II SA/Po 82/16

Dnia 3 czerwca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2016 roku sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. z/s w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2015 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej kwotę 18. 521,00 zł (osiemnaście tysięcy pięćset dwadzieścia jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] 2013 r., nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z uchwałą [...] Rady Miasta P. z dnia [...] 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta P. w rejonie ul. Z., ustalił dla "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami geodezyjnymi [...] i [...], o łącznej powierzchni 3,2951 ha, położonej w P. przy ul. Z. i L., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 505.956,60 zł, określając jednocześnie, iż opłatę należy uiścić na wskazany rachunek Urzędu Miast P. w terminie 14 dni od daty odbioru decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż na przedmiotowej nieruchomości, nowy plan miejscowy przyjęty uchwałą Rady Miasta P. z dnia 24 czerwca 2008 r. przewiduje następujące funkcje: UC - teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, Kp/Kw - parkingi z drogą wewnętrzną, KD-D - ulica dojazdowa, US/ZP1 - tereny sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej, ZP/ZZ - teren zieleni urządzonej - zagrożony powodzią. Dla wszystkich terenów objętych tym planem ustalono stawkę 30%, stanowiącą podstawę do określenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ wskazał także, iż przed wejściem w życie planu miejscowego dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywały ustalenia uchwały nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w P. z dnia [...] 1981 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P., zgodnie z którą działka [...] oznaczona została symbolem 7A P jako istniejący zakład "P." adaptowany w planie (wymagane wprowadzenie izolacji zieleni wysokiej wokół zakładu). Działka [...] oznaczona była symbolem 7A P jako istniejący zakład "P." adaptowany w planie oraz 8A ZP jako teren zieleni nadrzecznej oraz izolacyjnej zieleni od strony "P." - obszar o powierzchni 0,0180 ha. Ponadto, część działki [...] położona była na terenach kolejowych (oznaczenie w planie symbolem K). W okresie między dniem 1 stycznia 2003 r. a dniem 21 września 2008 r. przedmiotowa nieruchomość nie była objęta ustaleniami planu miejscowego, jednak wykorzystanie działek było tożsame z przeznaczeniem obowiązującym do dnia 31 grudnia 2002 r. W dalszej kolejności wyjaśniono, iż w dniu 11 lipca 2012 r. użytkownik wieczysty – "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zbył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W związku z czym wszczęte zostało z urzędu w dniu 8 marca 2013 r. postępowanie w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości będącej wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu, została określona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu po 21 września 2008 r. wyniosła 4.934.175 zł, według faktycznego sposobu wykorzystania wyniosła 3,247.603 zł, według stanu do 31 grudnia 2002 r. wyniosła 3.247.653 zł. Zatem wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła o 1.686.522 zł., a tym samym renta planistyczna ustalona w oparciu o 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 505.956,60 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2014 r., nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości i terminu płatności ustalonej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i orzekło o ustaleniu tej opłaty w wysokości 410.399,10 zł. W pozostałej części utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium powołując się na treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyjaśniło, iż w sprawie istniały przesłanki do wszczęcia postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Dalej organ odwoławczy wskazał, że nie znalazł podstaw uznania zarzutów podnoszonych w odwołaniu kwestionujących prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję wniósł pełnomocnik "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 29 października 2014 r. o sygn. akt II SA/Po 916/14 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] 2014 r. W uzasadnieniu wyroku Sąd zauważył, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) i podlega, tak jak każdy dowód, ocenie organu z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Sąd zaznaczył, iż organ nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. To na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Podlegający ocenie organu operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W wytycznych Sąd wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji winien wezwać biegłego rzeczoznawcę do uzupełnienia informacji dotyczących nieruchomości opisanych na stronach nr 5-7 Załącznika nr 2 operatu w celu ustalenia czy posiadają takie samo mieszane przeznaczenie jak nieruchomość wyceniana. Biegły winien także dokładnie wyjaśnić na jakiej podstawie uznał, iż nieruchomość opisana na stronie 5 Załącznika nr 2 operatu, na której niewątpliwie nie może zostać w całości zlokalizowany obiekt o powierzchni powyżej 2000 m2 została uznana za podobną do nieruchomości wycenianej od niej dwudziestokrotnie większej. W przypadku ustalenia, iż nieruchomości te nie spełniają warunku podobieństwa i brak jest na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej biegły winien dokonać odrębnej wyceny dla terenu przeznaczonego pod zabudowę handlową oraz drogi wewnętrzne i parkingi oraz odrębnej dla terenu przeznaczonego pod zieleń i obiekty sportowe oraz rekreacyjne, tak jak zrobił to w sporządzonym operacie szacunkowym w odniesieniu do terenów oznaczonych w Planie symbolem ZP/ZZ. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z [...] 2015 r. o nr [...] orzekło: 1. uchylić zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości i terminu płatności ustalonej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i orzec o ustaleniu tej opłaty w wysokości 410.399,10 zł (słownie: czterysta dziesięć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt dziewięć 10/100 złotych), 2. w pozostałej części utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, iż nie znalazł podstaw do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy określając wartość działek po zmianie przeznaczenia do porównania przyjął transakcje nieruchomościami, które tak jak wyceniana nieruchomość, przeznaczone były w planie miejscowym na cele usług handlu, przy czym uwzględniono cechy użytkowe faktycznie różnicujące nieruchomości w badanym segmencie rynku, mające wpływ na ich wartość rynkową a także współczynnik korekcyjny dotyczący prawa użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy poprzez porównanie nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu przed wejściem w życie planu miejscowego i po jego wejściu udowodnił, że w wyniku zmiany funkcji nieruchomości jej wartość wzrosła a tym samym został wykazany związek przyczynowo - skutkowy między wejściem w życie planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości. Zdaniem Kolegium operat został prawidłowo podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości. Wykonany został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Według organu odwoławczego niesłuszne są zarzuty podniesione w odwołaniu dotyczące doboru przez biegłego transakcji porównawczych oraz skorygowania ceny sprzedaży w przypadku obrotu prawem użytkowania wieczystego. Zdaniem organu rzeczoznawcza trafnie określił funkcję terenu sprzed przyjęcia nowego planu miejscowego oraz uznał za wystarczające wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 1 czerwca 2015 r. W piśmie tym biegły wyjaśnił m.in., iż wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań są do siebie podobne i mają bardzo podobną strukturę części składowych takich jak teren pod bezpośrednią zabudowę handlową, teren wjazdu, wyjazdu, ciągów pieszych itp., tereny zieleni urządzonej i innych. W wielkościach bezwzględnych określanych powierzchnią (m2) dla każdej nieruchomości są one różne, ale ich procentowy udział w poszczególnych nieruchomościach jest bardzo porównywalny i nie różnicuje ogólnego przeznaczenia (możliwej do zrealizowania funkcji). Z tego względu w operacie ten element został pominięty w szczegółowym opisie. Odnosząc się do kwestii części składowej wycenianej nieruchomości określonej w planie miejscowym jako Us/ZPl - o powierzchni 2.090 m2, tj. tereny sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej biegły zwrócił uwagę, że pod sport i rekreację przeznaczona jest tylko część spośród całego fragmentu oznaczonego w miejscowym planie jako Us/ZPl 2,090m2 stanowiąca 6,34% w całej nieruchomości. Zatem jej wpływ na wartość jest niewielki. Według biegłego nie jest możliwe aby do porównania znaleźć transakcje łączące funkcje handlową ze sportowo - rekreacyjną. W tej sytuacji tereny sportowo - rekreacyjne potraktowano łącznie z dominującą funkcją handlową. Według Kolegium wykazano, że istnieje związek przyczynowo - skutkowy między uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości. Zgodnie ze skorygowanym przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. operatem oszacowana wartość nieruchomości dla: - stanu po 21 września 2008 r. wyniosła 4.935.059 zł, - faktycznego sposobu