IV SA/Po 309/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Ewa Makosz – Frymus Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk – Marciniak Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego i Handlowego "A." sp. z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] stycznia 2010 r. [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...]; 2. określa że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego i Handlowego "A." Sp. z o.o. w Poznaniu kwotę 500 zł (pięćset) tytułem zwrotu uiszczonego wpisu i kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego Decyzją z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] Prezydent Miasta P. po rozpatrzeniu wniosku PHU R. – P. S. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego przewidzianej do realizacji na dz. nr geod. [...]. ark. [...], obręb K. położonej w P. przy ulicy W.. Decyzją z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] Prezydent Miasta ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] stycznia 2008 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Decyzją z dnia [...] października 2008 r., nr [...] Prezydent Miasta odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego przewidzianej do realizacji na dz. nr geod. [...]. ark. [...]. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] października 2009r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] Prezydent Miasta odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego przewidzianej do realizacji na dz. nr geod. [...]. ark. [...] wskazując w uzasadnieniu, iż działka nr geod. [...], ark...., obręb K. przy ulicy W. w P., położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla takich obszarów określenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być ustalone wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Organ podniósł, iż wnioskodawca wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego, planowanego do realizacji na terenie działki nr [...]. Działka oznaczona jest w ewidencji symbolem dr i stanowi część terenu komunikacji w obrębie ulicy W.. Nośnik w formie pylonu o wysokości 4,7 m z prostokątną tablicą reklamową o parametrach 2,5 x 2,5 m planuje się usytuować w południowej części działki w odległości 3 m od krawędzi jezdni ulicy W.. Dalej organ wyjaśnił, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ administracji publicznej przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania na określonym obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek, oraz że obszar analizowany wyznaczono w odległości -130 m na wschód oraz 620 m na zachód od granic terenu objętego wnioskiem. Objął on pas terenu wzdłuż ul. W. po obu jej stronach (północnej i południowej) o długości -750 m. W ocenie Prezydenta Miasta planowana inwestycja może naruszać uprawnienia osób trzecich w zakresie utrudnienia dostępu do drogi publicznej, gdyż może kolidować z dojazdem do planowanej obok inwestycji mieszkaniowej oraz że inwestycja nie spełnia kryteriów dobrego sąsiedztwa. Dalej organ wyjaśnił, iż inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ wyjaśnił, iż na podstawie wyników przeprowadzonej analizy urbanistycznej wykluczono możliwość lokalizacji nośnika reklamowego na terenie stanowiącym część działki nr [...]. Ocena negatywna dla inwestycji jest podyktowana nie dopasowaniem jej do otoczenia pod względem intensywności występowania obiektów reklamowych na terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zaburzeniem porządku przestrzennego na przedmiotowym terenie. Zdaniem organu lokalizacja nośnika na działce nr [...] wpływa w sposób istotny na zmianę zagospodarowania przedmiotowego terenu i kształtowanie ładu przestrzennego wzdłuż ul. W.. Organ podniósł, iż lokalizacja reklam w pasie terenu zieleni w odległości 20 m od najbliższego budynku mieszkalnego (dla którego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę nr [...]) nie będzie wpływać pozytywnie na ład przestrzenny. Zabudowa mieszkaniowa, nawet ta położna przy głównych arteriach komunikacyjnych winna być szczególnie chroniona przed wprowadzaniem elementów służących zaspokajaniu funkcji innej niż mieszkaniowa, o parametrach i gabarytach niedostosowanych do tej zabudowy. Organ zwrócił uwagę, iż o ile dopuszcza się na określonych zasadach lokalizację reklam wzdłuż ul. W. o