II SA/Kr 1083/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie: WSA Ewa Rynczak NSA Andrzej Niecikowski Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi T.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17 sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego T.R. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania. W wyniku rozpoznania wniosku inwestora M.B. , Prezydent Miasta K. , decyzją Nr [....] z dnia 3 października 2008r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową, garażem podziemnym i miejscami postojowymi na działkach nr [....] , [....] obr. [....] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [....] , [....] , [....] , [....] , [....] , [....] , [....] , [....] , obr. jw. oraz budową zjazdu z działki nr [....] na dz. nr [....] , [....] , obr. jw. przy ul. [....] w K". Od powyższej decyzji odwołanie wniósł T.R. W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 16 grudnia 2008r. (sygn......) uchyliło w całości decyzję z dnia 3 października 2008r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta K. wydał decyzję Nr [....] z dnia 30 czerwca 2009r., którą ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n. "zabudowa mieszkalna wielorodzinna z usługami, garażami podziemnymi i miejscami postojowymi na działkach nr [....] , [....] , obr. [....] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [....] , [....] , [....] , [....] , [....] , obr. j.w. oraz budową zjazdu z działki nr [....] na dz. nr [....] , [....] , obr. jw. przy ul. [....] w K". W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji podkreślił, że w jego ocenie uwzględnione zostały wszystkie uwagi i zalecenia wskazane w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 grudnia 2008r. Podniesiono, że w dniu 18 maja 2009r. inwestor dokonał zmiany wniosku poprzez "uściślenie charakteru zabudowy objętej wnioskiem". Powyższa zmiana polegała na określeniu przedmiotu inwestycji zamiast budynku mieszalnego wielorodzinnego zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Organ I instancji podkreślił, że pozostawiona została dotychczasowa funkcja przedsięwzięcia i jego parametrów oraz niezmienione zostały granice terenu objętego wnioskiem, co pozwala w ocenie Prezydenta Miasta K. uznać, że wydane uzgodnienia oraz opinie dotyczące danego wnioskowanego terenu pozostają aktualne. Od decyzji tej odwołał się T.R . Odwołujący zarzucił, iż przedmiotowe rozstrzygnięcie wydane zostało w oparciu o analizę wysokości zabudowy mieszkaniowej, a budynki na podstawie których analizę przeprowadzono, tj. na działkach nr [....] i [....] zostały uznane za samowolę budowlaną. W sprawie powyższych obiektów wydana została decyzja nr [....] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (sygn.....). W związku z powyższym odwołujący wniósł o wykorzystanie materiałów powyższej sprawy w prowadzonym postępowaniu. Ponadto odwołujący wskazał, iż w jego ocenie realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego spowodowałaby zacienienie dwóch budynków, w tym jednego budynku mieszkalnego, posadowionych na jego działce nr [....] . Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 17 sierpnia 2009r. (sygn.....), utrzymało w mocy w/w decyzję Prezydenta Miasta K. Organ odwoławczy po zwięzłym przedstawieniu dotychczasowego stanu sprawy i zarzutów strony skarżącej podkreślił, że spełnione zostały kumulatywnie wszystkie przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunkujące wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W ocenie SKO sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym wynikającym z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uznano, iż obszar analizy określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Wskazano, iż działka na której jest planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej – ulicy [....] , wzdłuż której występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Ustalono, iż w obszarze znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości - od jednej do sześciu kondygnacji, przeważają budynki wolnostojące. W związku z powyższym, w ocenie organu odwoławczego, planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu na sąsiednich działkach. Przechodząc do oceny konkretnych parametrów, wskazano, że linię zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Linię tą wyznaczono bowiem jako obowiązującą w odległości 5m od granicy z działką drogową - dz. nr [....] . Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ustalono w wysokości do 32 % - jako średni dla zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym. Podkreślono, iż organ I instancji wziął pod uwagę okoliczność, że dwa podstawowe rodzaje zabudowy występujące w obszarze analizowanym, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, różnią się zdecydowanie pod względem charakterystycznych dla nich parametrów. Uznano, iż przy ustalaniu wymagań dla nowej zabudowy należy brać pod uwagę parametry, jakie posiadają budynki wielorodzinne występujące w obszarze analizowanym. Określając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, ustalono, iż średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych dla budynków wielorodzinnych zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynosi ok. 10 m do poziomu okapu i około 15 m do poziomu kalenicy. SKO stwierdziło, iż analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, orzekł w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne, w ocenie organu odwoławczego, mieszczą się w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony. Wnioskowana przez inwestora budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym pozostaje w zgodności z parametrami istniejącej zabudowy mieszkaniowej w analizowanym obszarze i spełnia wymogi wynikające z istniejących wskaźników zagospodarowania terenu. W dalszej części uzasadnienia ustosunkowano się do zarzutów strony wnoszącej odwołanie. W pierwszej kolejności przytoczono stosowne orzecznictwo sądów administracyjnych wskazujące, że do organów administracji architektoniczno-budowlanej rozpatrujących wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie należy rozpoznawanie zarzutów dotyczących utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, oddziaływań akustycznych itd. W zakresie zarzutu dotyczącego odniesienia się przy ustaleniu parametrów nowej zabudowy do obiektów objętych decyzją organu nadzoru budowlanego o częściowej rozbiórce, organ drugiej instancji podniósł, że decyzja ta dotyczy obiektu położonego przy ul. [....] położonego na działkach nr [....] i [....] , natomiast podstawa ustalenia zasady dobrego sąsiedztwa były działki nr [....] oraz [....] . Podnoszona zatem przez stronę okoliczność pozostaje bez związku z ustaleniem przez organ I instancji parametrów urbanistycznych w niniejszej sprawie. Z powyższą decyzją nie zgodził się reprezentowany przez pełnomocnika radcę prawnego S.K. – T.R. , zaskarżając ją w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący zarzucił w/w decyzji Kolegium naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego, tj: - Art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) poprzez utrzymanie w mocy decyzji z dnia 30 czerwca 2009r. pomimo istnienia przesłanek do jej uchylenia na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, - Art. 107 § 3 kpa poprzez błędną konstrukcję uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, - Art. 10 § 1 kpa poprzez rezygnację z realizacji zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym, - Art. 11 kpa poprzez rezygnację z realizacji zasady przekonywania, - Art. 8 kpa przez niewłaściwą realizację zasady pogłębiania zaufania obywatel i do organów administracyjnych, - Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. (Dz. U . z 2003r., Nr 80, póz. 717 z późn. zm.) poprzez ustalenie parametrów nowej zabudowy w oparciu parametry zabudowy powstałej niezgodnie z prawem, - § 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588) poprzez rezygnację z uzasadnienia konieczności zastosowania innego sposobu wyznaczania wskaźnika nowej zabudowy niż wynika to z § 5 ust. 1 rozporządzenia, - § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia poprzez rezygnację z ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy w oparciu o wielkość tego współczynnika na działkach sąsiednich znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, oraz wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wbrew stanowisku wyrażonemu w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. obiekt znajdujący się przy ulicy [....] nie tylko znalazł się w granicach obszaru analizowanego, ale również został uwzględniony przy wyznaczaniu parametrów nowej zabudowy, co może wynikać z treści załącznika nr 2 i 4 do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 30 czerwca 2009r. Ze stanowiących integralną część decyzji map wynika bowiem, że znajdujący się przy ul. [....] budynek