wykorzystania wyniosła 3.567.007 zł, - stanu do 31 grudnia 2002 r. wyniosła 3.567.062 zł. Wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła zatem o 1.367.997 zł. Renta planistyczna ustalona w oparciu o 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 410.399,10 zł. Skargę na powyższa decyzję wywiodła A. Sp. z o.o. w W. zarzucając: naruszenie art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm. - dalej jako "u.g.n.") i w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm. - dalej jako "Rozporządzenie") poprzez oparcie rozstrzygnięcia na sporządzonym, z naruszeniem zasad ustawowych i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. K. F., przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową, w sytuacji: 1. nieuzasadnionego doboru podejścia i metody szacowania nieruchomości, 2. nieprawidłowego doboru transakcji porównawczych w kontekście przesłanki "podobieństwa" nieruchomości, 3. nieuzasadnionego ujednolicenie funkcji nieruchomości - oszacowanie nieruchomości w całości jak przeznaczonej do funkcji handlu; 4. nadto poprzez zaniechanie wyjaśnienia motywów uznania nieruchomości przybranych do porównania za podobne, w tym w kontekście rażących różnic powierzchniowych pomiędzy nimi poprzez zaniechanie wyjaśniania czy przybrane do porównania nieruchomości "podobne" posiadają tak jak nieruchomość szacowana mieszana funkcję, to jest równolegle ich część przeznaczone jest dla realizacji funkcji zieleni, obiektów sportowych i rekreacji; naruszenie art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez zaaprobowanie operatu szacunkowego sporządzonego z naruszeniem regulacji art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust 3 rozporządzenia z 21 września 2004r. nakazującej, wedle wykładni poczynionej przez WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 29 października 2014 r. w przypadku braku do porównań nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu (to jest z równoległą funkcją sytuowania obiektów i budowli sportowych i rekreacyjnych) "odrębną wycenę dla terenu przeznaczonego pod zabudowę handlową oraz drogi wewnętrzne i parkingi oraz odrębnie dla terenu przeznaczonego pod zieleń i obiekty sportowe oraz rekreacyjne". Zdaniem strony skarżącej organ odwoławczy zbagatelizował wytyczne zawarte w wyroku z 29 października 2014 r., sygn. akt II SA/Po 916/14 i zaskarżona decyzja stanowi powielenie wcześniejszej decyzji tego organu z [...] 2014 r. W uzasadnieniu strona skarżąca rozwinęła zarzuty dotyczące sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dotyczące m.in. - braku wyjaśnienia na jakiej podstawie uznano, iż funkcja zieleni, lokowania obiektów sportowych i rekreacji stanowi z założenia funkcję uzupełniającą do funkcji handlu; - zastosowania niewłaściwej metodyki szacowania wobec zaniku transakcji nieruchomościami podobnymi; - brak podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań w szacowaniu metodą porównywania parami, brak tożsamości funkcji nieruchomości porównywanych – do porównania przyjęto także nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym; Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wnosiło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2016 poz. 718 - dalej P.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 P.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2015 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W oparciu o wyżej opisane zasady, orzekający w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja narusza prawo w sposób powodujący konieczność jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym skarga zasługuje na uwzględnieni, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej wskazanych. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm. – dalej: "u.p.z.p.") jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Właściwy sposób rozumienia "wzrostu wartości nieruchomości" określa art. 37 ust. 1 zd. drugie u.p.z.p., z którego wynika, iż wzrost ten stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 zd. pierwsze u.p.z.p.). Z treści art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika natomiast, że zasady określenia wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wspomniane zasady określenia wartości nieruchomości zostały zawarte w rozdziale 1 ("Określanie wartości nieruchomości") Działu IV ("Wycena nieruchomości") powołanej wcześniej ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w jej przepisach art. 149–art. 159. Przepisy te, zgodnie z art. 149 u.g.n., stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Według przywołanych przepisów ustalenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). Na gruncie rozpoznawanej