tyle przesłanianie zabudowy mieszalnej reklamami ocenia się jako zjawisko negatywne, wpływające na pogorszenie ładu przestrzennego na obszarze obejmującym teren objęty wnioskiem oraz nieruchomości sąsiednie. Organ podniósł także, iż brak konkretnych wskazań prawnych, co do dopuszczalnych odległości między nośnikami reklamowymi nie może być też podstawą do dowolnego ich sytuowania. Lokalizacja nośników może być uzasadniona gdy zachowane zostaną właściwe relacje między nowymi obiektami a istniejącą zabudową, właściwe odległości, na tyle duże by nie zakłócały przestrzeni, nie wprowadzały chaosu kompozycyjno - estetycznego, nie przesłaniały budynków, były ujednolicone pod względem parametrów i kształtów. Reasumując organ wskazał, iż zamierzenie jako całość nie spełnia kryteriów ładu przestrzennego i łamie jego podstawowe zasady. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł P. S. zarzucając jej naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez przyjęcie, że inwestycja polegająca na budowie nośnika reklamowego o wysokości około 4,7 metra z prostokątną tablicą o wymiarach 2,5 na 2,5 metra negatywnie wpłynie na zmianę zagospodarowania terenu i ukształtowanie ładu przestrzennego wzdłuż ulicy W., podczas, gdy planowana inwestycja nie zakłóca ładu przestrzennego, w szczególności nie będzie przesłaniać oddalonej o ponad trzydzieści metrów zabudowy wielorodzinnej, a zabudowa działek bezpośrednio sąsiadujących (dostępnych z tej samej drogi publicznej -północnej strony ulicy W.) jest już zabudowana nośnikami o podobnych gabarytach, - art. 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071; ze zm. – dalej "Kpa"), w związku z art. 64 ust. 1 i 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez dokonanie całkowicie dowolnych ustaleń nieznajdujących oparcia w materiale dowodowym, podczas, gdy prawidłowa analiza stanu faktycznego powinna uwzględniać okoliczność, że działki bezpośrednio sąsiadujące są przeznaczone na zabudowę usługową oraz zabudowane nośnikami reklamowymi o podobnych gabarytach, - art. 107 § 3 Kpa w związku z art. 8, 9 i 11 Kpa, poprzez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji w zakresie w jakim organ uznał, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności niewskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję i ustaliło warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego przewidzianej do realizacji na dz. nr geod. [...]. ark. [...]wskazując w uzasadnieniu, iż z akt sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem położony jest na obszarze, na którym nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Organ wyjaśnił, iż wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały określone w drodze rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego( Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz.1588 – dalej jako rozporządzenie). Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż w toku postępowania przed organem II instancji została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek. Organ stwierdził, iż teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze, objętym analizą urbanistyczną, na którym zarówno w przeszłości jak i obecnie znajdują się nośniki i tablice reklamowe. Organ podkreślił, iż z dokumentów wynika, że w pasie terenu wzdłuż ulicy W., na którym inwestor planuje zrealizować swoją inwestycję zlokalizowane były nośniki reklam, na podstawie zezwoleń wydanych przez organ I instancji. Ponadto lokalizacje nośników reklam w tym pasie terenu uzyskały akceptacje organów odpowiadających za bezpieczeństwo i prawidłowe funkcjonowanie drogi. Planowany nośnik reklam jest kształtem i wielkością odpowiedni z jednym z istniejących w tym rejonie nośników reklam. W ocenie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie zostały spełnione również pozostałe warunki z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące dostępu do drogi publicznej, istniejącego uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego, oraz w zakresie art. 61 ust 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o której mowa w art. 88 ust. 1. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 Kpa organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy bądź uchylając tę decyzję - umarza postępowanie pierwszej instancji. Decyzja o takim charakterze jest decyzją merytoryczno-reformacyjną, która ograniczona jest łącznym zaistnieniem dwóch warunków. Po pierwsze, organ odwoławczy musi zakwestionować rozstrzygnięcie organu I instancji. Jak już wyżej podkreślono, w istocie oznacza to, że rozstrzygnięcie merytoryczne organu odwoławczego jest niezgodne z rozstrzygnięciem organu I instancji. Drugi natomiast wymóg sprowadza się do braku wątpliwości organu odwoławczego co do stanu faktycznego sprawy, konsekwencją którego jest ustalenie, że nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiału dowodowego w myśl art. 136 Kpa. Jeżeli potrzeba taka istnieje, organ przeprowadza dodatkowe postępowanie uzupełniające, a następnie wydaje decyzję reformacyjną. Zdaniem organu odwoławczego w niniejszym postępowaniu zostały spełnione oba warunki. Organ podniósł, iż jak wynika z akt powyższej sprawy przeprowadzona w toku postępowania analiza stanu faktycznego i prawnego zagospodarowania terenu pozwalała na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ wskazał również, iż zgodnie z art.56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Organ zwrócił uwagę, iż jeśli wniosek o ustalenie dotyczy warunków zabudowy pozostających w zgodzie z przepisami ww. ustawy i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. W ocenie organu odwoławczego ostateczny zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa poprzez lokalizację przedmiotowego nośnika reklam w odległości ok. 20m od najbliższego budynku mieszkalnego w pasie terenu zieleni ma charakter uznaniowy i nie został poparty żadnym argumentem prawnym, t.j. przepisem odrębnym. Dostrzegając problem braku unormowania prawnego zasad lokalizacji reklam w drogowej przestrzeni miejskiej, które może prowadzić do zakłócania jej funkcji podstawowej - komunikacyjnej oraz do chaosu urbanistycznego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że organ I instancji nie był w toku przedmiotowego postępowania uprawniony do swobodnego, nie popartego stosownymi przepisami tworzenia własnych unormowań . Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosło Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe i Handlowe A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. zarzucając jej naruszenie: - art. 61 ust. I w zw. z art. 2 i art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną interpretację i w konsekwencji uznanie, iż zostały spełnione przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark [...], obręb K., położonej przy ul. W. w P.; - art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego; - przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7 i 77 Kpa, polegające na nie wyjaśnieniu w sposób wszechstronny i dokładny stanu faktycznego w przedmiotowej sprawia. - naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 10 ust. 1 Kpa, poprzez uniemożliwianie skarżącemu zapoznanie się z materiałem dowodowym przed wydaniom zaskarżonej decyzji W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, iż w toku postępowania dowodowego wykazano, iż przedmiotowa inwestycja w sposób istotny wpłynie na zmianę sposobu zagospodarowania przestrzennego terenu oraz kształtowanego tam ładu przestrzennego. Skarżący zwrócił uwagę, iż jednym z warunków, którego uczestnik postępowania nie spełnił, na co słusznie powołał się Prezydenta Miasta w uzasadnieniu decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji uczestnika postępowania, jest zasada dobrego sąsiedztwa. Jak słusznie podniesiono, przepis ten uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się nowej inwestycji do określonych cech terenu działek sąsiednich. Zakres, w jakim nowa inwestycja ma dostosować się do otoczenia został jasno sprecyzowany w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy stanowiąc, iż nowa zabudowa winna kontynuować funkcje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu sąsiedniego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jednakże planowana inwestycja uczestnika postępowania w żadnym zakresie nie komponuje się z otoczeniem, którego dominującą funkcją jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna. Organ odwoławczy nie wziął również pod uwagę faktu, iż na działce sąsiadującej z planowaną inwestycją uczestnika postępowania jest zaplanowana zabudowa mieszkaniowa, na którą skarżący uzyskał