. Należy przy tym wziąć pod uwagę, że w określonych w prawie budowlanym przypadkach samowola budowlana podlega legalizacji. Sąd podziela w powyższym zakresie stanowisko zajęte przez organ II instancji w odpowiedzi na skargę. Ze znajdujących się w aktach administracyjnych dokumentów a zwłaszcza z decyzji Prezydenta Miasta B. wynika, iż - niezależnie od realizacji przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz aktu wykonawczego – rozrządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – w niniejszej sprawie spełnione zostały również wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 wymienionej ustawy. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej – ulicy D., istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, w ewidencji gruntów oznaczony jest on jako inne tereny zabudowane (przedszkole do ewentualnej rozbiórki), nie jest objęty ochroną konserwatorską i nie dotyczą go przepisy odrębne. Zgodnie z wygasłym z dniem [...] grudnia 2003 r. miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta B. dla terenu inwestycji objętego jednostką planistyczną [...] obowiązywały między innymi ustalenia: "strefa mieszkalnictwa – tereny zabudowy wielorodzinnej brutto o wysokiej intensywności (I netto > 0.8); adaptacja istniejącej zabudowy mieszkaniowej oraz usługowej w dobrym stanie technicznym." Mając na uwadze, że dokonane w toku postępowania administracyjnego ustalenia wskazują, że zamierzenie inwestycyjne, którego dotyczy niniejsza sprawa spełnia wszystkie określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. i rozporządzeniu wykonawczym do niej (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) wymagania i nie wynikały dla niego ograniczenia z przepisów odrębnych, to zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy rzeczą organu było wydanie decyzji rozstrzygającej o warunkach zabudowy dla tego zamierzenia. W ocenie Sądu poza tym sama decyzja ustalająca warunki zabudowy spełnia przesłanki, o których mowa w art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz w art. 107 § 3 K.p.a. W szczególności w motywach zaskarżonej decyzji trafnie wskazano, że wystarczające jest zamieszczenie w pkt 2. 3. d) decyzji I instancji zapisu obligującego do zapewnienia minimum 1 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie bez potrzeby rozważania przez organ kwestii usytuowania parkingów w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, ze zm.). Szczegółowe ustalenia w tym zakresie dokonywane są bowiem w toku postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Nadto w decyzji ustalającej warunki zabudowy wystarczająco określone zostały wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Nie podzielając w świetle przedstawionych wyżej ustaleń zarzutu skarżących, iż przy ustaleniu w niniejszej sprawie warunków zabudowy doszło do naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 i następnych rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) Sąd uznał także za chybione wskazywanie przez skarżących na brak konsekwencji organu przejawiający się w traktowaniu, przy ustaleniu stron postępowania, jako działek sąsiednich działek bezpośrednio graniczących z terenem przyszłej inwestycji, a przy określaniu wymagań dotyczących tejże inwestycji – wszystkich działek znajdujących się w obszarze objętym analizą w tym przedmiocie, czego następstwem jest odmówienie statusu strony właścicielom działek przy ul. D. [...],[...] i [...]. Wyjaśnić należy, że czym innym jest pojęcie działki sąsiedniej w aspekcie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a czym innym jest to pojęcie używane w nawiązaniu do statusu strony postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. W myśl art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W jurysdykcji sądowej przyjęto, że posiadanie statusu strony postępowania ma swoje źródło w przepisie prawa materialnego stanowiącym podstawę interesu prawnego. O legitymacji strony nie stanowi natomiast interes faktyczny. Przepis art. 54 pkt 1 lit d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapewnia ochronę interesów właścicieli i wieczystych użytkowników działek sąsiednich z terenem inwestycji oraz może stanowić podstawę do ochrony uzasadnionych interesów właścicieli i wieczystych użytkowników działek dalej położonych. Uzależnione jest to od zasięgu oddziaływania przyszłej inwestycji, co organ obligowany jest badać w każdej sprawie. W niniejszym przypadku nie stwierdzono oddziaływania nowej zabudowy na działki dalej położone, czego konsekwencją jest niezaliczenie ich właścicieli do kręgu stron. Zatem przy ustalaniu podmiotów posiadających interes prawny w konkretnej indywidualnej sprawie (czyli stron) nie ma zastosowania szerokie rozumienie pojęcia działki sąsiedniej wykorzystywane dla potrzeb zapewnienia ładu przestrzennego, które to pojęcie należy utożsamiać z wszystkimi działkami na analizowanym terenie. Do wykazania statusu strony, jak wyżej wskazano, nie wystarczy być właścicielem nieruchomości położonej na obszarze podlegającym analizie – konieczne jest wskazanie przepisów prawa materialnego, z których właściciel nieruchomości (niekoniecznie sąsiedniej wobec nieruchomości, której dotyczą warunki zabudowy) może skutecznie wywodzić żądanie dokonania przez organ odpowiednich czynności w sprawie. Z kolei dla realizacji celu wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (zapewnienia ładu przestrzennego) nie jest potrzebny udział w postępowaniu właścicieli wszystkich nieruchomości z analizowanego obszaru. W treści decyzji organu I instancji w części dot. wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zamieszczony został m.in. zapis, iż właściciel nieruchomości, zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, powinien przy wykonaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Zapis ten został przez skarżących wykorzystany do sformułowania zarzutu naruszenia art. 144 Kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że zrealizowanie inwestycji nie zakłóci ponad przeciętną miarę warunków życia mieszkańców sąsiednich działek, podczas gdy – ich zdaniem – kilkukondygnacyjny budynek mieszkaniowy istotnie ograniczy korzystanie z nieruchomości sąsiednich, pogorszy warunki mieszkaniowe i użytkowe, obniży wartość tych nieruchomości, a podczas jego budowy zostanie naruszona struktura gruntu, co może prowadzić do zniszczenia domów. Zarzut naruszenia art. 144 Kodeksu cywilnego nie może być skuteczny w odniesieniu do decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Ochrona przewidziana w tym przepisie dotyczy bowiem zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości ponad przeciętną miarę już dokonanych, a nie przyszłych i hipotetycznych, a więc zasadnie można się na nią powoływać najwcześniej na etapie budowy obiektu mieszkalnego na działce nr [...]. Jak trafnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r. sygn. II CR 149/85 (OSNC 1986/10/162) ocena "przeciętnej miary" w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego może być dokonana tylko na podstawie obiektywnych warunków poczynionych na danym terenie, a nie ma podstawie subiektywnych odczuć osób, iż ich przestrzeń w miejscu zamieszkania w razie realizacji inwestycji może zostać ograniczona. Zapis w decyzji dotyczący art. 144 K.c. miał więc na celu przypomnienie o konieczności przestrzegania tego przepisu na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Zarzucając w skardze, iż przyszły obiekt istotnie ograniczy korzystanie z należącej do nich i sąsiednich nieruchomości, pogorszy warunki mieszkaniowe i użytkowe skarżący nie wskazali żadnego innego konkretnego przepisu prawa materialnego (oczywiście poza wcześniej omówionym art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy), który został poprzez ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [...]. naruszony, jakkolwiek zastrzeżenia dotyczące negatywnego oddziaływania na otoczenie przyszłego budynku wielomieszkaniowego mieszczą się w pojęciu ochrony ogólnie rozumianych interesów. Podnieść należy, że oczekiwania stron mające charakter interesu faktycznego, a nie prawnego i z tego powodu pozostające poza ochroną, o której mowa w art. 54 pkt 1d ustawy z 27 marca 2003 r., mogą być brane pod uwagę i w odpowiednim stopniu uwzględniane, jeżeli nie stoi temu na przeszkodzie słuszny interes samego inwestora, czy względy społeczne. Ewidentnym zaś przykładem zarzutu, który może być rozpatrywany wyłącznie w aspekcie interesu faktycznego jest zarzut odnoszący się do spodziewanego spadku wartości nieruchomości. Reasumując stwierdzić trzeba, że nie uwzględnienie interesów skarżących nie popartych konkretnymi przepisami prawa materialnego nie może stanowić podstawy skutecznego kwestionowania legalności warunków zabudowy, jako naruszających interesy osób trzecich. Trafne jest stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może być oceniania jak w kolejnym postępowaniu, którego przedmiotem jest pozwolenie na budowę. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wytycza bowiem jedynie podstawowe kierunki ukształtowania projektowanej inwestycji w sposób wiążący projektanta obiektu budowlanego i organ wydający pozwolenie na budowę. Ustalenia decyzji Prezydenta Miasta B. w zakresie ochrony interesów osób trzecich (pkt 2. 4 a, b, c), jak wcześniej już stwierdzono są w powyższym kontekście wystarczające tym bardziej, skoro weźmie są pod uwagę, że tego rodzaju obiekty, jak projektowany (wielopiętrowy dom mieszkalny) co do zasady nie stwarzają dla otoczenia przekraczających normy uciążliwości w postaci hałasu, czy też zanieczyszczeń powietrza. Kwestie ewentualnych negatywnych oddziaływań budynku mogą być podnoszone przez stronę i będą wymagały wnikliwego ustosunkowania się organu w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Także w tym ostatnim postępowaniu do obowiązków organu będzie należało zadbanie, by sposób posadowienia budynku na działce nr [...] ustalony został z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998 r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 126, poz. 839) celem uniknięcia ewentualnych szkód związanych z naruszeniem struktury gruntu. Odpowiedni zapis w tym zakresie znalazł odzwierciedlenie w pkt 2. 2. 1 b) decyzji organu I instancji. W ocenie Sądu nieuzasadniony jest również zarzut naruszenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze przepisów postępowania administracyjnego, to jest art. 7, 75 § 1 oraz 77 § 1. Organ odwoławczy wszechstronnie ocenił wartość zebranego w sprawie materiału dowodowego, dokonał na jego podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadził prawidłowe rozważania prawne. Nie zachodziła potrzeba uzupełniania przezeń czynności dokonanych w postępowaniu pierwszo -instancyjnym. Motywy zaskarżonej decyzji zawierają ustosunkowanie się do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów, są zrozumiałe i spełniają wymogi przedstawione w art. 107 § 3 K.p.a. Z powołanego w zarzutach skargi przepisu art. 7 K.p.a. wynika dla organu m.in. obowiązek uwzględnia w toku postępowania interesu obywateli, lecz co należy podkreślić – interesu słusznego. O słuszności zaś tego interesu można mówić wówczas, gdy ze stanu faktycznego i prawnego sprawy wynika, iż postąpienie zgodnie z nim nie pozostaje w sprzeczności z prawem. Organ administracji publicznej załatwiający sprawę związany jest bowiem zasadą praworządności nakazującą działanie na podstawie przepisów prawa (art. 6 i 7 K.p.a.). Odmowa zaś wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy mimo braku prawnych ku temu przesłanek stanowiłaby obejście prawa. Z przedstawionych wyżej względów nie znajdując podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji.