II SA/Ke 1110/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Dziopa, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 lutego 2015 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną oddala skargę. Wojewoda decyzją z dnia [...] znak: [...] po rozpatrzeniu odwołania Gminy od decyzji Starosty z dnia [...], sprostowanej postanowieniem z dnia [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, na podstawie art. 127 § 1 i 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że decyzją z dnia [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] Starosta orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. S. w wysokości 369.411,00 zł za nieruchomość o pow. 2.4113 ha, położoną w obrębie [...], gmina [...] oznaczoną jako działki o numerach [...], które w wyniku podziału działek nr [...] i nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...], wydzielone zostały pod drogi gminne i z mocy prawa przeszły na własność Gminy [...] oraz w pkt 2 zobowiązał Burmistrza Miasta Gminy [...] do wypłaty ustalonego w pkt 1 odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 3). Dalej Wojewoda podał, że niniejsza sprawa była już przez niego rozpatrywana, gdyż na skutek wniesienia przez Gminę [...] odwołania od decyzji Starosty z dnia [...], rozstrzygnięciem z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując m.in., iż stanowiący dowód w sprawie operat szacunkowy nie jest zgodny z przepisami prawa. Następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, wyrokiem z dnia 14.11.2013 r. sygn. akt II SA/Ke 804/13 oddalił skargę Gminy [...] złożoną na decyzję z dnia [...]. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd podniósł, iż "bezsporną w sprawie jest okoliczność, że działki objęte zaskarżoną decyzją tj. nr [...] zostały wydzielone pod drogi publiczne i przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem, w którym decyzja Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...], zatwierdzająca podział nieruchomości, stała się ostateczna. Nie budzi też wątpliwości, że nie doszło do uzgodnienia przez strony wysokości odszkodowania za przejęte działki, a zatem kwestia ustalenia odszkodowania podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości". Rozpatrując ponownie sprawę, Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości. W operacie szacunkowym z dnia 25.03.2014 r. wartość ta została ustalona na kwotę 369.411,00 zł. Organ I instancji po dokonaniu analizy tego operatu stwierdził, że został on sporządzony prawidłowo i dopuścił go jako dowód w sprawie. Z kolei Burmistrz Miasta i Gminy podniósł zarzut, że w operacie nie uwzględniono w procesie wyceny transakcji zawartych na terenie sąsiedniego powiatu buskiego, przyjęte zaś do wyceny transakcje dotyczyły nieruchomości zlokalizowanych na terenach zabudowanych i uzbrojonych w infrastrukturę, a więc niepodobnych do wycenianej nieruchomości. W związku z tymi zastrzeżeniami, organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska. W odpowiedzi rzeczoznawca w piśmie z dnia 11.08.14 r. wyjaśniła, że określając wartość nieruchomości dokonała analizy rynku nieruchomości, a jej wyniki zostały opisane w pkt 7 operatu "analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych". Nadto dodała, że "w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę, na obszarze objętym analizą, obejmującym województwo świętokrzyskie, odnotowano 68 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne. (..). W drodze analizy odrzucono wielkości skrajne, nie noszące znamion rynkowych i do porównania przyjęto 13 transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne (..). Wśród tych transakcji znajdowała się transakcja z 4.06.2012 r., obejmująca nieruchomość w powiecie buskim obręb 8, o powierzchni 59 m2, o cenie transakcyjnej 50,00 zł, za 1 m2. Transakcja ta nie znalazła się w zbiorze transakcji przyjętych do dalszych wyliczeń z uwagi na skrajnie wysoką cenę jednostkową. Rzeczoznawca wyjaśniła także, iż lokalizacja i poziom urbanizacji sąsiedztwa wyczerpuje cecha: "położenie szczegółowe", a uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. W dniu 5 września 2014 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną, w czasie której pełnomocnik Burmistrza Miasta i Gminy [...] oświadczył, że nie zgadza się na wypłatę odszkodowania w kwocie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego, gdyż jest zbyt wysoka. Ponadto w operacie nie uwzględniono zastrzeżeń wniesionych przez gminę co do charakterystyki rynku, a obecny operat jest kopią poprzedniego operatu. W operacie zostały przyjęte takie same cechy, mimo tego, że Gmina składała zastrzeżenia do poprzedniej wyceny. Biorąca udział w rozprawie rzeczoznawca majątkowy podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko. Odpowiadając na zarzut dotyczący oceny cechy rynkowej "cenność gruntu w otoczeniu przedmiotu wyceny" oświadczyła, że została ona oceniona jako wysoka na podstawie informacji o przeznaczeniu gruntów wycenianych i gruntów przyległych uzyskanych z Urzędu Miasta i Gminy [...] - zaświadczenie z dnia 29.11.2012 r. i z dnia 05.12.2012 r. - grunty znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości w mpzp oznaczone są symbolem Mn, co stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej i w konsekwencji ich cenność została oceniona jako wysoka. Rzeczoznawca stwierdziła też, że operat z dnia 25.03.2014 r., nie jest kopią operatu z dnia 10.01.2013 r., gdyż w tym ostatnim do szacowania przyjęto transakcje z lat 2011 i 2012, natomiast w operacie z dnia 25.03.2014 r., przyjęte zostały do szacowania transakcje za okres od czerwca 2012 r. do października 2013 r. Następnie Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014r., poz. 518 ze zmianami), zwanej dalej ugn, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1 przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem. Natomiast jeśli nie dojdzie do uzgodnienia, to odszkodowanie ustala się według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3). Z kolei art. 130 ugn, stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Organ II instancji zauważył, że sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Zawiera on w szczególności wszystkie elementy, o których mowa w § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zmianami) zwanego dalej "rozporządzeniem". Wojewoda podkreślił, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego operatu pod względem formalnym, tj. zbadanie czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W niniejszej sprawie starosta ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym wycena została określa według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji podziałowej tj. z dnia [...] oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Wartość rynkowa nieruchomości została określona na podstawie cen wynikających z transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Do określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy rynku nieruchomości obejmującego teren województwa świętokrzyskiego z wyłączeniem miasta Kielce, w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W analizowanym okresie na terenie Gminy [...] odnotowano 6 transakcji dotyczących nieruchomości nabywanych na cele publiczne, przy czym tylko jedna z tych transakcji dotyczyła nieruchomości nabywanej pod drogę publiczną i jako skrajnie niska została odrzucona. Pozostałe 4 transakcje dotyczyły nieruchomości nabywanych pod urządzenia infrastruktury technicznej, zaś jedna nieruchomości nabywanej pod lotnisko. Wojewoda podał, że zgodnie z § 26 rozporządzenia, który dopuszcza w przypadku braku danych na lokalnym rynku nieruchomości możliwość przyjmowania cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, analizą objęto rynki równoległe, obejmujące sąsiednie gminy, a w związku z brakiem wystarczających danych obszar badania rozszerzono na teren powiatu kieleckiego i powiatów sąsiednich, rozszerzając zakres badania na rynek regionalny obejmujący województwo świętokrzyskie. W okresie dwóch lat poprzedzających wycenę, na obszarze objętym analizą, obejmującym województwo świętokrzyskie, odnotowano 68 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne. W drodze analizy odrzucono wielkości skrajne, nie noszące znamion rynkowych i do porównania przyjęto 13 transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne, podobnych do przedmiotu wyceny, dla których przedział cenowy wynosi: 9,00 ÷ 23,00 zł/m2. Transakcje te miały miejsce w okresie od czerwca 2012 r. do października 2013 r. ( tabela na str. 22 operatu). Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku stwierdzono, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne, należy zaliczyć położenie, cenność gruntów w pobliżu przedmiotu wyceny oraz sposób zagospodarowania, użytkowania. Wielkość nieruchomości i jej kształt, uzbrojenie terenu czy dostępność do drogi publicznej jako cechy rynkowe nie mają wpływu na wartość nieruchomości. Z ustaleń rzeczoznawcy wynika nadto, że w badanym okresie czasu, pomimo okresowych wahań cen, nie zaobserwowano wzrostu cen w ostatnim okresie, w związku z czym przyjęto trend czasowy na poziomie 0% miesięcznie. Z przyjętego zbioru nieruchomości porównawczych wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonano ich szczegółowego opisu. Określono także zakres czynników korygujących. Dla każdej z cech rzeczoznawca określiła jej wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wagi cech rynkowych obliczono na podstawie badań rynku. Następnie rzeczoznawca obliczyła sumy współczynników korygujących i obliczyła wartość nieruchomości na kwotę 369 411,00, przy czym wartość 1 m2 wynosi 15,32 zł. Odpowiadając na zarzut, że do porównania przyjęto transakcje nieruchomości wykupionych pod drogi różnych kategorii tj. pod drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne Wojewoda wskazał, iż kategoria drogi jako cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość. Nadto stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, nie wyszczególniając czy chodzi o drogi wojewódzkie, powiatowe czy gminne. Twierdzenie skarżącej gminy, iż przyjęta do porównania nieruchomość położona w B. tj. miejscowości rekreacyjnej, bardzo dobrze zurbanizowanej pomiędzy gęstą zabudową mieszkaniową jednorodzinną, nie wykazuje podobieństwa do nieruchomości wycenianej jest twierdzeniem nie popartym żadnymi dowodami i stanowi jedynie polemikę z operatem szacunkowym. Nadto rzeczoznawca wyjaśniła, iż lokalizacja i poziom urbanizacji sąsiedztwa wyczerpuje cecha: "położenie szczegółowe", a uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Wojewoda podkreślił, że zarzut wadliwego przyjęcia cech: "cenność gruntów" oraz "sposób użytkowania i zagospodarowania" nie może zostać uwzględniony, bowiem prawidłowe dobranie nieruchomości porównawczych i ustalenie wag oraz cech je charakteryzujących (ocena czy dana cecha ma znaczenie czy nie), należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, której on dokonuje po analizie rynku nieruchomości i stanowi element "warsztatu rzeczoznawcy majątkowego". Również podnoszona w odwołaniu kwestia dotycząca położenia wycenianej nieruchomości w znacznej odległości od dróg urządzonych, nie ma znaczenia, bowiem przeprowadzona analiza rynku nieruchomości wykazała, że cecha ta nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Ponadto organ dodał, że w dacie wydania decyzji podziałowej z ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr XXXIV/321/2010 z dnia 28 stycznia 2010 r., Rady Miejskiej w [...] w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa [...] i części sołectwa [...] gm. [...],- działki położone w obrębie [...], o numerach [...] znajdowały się w terenie oznaczonym symbolem: KD-D1 - co stanowi gminne drogi klasy dojazdowej. Organ odwoławczy także zwrócił uwagę, że stosownie do przepisów rozporządzenia, sposób określenia wartości nieruchomości wydzielonych pod nowe drogi czy pod poszerzenie dróg istniejących jest identyczne. W jego ocenie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosowała w procesie wyceny § 26 rozporządzenia, bowiem przepis ten pozwala w sytuacji, gdy brak jest na rynku lokalnym transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, sięgać po ceny transakcyjne z rynku regionalnego. Cytowany zaś w odwołaniu wyrok NSA zapadł w indywidualnej sprawie i nie jest wiążący dla organu w tej sprawie. Wojewoda także zaznaczył, że organ I instancji w zaskarżonej decyzji wyjaśnił, iż jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Strona skarżąca z takiej możliwości jednak nie skorzystała, a samo jej subiektywne przekonanie nie może stanowić o nieprawidłowości operatu szacunkowego. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję Gmina [...], domagając się jej uchylenia, zarzuciła obrazę art. 7 kpa, art. 80 kpa poprzez niedokonanie weryfikacji operatu szacunkowego obejmującej formalną prawidłowość jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem zgodności z art. 153 ugn, zasadami logiki i wewnętrznej spójności, obrazę art. 153 ust. 1 ugn poprzez dobór nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania w sposób nieodpowiadający wymogom, wynikającym z powołanego wyżej przepisu oraz obrazę § 26 rozporządzenia poprzez przyjęcie do analizy porównawczej cen transakcyjnych z rynku regionalnego. W uzasadnieniu strona skarżąca podała, że decyzją z dnia [...] Wojewoda uchylił poprzednią decyzję Starosty, orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 361.963,00 zł kwestionując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. W swoich zaleceniach Wojewoda wskazał, iż Starosta powinien posiadać jako dowód w sprawie prawidłowo i bezbłędnie sporządzony operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz wyjaśnić zarzuty podniesione w odwołaniu. Jednak przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ nie wykonał tych wskazań, a Wojewoda nie odniósł się do powyższego zarzutu, powołując się na stanowisko rzeczoznawcy. Strona skarżąca wskazała, że organ I instancji zaakceptował fakt, że rzeczoznawca majątkowy dokonując oceny wartości nieruchomości podobnych, ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji dotyczących nieruchomości podobnych w zakresie obrotu gruntami pod drogi publiczne, za materiał porównawczy przyjęła ceny transakcyjne z rynku regionalnego obejmującego województwo świętokrzyskie (strona 20 operatu). Tymczasem organ nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż ostatecznie to do organu należy rozstrzygnięcie sprawy i ustalenie wysokości odszkodowania. Organ nie może ograniczyć się jedynie do powołania na konkluzje zawarte w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach oparł on tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego (wyrok WSA w Olsztynie z 14 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/OL 1119/13). Dalej wnoszący skargę wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości określiła przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej w oparciu o ceny transakcyjne dotyczące gruntów nabywanych pod drogi publiczne oraz wyselekcjonowała transakcje dotyczące podobnych do przedmiotu wyceny nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne na rynku regionalnym. Cytując treść § 4 ust. 1 rozporządzenia oraz art. 153 ust. 1 ugn stwierdziła, że dobór nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania nie odpowiada wymogom wynikającym z tych przepisów. Rzeczoznawca przyjęła do porównania nieruchomości wykupione pod drogi różnych kategorii tj. pod drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne nie uwzględniając tego w atrybutach. Przyjęte do porównania nieruchomości nie są podobne do wycenianych. Przykładowo nieruchomość o cenie najwyższej jest zlokalizowana w B. tj. miejscowości rekreacyjnej, bardzo dobrze zurbanizowanej pomiędzy gęstą zabudową mieszkaniową jednorodzinną, pozostałe nieruchomości przyjęte do porównania nie wykazują podobieństwa do wycenianych. Nieruchomości wyceniane są położone w znacznej odległości od dróg urządzonych, teren jest niezagospodarowany, zachwaszczony. Najbliższa zabudowa zagrodowa rozproszona jest w odległości około 800 - 1000 m, a rzeczoznawca przyjmuje 150 - 200 m. Istniejące jedno gospodarstwo na działce nr [...] jest oddalone od działek wycenianych o numerach [...] kolejno o 450 m, 800 m i 1000 m. Wodociąg istniejący w drodze Nr 46 jest oddalony od działek o numerach [...] o około 1000 m, a rzeczoznawca uznaje, że jest położony w niewielkiej odległości, ponadto wodociąg ten nie może być wykorzystany do uzbrojenia nowo powstałego osiedla ponieważ nie spełnia wymagań technicznych. Rzeczoznawca oceniła "cenność gruntów" nieruchomości wycenianej "wysoko" w porównaniu do nieruchomości przyjętych do porównania bez uzasadnienia i nieprawidłowo. Nieruchomości zestawione