położony jest w istocie na działce nr [....] , a ta właśnie działka była już podstawą ustalenia zasady dobrego sąsiedztwa. Tymczasem na obiekt położony przy ul. [....] nałożono nakaz częściowej rozbiórki. Tylko zabudowa zgodna z prawem powinna być podstawą dla wyznaczania wartości granicznych przyszłej inwestycji. Powołano się na orzecznictwo sądowo administracyjne oraz doktrynę, z której wynika, że istniejąca zabudowa sąsiednia powinna zgodna z porządkiem prawnym, a za taką nie można uznać zabudowy wykonanej w warunkach samowoli budowlanej. Zarzucono także, iż organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w oparciu o parametry tylko dwóch działek sąsiednich, a pominął parametry występującej na innych działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zaznaczono, że jedynie w załączniku nr 1 do decyzji organu pierwszej instancji wskazano, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy został ustalony na podstawie § 5 ust. 2 analizowanego rozporządzenia. Skarżący zarzucił organowi brak uzasadnienia odnośnie konieczności wyznaczenia innego wskaźnika zabudowy. Uzasadnienie tego wyboru nie znalazło się nawet w załączniku nr 3 zawierającym wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, a w świetle normy wynikającej z § 5 ust. 2 analizowanego rozporządzenia to właśnie z analizy i jej uzasadnienia powinna wynikać konieczność zastosowania innego sposobu wyznaczenia wskaźnika zabudowy niż wynika to unormowania ogólnego § 5 ust. 1. Podobnie organ pierwszej instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków wielorodzinnych znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, jak wynikałoby to z § 7 ust. l rozporządzenia. W ocenie skarżącego ustalenie tego parametru nastąpiło zatem wbrew treści § 7 ust. l analizowanego rozporządzenia, choć tym razem organ nie wskazał nawet, że ustalenie tego parametru nastąpiło na podstawie § 7 ust. 4. Najprawdopodobniej przez pomyłkę w załączniku nr l wskazano jedynie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono na podstawie § 7 ust. 3. Organ pierwszej instancji nie przedstawił również uzasadnienia wyboru tego sposobu obliczania analizowanego parametru. Ponadto zarzucono również organowi II instancji nie ustosunkowanie się do wniosku zawartego w odwołaniu dotyczącego załączenia do akt niniejszej sprawy kopii akt postępowania prowadzonego przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w K. pod sygn. [....] oraz wykorzystania ich w przedmiotowej sprawie. Należy podkreślić, że organ drugiej instancji nie wskazał nawet relacjonując zarzuty i wnioski strony wnoszącej odwołanie, że wniosek taki zawarty został w treści odwołania z dnia 21 lipca 2009 r. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy zaznaczył, iż w decyzja nadzoru budowlanego dotyczy części (poddasza) obiektu położonego przy ul. [....] położonego na działkach [....] i [....] . Tymczasem podstawą ustalenia zasady dobrego sąsiedztwa były działki nr [....] i [....] . Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.). Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę, uchyla ją bądź stwierdza jej nieważność, ewentualnie niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 tejże ustawy podlega oddaleniu. Stanowiący podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1(pkt 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy jest zatem możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Jak wskazano powyżej jednym z warunków koniecznych do wydania decyzji jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Z powyższego wynika, iż zabudowa działek sąsiednich stanowi dla organów orzekających w sprawie materiał, punkt wyjścia do ustalenia, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie objętym wnioskiem. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500). Wymóg ten wynika wprost z ustawy, która nakłada na organy obowiązek przestrzegania w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasady kształtowania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury (art. 1 ust. 2 pkt 1). W sprawie zastosowanie miały również przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wydanego w wykonaniu delegacji zawartej w art. 61 ust. 6. Rozporządzenie to określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących: 1) linii zabudowy, 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokości elewacji frontowej, 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy decyzję ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego na wstępie należy podnieść, iż z treści załącznika nr 1, stanowiącego integralną część decyzji, pkt I (k. 306 akt administracyjnych), wynika, iż za działki sąsiednie uznano działki: nr [....],[....],[....],[....] . Działka [....] znajduje się poza obszarem analizowanym. Nadto, do obliczenia różnych wskaźników przyjęto do porównań różne działki. Przepis § 5 ust. 1 powołanego rozporządzenia określa regułę wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy: regułą jest wyznaczenie wskaźnika na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Od tej reguły § 5 ust. 2 powołanego rozporządzenia dopuszcza wyjątek przez przyjęcie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy. Dopuszczalność zastosowania innego wskaźnika zabudowy jest obwarowana spełnieniem warunku: zastosowanie tego innego wskaźnika wynika z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Według § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia, "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy". Z powyższego wynika, że odstąpienie od średniego wskaźnika i zastosowanie innego wskaźnika jest dopuszczalne ale tylko jeżeli organ orzekający ustali, a następnie w decyzji wyprowadzi, że odstępstwo jest dopuszczalne, bo wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy. W analizie, dla obliczenia wskaźnika wielkości nowej zabudowy przyjęto do porównań działki położone w najbliższym sąsiedztwie: [....] , [....] i [....] oraz działkę [....] - która znajduje się poza granicami obszaru analizowanego. W analizie oraz w uzasadnieniu organu odwoławczego, powołano się ogólnikowo na występowanie w obszarze analizowanym zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, zróżnicowanej pod względem charakterystycznych dla nich parametrów, podając, iż przy ustalaniu wymagań dla nowej zabudowy należy brać pod uwagę parametry budynków wielorodzinnych. Kierując się tymi kryteriami ustalono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w wysokości 32 % - jako średni dla zabudowy wielorodzinnej obszarze analizowanym. Zdaniem Sądu ustalenie wskaźnika nowej zabudowy dla zespołu mieszkaniowego wielorodzinnego wyłącznie w oparciu o wskaźniki takiej właśnie zabudowy, jest wadliwe. Jak wskazano wyżej, wadliwe jest również przyjęcie do porównań działki nr [....] . Ponadto z uzasadnienia decyzji organu odwoławczego nie można wyprowadzić przesłanek odstąpienia od zastosowania innego od średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym. W ocenie Sądu przy ustalaniu tego parametru został naruszony przepis § 5 w/w rozporządzenia, a także art. 7 i art. 107 § 3 k.p.a. Przechodząc do analizy następnych parametrów nowej zabudowy, wskazać należy, iż z przepisu § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym (ust. 3). Zgodnie natomiast z ust. 4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o kotnej mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Parametry wynikające z § 7 nie zostały ustalone prawidłowo, co wynika z treści załącznika nr 1, stanowiącego integralną część decyzji, pkt II. 1d. Wynika z niego, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, może wynosić do 15 m do poziomu kalenicy dachu oraz do 10 m do poziomu okapu, czyli, że przewidziano dowolną wysokość zabudowy, byleby nie przekraczała ona – odpowiednio podanych wyżej parametrów, co za tym idzie - dowolną minimalną jej wysokość. Taka dowolność stoi w sprzeczności z koniecznością kontynuacji ładu przestrzennego i jest sprzeczna z celem obowiązującej regulacji. Konkretne ustalenie wysokości, o której mowa w § 7 rozporządzenia jest jednym z warunków zachowania i kontynuacji tego ładu. Przepis ten nie przewiduje określenia wysokości przyszłej zabudowy tylko przez ustalenie jej górnej granicy. W sposób nieprawidłowy ustalono w tym samym załączniku - pkt II.1c szerokość elewacji frontowej. Paragraf 6 rozporządzenia wyraźnie stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %.Tymczasem wielkość tę ustalono "do 11 m", wskazując jako podstawę ust. 1 § 6 rozporządzenia. W rezultacie ustalenie takie dotknięte jest podobną wadą, jak wysokość przyszłej zabudowy. Szerokość elewacji, nie może być wyznaczona w sposób pozwalający na całkowitą dowolność, jeżeli chodzi o szerokość minimalną. Należy w tym miejscu podkreślić, iż określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 1485/05, Baza Orzeczeń LEX nr 214359 oraz z dnia 5 lipca 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 725/04, Baza Orzeczeń LEX nr 190733). Brak w decyzji wymaganych jednoznacznych rozstrzygnięć, odnośnie parametrów nowej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, stanowi naruszanie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie tego naruszenia, jak również naruszenia art. 7, 77 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynika sprawy, o czym była mowa na wstępie, musiało prowadzić do uchylenia przez Sąd zaskarżonej decyzji. Sąd doszedł do przekonania, iż nie ma potrzeby przeprowadzania postępowania wyjaśniającego w całości, zatem uchylić należało tylko zaskarżone rozstrzygnięcie. Ocenie organu odwoławczego podlega całe postępowanie wyjaśniające przeprowadzone w sprawie przed organem l instancji, a zwłaszcza materiał dowodowy zebrany i przeanalizowany przez ten organ. Organ odwoławczy w ramach swoich uprawnień może materiał ten ocenić inaczej niż organ l instancji, co więcej organ odwoławczy może z urzędu lub na żądanie strony przeprowadzić dodatkowe postępowanie dowodowe, zgodnie z art. 136 kpa. Sąd zwraca także uwagę, iż kwestia określenia gabarytów planowanej inwestycji (jej wysokości, szerokości itd.) winna być przez SKO ponownie rzetelnie przeanalizowana, tak aby nowa inwestycja odpowiadała charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej na terenie objętym analizą. W tym celu organ winien wziąć pod uwagę charakterystyczne dla tego obszaru cechy, funkcje zabudowy, gabaryty itp. Jakiekolwiek odstępstwo w tym zakresie, o ile jest dopuszczalne w świetle prawa winno być zaś przez organ rzetelnie uzasadnione. Brak w decyzji wymaganych jednoznacznych rozstrzygnięć, odnośnie parametrów nowej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, stanowi naruszanie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie tego naruszenia, jak również naruszenia art. 7, 77 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynika sprawy, o czym była mowa na wstępie, musiało prowadzić do uchylenia przez Sąd zaskarżonej decyzji. Nietrafne jest powoływanie się przez pełnomocnika skarżącego na to, że zabudowa działki nr [....] stanowi samowolę budowlaną i dlatego nie mogła być uwzględniona w analizie terenu. Jak bowiem wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 stycznia 2007 r. sygn. akt II OSK 172/06 (Lex nr 327705) samowola budowlana powinna być prawomocnie stwierdzona w odrębnym postępowaniu, prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego. Dopiero wtedy strona postępowania o ustalenie warunków zabudowy może powoływać się na to, że istniejąca na działce sąsiedniej zabudowa jest niezgodna z prawem. W aktach sprawy znajduje się tylko decyzja organu nadzoru budowlanego nr [....] z dnia 21.03.2003r. o rozbiórce części budynku powstałego na poziomie poddasza (tj. rozbiórkę ścian i antresoli wraz zdrewnianymi schodami) zlokalizowanego na działkach nr [....] i [....] , a z odwołania skarżącego wynika, iż sprawa jest nadal w toku. Słusznie także Kolegium przytoczyło w odpowiedzi na skargę orzecznictwo sądowe odnośnie kwestii ewentualnego zacieniania działek sąsiednich przez planowaną inwestycję. "Organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu z wentylacji klimatyzacji itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę." – wyrok WSA w Warszawie z 22.06.2005r., sygn. akt IV SA/Wa 650/04. "Kwestie związane z poczynionymi zobowiązaniami przez sąsiadów, a także problem zaciemnienia działki oraz utraty jej wartości w wyniku zabudowy działki sąsiedniej nie mogą być przesłankami orzekania przez organy administracji w przedmiocie warunków zabudowy. Kwestie dostępu światła do zabudowań sąsiednich, z punktu widzenia minimalnych wymagań określonych normatywnie warunkami technicznymi dla budynków, są badane na etapie odrębnego postępowania administracyjnego związanego z koniecznością uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę. Natomiast ewentualne spory powstałe na gruncie roszczeń skarżącej, w związku z zaciemnieniem działki czy zmniejszeniem jej wartości, wynikających z niewykonania zobowiązania, którego źródłem była czynność o charakterze cywilnoprawnym, mogą być rozstrzygane wyłącznie przez sądy powszechne." – wyrok WSA w Warszawie z 14.07.2005r., sygn. akt IV SA/Wa 713/05 Mając na uwadze powyższe rozważania na podstawie art. 145 § 1 lit. a i c p.p.s.a. Sąd orzekł jak w wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.