już pozwolenie na budowę. Z planu zabudowy sąsiadujących działek skarżącego wynika, iż usytuowanie nośnika reklamy na działce nr [...] będzie miało bezpośredni wpływ na obniżenie estetyki okolicy oraz zakłócenie ciągłości pierzei, a nadto spowoduje, iż niektóre z mieszkań będą miały widok z okien na nośnik reklamy uczestnika postępowania, co może ostatecznie skutkować nawet obniżeniem ich wartości ekonomicznej. W ocenie skarżącego niesłuszne jest stanowisko organu odwoławczego stwierdzające, iż uzasadnieniem decyzji ustalającej warunki zagospodarowania dla planowanej inwestycji jest fakt, iż znajduje się ona w obszarze, na którym zarówno w przeszłości jak i obecnie znajdują się nośniki reklamowe. Skarżący podniósł, iż nośniki reklamowe, dla których zostały ustalone warunki zabudowy znajdują się na południowej stronie ul. W., a nie - jak planowana inwestycja uczestnika postępowania - na stronie północnej. Podkreślić należy, iż nośniki te usytuowane są w pasie pomiędzy torami tramwajowymi a drogą wewnętrzną- dojazdową do N. - na obszarze niezabudowanym. Z kolei, co się tyczy nośników reklamowych znajdujących się na północnej stronie ul. W.wskazać należy, iż zostały one usytuowane nielegalnie, w większości zamieszczone na płotach, ścianach zewnętrznych domów wolnostojących oraz na posesjach. Jedynym nośnikiem reklamy znajdującym się na południowej stronie ul. W., a będącym w pobliżu planowanej inwestycji uczestnika postępowania jest tablica informacyjna stacji benzynowej. Skarżący powołując się na orzecznictwo wskazał, iż "wykładnia celowościowa art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym., w szczególności ust. 1 pkt 1 tego przepisu wskazuje, że jego ratio legis to utrzymanie ładu przestrzennego i pojęcie to ma walor normatywny. Ujęte zostało w art. 1 ust. 1 i art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy jako podstawa gospodarowania przestrzenią (również pozbawioną miejscowych planów). Zasadą tą winny kierować się organy w swych rozstrzygnięciach. Wymaga się zatem od nich stosowania także wykładni systemowej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym."(wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 77/08, pkt. 2). Uzasadniając zarzut naruszenia art. 7 i 77 Kpa skarżący wskazał, iż w niniejszej sprawie organ odwoławczy ograniczył się do pobieżnego rozpatrzenia materiału dowodowego, co skutkowało wydaniem zaskarżonej decyzji. Ponadto skarżący zwrócił uwagę, iż organ odwoławczy nie poinformował skarżącej o zakończeniu postępowania i w konsekwencji uniemożliwił jej zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem w sprawie jak również wypowiedzenie się, co do dowodów i materiałów zebranych w sprawie i tym samym naruszył podstawową zasadę postępowania administracyjnego określoną w treści art. 10 ust. 1 Kpa Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 16 czerwca 2010 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymał skargę oraz oświadczył, iż inwestycja, którą skarżący ma zamiar zrealizować jest na etapie wydanego pozwolenia na budowę i nie została jeszcze zrealizowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd zobowiązany jest do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych niepodnoszonych w skardze. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego uchylająca decyzję Prezydenta Miasta P. o odmowie ustalenia warunków zabudowy i ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamy. Dokonując kontroli w oparciu o wyżej wskazane kryteria Sąd doszedł do przekonania, iż obie decyzje naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została uchylona z innych powodów niż decyzja Prezydenta Miasta P.. W pierwszej kolejności Sąd postanowił wskazać przesłanki jakimi kierował się przy uchyleniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Podstawą prawną rozstrzygnięcia przyjętą przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji był m.in. art. 138 § 1 pkt 2 Kpa, zgodnie z którym organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy bądź uchylając tę decyzję - umarza postępowanie pierwszej instancji. Wskazać w tym miejscu należy, iż charakter rozstrzygnięć organu odwoławczego w sposób bezpośredni zdeterminowany jest zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wynikającą z art. 15 Kpa. Istota tej zasady polega na dwukrotnym rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu tej samej sprawy wyznaczonej treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia. Orzeczenie organu II instancji jest takim samym aktem stosowania prawa, jak orzeczenie organu I instancji, a działanie organu odwoławczego nie ma charakteru kontrolnego, ale jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu organu I instancji. Przy czym zauważyć należy, na co wskazał również organ odwoławczy w zaskarżonym orzeczeniu, iż zastosowanie instytucji reformacji i związanego z tym orzeczenia co do istoty sprawy ograniczone jest łącznym zaistnieniem dwóch warunków. Po pierwsze, organ II instancji musi zakwestionować rozstrzygnięcie organu I instancji. W istocie oznacza to, że rozstrzygnięcie merytoryczne organu odwoławczego musiałoby być niezgodne z rozstrzygnięciem organu I instancji. Drugi wymóg sprowadza się do braku wątpliwości organu odwoławczego co do stanu faktycznego sprawy, konsekwencją którego jest ustalenie, że nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiału dowodowego w myśl art. 136 Kpa (wyr. NSA z dnia 28 grudnia 1995 r., SA/Wr 2569/95, niepubl.; wyr. NSA z dnia 8 stycznia 1996 r., SA/Wr 1068/95, niepubl.; wyr. NSA z dnia 26 lipca 2001 r., II SA/Gd 814/99, niepubl.). Jeżeli potrzeba taka istnieje, organ przeprowadza dodatkowe postępowanie uzupełniające, a następnie wydaje decyzję reformacyjną. Uwadze organu odwoławczego, pomimo przytoczenia przez organ wyżej wskazanego stanowiska, uszło, iż postępowania wyjaśniające przed organem odwoławczym jest ograniczone. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z art. 136 Kpa organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Ponadto zgodnie z art. 138 § 2 Kpa organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Z powyższej regulacji jednoznacznie wynika, iż możliwość prowadzenia postępowania dowodowego przez organ odwoławczy została ograniczona. Z przepisów tych wynika, że organ odwoławczy nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości ani nawet w znacznej części. Organ odwoławczy może przeprowadzić jedynie uzupełniającego postępowania dowodowego, bowiem w przypadku, gdy istnieje konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części, organ drugiej instancji jest obowiązany uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia (zob. Jaśkowska Małgorzata, Wróbel Andrzej komentarz LEX/el. 2010 Komentarz bieżący do art. 136 kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U.00.98.1071). Zatem w sytuacji gdy postępowanie powinno być przeprowadzone w całości lub w znacznej części to organ nie ma prawa orzekać na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa lecz winien na podstawie art. 138 § 2 Kpa uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy w pierwszej kolejności określić należy zakres postępowania wyjaśniającego niezbędnego do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w myśl art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Dopiero w oparciu o sporządzoną analizę oraz o poczynione ustalenia faktyczne organ może formułować wnioski, co do dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji żądanej przez inwestora, bądź o odmowie ich ustalenia. Wobec powyższego skoro przy wydawaniu decyzji organ obowiązany jest przeprowadzić analizę, która w istocie stanowi podstawowy i najważniejszy dowód w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy to nie można uznać, iż organ odwoławczy przeprowadzając ponowną analizę przeprowadził wyłącznie postępowanie uzupełniające. Organ dokonując ponownej analizy faktycznie przeprowadził postępowanie wyjaśniające w znacznej części, co stoi w sprzeczności z art. 136 i 138 § 2 Kpa oraz narusza zasadę dwuinstancyjności postępowania. Oprócz powyższego uchybienia organ dopuścił się naruszenia innych przepisów związanych z postępowaniem o ustalenie warunków zabudowy. Wskazać należy, iż warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako rozporządzenie). Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 w/w rozporządzenia). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3 w/w rozporządzenia). Przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi o mapie zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Powyższa regulacja prawna określa wymogi w zakresie załączników do decyzji o warunkach zabudowy. Bezsprzecznie z tych norm prawnych wynika, że załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowi zarówno kopia mapy w odpowiedniej skali, jak i analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która to analiza składa się z części tekstowej i graficznej. Ponadto wskazać należy, iż skoro załączniki do decyzji o warunkach zabudowy, określone w § 9 rozporządzenia, stanowią integralną część tej decyzji, to stosownie do art. 107 § 1 Kpa załączniki te, obok dokładnego oznaczenia decyzji, której dotyczą, muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania tej decyzji. Obowiązek ten dotyczy zarówno części tekstowej i graficznej decyzji, jak również załączników w postaci mapy i wyników analizy. Na wynik analizy składa się część tekstowa i graficzną. W przypadku wadliwego sporządzenia tych załączników, decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna i może budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzenia analizy określonej w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pogląd powyższy potwierdza orzecznictwo (por. np. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 września 2008 roku, II SA/Ol 537/08, Lex Nr 451625; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2008 roku, II OSK 1862/06, Lex Nr 467127; wyrok NSA z dnia 12 października 2006 roku, II OSK 491/06, Lex Nr 289267; wyrok NSA z dnia 21 czerwca 1999 roku, IV SA 1757/98, Lex Nr 47867; wyrok NSA z dnia 12 marca 1997 roku, SA/Gd 2939/95, Lex Nr 30583 i inne). W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy, co prawda załączył do decyzji o warunkach zabudowy wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawierające zarówno część tekstową i graficzną to jednak wbrew wyżej wskazanym wymogom nie zostały one opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania decyzji, a jedynie osobę o której mowa art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyroku z dnia 7 kwietnia 2009 r. (II OSK 513/08 LEX nr 562896) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż osoby o których mowa art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mogą być traktowane jako organy właściwe w sprawach ustalania warunków zabudowy, bowiem organami właściwymi są podmioty wskazane w art. 60 ust. 1 i 3. Sporządzenie projektu decyzji nie oznacza prawa do ostatecznej oceny i analizy sporządzonych przez inne uprawnione osoby projektów decyzji I instancji oraz analiz funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, to kompetencja właściwego organu. Ponadto, co wskazano już wyżej, załącznik powinien zawierać dokładne oznaczenie decyzji której dotyczy. W niniejszej sprawie załączniki do decyzji o warunkach zabudowy nie spełniają powyższych wymogów. W przedmiotowej sprawie załącznik graficzny decyzji jest podpisany przez osobę nieuprawnioną i nie zawiera oznaczenia decyzji. Natomiast wyniki analizy, co prawda wskazują, iż dotyczą sprawy [...], to jednakże podobnie jak załącznik graficzny został podpisany przez osobę nieuprawnioną Samorządowe Kolegium Odwoławcze w postępowaniu odwoławczym dopuściło się również naruszenia art. 10 § 1 Kpa. Zgodnie z tym przepisem organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Trzeba przy tym pamiętać, że prawo wypowiedzenia się co do całego materiału faktycznego i prawnego zgromadzonego w sprawie jest szczególnym uprawnieniem strony. Niedopełnienie tego obowiązku procesowego mogło spowodować, że strona została pozbawiona możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy możliwości złożenia wyjaśnień, a to z kolei mogło mieć wpływ na wynik sprawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2006r., II OSK 831/05 – ONSA 2006). Jak wynika z akt niniejszej sprawy organ odwoławczy zaniechał powyższego obowiązku. Powyższe uchybienie w okolicznościach niniejszej sprawy tj. w sytuacji gdy organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające w tak szerokim zakresie, jest tym bardziej istotne. Organ odwoławczy po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, a przed wydaniem decyzji winien umożliwić stronom zapoznanie się z zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Dalej wskazać należy, iż zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54). Odnosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza nie odpowiada przepisom rozporządzenia, ponieważ na kopii mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do decyzji, nie naniesiono obszaru analizowanego. Powyższe uniemożliwia sądowi dokonanie kontroli w oparciu o jakie działki sąsiednie dokonano analizy. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4.09.2007r., II SA/Po 334/07, Lex nr 376849). Jeżeli więc teren obszaru analizowanego zostanie wyznaczony nieprawidłowo to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20.11.2006r., IV SA/Wa 1504/06, Lex nr 302537). Ponadto warto zaznaczyć, że tylko wyznaczenie obszaru analizowanego na aktualnej mapie gwarantuje, że ocena przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostanie dokonana w na podstawie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję. W przedmiotowej sprawie mapa pochodzi z listopada 2005 r. podczas gdy decyzje o warunkach zabudowy wydawano w styczniu 2010 r. W tak dużym przedziale czasowym w analizowanym obszarze mogły zostać zrealizowane inwestycje, które będą miały wpływ na ustalenie warunków zabudowy. Z powyższych względów obszar analizowany winien zostać wyznaczony na aktualnej mapie. Z powyższych względów decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie mogła ostać się w obrocie prawnym . Natomiast odnosząc się do decyzji Prezydenta Miasta P. wskazać należy, iż narusza ona przede wszystkim przepisy prawa materialnego, które to naruszenia mają istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd podziela pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż zgodnie z art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Zatem jeśli wniosek o ustalenie dotyczy warunków zabudowy pozostających w zgodzie z przepisami ww. ustawy i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. W myśl art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż organ, wydając decyzję o odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, powinien w sposób nie budzący wątpliwości wykazać niezgodność zamierzenia wnioskodawcy z przepisami odrębnymi, bądź też wyjaśnić okoliczności przewidziane ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uniemożliwiające pozytywne załatwienie sprawy. W uzasadnieniu z dnia 28 maja 2009 r. II SA/Lu 751/08, Lex nr 558385 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyraził pogląd, który Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, iż decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. Niedopuszczalne jest przyjęcie, że organ ma prawo do oceny projektowanej inwestycji z normami ogólnymi, np. chroniącymi ład przestrzenny czy walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i ocena ta mogłaby stanowić podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ, wydając decyzję odmowną, powinien swoje rozstrzygnięcie oprzeć na wyraźnej sprzeczności z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenie. Również w doktrynie wskazuje się, iż organ wydający decyzję o warunkach nie ma uprawnień kształtujących. Decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym. Organ nie ma więc luzu decyzyjnego (uznanie administracyjne) ani swobody interpretacyjnej, innych niż przewidziane w przepisach odrębnych. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na nieprzekraczalne granice ustalenia warunków i zasad zagospodarowania oraz zabudowy w decyzji. Zatem to prawo determinuje treść decyzji. Decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego stanowią więc, w świetle komentowanej ustawy, typowy przykład aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Jeśli stwierdzi niezgodność, ma obowiązek wydać decyzję odmowną, jeśli jej nie stwierdzi, ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy ( zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz" pod redakcją Z. Niewiadomskiego, C.H. Beck 2009 s. 453-454 nb 2. ). Wobec powyższego organ odmawiając ustalenia warunków zabudowy winien dokładnie wskazać z jakiego przepisu wynika zakaz lokalizacji reklamy we wskazanym przez wnioskodawcę miejscu. Natomiast w przedmiotowej sprawie jak słusznie zauważył organ odwoławczy, odmowa opierająca się na zarzucie naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa poprzez lokalizację przedmiotowego nośnika reklam w odległości ok. 20m od najbliższego budynku mieszkalnego w pasie terenu