w tabeli są położone w atrakcyjnych terenach obok istniejącej zabudowy mieszkaniowej przy drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych, natomiast wyceniane drogi położone są obok terenów rolniczych, użytkowanych rolniczo lub odłogowanych. Ani otoczenie ani położenie wycenianych nieruchomości nie jest porównywalne do przyjętych do porównania nieruchomości zestawionych w tabeli. Nieruchomości wyceniane są wydzielone pod nowe drogi wewnętrzne w terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, które realizowane będzie w dalekiej przyszłości, oddalone od terenów zurbanizowanych o około 3000 m - do 5000 m zlokalizowane w sąsiedztwie terenów rolnych wykorzystywanych na cele rolnicze, natomiast nieruchomości przyjęte do porównania to grunty położone w zurbanizowanych częściach miejscowości wydzielone na poszerzenie dróg istniejących. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględniła również jaki związek ma cecha "Sposób użytkowania i zagospodarowania" z funkcją wyznaczoną w planie lub w decyzji o warunkach zabudowy i co uwzględnia w tej cesze. Okoliczności tych organ nie ocenił w sposób wnikliwy poprzestając na opinii rzeczoznawcy. Zdaniem skarżącej gminy zasadnicze zastrzeżenie budzi jednak prawidłowość zastosowania przez rzeczoznawcę § 26 rozporządzenia i przyjęcie do analizy porównawczej cen transakcyjnych z rynku regionalnego, którą wadliwie zaakceptował organ I instancji. Autor skargi podkreślił, że zarówno rzeczoznawca majątkowy, jak i organ I instancji nie dostrzegł, iż zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne, nie ma zastosowania przepis § 26 rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (vide np. wyroki NSA z dnia 26 października 2010 r., sygn. akt I OSK 43/10, LEX nr 745239, z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt I OSK 95/10, LEX nr 745386, z dnia 11 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 563/10, LEX Nr 1070851, z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 497/10, LEX Nr 1070838, z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 860/11, LEX Nr 1134309, z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1468/11, LEX nr 113245 i z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 488/11, LEX nr 1113272). Z uzasadnienia wyroków wynika, iż § 36 rozporządzenia stanowi przepis szczególny w stosunku do § 26 i nie jest możliwe posiłkowanie się regulacją zawartą w § 26 co czyni niedopuszczalnym opieranie się na transakcjach z rynku regionalnego, tak jak to uczyniono w operacie szacunkowym. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie odnieść się należy do zarzutu naruszenia § 26 rozporządzenia. Otóż zgodzić się należy z autorem skargi i przywołanymi w skardze orzeczeniami NSA, że § 26 rozporządzenia nie ma zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod drogi albowiem § 36 stanowi lex specialis, który samodzielnie reguluje szacowanie takich nieruchomości. Jednakże pomimo tego, że organ w ślad rzeczoznawcą powołał się na § 26 rozporządzenia, to nie miało to żadnego wpływu na treść decyzji. Zauważyć bowiem należy, że poczynając od 26 sierpnia 2011 r. (data wejścia w życie rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. Nr 165, poz. 985) w samym § 36 przewidziano możliwość uwzględniania danych nie tylko z rynku lokalnego ale także rynku regionalnego. Świadczy o tym brzmienie § 36 ust. 2, zgodnie z którym w przypadku gdy dane z rynku lokalnego i regionalnego rynku nieruchomościami są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Jak zaś wskazał Naczelny Sąd Administracyjny między innymi w wyroku z dnia 22 maja 2012 r. w sprawie I OSK 701/11 (dostępnym w internetowej bazie orzecznictwa sądów administracyjnych), pod pojęciem rynku regionalnego odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Ponieważ w niniejszej sprawie sporządzając operat przy zastosowaniu podejścia porównawczego i przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej rzeczoznawca uwzględniła ceny transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi z terenu województwa świętokrzyskiego, a więc z rynku regionalnego, zbędne było powołania się przez nią i dalej przez organ na § 26 rozporządzenia. W istocie bowiem przepis ten nie miał zastosowania przy szacowaniu nieruchomości. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia przepisy ust. 1 – 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalania i podziału nieruchomości. Jak więc wynika z powyższej regulacji, przy szacowaniu nieruchomości przejętej pod drogę na podstawie art. 98 ust. 1 ugn – tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, stosuje się odpowiednio także ust. 2 co oznacza, ze rzeczoznawca był uprawniony do uwzględnienia rynku regionalnego, a więc cen z terenu województwa świętokrzyskiego. Co się tyczy zarzutu, że poprzednio uchylając decyzję organu I instancji Wojewoda zakwestionował sporządzony operat i że obecny operat zdaniem autora skargi powiela poprzednie błędy, czego organ odwoławczy nie zauważył, to stwierdzić należy, że poprzednio sporządzony operat został zakwestionowany dlatego, że nie uwzględniał stanu nieruchomości nie na datę wydania decyzji o podziale nieruchomości ale na inną datę, a mianowicie na 22 grudnia 2011 r. kiedy to została wydana decyzja zmieniająca decyzję zatwierdzającą podział (a której nieważność została stwierdzona przez SKO). W ocenie Sądu także pozostałe zawarte w skardze zarzuty są nieuzasadnione. Przede wszystkim zgodzić się należy z organem, że operat w całości spełnia wymogi formalne o jakich mowa w § 56 rozporządzenia. Nie zawiera on też żadnych błędów logicznych czy też niejasności, które uprawniałyby organy do zakwestionowania go jako dowodu w sprawie. Do dokonania oszacowania przejętej nieruchomości biegła uwzględniła wyłącznie transakcje nieruchomościami gruntowymi, nabywanymi pod inwestycje drogowe na terenie województwa świętokrzyskiego. Organy umożliwiły skarżącej wyjaśnienie merytorycznych kwestii budzących jej wątpliwości poprzez przekazanie rzeczoznawcy pisma zawierającego pytania oraz odebranie od rzeczoznawcy odpowiedzi na te pytania, a także wyznaczenie rozprawy z udziałem skarżącej oraz rzeczoznawcy. Biegła wyjaśniła, że jej zdaniem bez znaczenia dla wyceny nieruchomości przeznaczonej pod drogę pozostaje okoliczność, czy nieruchomość jest przeznaczona pod drogę gminną, powiatową czy też wojewódzką, podobnie jak i to, jaka jest wielkość takiej nieruchomości i jaki ma ona kształt. Również zdaniem rzeczoznawcy na wartość rynkową nieruchomości nabywanej pod drogę nie mają wpływu takie cechy jak uzbrojenie terenu czy też dostępność do drogi publicznej. Lokalizacja i poziom urbanizacji sąsiedztwa wyczerpuje cecha "położenie szczegółowe". Za istotne rzeczoznawca przyjęła jaka jest cenność gruntów w bezpośrednim położeniu przedmiotu wyceny i to zostało ocenione cechą "cenność gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny". Za niemające wpływu na wycenę rzeczoznawca uznała uzbrojenie w infrastrukturę techniczną terenu. Zdaniem Sądu wszystkie pozostałe (poza zarzutem naruszenia § 26 rozporządzenia) zarzuty podnoszone w skardze dotyczą kwestii merytorycznych. W istocie bowiem skarżąca Gmina nie zgadza się z zastosowanymi przez rzeczoznawcę cechami rynkowymi oraz oceną cenności gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny. Dokonanie oceny operatu pod tym kątem wymaga wiadomości specjalistycznych, którymi ani organ ani też Sąd nie dysponują. W takiej właśnie sytuacji ustawodawca w art. 157 ugn przewidział dokonywanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Gmina nie zdecydowała się na poddanie kwestionowanej przez nią wyceny takiej ocenie. Dlatego też obecnie nie może skutecznie podnosić merytorycznych zarzutów w stosunku do operatu, w oparciu o który organy ustaliły wysokość odszkodowania. Dodatkowo zauważyć należy, że już opracowując plan zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał zajęcie pod budowę dróg gminnych nieruchomości stanowiącej własność M. S. o powierzchni 2.4113 ha, skarżąca musiała liczyć się z koniecznością wypłaty z tego tytułu odszkodowania. Przy tak znaczącej powierzchni gruntu przeznaczonego pod drogi, wyliczonej kwoty odszkodowania nie można uznać za zbyt wysoką, w sytuacji, gdy za metr kwadratowy jest to kwota 15 zł 32 gr. Mając powyższe na uwadze skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zmianami).