zwrócić uwagę należy na przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. W myśl tych przepisów operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.). W ocenie Sądu przywołane przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. znajdują zastosowanie także w sprawach, których przedmiotem jest – tak jak w sprawie niniejszej – ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p. (tzw. renty planistycznej). Przemawia za tym już brzmienie art. 149 u.g.n., z którego wynika, że przepisy art. 149–art. 159 u.g.n. stosuje się zasadniczo do wszystkich nieruchomości, bez względu m.in. na cel wyceny. Zauważyć należy też należy, iż w przytoczonym przepisie art. 37 ust. 11 u.p.z.p. nie odesłano do "odpowiedniego" stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gdyby ustawodawca odesłał do "odpowiedniego" stosowania tych przepisów, to dopuszczalne byłyby modyfikacje odpowiednio stosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże z woli ustawodawcy, wyrażonej w art. 37 ust. 11 u.p.z.p. , do ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej należy ściśle stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące m.in. zasad określania wartości nieruchomości. Taką zasadą jest zaś m.in. to co wynika z art. 156 ust. 3 u.g.n. Co prawda rentę planistyczną ustala się w oparciu o wartość nieruchomości w ściśle określonych datach (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.), jednakże nie oznacza to, że operat sporządzony w tym celu nie dezaktualizuje się ze względu na zmianę innych czynników. Na aktualność operatu mają bowiem wpływ wszystkie czynniki wymienione w art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym chociażby dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ciągu roku od sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy mógł bowiem uzyskać informacje o porównywalnych transakcjach z chwili sprzedaży nieruchomości i w związku z tym mogło się okazać, że ustalony wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości jest inny. Przy czym wzrost ten będzie inny nie dlatego, że zmieniła się wartość nieruchomości, ale dlatego że uległa zmianie wiedza o tej wartości. To wszystko przemawia za przyjęciem wykładni, że art. 156 ust. 3 u.g.n. ma zastosowanie także w sprawie ustalenia renty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2012 r. o sygn. akt II OSK 1097/12, wyroki WSA w Poznaniu z dnia 20 października 2010 r., sygn. II SA/Po 499/10, z dnia 10 listopada 2010 r., sygn. II SA/Po 556/10 i z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn. IV SA/Po 340/15 – dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Powyższe oznacza, iż organ ustalający wysokość renty planistycznej winien orzec na podstawie aktualnego operatu szacunkowego. Dotyczy to także organu odwoławczego co wynika treści art. 15 i art. 138 K.p.a. Organ odwoławczy zobligowany jest do powtórnego, merytorycznego rozpoznania sprawy w jej całokształcie według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu podejmowania rozstrzygnięcia przez ten organ, a nie jedynie do kontroli decyzji organu I instancji. W konsekwencji znajdujący się w aktach sprawy istotny materiał dowodowy – w tym przypadku: operat szacunkowy – musi nadawać się do wykorzystania także w postępowaniu odwoławczym. Pogląd, że termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n., znajduje zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organu I instancji, ale również organu odwoławczego, jest już utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki NSA: z 2 października 2012 r., II OSK 1058/11; z 6 sierpnia 2010 r., I OSK 1371/09; z 11 lutego 2010 r., I OSK 564/09 – wszystkie orzeczenia dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, iż operat szacunkowy zostały sporządzony w dniu 10 lipca 2013 r. z poprawką z 28 października 2013 r. zatem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. swoją decyzję z 23 [...] 2014 r. wydało w okresie 12 miesięcy od daty sporządzeni operatu. Decyzja ta został jednak wyeliminowana z obiegu prawnego prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 29 października 2014 r. Kolejna decyzja organu odwoławczego została wydana w dniu [...] 