zieleni ma charakter uznaniowy i nie został poparty żadnym argumentem prawnym, t.j. przepisem odrębnym. W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta wskazał, iż lokalizacja reklam w pasie terenu zieleni w odległości 20 m od najbliższego budynku mieszkalnego nie będzie wpływać pozytywnie na ład przestrzenny. Dalej organ wskazał, iż brak konkretnych wskazań prawnych co do dopuszczalnych odległości między nośnikami reklamowymi nie może być też podstawą do dowolnego ich sytuowania. W tym stanie rzeczy uznać należy, iż odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy oparta na twierdzeniach, iż brak konkretnych wskazań prawnych, co do dopuszczalnych odległości między nośnikami reklamowymi nie może być podstawą do dowolnego ich sytuowania oraz iż lokalizacja reklam w pasie terenu zieleni w odległości 20 m od najbliższego budynku mieszkalnego nie będzie wpływać pozytywnie na ład przestrzenny bez konkretnego określenia przepisu nakładającego ograniczenie uniemożliwiające realizację przedmiotowej inwestycji narusza art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Zatem dla wyznaczenia warunków zabudowy znaczenia mają wyłącznie działki już zabudowane, a nie te, na których planuje się dopiero inwestycje (nawet jeżeli ustalono już warunki zabudowy, czy wydano pozwolenie na budowę). W przedmiotowej sprawie organ podkreślając małą odległość planowanej lokalizacji inwestycji od budynków mieszkalnych powołał się na decyzję o pozwoleniu na budowę. Z powyższego, jak również z załączonej do decyzji organu I instancji kopii mapy zasadniczej, jednoznacznie wynika, że budynek mieszkalny, który stanowi przeszkodę w ocenie organu do ustalenia warunków zabudowy jeszcze nie istnieje. Ponadto na rozprawie w dniu 16 czerwca 2010 r. pełnomocnik skarżącego oświadczył, iż inwestycja, która skarżący ma zamiar zrealizować jest na etapie pozwolenia na budowę i nie została jeszcze zrealizowana. Wobec powyższego twierdzenia organu, iż o ile dopuszcza się na określonych zasadach lokalizację reklam wzdłuż ul. W. o tyle przesłanianie zabudowy mieszalnej reklamami ocenia się jako zjawisko negatywne, w świetle ustaleń, iż na analizowanym obszarze nie jest jeszcze zlokalizowany budynek pozbawione są znaczenia dla rozpoznania wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jeszcze raz należy podkreślić, iż organ dokonując analizy będącej podstawa późniejszego rozstrzygnięcia powinien zbadać stan istniejący w obszarze analizowanym, a nie przyszłym. Sąd postanowił zwrócić również uwagę na niekonsekwencję organu I instancji wynikającą z uzasadnienia decyzji. W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta P. z jednej strony wskazuje, iż inwestycja może naruszać uprawnienia osób trzecich w zakresie utrudnienia dostępu do drogi publicznej, gdyż może kolidować z dojazdem do planowanej obok inwestycji mieszkaniowej, a z drugiej strony wyjaśnia, że w zakresie kwestii wcześniej sygnalizowanej przez stronę postępowania kolizji planowanej inwestycji z planowaną inwestycją drogową dla zespołu mieszkalno usługowego, po ponownej analizie materiałów w sprawie, w związku z postanowieniem Zarządu Dróg Miejskich uzgadniającym lokalizację nośnika reklamowego uznać należy, że nie zachodzi kolizja z projektowanym zjazdem z drogi publicznej dla obsługi komunikacyjnej zespołu mieszkalno-usługowego oraz że inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto organ I instancji podobnie jak uczynił to organ odwoławczy w trakcie postępowania posługiwał się nieaktualnymi mapami. Stąd uwagi odnoszące się do aktualności map, który winny odzwierciedlać istniejący stan rzeczy odnoszą się także do postępowania przez Prezydentem Miasta. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 Ppsa orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 Ppsa. O wykonalności orzeczenia orzeczono na podstawie art. 152 Ppsa Organ rozpoznając sprawę ponownie przeprowadzi analizę mając na względzie uwagi poczynione w niniejszym uzasadnieniu. Po przeprowadzeniu analizy organ mając na względzie art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyda stosowną decyzję mając przy tym na uwadze, iż odmowa wydania warunków zabudowy może nastąpić tylko gdy zachodzi wyraźnej sprzeczności planowanej inwestycji z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenia. jh