2015 r., a więc po utracie "ważności" tego operatu. Z treści art. 156 ust. 4 u.g.n. wynika, że jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jest potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego rzeczoznawcę. Tego zaś w niniejszej sprawie, przed wydaniem zaskarżonej decyzji organ nie uczynił. Oznacza to, że organ II instancji podstawą swych ustaleń uczynił nieaktualny już operat szacunkowy. W tej sytuacji oparcie decyzji II instancji na ustaleniach takiego operatu nie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Dowodzi to również, że organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję ograniczył się jedynie do kontroli prawidłowości postępowania organu I instancji, nie dokonał natomiast żadnych własnych ustaleń, czym naruszył w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy art. 15 k.p.a. - ustanawiający zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Powyższej oceny zaskarżonej decyzji nie zmienia fakt, iż pismem z dnia 1 czerwca 2015 r. biegły rzeczoznawca K. F. doprecyzował, w odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego z 6 maja 2015 r., sposób wyceny dokonany w operacie z 10 lipca 2013 r. Pismem tym rzeczoznawca udzielił odpowiedzi na zarzuty dotyczące operatu wynikające z wywodów poczynionych w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 29 października 2014 r. Dokument ten nie może być zatem potraktowany jako równoważny z klauzulą o aktualności określoną w art. 156 § 3 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz.2109 ). Rzeczoznawca dokonał bowiem jedynie wyjaśnienia treści swojego operatu, a w żaden sposób nie potwierdził aktualności wyceny nieruchomości po zmianie planu miejscowego. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 § 1 powołanego rozporządzenia). Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu. Znajdującej się w aktach sprawy dokument z 1 czerwca 2015 r. nie spełnia warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula, bowiem nie zawierają wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Zauważyć należy, iż podtrzymanie przez biegłego stanowiska w sprawie, nie jest tym samym co "potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego". Podtrzymanie stanowiska w sprawie odnosi się bowiem do przekonania rzeczoznawcy o prawidłowości przyjętych metod badawczych, poczynionych ustaleń i uzyskanych wyników, a nie do wpływu na aktualność operatu szacunkowego czynnika obiektywnego i niezależnego od "warsztatu" rzeczoznawcy jakim jest upływ czasu pomiędzy sporządzeniem operatu, a jego wykorzystaniem przez organ administracji orzekający w sprawie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 października 2010 r., sygn. II SA/Po 499/10 - dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wskazane uchybienie stanowi, zdaniem Sądu, istotne naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i art. 136 oraz art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (patrz. wyrok NSA z 2012 r., II OSK 1058/11, - opublikowany jak wyżej). Wobec powyższego Sąd nie odniósł się do zarzutów skargi, które dotyczącą w istocie błędnych ustaleń stanu faktycznego przyjętych w ww. operacie. Ocena trafności tych zarzutów byłoby przedwczesna, gdyż nie sposób wykluczyć, że w związku ze znacznym upływem czasu od daty sporządzenia tego operatu (10 lipca 2013 z poprawką z dnia 28 października 2013 r.) rzeczoznawca odmówi potwierdzenia jego aktualności, co skutkować będzie koniecznością zlecenia sporządzenia nowego operatu. Powyższe rozstrzygnięcie Sądu nie narusza także przepisu art. 153 P.p.s.a., nie stoi bowiem w sprzeczności z oceną prawna i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 29 października 2014 r. W przypadku potwierdzenia przez rzeczoznawcę majątkowego aktualności przedmiotowego operatu szacunkowego, wskazówki zawarte w tym wyroku będą nadal wiązać zarówno organ jak i sądy. Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (pkt 1 sentencji wyroku). O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 i p.p.s.a., uwzględniając poniesione przez stronę skarżącą koszt wpisu (4.104,- zł), koszt pełnomocnictw (17 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone na podstawie § 2 pkt 7 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015., poz. 1800), w wysokości 14.400 zł – łącznie: 18.521,- zł. Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego K. F. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z 10 lipca 2013 r. w oparciu o art. 156 ust. 4 u.g.n. Następnie, w przypadku potwierdzenia, we właściwej formie, aktualności ww. operatu organ odwoławczy dokona jego powtórnej oceny oraz ponownie, merytorycznie rozpozna sprawę z uwzględnieniem oceny prawnej i wskazań zawartych ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 29 października 2014 r., a następnie wyda stosowne rozstrzygnięcie. Natomiast w przypadku odmowy przez rzeczoznawcę potwierdzenia aktualności operatu organ drugiej instancji uchyli zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i przekaże sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., polecając jemu w szczególności zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego.